Cour d'appel, 1ère chambre civile B, 25 février 2025, n° 23/06849

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la condamnation au titre de la clause pénale Le promettant fait essentiellement valoir que: - pour justifier de sa demande de prêt, M. [X] produit une attestation de refus de la Caisse d'épargne datée du 7 octobre 2021, soit plus d'un mois après le terme fixé pour la condition, aux termes de laquelle le montant et la durée de l'emprunt sont supérieurs à ceux fixés dans la promesse, et la date de dépôt de la demande de prêt n'est pas précisée, - l'attestation n'est pas conformé aux stipulations contractuelles, - la circonstance qu'il ne soit en tout état de cause pas éligible au prêt stipulé n'est pas établie à défaut pour M. [X] de justifier des éléments qu'il a communiqués à la banque et est révélateur de sa mauvaise foi, en la trompant sur sa solvabilité, - M. [X] n'a pas versé l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat, de sorte qu'elle est fondée à solliciter sa condamnation à lui payer le montant de la clause pénale de 40 000 euros, qui correspond à 10% du prix de vente, ce qui est usuel, - l'ordonnance de référé qui lui a alloué la somme de 40 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation est dépourvue d'autorité de la chose jugée, de sorte qu'en présence d'un jugement au fond, elle ne peut pas être prise en compte, - l'acte prévoit l'indemnité d'immobilisation et la clause pénale, cette dernière devant être payée lorsque l'indemnité d'immobilisation n'a pas été versée entre les mains du notaire, comme c'est le cas en l'espèce. Le bénéficiaire fait notamment valoir que: - la banque a refusé sa demande de prêt, - la banque a proposé d'allonger la durée du prêt pour modérer les échéances et cette modalité devait accroître ses chances de l'obtenir, - la somme de 20 000 euros complémentaire par rapport à la promesse, qui représente 5% d'augmentation a eu peu d'impact, - aucune faute ne peut lui être reprochée, - la condition suspensive prévoyait un taux maximum de 1,50%, de sorte que le montant de 1,29% demandé est conforme, étant précisé que le taux a été décidé par la banque, - il pensait qu'il obtiendrait le prêt, - il était impuissant face aux délais bancaires, de sorte qu'il ne peut lui être reproché d'avoir justifié du refus tardivement, - la demande de prêt a été déposée dans les délais prévus, - il ne peut être tenu au paiement de l'indemnité d'immobilisation, de sorte que doit être ordonnée la restitution de toute somme prélevée à ce titre en exécution de l'ordonnance de référé, - il ne peut être condamné au paiement de la clause pénale, - si l'on considère qu'il est tenu au paiement de la clause pénale, celle-ci doit être réduite compte tenu de son caractère excessif et disproportionné. Réponse de la cour Il résulte des articles 1304-3 et 1304-6 du code civil, d'une part, qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé et, d'autre part, qu' elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En l'espèce, il n'est pas discuté entre les parties que la promesse unilatérale de vente du 18 juin 2021, consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2021, n'a pas été réitérée du fait du bénéficiaire, de sorte que cette promesse est caduque. Afin d'obtenir la condamnation du bénéficiaire au paiement de la somme de 40.000 euros à titre de clause pénale, le promettant se prévaut d'une stipulation de la promesse aux termes de laquelle: « Dans le cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l'autre partie la somme de 40.000 € à titre de dommages intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le promettant s'il y a eu une somme versée par le bénéficiaire à titre de garantie ou d'indemnité d'immobilisation, et que l'inexécution fautive incombant à ce dernier permet au promettant de la récupérer en tout ou partie. » Afin d'échapper au paiement de cette clause pénale, le bénéficiaire se prévaut du refus de prêt de sa banque, stipulée dans la promesse à titre de condition suspensive, dans les termes suivants: « Le bénéficiaire déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes : organisme prêteur : tout organisme bancaire montant maximal de la somme empruntée : 380'000 € durée maximale de remboursement : 15 ans taux nominal d'intérêt maximal : 1,50 % l'an (hors assurance) garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil. » Pour justifier de la défaillance, hors sa responsabilité, de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt, le bénéficiaire verse aux débats une lettre de refus qui lui a été adressée le 7 octobre 2021 par la Caisse d'épargne. Il ressort de cette lettre que le bénéficiaire a sollicité un prêt d'un montant de 400'000 euros au lieu de 380'000 euros, soit une majoration de l'emprunt sollicité de 5,26 % et a, en outre, sollicité l'octroi d'un taux d'intérêt de 1,29 % soit un écart significatif de 0,21 point de moins que le maximum stipulé à l'acte, alors même que la durée sollicitée de remboursement de l'emprunt était augmentée par rapport aux stipulations de l'acte, ce qui était de nature à majorer le taux proposé par le prêteur. La promesse définit un maximum concernant le taux d'intérêt du prêt, ce qui signifie que dans l'hypothèse où le seul prêt obtenu par le bénéficiaire est remboursable avec un taux supérieur à 1,50 %, il peut se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive sans faute de sa part. En revanche, si cette clause ne lui interdit pas de solliciter un prêt à des conditions plus avantageuses, comme un taux inférieur à 1,50 %, elle le prive dans cette hypothèse de la possibilité de se prévaloir de la défaillance de la condition sans faute de sa part s'il ne peut justifier que de cette demande de prêt et si cette demande a été rejetée. Par ailleurs, le bénéficiaire n'est pas fondé à soutenir que la banque aurait imposé le taux d'intérêt alors qu'il est libre de lui présenter la demande qu'il souhaite, quitte à ce qu'elle lui soit refusée. Au total, en sollicitant un prêt d'une durée plus longue avec un taux inférieur à ce qui était stipulé dans la promesse, le bénéficiaire ne s'est, de manière significative, pas conformé aux termes de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt. Par ailleurs, si les simulations produites par le bénéficiaire démontrent que la demande de prêt qu'il a formulée auprès de la banque était plus avantageuse pour lui et lui permettait d'avoir des échéances plus faibles, cela ne signifie absolument pas que la banque aurait également refusé le prêt aux conditions prévues dans la promesse, avec un taux d'intérêt supérieur et une durée plus courte, qui était plus avantageux pour elle. A cet égard, il est ajouté que contrairement à ce qui est soutenu par le bénéficiaire, la différence entre le prêt sollicité et les prévisions de la promesse de vente n'est pas minime puisque selon les simulations qu'il produit, les échéances d'un montant respectif de 1.892 euros et de 2.323 euros, ont une différence de 431 euros, ce qui représente la somme de 77.580 euros sur une durée de 15 ans. Dès lors, la condition suspensive a défailli par la faute du bénéficiaire. Selon un courriel du notaire du 20 avril 2024, le bénéficiaire n'a pas versé l'indemnité d'immobilisation de 40.000 euros stipulée dans la promesse de vente. Dans cette hypothèse, il ressort de la clause précitée, selon laquelle « (..) cette stipulation [de pénalité] ne pourra être exercée par le promettant s'il y a eu une somme versée par le bénéficiaire à titre de garantie ou d'indemnité d'immobilisation, et que l'inexécution fautive incombant à ce dernier permet au promettant de la récupérer en tout ou partie »,  que c'est la stipulation de pénalité, du même montant, qui est prévue de façon alternative, qui s'applique. Ainsi, l'indemnité d'immobilisation n'est pas due. La circonstance que le bénéficiaire ait été condamné à son paiement suivant une ordonnance de référé du 7 mars 2022 est sans incidence, à défaut pour cette ordonnance d'être revêtue de l'autorité de la chose jugée, le présent arrêt, rendu au fond, s'y substituant. En revanche, compte tenu de la modification du titre exécutoire provisoire par le présent arrêt, rendu au fond, il convient de faire droit à la demande du bénéficiaire tendant à voir condamner le promettant à lui restituer toutes les sommes prélevées en vertu de ce titre, en application de l'article L. 111-10 du code des procédures civiles d'exécution. La clause pénale, qui représente 10% du prix et qui est prévue de façon alternative à l'indemnité d'immobilisation, n'est pas manifestement excessive. En conséquence, infirmant le jugement, il convient de condamner le bénéficiaire à payer au promettant la somme de 40.000 euros au titre de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2021, date de réception de la mise en demeure de payer. 2. Sur les autres demandes Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure. La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du promettant en appel et condamne le bénéficiaire à lui payer la somme de 3.000 euros à ce titre. Les dépens d'appel sont à la charge du bénéficiaire.