Cour d'appel, Chambre 1-1, 5 mars 2025, n° 21/02098

Motivation

MOTIVATION 1-Sur la responsabilité du vendeur Au regard de l'appel incident des époux [Y] et pour une meilleure compréhension de la décision la cour examinera en premier la responsabilité du vendeur constructeur au titre de la garantie décennale. - Sur le fondement de la garantie décennale du vendeur constructeur Moyens des parties Sur appel incident les époux [Y] reprochent au tribunal d'avoir écarté ce fondement alors que M. [V] qui s'est comporté comme un professionnel de l'immobilier a réalisé des travaux de rénovation qui ont complètement transformé l'appartement acquis à la SARL KADO. Ils considèrent que s'il n'a pas touché aux murs porteurs de l'appartement ancien (occupant tout le second étage de l'immeuble), il a nécessairement abattu des cloisons existantes pour transformer la nature et la destination des pièces (création de trois salles d'eau + une cuisine ouverte) et a monté de nouvelles cloisons. Il a aussi déposé, fourni et reposé neuf nouvelles fenêtres incorporées à l'immeuble existant, a réalisé des travaux de doublages, faux plafonds, plomberie, électricité etc'Autant de travaux faisant appel aux techniques de travaux du bâtiment. Ils en déduisent que ces travaux neufs incorporés à l'existant (indissociables ou non) avec enlèvement et ou apport de matières sont assimilables à des ouvrages et sont tous le siège des désordres caractérisés par l'expertise judiciaire. M. [V] conteste cette argumentation et rappelle que ne constituent pas des travaux de construction les travaux de réaménagement d'un appartement dans un immeuble ancien et qu'en outre le vice allégué au sens de l'article 1792-1 2° du code civil, doit être grave, ce qui n'est pas le cas des vices allégués. Réponse de la cour Pour pouvoir faire application des dispositions de l'article 1792 et suivants du Code civil, doivent être réunies les conditions suivantes : - Un ouvrage ; - Une réception de l'ouvrage ; - Des dommages imputables aux constructeurs ; - Un dommage révélé dans le délai d'épreuve (1 an à compter de la réception pour la garantie de parfait achèvement, 10 ans à compter de la réception pour la garantie décennale et 2 ans pour la garantie biennale). Ainsi, seule la construction d'ouvrages relève des garanties légales et si l'objet du litige ne porte pas sur des travaux qui ne concourent pas à la réalisation d'un ouvrage, les garanties légales ne trouvent pas à s'appliquer. Il est constant que l'ouvrage est, en principe, désigné comme une construction immobilière impliquant un ancrage au sol et une fixité. Il peut donc s'agir d'un bâtiment à usage d'habitation ou autre usage mais il peut aussi concerner des travaux sur existants. Toutefois, s'il ne peut être contesté que M. [V] a réalisé d'importants travaux en modifiant la distribution des pièces de l'appartement par la démolition de cloison, par la création de salles d'eau et par la modification de points de lumières, il n'a pas modifié les réseaux et n'a pas touché aux murs porteurs limitant sa rénovation à l'intérieur et aux changements des huisseries. Il s'en déduit qu'il n'y a pas eu la réalisation d'une véritable construction, par fixation permanente au sol des modifications. La possibilité de démontage des cloisons réalisés n'est pas en elle-même certes un obstacle à la reconnaissance de la qualification de construction mais c'est à la seule condition que ce démontage ne soit pas aisé. Or, en l'espèce, aucun élément ne vient démontrer que les travaux réalisés par le vendeur sans locateur d'ouvrage si ce n'est pour la pose du parquet, et qui n'est pas un professionnel de la construction, ne puissent pas être à nouveau modifiés ou ont touché à la structure de l'immeuble. Selon les caractéristiques propres de ses travaux qui ont consisté à réaménager un appartement, la qualification d'ouvrage ne peut être retenue et le jugement mérite confirmation en ce qu'il a débouté les époux [Y] de leurs demandes sur ce fondement. - Sur le fondement de la garantie des vices cachés Moyens des parties M. [V] fait grief au tribunal d'avoir retenu pour partie que les désordres évoqués par les époux [Y] n'étaient pas prescrits alors que l'acte de vente a été signé le 30 novembre 2012 et que les époux [Y] ont choisi de ne s'établir dans l'appartement qu'à la fin du mois d'août 2013 et qu'ils ne l'ont assigné en référé-expertise que le 21 décembre 2016. Il en déduit que seuls les vices découverts au cours des deux années précédant l'acte ainsi délivré peuvent éventuellement être discutés dans le cadre de la présente instance et que tous les vices allégués antérieurs au 21 décembre 2014 sont prescrits. Il soutient en second lieu que l'action n'est pas fondée dès lors que d'une part, aucun des vices ne rend l'immeuble impropre à sa destination, et que d'autre part, qu'il n'est pas un professionnel de l'immobilier et que la clause de non garantie des vices cachés prévue à l'acte de vente trouve application. Les époux [Y] font valoir pour leur part et sur appel incident que leur action en garantie des vices cachées n'est pas prescrite et cela sur l'ensemble des désordres dont il appartient à la cour de préciser la date à laquelle ils les ont découverts. Ils considèrent que les désordres ont été révélés pleinement par les conclusions de l'expertise judiciaire déposées le 18 décembre 2018 et que leur action n'est pas prescrite. Par ailleurs, ils soutiennent que M. [V] est de mauvaise foi par son statut de professionnel et à défaut, par sa connaissance des vices. Réponse de la cour Selon l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'ils les avaient connus. Selon l'article 1648 du même code, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Le point de départ du délai biennal est donc, en vertu de ce texte, la découverte du vice et la jurisprudence précise que cette connaissance doit être certaine, ou que le vice doit être connu dans toute son ampleur et ses conséquences. Par ailleurs, aux termes de l'article 2241 du Code civil la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription (') et aux termes de l'article 2231, l'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien. Pour s'opposer à la motivation du premier juge qui a considéré que les demandes liées aux désordres suivants : les fenêtres, l'éclairage défectueux de la cuisine et de la salle à manger, la fissure du plan de travail, la dégradation de la porte parentale et la dégradation du parquet n'étaient pas prescrits, M.[V] soutient que les vices antérieurs au 21 décembre 2014 ne peuvent être retenus et que l'expertise judiciaire mentionne vice par vice une date de connaissance (du vice) qui malgré l'interruption du délai par l'assignation en référé du 21 décembre 2016, rend toutes demandes en réparation prescrites. Les acquéreurs de manière incidente contestent que les autres vices allégués (l'absence de VMC dans les pièces d'eau et dans la cuisine, le trou dans es toilettes, le déchaussement de la baignoire, l'évacuation de la douche de la chambre 1 défectueux, la non-conformité des spots et l'affaissement de la douche de la chambre 3) soient prescrits dès lors que c'est l'expertise judiciaire qui a seule confirmée leur existence. Il sera rappelé que les époux [Y] ont assigné en référé le 16 juin 2016, que le rapport a été déposé le 18 octobre 2018 et qu'ils ont assigné au fond le 17 avril 2019. La prescription des demandes s'analyse désordre par désordre et il ressort du rapport d'expertise judiciaire que : - pour les désordres des fenêtres, l'installation est non conforme (absence de ventilation, appui fenêtre), dégradation des enduits extérieurs des tableaux de fenêtre et enfin fenêtre PVC non conformes au PSMV ; la date d'apparition : la date du constat d'huissier soit le 24 mars 2016 ; M. [V] conteste la date retenue par l'expert. Cependant, si ce dernier reprend les propos de M. [Y] indiquant avoir vu apparaître ces infiltrations puis ses fissures fin 2024, il est certain que ce n'est qu'à la date du dépôt du rapport d'expertise que les acheteurs ont été en mesure de connaître la nature etl'étendue du vice caché, de sorte que les demandes au titre de ce vice ne sont pas prescrites. - pour l'affaissement de la douche de la chambre 3, le bac est complètement déchaussé (1 cm entre le carrelage et le bac) et est inutilisable, la douche a créé un dégât des eaux le 5 novembre 2013 ; Toutefois, la date de l'apparition de ce désordre est contestée et apparaît procéder d'une erreur de l'expert en ce qu'il note lui-même en page 15 que cette douche a créé un dégât des eaux dans l'appartement du dessous en février 2016, que les époux [Y] produisent aux débats un relevé de sinistre datée du 5 juillet 2016 notant un sinistre « infiltration par douche du 25 février 2016 » une facture de la société JM Bono pour un contrôle d'étanchéité des joints périphérique du receveur de douche le 16 mars 2016, et que le constat d'huissier confirme l'existence d'un goutte à goutte sur la charpente de l'appartement inférieur lors de la mise en eau de la douche le 24 mars 2016. Il en résulte que ce désordre a été connu non pas au 5 novembre 2013 comme retenu par le tribunal mais au plus tôt en février 2016 de sorte que les demandes de ce chef ne sont pas prescrites. - pour l'absence de VMC dans toutes les pièces d'eau créées ou refaites et dans la cuisine, humidité ambiante, condensation sur les murs dans les pièces chaudes et humides, avec apparition de moisissures ; apparition : depuis l'entrée dans l'appartement date du déménagement le 30 août 2013 ; Contrairement à ce que soutient M. [V], rien ne permet de dire que ce désordre n'a pu être identifié à l'entrée dans les lieux. Il est en lien avec le constat d'une humidité ambiante qui s'est manifesté dans les périodes d'automne et du froid. Ce vice ne pouvait pour autant être décelé lors de la visite de l'appartement et il n'a pu se réveler qu'au fur et à mesure et dans le temps, à l'usage de l'appartement. Enfin, c'est lors de l'expertise et donc dans le rapport de l'expert que leur a été révélé qu'il s'agissait d'une absence de VMC. Les demandes en lien avec ce vice ne sont pas par voie de conséquence prescrites. - pour la fissure du plan de travail au niveau de la table de cuisson, plan fissuré au niveau de l'îlot central prenant naissance au niveau de la plaque de cuisson (sous son propre poids) ; la connaissance du désordre est au jour du procès-verbal de l'huissier le 24 mars 2016 ; La demande de réparation de ce désordre n'est pas prescrite. - pour le défaut de la fermeture du la porte du salon, l'impossibilité de fermer la porte vient de la réfection du seuil et du parquet entre deux pièces qui créé une avancée et empêche sa fermeture ; la connaissance du désordre est l'entrée dans les lieux soit le 30 août 2013 ; La demande en réparation lié à ce désordre sur le fondement de la garantie des vices cachés est dès lors prescrite. - pour la mauvaise évacuation de l'évier de la cuisine, la pente d'évacuation n'est pas respectée ; la connaissance du désordre est l'entrée dans les lieux soit le 30 août 2013 ; Les époux [Y] considèrent que les mauvaises odeurs sont apparues ensuite et que ce n'est que par l'expertise que l'ampleur du problème a été révélé. Toutefois, la difficulté liée à l'accumulation de l'eau s'est nécessairement révélée à l'usage quotidien s'agissant de l'évier de la cuisine et dès l'entrée dans les lieux. La demande en réparation lié à ce désordre sur le fondement de la garantie des vices cachés est dès lors prescrite. - pour le trou dans les toilettes dans le mur derrière le meuble vasque, il s'agit d'un manque de finition de la plâtrerie, de faible importance mais caché derrière un meuble ; la connaissance du désordre est l'entrée dans les lieux soit le 30 août 2013 ; Le caractère caché du vice derrière un meuble n'a pas permis contrairement à ce qu'indique l'expert, à ce que les époux [Y] en aient connaissance dès leur entrée dans les lieux. Il sera par ailleurs observé que le constat d'huissier de mars 2016 n'en fait pas état et que c'est au moment de l'expertise que ce vice a été mis à jour. La demande à ce titre n'encourt pas la prescription. - pour le déchaussement de la baignoire et le problème de son évacuation chambre 1, la baignoire n'est pas stabilisée et il s'agit d'un défaut de fixation qui ne permet pas son utilisation sous peine d'infiltrations dans la cloison et au niveau du plancher ; la connaissance du désordre est l'entrée dans les lieux soit le 30 août 2013 ; Les époux [Y] soutiennent encore que c'est à l'usage qu'ils ont eu conscience du vice et que leur première demande à ce titre est le courrier adressé par leur conseil le 30 mai 2016. S'ils ont eu conscience de ce désordre par les constatations de l'huissier en mars 2014, rien ne permet de dire que dès leur entrée dans les lieux, ils ont eu connaissance de ces vices qui sont à l'origine d'infiltrations dans les mur et plancher. La date de connaissance des vices sera retenue au plus tôt au jour du constat d'huissier et la demande liée à ces désordres n'est par voie de conséquence pas prescrite. - pour la dégradation du parquet de la chambre 2, les lames de parquet ne sont plus jointives détériorées par les infiltrations d'eau ; la connaissance du désordre est fixée au constat d'huissier du 24 mars 2016 ; M. [V] invoque l'existence de la facture du 11juin 2014 de l'entreprise Lievin qui concerne la réfection du parquet de la chambre 2 pour contester la date de connaissance du vice retenue par l'expert. Mais si contrairement à ce qu'a indiqué le tribunal cette facture existe bien, elle ne démontre pas que les époux [Y] avaient une pleine connaissance du vice qui ne leur a été révélé dans toute son ampleur non pas par le constat d'huissier qui ne fait que constater que le parquet est détérioré sur plusieurs lattes à proximité de la salle d'eau, mais par l'expertise qui a mis en évidence que le déchaussement des lattes était lié à des infiltrations d'eau provenant de la salle de bain. Par voie de conséquence, la demande en lien avec ce désordre n'est pas prescrite. - pour l'éclairage défectueux de la cuisine et de la salle à manger, l'éclairage des deux lieux est proscrit sous peine d'occasionner l'échauffement des transformateurs basse tension du faux plafond ; la connaissance des désordres est la date du constat d'huissier le 24 mars 2016 ; La demande en lien avec ces désordres n'est ainsi pas prescrite. - pour la dégradation de la porte de la chambre parentale, fissuration entre le cadre et le montant de la porte liée à une mauvaise fixation du dormant de la porte sur les montants de la cloison ; la connaissance des désordres est la date du constat d'huissier le 24 mars 2016 ; La demande en lien avec ces désordres n'est ainsi pas prescrite. Ainsi, le jugement de première instance mérite confirmation en ce qu'il a retenu que les demandes liées aux désordres des fenêtres, au parquet de la chambre 2, à l'éclairage défectueux de la cuisine et de la salle à manger, à la fissure du plan de travail, à la dégradation de la porte de la chambre parentale n'étaient pas prescrites et sera infirmée en ce qu'il a dit prescrites les demandes liées aux désordres concernant l'absence de VMC, le trou dans le mur des toilettes, le déchaussement de la baignoire et l'évacuation de la couche de la chambre 1 et enfin, l'affaissement de la douche chambre 3. Il n'est pas contesté au regard des conclusions du rapport d'expertise que l'ensemble des désordres rappelés ci-dessus et qui ne sont pas couverts par la prescription sont antérieurs à la vente du bien. M. [V] ne conteste plus leur caractère caché et il convient effectivement de retenir que leur découverte s'est faite à l'usage de l'habitation. Enfin, l'expertise démontre pour l'ensemble des désordres retenus avec suffisance qu'ils compromettent l'usage auquel le bien est destiné de sorte qu'ils constituent bien des vices cachés. - S'agissant de la clause de non garantie des vices cachés Moyens des parties Pour s'exonérer de sa responsabilité, M. [V] soutient encore que l'acte de vente prévoit une clause de non garantie des vices cachés et que les époux [Y] ne rapportent pas la preuve qu'il les connaissait de sorte que sa mauvaise foi n'est pas établie et ne peut écarter les dispositions contractuelles. Il rappelle que les acheteurs ont acquis selon des dispositions de l'acte de vente un bien ancien ni neuf ni rénové mais aménagé. Il ajoute que les désordres résultent selon l'expert judiciaire de manquements aux règles de l'art de sorte que n'étant pas un professionnel de la construction, il a agi en méconnaissance de l'existence des règles de l'art et sa mauvaise foi ne peut se déduire de son ignorance. Les époux [Y] lui opposent sa qualité de professionnel de la vente immobilière et considère que si la cour retient qu'il s'agit d'une vente entre particuliers il est constant, qu'il a seul réalisé les travaux siège des désordres, qu'il a refusé de produire les factures de matériaux et documents à l'expert pour dissimuler les conditions de déroulement des travaux et les a privés de tout autre recours, enfin qu'il a prétendu de mauvaise foi avoir habité cet appartement, ce qui entraine des conséquences juridiques sur la prise en compte de la clause de non garantie. Réponse de la cour L'article 1643 du Code civil prévoit que (le vendeur) est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. L'acte de vente du 30 novembre 2012 mentionne aux titres du paragraphe charges et conditions générales que l'acquéreur « prend le bien vendu dans l'état où il le trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l'état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserves des dispositions législatives ou règlementaires. » Il est de jurisprudence constante que pour un vendeur profane la clause ne peut être écartée que s'il est de mauvaise foi c'est-à-dire s'il connaissait les vices et les a cachés à son acquéreur. La charge de la preuve de la connaissance des vices repose sur l'acquéreur. En revanche, si le vendeur est un professionnel, sa mauvaise foi est présumée. M. [V] reconnait qu'il a réalisé les travaux siège des désordres retenus sans compétence et à donc fait le choix alors qu'il envisageait vraisemblablement de le revendre compte tenu de la proximité entre la date de réalisation des travaux et la date de l'annonce, de ne pas faire appel à des professionnels de la construction. Par ailleurs, il a refusé de produire tant à l'expertise judiciaire qu'aux débats les documents permettant de savoir exactement ce qu'il a réalisé et comment. Il ne peut se retrancher derrière son incompétence pour écarter toute mauvaise foi dès lors qu'il ne pouvait ignorer que les travaux d'aménagement dans des corps de métiers très différents (électricité, plomberie ou encore menuiserie fut-elle en PVC) requierent une connaissance de règles spécifiques permettant d'en assurer la solidité ou la conformité. Il s'en déduit que face à cette incompétence, il ne pouvait ignorer contrairement à ce qu'il soutient que leur réalisation dans de telles circonstance, serait à l'origine de ces vices. Par voie de conséquence, le jugement de première instance mérite là encore confirmation en ce qu'il a écarté la clause de non garantie. Les époux [Y] comme en première instance maintiennent leur demande d'indemnisation s'analysant en une demande réduction du prix de vente, leurs préjudices constituant la part qu'ils n'auraient pas dû payer à leur vendeur. - Sur les préjudices subis Moyen des parties M. [V] conteste l'évaluation faites par l'expert des travaux à réaliser. Il considère que les travaux d'enduits et de peinture ne sont pas justifiés en l'absence d'infiltration à l'intérieur du logement sur les trois fenêtres côté rue, qu'aucune trace d'infiltration n'a été constatée, que s'agissant de la douche, il n'y a pas eu non plus de constat de fuite, que la réfection du plafond ne procède pas de sa responsabilité n'ayant pas à donner la conformité du système électrique, que les époux [Y] ont acquis un bien ancien et ne peuvent se plaindre de l'absence de VMC, que les meubles de cuisine leur ont été offerts de sorte qu'il ne saurait devoir réparer le plan de travail ou le syphon, que n'ayant pas touché aux murs porteurs il ne peut être condamné à réparer les plinthes ou les seuils de portes, enfin que les spots de la salle d'eau au-dessus de la baignoire ainsi que ceux de la douche sont conformes selon avis du sapiteur et ne sauraient être changés. Il ajoute que les acheteurs n'ont subi en fait aucun préjudice dès lors que le prix de revente du bien serait de l'ordre de 1 200 000 euros et le défaut d'autorisation par les monuments de France des changements de fenêtres est désormais prescrit remontant à plus de 10 ans de sorte qu'ils ne subissent aucun préjudice de non-conformité des aménagements apportés. Les époux [Y] lui opposent qu'au-delà de la question de la conformité, les fenêtres présentent avant tout des vices et que l'expertise judiciaire démontre sans pouvoir être contestée qu'ils ont acquis un bien que M. [V] a rénové et dont la rénovation est bien le siège des vices constatés. Leur préjudice de jouissance a par ailleurs été minoré par le tribunal au regard de la durée des travaux de reprise et de la valeur locative de leur appartement, enfin de la gêne subie depuis leur entrée dans les lieux, de même que leur préjudice moral considérant avoir été lésé par M. [V] qui a vendu un bien au double de ce qu'il l'avait acheté alors que les travaux par lui réalisé étaient viciés. Réponse de la cour Sur la base du rapport d'expertise qui constitue contrairement à ce que soutient M. [V] une base de sérieuse d'indemnisation non contredite par les éléments produits aux débats, la cour est en mesure de fixer les préjudices subis de la manière suivantes : *préjudices matériel de remise en état - les fenêtres : 35 845 euros TTC, - l'affaissement de la douche de la chambre 3 : 2 596 euros TTC, - éclairage défectueux de la cuisine et de la salle à manger : 7 742 euros TTC, - absence de VMC pièces d'eau et refaute dans la cuisine : 6 000 euros TTC, - plan de travail de la cuisine : 2 000 euros TTC, - trou dans les toilettes : 80 euros TTC, - encadrement de la porte de la suite parentale : 1 000 euros TTC, - déchaussement de la baignoire et évacuation de la douche chambre 1 + spots : 760 euros TTC+ 100 euros TTC, - parquet de la chambre 2 : 2 597 euros TTC (réfection) et 5 654 euros TTC (dépose et pose) ; Au total : 63 374 euros TTC. *préjudice de jouissance C'est par une juste appréciation tant en droit qu'en fait que le tribunal a alloué au titre du préjudice de jouissance lié à la réalisation des travaux de reprise la somme de 2500 euros et au titre du préjudice de jouissance subi depuis leur achat et de la gêne subie depuis leur entrée dans les lieux en août 2013 affectant leur quotidien de vie (absence d'éclairage, ouverture des fenêtre en hiver, non utilisation de la baignoire etc') la somme de 10 000 euros, que la cour confirme. *préjudice moral La cour confirmera le rejet de la demande au titre du préjudice moral dès lors que si les époux [Y] ont subi d'incontestables tracas dans la gestion de cette affaire et ont été gênés dans la jouissance de leur bien, ils ont pu tout de même habiter leur appartement au c'ur d'[Localité 3] et ces préjudices ont été pris en compte au titre du préjudice de jouissance. Ils ne démontrent pas par ailleurs, l'existence d'un préjudice moral distinct de ces préjudices déjà réparés. Il en résulte que les dispositions du jugement seront confirmées sauf à préciser que le montant dû par M. [V] au titre des préjudices matériels en réparation des vices cachés présents dans l'immeuble s'élève à la somme de 63 374 euros TTC. Conformément à la demande des époux [Y] ce montant sera indexée sur l'indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire. Par voie de conséquence, M. [K] [V] sera condamné à verser à M. [U] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] à la somme de 63 374 euros TTC, indexé et assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement. 2-Sur les demandes accessoires Partie perdante, M. [K] [V] supportera la charge des dépens d'appel et sera débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer aux époux [Y] la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel que M. [V] sera condamné à leur payer.