Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 1, 21 février 2025, n° 23/03161

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION I- Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la SCI [Adresse 9] Par application de l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention qui est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. Aux termes de l'article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. En l'espèce, il est constant que la promesse de vente stipule expressément que sa réalisation pourra avoir lieu au profit du bénéficiaire ou de toute autre personne physique ou morale qu'il substituera dans ses droits et que la SAS MONTBRUN INVEST a fait usage de cette faculté de substitution au profit de la SCI [Adresse 9] selon acte du 29 octobre 2019 annexé au procès-verbal de carence du 20 novembre 2011) Dès lors, il est inexact de considérer comme l'a fait le tribunal, que la clause de substitution prévoyant que le promettant devra être averti de cette substitution et que la substitution devra comporter de la part du bénéficiaire substitué la reconnaissance que substitution n'est pas novation et que la relation contractuelle entre promettant et bénéficiaire concernant la condition suspensive légale de l'article L.313-41 du code de la consommation n'est modifiable qu'avec I'agrément du promettant, et « qu'il ne ressort d'aucune pièce que l'une d'elles a informé la société BM INVEST dans les conditions posées par la clause contractuelle », la société MONTBRUN GRAND [Localité 11] ne pouvait être considérée comme le bénéficiaire substituant, de sorte qu'elle n'avait pas qualité pour agir, dès lors d'une part qu'aucune forme particulière n'est stipulée pour l'information du promettant, d'autre part que cette information a bien été fournie, et qu'en toute hypothèse, la SCI MONTBRUN GRAND [Localité 11] a bien un intérêt à agir aux côtés de la SAS MONTBRUN INVEST, étant rappelé que l'existence du droit invoqué par l'intervenant volontaire n'est pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès. Le jugement sera donc infirmé et l'intervention volontaire de la SCI MONTBRUN GRAND [Localité 11] déclarée recevable II - Sur la caducité de la promesse de vente La SCI BM INVEST soutient que la promesse de vente est caduque aux motifs que la société MONTBRUN INVEST n'a procédé, avant le délai butoir du 20 février 2019, ni à la levée de l'option, ni à la réalisation de la vente par la signature d'un acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, et qu'elle peut parfaitement se prévaloir du délai de réalisation de la vente dès lors qu'elle n'a pas failli à ses obligations. La SAS [Adresse 9] INVEST et la SCI MONTBRUN GRAND [Localité 11] font valoir que la SCI BM INVEST ne peut se prévaloir de la date du 20 février 2019 pour prétendre à la caducité de la promesse car son refus de signer l'acte authentique de vente résulte uniquement de la carence de la société promettante, caractérisée par la défaillance fautive de la condition suspensive relative à la réalisation de l'ensemble des travaux de finition, d'une part , et par la découverte de non-conformités électriques majeures affectant l'immeuble n'ayant pas été portées à sa connaissance préalablement à la signature de l'avant-contrat et de nature à affecter son consentement même à la conclusion de la promesse et de la vente. Elles ajoutent que la promesse de vente étant toujours "en vigueur", il était loisible à la SCI MONTBRUN GRAND [Localité 11] substituant la société MONTBRUN INVEST de lever l'option, ce qu'elle a fait en délivrant sommation à BM INVEST par acte du 5 novembre 2019 de venir régulariser l'acte de vente, de sorte que la vente est parfaite, à titre principal par la levée de l'option stipulée. Réponse de la cour Aux termes de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. En vertu de l'article 1304 du même code, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. En application de l'article 1304-2, est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. L'article 1304-4 dispose qu'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. Par ailleurs, la levée d'option est un acte unilatéral par lequel le bénéficiaire de la promesse déclare accepter l'offre exclusive qui lui a été faite, qui répond aux conditions de fond et de forme d'une acceptation relative au contrat principal qui est conclu. Elle peut être expresse et peut aussi être, sauf si les parties ont prévu des modalités particulières pour la levée d'option. Enfin, si le bénéficiaire soumet la levée d'option à différentes conditions, ces prétentions aboutissent à une modification totale des clauses du contrat équivalant à un refus de lever l'option.  Aux termes de la promesse unilatérale conclue le 5 juillet 2018 entre les parties, "le promettant a consenti au bénéficiaire la faculté d'acquérir le bien, et le bénéficiaire a accepté la promesse en tant que promesse mais s'est réservé la faculté d'en demander ou non la réalisation suivant qu'il lui conviendra". A la clause "Délai", il est prévu que "La promesse de vente est consentie pour une durée expirant dans les 30 jours du caractère définitif du permis de construire ci-après visé [ permis de construire, purgé de tous recours, ayant pour objet la régularisation, a posteriori, de l'aménagement de la petite construction sur terreplein en un immeuble de longueur comprenant quatre studios avec mezzanine que le promettant s'oblige à déposer dans les quinze jours de la promesse) et au plus tard le 20 février 2019, à seize heures. En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée." La clause "Réalisation" est libellée comme suit : "Il est convenu que toute forme de levée d'option ne pourra valoir réalisation des présentes. A titre de condition impulsive et déterminante de la signature des présentes, les parties veulent que la réalisation de la promesse ne puisse avoir lieu que par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant : au prix stipulé payable comptant déduction faire de l'indemnité d`immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes, à la provision sur frais d'acte de vente et de prêt éventuel, à l'éventuelle commission d'intermédiaire, et éventuellement de tous comptes et proratas'." Il est en outre indiqué au titre "Conditions suspensives" page 16 : " la promesse est acceptée sous les conditions suivantes dont seul le BENEFICIAIRE pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble. A défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé, et ce en application des dispositions de l'article 1304-4 du Code civil, sauf en ce qui concerne la condition suspensive légale d'obtention de prêt dans la mesure où elle est stipulée ci-après'. Production des factures et attestations d'assurance des entreprises : Les présentes sont soumises à la condition suspensive de la production, par le PROMETTANT des factures des entreprises ayant réalisé les travaux d'aménagement de l'ensemble immobilier et notamment les quatre studios avec mezzanine ainsi que de leurs attestations d'assurance responsabilité. Les travaux de finition seront réalisés préalablement à l'acte authentique de vente. Cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice du BENEFICIAIRE." Enfin, la promesse de vente contient une clause "Carence" définissant cette notion selon l'accord des parties, et à laquelle il convient de se référer. "1/ Carence du BENEFICIAIRE Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le PROMETTANT sera en droit de lui faire sommation par exploit d'huissier de se présenter chez le même Notaire dix (10) jours au plus tôt après la mise en demeure pour signer l'acte de vente. Faute par le BENEFICIAIRE de déférer à cette sommation, il sera dressé un procès-verbal de carence aux termes duquel il sera constaté que le BENEFICIAIRE sera déchu du bénéfice de la promesse. Le PROMETTANT disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le BENEFICIAIRE. 2/ Carence du PROMETTANT Si, à la date prévue, la vente n'était pas réalisée du fait du PROMETTANT, le BENEFICIAIRE, après avoir versé au Notaire rédacteur l'intégralité du prix et des frais 'sera en droit de lui faire sommation par exploit d'huissier de se présenter chez le même Notaire dix(10) jours au plus tôt après la mise en demeure. Faute par le PROMETTANT de déférer à cette sommation, il sera dressé un procès-verbal de défaut destiné à être publié au service de la publicité foncière compétent. En cas de défaut du PROMETTANT ou de refus de ce dernier de signer l'acte de vente, le BENEFICIAIRE pourra, à son choix, dans le procès-verbal : - soit lever l'option au sens de l'article 1124 du Code civil et ainsi faire part de son intention de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente à son profit, indépendamment de son droit de réclamer judiciairement une juste indemnisation de son préjudice et des frais de procédure et de sommation ; - soit faire part de sa décision de reprendre purement et simplement sa liberté ; dans ce cas, l'indemnité d'immobilisation versée devra être immédiatement restituée au BENEFICIAIRE et ce dernier aura le droit de réclamer judiciairement une juste indemnisation de son préjudice et des frais de procédure et de sommation'" Il s'ensuit que le délai pour lever l'option dans les conditions spécifiques prescrites par la promesse, ou encore le délai de réalisation de la promesse, et le délai de réalisation des conditions suspensives ont été fixés par les parties à une seule et même date, soit au plus tard le 20 février 2019, cette date étant un terme extinctif au-delà duquel, sauf prorogation expresse ou tacite, le bénéficiaire ne pourra plus utilement exercer son droit d'option, le contrat de promesse étant caduc à l'expiration du délai prévu pour l'exercice de l'option. De plus, des modalités particulières de levée de l'option ont été contractuellement prévues, celle-ci ne pouvant avoir lieu que par la signature de l'acte authentique accompagnée du versement en la comptabilité du notaire du prix et d'une provision sur les frais et droits de mutation. La société [Adresse 9] INVEST ne conteste pas qu'elle n'a pas levé l'option dans le délai contractuellement prévu et selon les modalités spécifiques également contractuellement convenues, puisqu'elle estime que c'est la sommation délivrée le 5 novembre 2019 qui doit être considéré comme un acte de levée d'option de la promesse, et n'allègue nullement que le délai de réalisation de la promesse ait été prorogé d'un commun accord des parties, de manière expresse ou tacite, mais soutient qu'elle a légitimement refusé de signer l'acte de vente en raison de la carence du promettant qui serait caractérisée par la non réalisation de la condition suspensive tenant à la parfaite réalisation des travaux de finition, et par la dissimulation par le promettant de non-conformités électriques dont la société BM INVEST avait connaissance avant le contrat de promesse, affectant son consentement, carence qui interdirait à cette dernière d'invoquer la caducité de la promesse de vente. Il sera relevé en premier lieu que la carence du promettant qui interdirait à celui-ci de se prévaloir de l'expiration du délai de réalisation de la promesse doit s'entendre de celle telle que définie par le contrat, soit du refus du promettant de réaliser la vente par la signature d'un acte authentique, après que le bénéficiaire ait lui-même levée l'option selon les modalités contractuelles, ce qui n'a pas été fait, et lui ait fait délivrer une sommation de se présenter chez le notaire à cette fin, ce qui en l'espèce n'est survenu que le 5 novembre 2019, soit postérieurement au délai de réalisation convenu. S'agissant en second lieu de la condition suspensive relative à la réalisation des travaux de finition, il importe peu que celle-ci soit une condition potestative comme le soutient la société BM INVEST ou encore que son éventuelle défaillance soit imputable au promettant comme soutenu par [Adresse 9] INVEST, dès lors que faute pour la société [Adresse 9] INVEST de s'être prévalue de sa non-réalisation dans le délai de réalisation de la promesse, elle est réputée y avoir renoncé conformément au deuxième alinéa de la clause relative aux conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pourra renoncer figurant en page 16 de la promesse de vente. A titre surabondant, il importe de souligner qu'il est fait mention en page 19 de la promesse de ce que la société [Adresse 9] INVEST prendra le bien dans l'état où il se trouve, telle qu'elle l'a vu et visité, la société BM INVEST s'interdisant formellement d'y apporter des modifications matérielles ou juridiques, de sorte les travaux de finition ainsi visés ne peuvent concerner que le périmètre des travaux ayant fait l'objet d'un permis de construire visant à régulariser, a postériori, l'aménagement de la petite construction sur terre-plein en un immeuble en longueur avec quatre studio en mezzanine, et ne peuvent s'entendre, comme le soutient la société BM INVEST, que de ceux nécessaires à l'habitabilité du bien, laquelle est parfaitement démontrée par le constat d'huissier dressé le 3 avril 2019 qui avait été communiqué à la société [Adresse 9] INVEST avant la rédaction du procès-verbal de carence du 30 avril 2019 dans lequel sont consignées les déclarations des parties, dont celle du gérant de la société [Adresse 9] INVEST indiquant qu'il souhaitait se porter acquéreur d'un immeuble habitable. Enfin, il est constant que la promesse de vente ne comporte aucune condition suspensive tenant à la réalisation par le promettant de travaux de mise en conformité du système électrique, et qu'en toute hypothèse, la société [Adresse 9] INVEST ne démontre aucunement que la société BM INVEST ait eu connaissance, avant la signature de la promesse de vente, de "non-conformités" électriques qu'elle aurait dissimulées à son cocontractant, ce qui en toute hypothèse ne l'autoriserait qu'à invoquer un vice de son consentement à la promesse de vente ou un manquement de la société BM INVEST à son obligation précontractuelle d'information lui ouvrant droit à dommages et intérêts, mais non une faute contractuelle du promettant qui aurait ainsi empêché la réalisation de la vente. En effet, il convient de souligner en premier lieu que la SCI BM INVEST justifie disposer de l'intégralité des Consuels en date du 9 avril 2018 sur les installations électriques des studio-duplex. En second lieu, les non-conformités électriques majeures alléguées par les appelantes seraient fondées sur un mail du 7 février 2019 adressé par Monsieur [K] [E] lequel n'est pas produit aux débats par les parties mais seulement cité partiellement dans le courrier adressé par le conseil de la société [Adresse 9] INVEST à celui de la société MB INVEST le 4 juin 2019, et dont il résulte que celui-ci, après avoir rappelé être intervenu sur site le 1er février 2019, non pas en tant qu'agent d'études ENEDIS mais en raison de sa connaissance des événements ayant eu lieu sur le site antérieurement en sa qualité d'agent du service des fraudes, soit des dégradations, des manipulations illicites, des modifications des branchements de distribution électrique, réalisées par des occupants sans titre ayant séjourné, et ayant conduit à une coupure pour mise en sécurité le 6 octobre 2017 de l'ensemble des locaux situés dans la cour, avait informé le gérant de la société BM INVEST lors d'un entretien du 7 décembre 2017, qu'il devait faire une demande auprès d'ENEDIS afin de demander la modification des raccordements électriques de l'ensemble des locaux concernés (points de livraison connus au fichier) et de demander la création des points de livraison qu'il voulait ajouter au site (un logement s/sol et un comptage pour la minuterie de l'immeuble). Les sociétés appelantes ne contestent pas que, comme l'indique le conseil de BM INVEST en son courrier du 19 juin 2019, la coupure invoquée dans le courriel précité était une coupure poteau pour partie des locaux situés dans la cour, soit un des duplex alors non encore fini en travaux d'aménagement et le local commercial en fond de cour, justifié par les utilisations frauduleuses de squatteurs, et non pour des raisons de non-conformité des installations électriques, et qu'en réalité, la seule problématique évoquée par Monsieur [E] concernait, non pas des "non-conformités majeures" mais uniquement le rétablissement du raccordement des points de livraison des locaux de fond de cour susmentionnés, soit par aérien comme antérieurement à la coupure, soit par la réalisation d'un raccordement souterrain, et la création de deux nouveaux points de livraison, et que ne restait en suspens lors de la réunion chez le notaire le 30 avril 2019, que le raccordement d'un duplex et du local commercial pour lesquels des demandes avaient été déposées, un devis établi par la société Lebrun et Fils le 8 avril 2019 pour un montant de 10.742,37 €, et une proposition faite par BM INVEST de séquestrer la somme de 20.000 € pour la réalisation de ces travaux. Il ne saurait s'en déduire la preuve des non-conformités alléguées comme faisant obstacle à la levée de l'option par la société bénéficiaire dans le délai contractuel. Dès lors, la société [Adresse 9] INVEST et la société [Adresse 9] GRAND [Localité 11], n'ayant pas levé l'option avant le 20 février 2019 et ne démontrant pas que la société BM INVEST a empêché la réalisation de la vente dans ce même délai, ni que ledit délai ait été prorogé, la promesse de vente était bien caduque à la date précitée, et il s'ensuit qu'il ne saurait y avoir eu levée de l'option postérieurement à ce délai, de sorte que la demande de juger la vente parfaite sur ce fondement et d'en ordonner l'exécution forcée ne peuvent qu'être rejetée. Le jugement sera donc confirmé, par ces motifs substitués à ceux du premier jugement, en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse de vente du 5 juillet 2018 et rejeté la demande de la société [Adresse 9] INVEST de déclarer la vente parfaite par la levée de son droit d'option. III ' Sur l'existence d'un accord sur la chose et le prix Les sociétés [Adresse 9] INVEST et [Adresse 9] GRAND [Localité 11] arguent, à titre subsidiaire, au soutien de leur demande d'exécution forcée de la vente, d'un nouvel accord entre les parties sur la chose et le prix caractérisé par les échanges intervenus entre leurs conseils respectifs à partir de mai 2019, constitutif d'une vente parfaite. La société BM INVEST soutient que les appelantes ne démontrent pas l'existence de l'accord allégué, et fait en outre observer que celles-ci auront attendu trois ans après l'expiration de la promesse pour solliciter reconventionnellement la vente forcée du bien immobilier dans user de la faculté qui lui était offerte aux termes de ladite promesse de lever l'option et ainsi faire part de son intention de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente e prix après la caducité de la promesse, elle ne peut prétendre obtenir l'exécution forcée de la vente. Réponse de la cour Par application des dispositions des articles 1113, 1114 et 1118 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. L'offre comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle. L'article 1583 du code civil dispose enfin que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.  En l'espèce, force est de constater que la teneur des courriers échangés entre les conseils des parties entre le mois de mai 2014 et le mois de novembre 2019, loin de démontrer l'existence d'un accord sur la chose et le prix, fait au contraire ressortir que la société [Adresse 9] INVEST entendait expressément soumettre son acceptation à la réalisation de travaux de finition que la société BM INVEST estimait pour sa part d'ores et déjà réalisés, de travaux électriques d'une ampleur sans commune mesure avec ceux réellement nécessaires, ou encore d'une diminution du prix de vente, ce qui ne saurait caractériser une rencontre des consentements, génératrice d'un contrat de vente. Il convient donc de rejeter les demandes des sociétés appelantes tendant à déclarer la vente parfaite, et les demandes subséquentes de juger que [Adresse 9] INVEST pourra se substituer la société [Adresse 9] GRAND [Localité 11] dans l'acquisition de l'ensemble Immobilier, juger que, faute par les parties de signer l'acte de vente dans un délai de 15 jours de l'invitation officielle qui leur sera faite par le notaire rédacteur de l'acte saisi par l'acquéreur, l'arrêt à intervenir vaudra vente du bien précité, le prix de 2.100.000 euros net vendeur étant alors remis au notaire pour être consigné à la Caisse des dépôts et consignation afin d'être remis à la société BM INVEST à sa demande et une fois les formalités de mutation accomplies, ainsi que toutes formalités permettant à l'acquéreur une jouissance paisible du bien, juger que le montant de l'indemnité d'immobilisation versé par la société [Adresse 9] INVEST s'imputera sur le prix de vente, juger qu'à défaut de signature de l'acte par la société BM INVEST, l'arrêt vaudra acte authentique de vente entre [Adresse 9] GRAND [Localité 11] et BM INVEST, ou à défaut entre [Adresse 9] INVEST et BM INVEST, et publié comme tel au Service de la Publicité Foncière du lieu de situation du terrain, condamner la société BM INVEST à payer à l'acquéreur la somme de 14.733 euros par mois à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'à la date du jugement à intervenir, et condamner la société BM INVEST à réaliser à ses frais les travaux de mise en conformité électrique de l'Ensemble Immobilier, et à fournir un certificat de conformité émanant d'ENEDIS, et ce dans un délai d'un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 800 euros par jour de retard. III- Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation La clause "Indemnité d'immobilisation" de la promesse de vente est ainsi libellée : " Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de '210.000 €. 1 Constatation d'un versement par le bénéficiaire Le bénéficiaire a déposé à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes la somme de '105.000 € ' 3. Sort de ce versement La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts. Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes : a) En cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ; b) En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci. Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme sera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation. Et le BENEFICIAIRE versera en pareille hypothèse au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, la somme complémentaire de CENT CINQ MILLE EUROS (105.000 euros). c) Toutefois dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de l'un des cas suivants ; - Si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; - ('), - et enfin si la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT » Il résulte de l'analyse qui précède que la non-réalisation de la vente n'est pas consécutive à la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives, et n'est pas imputable au seul promettant, de sorte que l'indemnité d'immobilisation de 210.000 € doit rester acquise à la société BM INVEST, et le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné que la somme de 105.000 euros séquestrée auprès de Me [D] [B], notaire à Paris, soit versée à la SCI BM INVEST et condamné la société [Adresse 9] INVEST à payer à cette dernière la somme de 105.000 euros au titre du complément de l'indemnité d'immobilisation. IV- Sur les demandes indemnitaires 1- De la SCI BM INVEST La SCI BM INVEST demande la condamnation de la société MONTBRUN INVEST à lui payer d'une part, la somme de 108.835,20 euros au titre de la perte financière qu'elle estime avoir subie du 20 février 2019 au 30 septembre 2019 et celle de 705.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de l'impossibilité de disposer librement pendant près de quatre ans de son bien, en faisant valoir que si la société MONTBRUN INVEST n'a pas souhaité régulariser l'acte authentique de vente pendant la durée de la promesse unilatérale de vente et a clairement manifesté sa volonté de ne pas procéder à la régularisation d'un acte authentique de vente lors de la réunion qui a eu lieu le 30 avril 2019 chez le notaire instrumentaire, elle ne l'a pas pour autant déliée de la promesse unilatérale , donnant au contraire instruction au notaire instrumentaire de la publier après l'expiration du délai, afin de l'empêcher de disposer librement de son bien immobilier, alors même qu'elle l'en avait dispensé expressément aux termes de la promesse; que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, c'est bien la société MONTBRUN INVEST qui est responsable de la publication de la promesse au service de la publicité foncière de Bobigny 2, après expiration du délai, et non le notaire instrumentaire; que de ce fait, elle subissait chaque mois une perte financière de 15.116 euros au titre des charges qu'elle devait assumer sans pouvoir procéder à la location des lots de son bien, la société [Adresse 9] INVEST le lui interdisant formellement; que ne pouvant plus assumer une telle perte financière, elle a repris sa liberté d'action comme le lui autorisait la promesse en procédant à la location des lots du bâtiment sur rue à compter du mois d'octobre 2019; que de même, il est avéré que pendant près de 4 ans, la société MONTBRUN INVEST a empêché, en l'absence de retrait de la publication de la promesse de vente au service de la publicité foncière, la SCI BM INVEST de disposer librement de son bien, et ce jusqu'au jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny, qu'elle a publié; qu'elle évalue ainsi son préjudice à hauteur de 15.000 € par mois depuis le 20 février 2019, soit 47 mois. Les sociétés MONTBRUN INVEST et [Adresse 9] s'opposent à ces demandes, en faisant valoir en premier lieu que BM INVEST ne peut à la fois prétende que la promesse était éteinte le 20 février 2019 et qu'elle aurait été empêchée de louer l'ensemble immobilier jusqu'au 30 septembre 2019, et en second lieu que comme l'a retenu le tribunal, la publication de la promesse a été effectuée par le notaire et non par elle, et que BM INVEST ne justifie pas de l'existence d'un préjudice, ayant procédé à la location des lots et ayant fait une excellente affaire en restant propriétaire du bien dont la valeur vénale a augmenté d'environ un million d'euros. Réponse de la cour Au titre de la perte de revenus locatifs du 20 février 2019 au 30 septembre 2019 Comme l'a justement relevé le tribunal, la clause relative à la carence du bénéficiaire énonce qu'en cas de " procès-verbal de carence aux termes duquel il sera constaté que le bénéficiaire sera déchu du bénéfice de sa promesse. Le promettant disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le bénéficiaire", dès lors, la promesse unilatérale de vente ayant cessé de produire ses effets le 20 février 2019, il était loisible à la SCI BM INVEST, à cette date, de donner à bail son bien, de sorte qu'elle ne peut prétendre à l'indemnisation d'une perte de revenus locatifs qui n'est que la conséquence de I'exercice par BM INVEST de la liberté de mettre ou non en location le bien litigieux. Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société de BM INVEST à ce titre. Au titre du préjudice causé par la publication de la promesse unilatérale de vente Il est constant que Maître [S], notaire rédacteur de la promesse de vente, et celui de la société [Adresse 9] INVEST, a procédé à la publication de celle-ci le 12 mars 2019, soit après l'expiration du délai de réalisation, et alors que le bénéficiaire l'en avait expressément dispensé aux termes de l'acte du 5 juillet 2018. Il ne saurait toutefois être sérieusement soutenu que cette publication, qui n'était nullement obligatoire, a été faite par le notaire, qui en avait été dispensé, de sa propre initiative, et non pas pour en avoir été requis par la société [Adresse 9] INVEST, laquelle n'a en toute hypothèse jamais proposé, ni consenti, à procéder à la radiation de cette publication, contraignant ainsi la société BM INVEST à faire publier le jugement dont appel le 21 juin 2023 afin de retrouver la libre disposition de son bien. La société [Adresse 9] INVEST ne fournit d'ailleurs aucune explication quant aux raisons qu'elle aurait pu estimer légitimes de faire procéder à cette publication, se contentant d'arguer de l'absence de faute de sa part, et de l'absence de préjudice. Etant rappelé que par l'effet de la promesse unilatérale de vente, le promettant s'obligeait à maintenir son consentement à la vente durant la durée de l'option, et que la publication de la promesse ne pouvait avoir d'autre but que de faire obstacle à la liberté du promettant de disposer de son bien une fois le délai de réalisé de la promesse passé, aucun acquéreur potentiel ne pouvant sérieusement prendre le risque d'acheter un bien immobilier "grevé" d'une option tant que le litige n'était pas tranché, la société [Adresse 9] INVEST a ainsi commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Par ailleurs, il ne peut être utilement prétendu que la société BM INVEST n'a subi aucun préjudice en raison de l'atteinte à la libre disposition de son bien, postérieurement au délai de réalisation de la promesse, et pendant une période de plus de quatre années, et ce d'autant qu'elle ne craint pas d'affirmer qu'en raison de l'augmentation du prix de l'immobilier à [Localité 7], l'évaluation actuelle du bien immobilier est de 3.153.865 €, de sorte qu'elle estime subir elle-même un préjudice de l'ordre de 1.053.865 € puisqu'elle devrait aujourd'hui débourser cette somme pour acquérir un bien équivalent. En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la SCI BM INVEST et de condamner la société [Adresse 9] INVEST à lui payer en réparation de ce préjudice la somme de 705.000 euros. 2- De la société [Adresse 9] INVEST La société [Adresse 9] INVEST fait valoir que l'inexécution contractuelle de la SCI BM INVEST lui a causé divers préjudices et demande sa condamnation à lui payer la somme de 1.053.865 € correspondant à la différence entre le prix du bien immobilier convenu à la promesse de vente et celui qu'elle devrait débourser pour acquérir un bien équivalent, celle de 6.210,04 € pour l'ensemble des couts et dépens supportés dans le cadre de l'opération avortée, et enfin celle de 50.000 € pour la mobilisation inutile de ses ressources humaines et l'immobilisation de ses capacités financières. La SCI BM INVEST s'oppose à ses demandes qu'elle estime injustifiées. Réponse de la cour Au rappel de ce que les demandes indemnitaires de la société [Adresse 9] INVEST sont fondées exclusivement sur le terrain de la responsabilité contractuelle, et qu'il résulte de l'analyse ci-dessus qu'aucune inexécution de ses obligations contractuelles résultant de la promesse unilatérale de vente du 5 juillet 2018 ne pouvait être retenue contre la société BM INVEST, les demandes de la société [Adresse 9] INVEST doivent être rejetées, et le jugement confirmé de ce chef. - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société MONTBRUN INVEST, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI BM INVEST la somme supplémentaire de 15.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.