Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 7, 13 février 2025, n° 23/08043

Faits et procédure

*** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par décret n°87-192 du 24 mars 1987, une agglomération nouvelle dans le secteur IV de la ville nouvelle de [Localité 26] a été créée. Dans ce secteur IV, désigné par la suite [Localité 31], se situent désormais six communes, dont celle de [Localité 14]. Aux fins de réalisation du projet relatif au secteur IV, l'établissement public d'aménagement du secteur IV (ci-après EPAFRANCE) a été habilité pour procéder, au besoin par expropriation, à toute opération d'acquisition conformément aux dispositions du décret n°87-191 du 24mars 1987. Dans le cadre du projet d'intérêt général du Val d'Europe, le préfet de Seine et Marne a , par arrêté préfectoral n°2013/DDT/STN/61 du 24 décembre 2013, créé la ZAC de [Localité 14] sur la commune de [Localité 14]. Par ordonnance d'expropriation n°14.00007 du 7 février 2014, le juge de l'expropriation de Seine et Marne a déclaré les parcelles concernées immédiatement expropriées. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 1er mars 2016 adressée à la mairie de [Localité 14], Madame [C] [V] et Monsieur [I] [V], en qualité de nus-propriétaires et Madame [S] [T] veuve [V] (ci-après les consorts [O]), en qualité d'usufruitière, ont mis en demeure l'EPAFRANCE d'acquérir leur parcelle E n°[Cadastre 5], sise au lieudit '[Adresse 21]' sur la commune de [Localité 14], pour une surface de 10.000 mètres carrés, incluse dans le périmètre de la déclaration d'utilité publique sur le fondement des articles L311-2 et L230-1 et suivants du Code de l'urbanisme. Le 21 juillet 2017, la D.N.I.D a rendu un avis sur la valeur vénale de l'ensemble immobilier E n°[Cadastre 5] fixée à 882.000 euros hors indemnité de remploi. Les consorts [V] ont saisi, par mémoire du 10 septembre 2018, le juge de l'expropriation de Seine et Marne afin que soit prononcé le transfert de leur propriété et fixé le prix du bien délaissé. Le transport sur les lieux s'est tenu le 7 décembre 2018. Par jugement contradictoire du 15 mars 2023, le juge de l'expropriation a : Fixé à HUIT CENT SOIXANTE QUATRE MILLE ET CENT SOIXANTE DIX EUROS (864.170 euros), toutes causes confondues, l'indemnité à payer par l'EPAFRANCE aux Consorts [V] pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 14] cadastrée E n°[Cadastre 5] d'une surface totale de 10.000 m² ; Condamné l'EPAFRANCE à verser aux Consorts [V] la somme de 3.000 (Trois Mille) euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que les dépens seront laissés à la charge d'EPAFRANCE en application des dispositions de l'article L312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, à l'exclusion du coût de l'expertise qui sera partagé par moitié entre les parties. Se décomposant de la manière suivante : Indemnité principale : 784.700 euros Indemnité de remploi : 79.470 euros Le jugement du 15 mars 2023 a fait l'objet d'une rectification d'erreur matérielle le 16 mars 2023 aux motifs que le nom de la société d'avocats représentant l'Établissement Public d'Aménagement France est erroné en ce qu'il est indiqué sur le jugement qu'il était représenté par la SELARL Kohn et Associés, avocats au barreau de Paris, tandis que l'Établissement Public d'Aménagement France était représenté par la SELARL Lazare Avocats, avocats au barreau de Paris s'étant constituée en lieu et place de l'avocat précédent le 14 janvier 2022. Les Consorts [V] ont interjeté appel par LRAR de la décision le 27 avril 2023 en demandant l'infirmation du jugement, sauf sur la condamnation des frais irrépétibles et pour qu'il soit statué à nouveau sur les chefs suivants : PREMIER MOYEN Prononcer le transfert de propriété au profit d'EPAFRANCE de la parcelle bâtie section E n° [Cadastre 5] située sur la commune de [Localité 15] au lieu-dit « la Pièce des Cents Arpents » d'une superficie de 10'000 m² appartenant aux consorts [V]. Au contraire de ce qui est affirmé dans le jugement, la parcelle cadastrée E n° [Cadastre 5] n'a jamais été incluse dans l'ordonnance d'expropriation prise en date du 7 février 2014 pour la réalisation de la zone d'aménagement concerté (Zac) de [Localité 14]. De sorte que la propriété comprise dans le périmètre de la Zac de [Localité 14] a fait l'objet d'une mise en demeure d'acquérir sur le fondement des articles L311-2 et L230-1 et suivant du code de l'urbanisme adressée le 1er mars 2016 à la Mairie de [Localité 14], laquelle a été transmise à EPAFRANCE, chargée de réaliser l'aménagement de la Zac de [Localité 14] et de procéder à l'acquisition de la parcelle délaissée. En effet, le transfert de la propriété bâtie au profit d'EPAFRANCE doit être obtenu uniquement par l'application des dispositions de l'article L311-2 du code de l'urbanisme relatif aux propriétés incluses dans une Zac, et non pas par l'application des dispositions de l'article L123-1 du même code, lesquelles ne concernent que les emplacements réservés par un plan local d'urbanisme (PLU). Par ailleurs, cet article a disparu du code de l'urbanisme sous ce numéro. De surcroît, le transfert de propriété est nécessaire pour obtenir la prise de possession du bien par EPAFRANCE après règlement des indemnités de dépossession. DEUXIEME MOYEN Il est demandé à la cour d'appel de Paris d'ordonner à EPAFRANCE que l'arrêt prononçant le transfert de propriété la parcelle E n° [Cadastre 5] soit publié au service de la publicité foncière (SPF). TROISIEME MOYEN Fixer le montant de l'indemnité dépossession revenant aux consorts [V] à la somme de 3'701'675 euros se décomposant comme suit : 1° pour la maison d'habitation : 306 m² X 4 000 euros/m² = 1'224'000 euros (incluant 1600 m² de terrain intégré à prélever sur un terrain d'une superficie totale de 10'000 m²). Or, la décision est contestée sur : ' la surface habitable de la maison, réduite à 165 m² sans justification, ' la valeur vénale retenue sur un terme de référence de prix le plus bas, soit 2 942,86 euros, ' la description erronée de la consistance de maison et de sa viabilité. 2° pour les bâtiments d'exploitation ' hangar fermé : 1150 m² X800 euros/m²= 920'000 euros ' appentis ou hangar ouvert : 400 m² X300 euros/m²= 120'000 euros or, la décision est contestée sur : ' les valeurs vénales des bâtiments réduites à plus de 50 % de la demande sans justification, à savoir : ' 350'000 euros pour le hangar fermé ' 180'000 euros pour les appentis ' la surface au sol de l'appentis réduite à 370 m² ' le calcul erroné de l'estimation du hangar fermé intégré dans le montant de l'indemnité de dépossession hors dépollution. Il ressort en effet du jugement que l'estimation non détaillée du hangar fermé s'élève à 414'000 euros et qu'elle est reportée dans le calcul du montant total de l'indemnité de dépossession à 144'000 euros, soit une différence du montant de la valeur vénale dudit hangar s'élevant à 270'000 euros. Sur les conséquences de cette erreur de calcul sur l'indemnité principale de dépossession dont le montant total hors coût de dépollution doit s'élever, selon le jugement, à la somme de : ' 486'000 euros+ 414'000 euros+ 66'600 euros+ 8100 euros+ 137'000 euros= 1'114'700 euros et non pas à la somme de 847'100 euros. Sur les conséquences de cette erreur de calcul sur l'indemnité de remploi qui doit être calculée sur les bases d'un montant de dépossession de 1'114'700 euros (incluant les 270'000 euros oubliés) auxquels il est défalqué un coût de dépollution de 57'000 euros soit un remploi calculé en définitive sur une indemnité de dépossession de 1'057'700 euros selon les taux de remploi impliqués dans le jugement et non contestés. L'indemnité de remploi s'élève à 106'700 euros ainsi calculés : 20 % jusqu'à 5 000 euros : 1 000 euros 15 % entre 5 000 euros et 15'000 euros : 1 500 euros 10 % sur le restant de 1'042'700 euros : 104'270 euros. Sur les conséquences de cette erreur de calcul sur le montant total de l'indemnité dépossession à reprendre selon jugement attaqué : A: défalquée du coût de dépollution B : augmentée de l'indemnité de remploi : 1'164'470 euros (1'057'700 euros+ 106'770 euros). 3° pour le surplus de la parcelle Pour le surplus de la parcelle E [Cadastre 5] considérée comme détachable de la maison d'habitation et des immeubles d'exploitation, d'une superficie retenue de 6850 m², les consorts [X] maintiennent leur demande de fixation de la valeur vénale du surplus de la parcelle à : 6850 m² X 165 euros/m²= 1'130'250 euros. Le jugement du 15 mars 2023 est contesté sur la formation et l'appréciation de la valeur vénale dudit surplus de 6850 m² retenus par le premier juge à 20 euros/m². La formation de la valeur vénale du terrain est déterminée par les éléments suivants : la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation en considération de son usage effectif et de son classement au plan local d'urbanisme opposable à la date de référence. Pour la fixation du prix du bien, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation est issue de l'article L230-3 alinéa 4 du code de l'urbanisme, appliqué dans le cadre de l'exercice du droit de délaissement d'un bien situé dans le périmètre d'une Zac et non frappé d'expropriation, est fixée par le jugement au 7 juillet 2016. Cette date est contestée, car fixée en violation des articles L311-2 et L230-1 à L230-6 du code de l'urbanisme, et des nouvelles dispositions de la loi n° 2018 ' 1021 « lois SRU » du 23 novembre 2018 relatives aux droits de délaissement d'un immeuble situé dans une Zac. Les consorts [V] maintiennent en cause d'appel la fixation de la date de référence au 27 septembre 2012, date qui, en matière de terrains inclus dans une Zac, est celle du PLU opposable un an préalablement à la date de de création de la Zac (24 décembre 2013), selon les dispositions de la loi SRU et qui est aussi celle du PLU le plus récent, opposable aux tiers qui a délimité la Zac et non pas le zonage. Le 27 septembre 2012, la propriété était classée en zone 2 Aua, zone à vocation mixte « habitat, équipements collectifs, activités, susceptible d'être urbanisée dans l'avenir ». ' La consistance du terrain à la date de transfert de propriété En raison d'une application erronée par la juridiction de plusieurs articles de loi (L123-17, L220-1, ordonnance d'expropriation inexistante) pour transférer et fixer le prix, de la propriété délaissée, il apparaît que la consistance de la propriété ne peut plus être déterminée à la date du premier jugement rendu le 15 mars 2023 mais seulement en cause d'appel. ' Les éléments de desserte des réseaux d'eau potable, d'électricité et d'assainissement de la [Adresse 32] et de la parcelle [Cadastre 5] Le premier juge n'a pas examiné les plans présentés par les consorts [V] relatifs aux conditions d'accès, aux réseaux existants d'eau potable, d'électricité et d'assainissement desservant la Zac et dont bénéficie la propriété délaissée. Il en découle que la non prise en compte des caractéristiques physiques et techniques de desserte et juridiques de constructibilité de la propriété telle qu'elles ressortent pourtant des plans issus des dossiers de réalisation de la Zac et du PLU du 27 septembre 2012, ont conduit le premier juge à produire une sous-évaluation manifeste de la propriété délaissée (20 euros/m²). ' L'intention dolosive de la commune de [Localité 14] La modification du PLU est intervenue le 7 juillet 2016, peu de temps après le dépôt de la mise en demeure d'acquérir du 1er mars 2016, à seule fin d'obtenir une cession à moindre prix. 4° sur le coût de dépollution à déduire du montant de l'indemnité de dépossession Les consorts [V] contestent le coût de la dépollution pour présence d'hydrocarbures mis à leur charge par le premier juge pour un montant de 57'000 euros sur la totalité de leur propriété au motif qu'il doit se conformer aux exigences d'un classement de la propriété en zone N par le PLU du 7 juillet 2016, alors que l'expert avait précisé dans son rapport définitif du 30 novembre 2021 que « seuls les coûts de dépollution nécessaires pour respecter les modalités de gestion en matière de sites pollués devaient être pris en compte à hauteur de 30'000 euros hors-taxes ». Les consorts [V], ont confirmé en accord avec Monsieur le commissaire du Gouvernement, la position de l'expert et accepté de prendre à leur charge le coût de dépollution déterminé par l'expert à 30'000 euros hors-taxes aux termes de deux séries d'expertises réalisées de manière approfondie et sérieuse sur la propriété dont une partie importante servait de jardin bio et de vergers disposant d'un puits d'eau potable. 5° sur le partage du coût de l'expertise par moitié entre les parties Les consorts [V] contestent la décision du premier juge qui a mis à leur charge la moitié des frais d'expertise, lesquels s'élèvent à 28'100,38 euros. L'expertise a en effet bien été sollicitée par EPAFRANCE. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1) Adressées au greffe le 27 juillet 2023 par les consorts [V], appelants, notifiées le 2 août 2023 ( AR intimé et CG 04/08/2023) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de : Prononcer le transfert de propriété au profit d'EPAFRANCE de la parcelle bâtie Section E n°[Cadastre 5] située sur la commune de [Localité 14], au lieu-dit '[Adresse 22]', d'une superficie totale de 10.000 m², appartenant à Madame [C] [V] et Monsieur [I] [V], nus-propriétaires, Madame [S] [V] étant usufruitière ; Ordonner que la présente décision soit publiée au Service de la publicité foncière par EPAFRANCE ; Fixer le prix de l'indemnité de dépossession due par l'expropriant à Madame [C] [V], [I] [V] et Madame [S] [V] au montant de 3.772.075 euros, se décomposant comme suit : Indemnité principale de dépossession : Maison d'habitation : 322 m² x 4.000 euros/m²= 1.288.000 euros Hangar, appentis et poulailler : 920.000 + 120.000=1.040.000 euros Surplus des terrains : 6.850 m² x 165 euros/m²= 1.130.250 euros Coût de dépollution H.T : - 30.000 euros Montant total de l'indemnité de dépossession : 3.428.250 euros Indemnité de remploi : 20% x5.000 euros : 1.000 euros 15% x 10.000 euros : 1.500 euros 10% x 3.413.250 euros : 341.325 euros Montant total de l'indemnité de remploi : 343.825 euros Condamner l'EPAFRANCE à verser à Madame [C] [V], [I] [V] et Madame [S] [V] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; Dire que le dépens, y compris l'entièreté des frais d'expertise judiciaire, seront laissés à la charge de l'EPAFRANCE. 2) Déposées au greffe le 2 novembre 2023 par l'EPAFRANCE, intimé formant appel incident, notifiées le 8 janvier 2024 (AR appelants et CG non retournés) et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de : Débouter Madame [S] [T], Monsieur [I] [V] et Madame [C] [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; De déclarer recevable et bien fondé l'appel incident formé par l'EPAFRANCE ; De réformer le jugement du 15 mars 2023 (n°RG 18/00064) rectifié le 16 mars 2023 ( n°RG 23/00019) en ce qu'il a fixé l'indemnité de délaissement revenant à Madame [S] [T], Monsieur [I] [V] et Madame [C] [X] à la somme de huit cent quatre vingt mille cent soixante-dix euros (864.170 euros) décomposée comme suit : Indemnité principale : 784.700 euros ; Indemnité de remploi : 79.470 euros ; En conséquence, statuant à nouveau : Fixer le montant de l'indemnité d'expropriation à verser à Madame [S] [M], Monsieur [I] [V] et Madame [C] [V] comme suit (valeur libre) : A titre principal : 246.775 euros au titre de l'indemnité principale ; 25.677,5 euros à titre de remploi ; Soit une indemnité totale de 272.452,50 euros. A titre subsidiaire : 301.575 euros au titre de l'indemnité principale ; 31.157,5 euros à titre de remploi ; Soit une indemnité totale de 332.732,5 euros. Condamner Madame [S] [T], Monsieur [I] [V] et Madame [C] [V] au paiement du coût de l'expertise d'un montant total de 28.111,38 euros. Condamner Madame [S] [T], Monsieur [I] [V] et Madame [C] [V] au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, et statuer sur les dépens conformément à la loi. 3) Adressées au greffe le 7 novembre 2023 par le commissaire du Gouvernement , intimé, notifiées le 16 novembre 2023 (AR appelants 01/12/2023, intimé 20/11/2023) aux termes desquelles, il forme appel incident et demande à la cour de bien vouloir déclarer recevable l'appel des consorts [V], infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a retenu une indemnisation insuffisante pour les consorts [V], indemniser la dépossession de la parcelle E575 à hauteur de 1.078.800 euros et de 108.880 euros au titre de l'indemnité de remploi. 4) Adressées au greffe le 15 février 2024 par l'EPAFRANCE, intimé et appelant incident, notifiées le 7 mars 2024 (AR appelants 11/03/2024 et CG 11/03/2024) et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de : Débouter Madame [S] [T], Monsieur [I] [V] et Madame [C] [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; Débouter le commissaire du Gouvernement de ses demandes fins et conclusions ; De déclarer recevable et bien fondé l'appel incident formé par l'EPAFRANCE De réformer le jugement du 15 mars 2023 (n° RG 18/00064) rectifié le 16 mars 2023 (n° RG 23/00019) en ce qu'il a fixé l'indemnité de délaissement revenant à Madame [S] [T], Monsieur [I] [V] et Madame [C] [X] à la somme de huit cent quatre vingt mille cent soixante-dix euros (864.170 euros) décomposée comme suit : Indemnité principale : 784.700 euros ; Indemnité de remploi : 79.470 euros ; En conséquence, statuant à nouveau : Fixer le montant de l'indemnité d'expropriation à verser à Madame [S] [M], Monsieur [I] [V] et Madame [C] [V] comme suit (valeur libre) : A titre principal : 246.775 euros au titre de l'indemnité principale ; 25.677,5 euros à titre de remploi ; Soit une indemnité totale de 272.452,50 euros. A titre subsidiaire : 301.575 euros au titre de l'indemnité principale ; 31.157,5 euros à titre de remploi ; Soit une indemnité totale de 332.732,5 euros. Condamner Madame [S] [T], Monsieur [I] [V] et Madame [C] [V] au paiement du coût de l'expertise d'un montant total de 28.111,38 euros ; Condamner Madame [S] [T], Monsieur [I] [V] et Madame [C] [V] au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, et statuer sur les dépens conformément à la loi. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : Les consorts [V] font valoir que : Sur la mise en demeure d'acquérir. Les consorts [V] ont mis en demeure l'EPAFRANCE d'acquérir leur parcelle bâtie E n°[Cadastre 5] sur le fondement des articles L311-2 et L230-1 et suivants du Code de l'urbanisme. Sur la non prise en compte du droit de délaissement. Les consorts [V] sollicitent le prononcé du transfert de la parcelle E n°[Cadastre 5] au profit d'EPAFRANCE, en raison de son inclusion dans la ZAC de [Localité 14] et en application de la procédure de délaissement. Le juge de l'expropriation ne s'est pas référé à la procédure de délaissement mise en oeuvre par les consorts [V] selon les dispositions de l'article L311-2 du Code de l'urbanisme. En effet, la parcelle E n°[Cadastre 5] n'a jamais été incluse en emplacement réservé par le Plan local d'urbanisme. Davantage, la parcelle E n°[Cadastre 5] n'a jamais été incluse dans l'ordonnance d'expropriation, de fait les consorts [V] ne disposaient que d'un droit de délaissement. La procédure de délaissement de la parcelle doit, donc, être considérée comme régulière et recevable (demande d'acquisition conforme aux dispositions des articles L230-1 et suivants du Code de l'urbanisme). Sur la description et la consistance de la parcelle bâtie E n°[Cadastre 5]. Les consorts [X] sollicitent que la consistance du bien soit appréciée à la date de l'arrêt à venir, car aucune ordonnance d'expropriation et aucun transfert judiciaire ne sont intervenus au jour du jugement. Une maison d'habitation, un hangar fermé, un hangar ouvert et un poulailler sont implantés sur la parcelle. S'agissant de la maison d'habitation, le juge de l'expropriation a retenu une surface de 165 m², ce qu'ils contestent. En effet, la surface de plancher de la maison d'habitation a été calculée par un géomètre-expert (pièce n°21) qui l'a établit à 322 m² (sous-sol 109 m², rez-de-chaussée 128 m², combles 85 m²) en se fondant sur les plans du permis de construire fournis à EPAFRANCE lors de la visite des lieux du 7 décembre 2018. S'agissant de la consistance des autres constructions et jardins implantées, le juge de l'expropriation n'a pas suffisamment pris en considération leur consistance (bâtiment d'exploitation, aménagements en jardin d'agrément et jardin potager, fermeture de l'ensemble bâti). Ils procèdent à une description des bâtiments d'exploitation : Potager : 1.680 m² Jardin : 2.000 m² Bâtiment d'exploitation : 1.150 m² (hangar fermé), 400 m² (Appentis) La parcelle bâtie dispose d'une façade sur le chemin de [Localité 24], et est située à 400 mètres au sud de la RD n°934. Elle bénéficie donc d'une desserte immédiate par des voies de circulation. Elle est desservie par l'ensemble des réseaux existants avant la réalisation de l'aménagement de '[Adresse 23] des [Adresse 12] Arpents'. Ainsi, la propriété des consorts [V] dispose d'avantages spécifiques lui procurant une importante plus-value. Sur la détermination de la date de référence. Les consorts [V] contestent la fixation de la date de référence, par le juge de l'expropriation, au 7 juillet 2016. Ils sollicitent que la date de référence soit fixée au 27 septembre 2012. En effet, la date de référence a été fixée en première instance en violation des nouvelles dispositions de la loi n°2018-1021 dite 'Loi SRU' du 23 novembre 2018 relative au droit de délaissement d'un bien situé dans une ZAC. De fait, la date de référence à prendre en compte est d'un an préalablement à la création de la ZAC (et non pas celle de la publication de l'acte créant la ZAC). Ainsi, le plus récent PLU ayant délimité la ZAC de [Localité 14] et qui permet aux propriétaires compris dans son périmètre d'exercer leur droit de délaissement (article L311-2 du code de l'urbanisme) a été approuvé le 27 septembre 2012. Davantage, l'institution d'une modification du PLU le 7 juillet 2016 déclassant le terrain d'une zone 2aUa 'susceptible d'être urbanisée' en zone N 'inconstructible', est intervenue cinq mois après la mise en demeure d'acquérir les biens et présente le caractère dolosif de la réglementation contestée à la date de référence (7 juillet 2016). En effet, le 1er mars 2016, les consorts [V] ont mis en demeure l'EPAFRANCE d'acquérir la parcelle E [Cadastre 5], à cette date (1er mars 2016, date de délaissement) elle était classée en zone 2AU tandis qu'à la date du 27 septembre 2012, elle était en zone urbanisable. Cependant, cinq mois après la mise en oeuvre du droit de délaissement (1er mars 2016), par délibération du 7 juillet 2016, la Communauté d'agglomération du [Localité 31] et EPAFRANCE a modifié le zonage 2AU applicable sur la ZAC et a inclus une partie des terrains, dont la parcelle E [Cadastre 5], en zone N. Or, la zone N instaurée vient en contradiction avec le contexte dans lequel sont programmées de nouvelles opérations à forte densité pour réaliser le projet d'intérêt général sur le secteur IV de [Localité 25]. L'inclusion de la parcelle E [Cadastre 5] présente un déclassement. Sur la situation de la parcelle bâtie E n°[Cadastre 5] au regard de l'urbanisme à la date de référence du 27 septembre 2012. Les consorts [V] sollicitent que soit pris en compte le classement en zone 2AUa de la parcelle au PLU de la commune de [Localité 14] opposable à la date de référence du 27 septembre 2012. Ainsi, la parcelle est immédiatement urbanisable et incluse dans le périmètre de la ZAC viabilisable. Sur la qualification de la parcelle bâtie E n°[Cadastre 5]. La parcelle dispose d'une consistance de terrain bâti, elle ne peut donc pas être qualifiée de terrain à bâtir. Elle bénéficie également de la desserte des voies, des réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement de capacité suffisante au regard de l'ensemble de la zone 2AU. Elle a donc la qualification de parcelle en situation privilégiée. Sur l'estimation de la valeur vénale de la parcelle E n°[Cadastre 5]. Les consorts [V] indiquent que la superficie occupée par les constructions est de 1.600 m² pour la maison d'habitation et de 1.550 m² pour le bâtiment d'exploitation, soit une superficie totale de 3.150 m². S'agissant de la maison d'habitation, sa superficie plancher est de 322 m² (et non pas de 165m²), conformément au document établi le 26 avril 2023 par un géomètre-expert. Concernant la valeur vénale de la maison d'habitation, les consorts [V] soulignent que les termes de référence présentés en première instance (écartés par le juge) correspondent à des termes contemporains de leur mise en demeure du 1er mars 2016, qu'ils n'ont aucune responsabilité sur l'écoulement des sept années entre le 1er mars 2016 et le 15 mars 2023 (date du jugement). La valeur vénale est de 4.000 euros/m². En effet, les termes de référence présentés sont situés sur la [Adresse 29] ou à proximité de la parcelle bâtie E n°[Cadastre 5] (périmètre 1000 mètres) et sont comparables. Le prix moyen est de 3.332 euros/m², la superficie moyenne est de 709 m². Ils présentent également des termes de référence réalisés entre les années 2021 et 2023 dont la valeur vénale unitaire est de 3.713 euros/m². Ainsi, l'indemnité pour la maison d'habitation s'élève à 1.288.000 euros ( 322 m² x 4.000 euros), pour 1.600 m² de terrain intégré. Le problème de désamiantage partiel de la maison d'habitation ne peut constituer un facteur de moins-value, car la maison a été construite en 1977 (date à laquelle l'amiante était recommandé). La maison est en très bon état d'habitabilité et a toujours été bien entretenue. S'agissant de l'estimation erronée du hangar fermé, le jugement de première instance a effectué un calcul erroné ( l'estimation s'élève à 414.000 euros mais est reportée dans le calcul à la somme de 144.000 euros) ce qui influe donc sur le montant de l'indemnité principale due. Ce montant est de 1.114.700 euros (et non pas 847.100 euros) dont il convient de déduire le coût de dépollution de 57.000 euros, soit une indemnité de 1.057.700 euros. L'indemnité de remploi est de 106.770 euros. S'agissant de l'estimation des bâtiments d'exploitation : Hangar : 920.000 euros ( 1.150 m² x 800 euros/m²) Appentis : 120.000 euros ( 400 m² x 300 euros/m²) Sur l'évaluation du surplus du terrain. Les consorts [V] sollicitent que la valeur vénale soit fixée à la somme de 1.130.250 euros ( 6.850 m² x 165 euros/m²). En effet, la non prise en compte des caractéristiques physiques et techniques de desserte et juridiques de constructibilité de la propriété ont conduit le juge de l'expropriation à produire une sous-évaluation de la propriété (20 euros/m²). Davantage, l'évaluation du surplus se justifie en raison de la superficie relativement faible occupée par les constructions au regard de la superficie totale de la parcelle E n°[Cadastre 5] (10.000 m²). La superficie totale occupée est de 3.150 m² (1.600 m² pour la maison, 1.550 m² pour le bâtiment d'exploitation), ce qui représente 31,50 % de la superficie totale. Les termes de comparaison relatifs à des terrains à bâtir déterminent une valeur vénale de 377 euros/m² (identiques mais pour une superficie de 600 m²) voire 420 euros/m². Cependant, la valeur vénale est de 165 euros/m² après abattement de 50% . Le surplus du terrain à évaluer est de 6.850 m² (10.000 m² - 3.150 m²). Sur le coût de la dépollution. Les Consorts [V] contestent le coût de la dépollution pour présence d'hydrocarbures mis à leur charge. En effet, selon le rapport d'expertise rendu le 30 novembre 2021, 'seuls les coûts de dépollution nécessaires pour respecter les modalités de gestion en matière de sites pollués devaient être pris en compte à hauteur de 30.000 HT'. Montant total de l'indemnité principale de dépossession : 3.428.250 euros Maison d'habitation : 1.288.000 euros (322 m² x 4.000 euros) Hangar, appentis et poulailler : 1.040.000 euros (920.000 +120.000) Surplus des terrains : 1.130.250 euros (6.850 m² x 165 euros/m²) Coût de dépollution: - 30.000 euros Montant de l'indemnité de remploi : 343.825 euros. Sur l'article 700 du code de procédure civile Les consorts [V] sollicitent que leur soit versée la somme de 5.000 euros. Ils contestent la prise en charge des frais d'expertise à hauteur de 28.111,38 euros, les dépens étant à la charge de l'expropriant (article 695 du Code de procédure civile). L'EPAFRANCE rétorque que : Sur la prise en compte du droit de délaissement des consorts [V] et le transfert de propriété de la parcelle à L'EPAFRANCE. L'EPAFRANCE allègue que le jugement emporte sans ambiguïté transfert de propriété au profit de l'EPAFRANCE aux motifs que le jugement renvoie bien à la procédure de délaissement (référence aux articles L311-2, L230-1, L230-3 du code de l'urbanisme et référence au droit de délaissement aux pages 10 et 11 du jugement). Sur la date de référence. L'EPAFRANCE affirme que la date de référence à retenir est le 7 juillet 2016 (confirmation du jugement). Contrairement à ce que prétendent les appelants (date de référence le 27 septembre 2012, date du PLU qui a délimité la ZAC de [Localité 14]) la date de référence est la date de la dernière modification ou révision du PLUI ayant porté sur la zone. Le PLU du Val d'Europe a été approuvé le 7 juillet 2016. Sur la situation de la parcelle à la date de référence. Le zonage à prendre en compte est un zonage N (les appelants soutiennent un zonage 2aUa). Le classement en zone N procède de la volonté de la commune de préserver des espaces verts afin de maintenir durablement une liaison verte reliant les secteurs agricoles de [Localité 19] au [Localité 13]. Sur les caractéristiques du bien. Sur les servitudes d'urbanisme : L'EPAFRANCE sollicite la confirmation du jugement qui a retenu la situation de la parcelle en zone N. Il s'agit d'une zone naturelle au sein de laquelle les constructions sont extrêmement restreintes, cette restriction doit être prise en compte dans la valorisation du bien. Sur la consistance du bien : Dans le cadre d'un délaissement, la consistance du bien s'apprécie à la date du jugement de première instance et non pas à la date de l'arrêt à venir (contrairement à ce que prétendent les appelants).Il s'agit d'une parcelle d'une superficie totale de 10.000 m² supportant une maison à usage d'habitation, un poulailler (90 m²), un hangar fermé (1150 m²) et un hangar ouvert (370 m²). Le transport sur les lieux a permis de constater un bien en état médiocre (problèmes d'infiltration et détérioration du parquet) et d'une superficie de 165 m² (préconisé par le commissaire du Gouvernement et retenu par le juge de première instance). Les appelants prétendent que la superficie est de 322 m², cependant le calcul a été produit de façon non contradictoire et postérieurement au jugement de première instance, il doit donc être écarté. D'autant plus, que seule la surface utile (Article R111-12 du code de la construction) doit être prise en compte. Ainsi, la surface habitable est calculée sans prise en compte des sous-sols, de la totalité des combles et de la véranda (pièces adverses n°31 à 36). La proposition du Commissaire du gouvernement de retenir une surface de 231 m² doit également être écartée. En effet, une surface supérieure à 200 m² ne saurait raisonnablement être retenue. La présence d'amiante dans les dalles de sol, les conduits et la couverture des hangars a été confirmée. Sur la valorisation du bien. Les constructions doivent être évaluées 'terrain intégré', car elles occupent très largement le terrain ; il n'y a donc pas lieu d'opérer une distinction entre les dépendances de la maison, les emprises des constructions agricoles et le surplus du terrain non construit. Les termes de références produits par les appelants ne sont pas pertinents (les actes des pièces n°37 à 43 n'ont pas été versés). En effet, les biens, d'une part ne sont pas comparables et ,d'autre part sont situés en zone constructible alors que le bien exproprié se situe en zone N. Davantage, les ventes réalisées sur la même rue ([Adresse 30]) démontrent des prix inférieurs (2.625,90 euros/m² et 3.146,55 euros/m²). La moyenne des termes de référence présentés (situés [Adresse 28]) permet de déterminer une valeur unitaire de 2.700 euros/m². Cependant, il est nécessaire de procéder à un abattement de 50 % en raison de la situation de l'immeuble en zone N (les termes de référence sont inclus dans des zones constructibles). La valeur unitaire est donc de 1.350 euros/m². Ainsi la valeur de la maison est de 222.750 euros (165m² x 1.350 euros/m²). En tenant compte du coût lié au désamiantage (10% du prix de la maison) l'indemnité d'expropriation est de 200.475 euros. S'agissant de la valorisation des constructions à usage agricole, le juge de l'expropriation a opéré une estimation excessive des hangars et du poulailler (414.000 euros pour le hangar fermé, 66.600 euros pour le hangar ouvert et 8.100 euros pour le poulailler). Cependant, les hangars agricoles sont des accessoires des parcelles agricoles cultivées, de fait leur coût ne peut être comparé à celui des hangars accueillant des bureaux (cession indépendante). Ainsi, compte-tenu de l'état des hangars, de la présence d'amiante (abattement de 10%) et de la situation en zone N (abattement de 50%), la valorisation de 40 euros/m² (pour le hangar ouvert), de 75 euros/m² pour le hangar fermé et de 25euros/m² (pour le poulailler) est justifiée. L'indemnité totale est de 103.300 euros : Hangar ouvert : 370m² x 40 euros/m²= 14.800 euros Hangar fermé : 1.150 m²x 75 euros/m²= 86.250 euros Poulailler : 90 m² x 25 euros/m²= 2.250 euros S'agissant de la valorisation du terrain non bâti, aucune justification ne permet qu'une partie du terrain soit détachée artificiellement du surplus de la propriété et indemnisée comme un terrain nu (retenu en première instance). Cependant, à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour décide d'indemniser de manière indépendante la partie du terrain non occupée par le bâti, elle doit prendre en compte une valeur unitaire de 8 euros, soit une valeur de 54.800 euros (6.850 m² x 8 euros). En effet, la valeur de 20 euros/m² est excessive compte tenu de la situation en zone N du PLU (il ne constitue un jardin potager que pour 1680 m² des 6850 m² de surface totale). S'agissant de la prise en compte de la moins-value tirée de la pollution spécifique du site, l'expert a conclu à un coût de 36.000 euros auquel il convient d'ajouter 21.000 euros (correspondant à l'élimination des matériaux résiduels). Le coût total de la dépollution des lieux s'élève à 57.000 euros. En effet, il ne faut pas tenir compte du coût minimal de dépollution (36.000 euros). Davantage, le coût supplémentaire de 21.000 euros ne peut être mis à la charge de l'EPAFRANCE, car il porte sur la dépollution de matériaux pollués résultant de l'activité exercée par les appelants. Ainsi, étant donné qu'il ne poursuivra pas les activités actuelles de hangar agricole et parking, il n'entend pas laisser de pollution sur la parcelle située en zone N du PLU, le montant de 57.000 euros constitue une moins-value. Sur le montant total de l'indemnité due. L'indemnité de dépossession due est de : A titre principal : Indemnité de dépossession : 246.775 euros Maison : 200.475 euros Construction à usage agricole : 103.300 euros Dépollution : 57.000 euros A titre subsidiaire : Si la cour décide d'indemniser de manière distincte la portion non bâtie du terrain Indemnité de dépossession : 301.575 euros Maison : 200.475 euros Construction à usage agricole : 103.300 euros Terrain : 54.800 euros Dépollution: 57.000 euros L'indemnité de remploi due est de : A titre principal : 25.677,5 euros 10 % x 231.775 euros= 23.177,5 euros A titre subsidiaire : 31.157,5 euros 10% x 286.575 euros= 28.657,5 euros Sur les frais d'expertise. Le coût total de la dépollution a été évalué à la somme de 57.000 euros. Dans le cadre de l'expertise, les consorts [V] n'ont pas contesté la présence de pollution et ont validé le montant de 36.000 euros. De fait, il serait inéquitable de laisser à l'EPAFRANCE la charge des frais d'expertise qu'il a été contraint d'avancer lors de la première instance. Le jugement de première instance doit donc être infirmé et les consorts [V] doivent être condamnés à régler la totalité du coût de l'expertise, soit la somme de 28.111,38 euros. L'EPAFRANCE sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Le commissaire du Gouvernement conclut que : Sur la date de référence. La consistance des biens doit être appréciée à la date du jugement de première instance, soit le 15 mars 2023. L'état de surface de plancher et surface hors d'oeuvre nette, établi le 26 avril 2023 est donc sans effet. Les termes de comparaison retenus ne pourront être postérieurs à la date du jugement rendu le 15 mars 2023. S'agissant de la date de référence pour la prise en considération, de l'usage effectif du bien et de sa situation urbanistique, les consorts [V] contestent la date de référence fixée au 7 juillet 2016 et avancent que la date de référence devant être retenue est le 27 septembre 2012 (date d'approbation du PLU de [Localité 14], loi [Localité 18]). Or, en application de l'article L230-3 du code de l'urbanisme, en présence d'un plan local d'urbanisme, la date de référence à retenir est la date d'approbation du plus récent des PLU de la commune de [Localité 14], soit le 7 juillet 2016. Le classement en zone N ne présente pas un caractère dolosif mais s'inscrit dans un projet intercommunal de préservation des espaces naturels. Sur la valorisation de la parcelle E [Cadastre 5]. Il convient d'évaluer la maison, le hangar, l'appentis, le poulailler ainsi que le terrain non immobilisé. Ces constructions immobilisent 31,5% du terrain laissant ainsi 68,5 % du terrain non immobilisé, soit une surface de 6.850 m² (10.000 m² x 68,5%). S'agissant de l'estimation de la maison, la surface habitable, n'intégrant pas le sous-sol, est de 213 m² ( 128 m² pour le rez-de-chaussée et 85 m² pour l'étage). Les termes de référence présentés sont situés en zone constructible (la maison est située en zone N). Il convient de retenir une base d'estimation en valeur haute arbitrée à 2.500 euros/m², valorisant la maison à 532.500 euros (213 m² x 2.500 euros/m²). S'agissant de l'estimation du hangar et de l'appentis, les surfaces retenues sont respectivement de 1.150 m² et de 400 m². La moyenne des termes de référence est de 360 euros/m² (hangar fermé) et de 180 euros/m² (appentis) après abattement de 50%, soit 486.000 euros. S'agissant de l'estimation du poulailler, la surface retenue est de 90 m². Il convient d'appliquer un double abattement de 50% sur la base de 360 euros/m², soit une base de 90 euros/m². L'estimation est de 8.100 euros (90 m² x 90 euros/m²). S'agissant de l'estimation du terrain non immobilisé, la surface est de 6.850 m². Après analyse des termes de référence, la valeur est de 12 euros/m² soit 82.200 euros (12 euros/m² x 6.850m²). L'estimation globale du site cadastré E [Cadastre 5] est de 1.108.800 euros (532.500+486.000+8.100+82.200). Cependant, l'expert a estimé qu'une dépollution minimale des 230 m3 de matériaux est nécessaire, le coût est de 36.000 euros TTC ( 30.000 euros HT). En raison du projet d'EPAFRANCE, il existe un surcoût de 21.000 euros TTC. Toutefois, ce surcoût relève du simple souhait d'EPAFRANCE, ainsi seul le coût nécessaire sera retenu, soit 30.000 euros. Ainsi, l'estimation s'établit à la somme de 1.078.800 euros (1.108.800 -30.000). S'agissant de l'indemnité de remploi, elle s'élève à la somme de 108.880 euros ((1.078.800 -15.000 euros) x 10% + 1.500 + 1.000)). L'affaire a été fixée à l'audience du 10 octobre 2024. La cour a soulevé d'office : - à l'égard de l'appelant : la jurisprudence de la 2e chambre civile de la Cour de cassation de l'arrêt du 17 septembre 2021, pourvoi n° 18 - 23 626 publiée au bulletin aux termes de laquelle il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation, ni la réformation ou l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement ; la cour soulève la caducité de l'appel principal ; ' à l'égard de l'Établissement Public d'Aménagement France l'incidence du prononcé de la caducité de l'appel principal en ce qui concerne son appel incident ; ' à l'égard du commissaire du Gouvernement, également l'incidence de la caducité de l'appel principal en ce qui concerne son appel incident et en outre en application de l'article R311-26 du code de l'expropriation l'envoi de ses conclusions étant au-delà du délai réglementaire de 3 mois, l'irrecevabilité de ses conclusions. La cour, pour respecter le principe du contradictoire en application de l'article 16 du code de procédure civile a proposé le renvoi de l'affaire et invité les parties à conclure sur ces points. Les parties ne sont pas opposées au renvoi de l'affaire et ont déposé ou adressé de nouvelles conclusions sur les règles procédurales soulevées par la cour : 1) Adressées au greffe le 23 décembre 2024 par l'EPAFRANCE, intimé et appelant incident, notifiées le même jour (AR non rentrés) aux termes desquelles, elle formule les mêmes demandes. 2) Adressées le 24 décembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, notifiées le 27 décembre 2024 (AR intimée et appelants le 30/12/2024), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de : - Prononcer la caducité de l'appel formé par les consorts [V] en application des articles 542, 911 et 954 du code de procédure civile ; - Prononcer la caducité de l'appel incident formé par l'EPAFRANCE en application de l'article 550 du code de procédure civile ; - Prononcer l'irrecevabilité des conclusions déposées par le commissaire du Gouvernement en raison de leur tardiveté en application de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et la caducité de son appel incident ; - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Melun en date du 15 mars 2023 ; - Relever d'office la demande en rectification matérielle de ce jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession à allouer aux consorts [V], alors qu'elle venait d'être évaluée à la somme de 414.000 euros par le juge (erreur de plume), portant ainsi l'indemnité totale de dépossession, hors pollution, à la somme de 1.111.700 euros. 3) Déposées au greffe le 27 décembre 2024 par les consorts [V], appelants notifiées le même jour (AR intimé le 30/12/2024, AR CG non rentré), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de : -Infirmer le jugement RG n°18/00064 rendu le 15 mars 2023 par le juge de l'expropriation du TJ de [Localité 27] rectifié par jugement RG n°23/00019 du 16 mars 2023, en ce qu'il a fixé à 864.170 euros toutes causes confondues l'indemnité à payer aux consorts [X], expropriés appelants ; -Infirmer le jugement RG n°18/00064 rendu le 15 mars 2023 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Melun rectifié par jugement RG n°23/00019 du 16 mars 2023, en ce qu'il a dit que, bien qu'incluse dans les dépens, 'le coût de l'expertise sera partagé par moitié entre les parties', ce en violation de l'article L.312-1 du code de l'expropriation ; -Statuer à nouveau sur les chefs d'indemnisation exposés dans les présentes conclusions récapitulatives et responsives ; - Prononcer le transfert de propriété au profit d'EPAFRANCE de la parcelle bâtie Section E n°[Cadastre 5] située sur la commune de [Localité 14], au lieudit '[Localité 20] [Adresse 17]', d'une superficie totale de 10.000 m², appartenant à Madame [C] [X] et Monsieur [I] [V], nus-propriétaires, Madame [S] [X] étant usufruitière ; - Ordonner que la présente décision soit publiée au Service de la publicité foncière par EPAFRANCE ; - Fixer le prix de l'indemnité de dépossession due par l'expropriant à Madame [C] [V], [I] [V] et Madame [S] [V] au montant de 3.772.075 euros, se décomposant comme suit : Indemnité principale de dépossession : Maison d'habitation : 322 m² x 4.000 euros/m²= 1.288.000 euros Hangar, appentis et poulailler : 920.000 + 120.000=1.040.000 euros Surplus des terrains: 6.850 m² x 165 euros/m²= 1.130.250 euros Coût de dépollution H.T: - 30.000 euros Montant total de l'indemnité de dépossession: 3.428.250 euros Indemnité de remploi: 20% x5.000 euros: 1.000 euros 15% x 10.000 euros: 1.500 euros 10% x 3.413.250 euros: 341.325 euros Montant total de l'indemnité de remploi: 343.825 euros Condamner l'EPAFRANCE à verser à Madame [C] [V], [I] [V] et Madame [S] [V] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile; Dire que le dépens, y compris l'entièreté des frais d'expertise judiciaire, seront laissés à la charge de l'EPAFRANCE. Les consorts [V] exposent que : Sur l'absence de demande d'infirmation, de réformation ou d'annulation du jugement de 1ère instance dans le dispositif du premier mémoire des consorts [V] devant la cour d'appel de Paris, les dispositions nouvelles de l'article 954 du code de procédure civile prévoyant la nécessité de la demande d'infirmation du jugement dans le dispositif ne sont appliquables que depuis le 29 décembre 2023, soit après l'introduction d'instance par appel du 27 avril 2023 des consorts [V] , qui répondaient aux règles issues des dispositions anciennes de l'article 954 alors en vigueur. L'arrêt de la 2° chambre civile de la Cour de cassation du 17 septembre 2020 est contredit par deux arrêts ultérieurs des 3 mars 2022 et 14 septembre 2023. Sur la difficulté de procédure relevée à l'encontre d'EPAFRANCE, les conclusions d'appelant étant recevables, les conclusions d'intimé et d'appel incident d'Epafrance le sont également. Sur la difficulté de procédure relevée à l'encontre du commissaire du Gouvernement, les conclusions du commissaire du Gouvernement sont datées du 07 novembre 2023 et, sans qu'il soit possible de contrôler la date d'envoi, il y a lieu de considérer que ses conclusions sont recevables. EPA FRANCE conclut que : Sur les difficultés procédurales relevées à l'audience du 10 octobre 2024, il résulte de l'arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2020, n° 18-23626 que la cour ne peut que confirmer le jugement en l'absence de demande d'infirmation dans le dispositif des appelants, mais l'appel principal reste recevable. Concernant l'appel incident, la cour d'appel reste saisie d'un appel régulier qui a produit son effet dévolutif. Elle peut donc statuer sur l'appel incident. Si les conclusions du commissaire du Gouvernement ont effectivement été reçues postérieurement au délai de 3 mois imparti à ce dernier, alors ces conclusions sont irrecevables. Il formule les mêmes demandes au fond. Le commissaire du Gouvernement conclut que : Sur les incidents de procédure, il résulte des dispositions des articles 542 et 954 du code de procédure civile que les écritures d'appelant, dont le dispositif ne comporte pas de demande d'infirmation du jugement, font que la cour ne peut que considérer l'appel comme non soutenu et confirmer le jugement. Il résulte des dispositions de l'article 550 du code de procédure civile que la caducité éteint l'instance d'appel et produit ses effets à l'encontre de l'appelant incident même si ce dernier a formé appel incident dans le délai pour former appel principal. La confirmation du jugement est donc demandée. Il formule les mêmes demandes sur le fond. Synthèse des prétentions des parties Jugement Expropriant Exproprié Commissaire du Gouvernement Observations Indemnité Principale Indemnité de remploi 784.700 euros (841.700 - 57.000 [coût dépollution]) Maison: 165 m² x 2.942,86= 486.000 euros Hangar: 144.000 euros'> (360 euros/m²) (/!\ dans le développement page 13 la somme de 414.000 euros apparaît, toutefois le récapitulatif fait mention de la somme de 144.000 euros) Appentis: 66.600 euros ( 180 euros/m²) Poulailler : 8.100 (90 euros/m²) Terrain: 137.000 (6850 m² x 20) 79.970 euros 20% sur 5000=1000 15% sur 10000= 1500 10%= 76.970 A titre principal: 246.775 euros Maison: 200.475 Construction à usage agricole: 103.300 Dépollution: 57.000 A titre subsidiaire: 301.575 euros Maison: 200.475 Construction à usage agricole: 103.300 Terrain: 54800 Dépollution: 57.000 A titre principal: 25.677,5 10 % x 231.775 euros= 23.177,5 A titre subsidiaire: 31.157,5 10% x 286.575 euros= 28.657,5 euros 3.428.250 euros Maison d'habitation: 322 m² x 4.000 euros/m²= 1.288.000 euros Hangar, appentis et poulailler: 920.000 + 120.000=1.040.000 euros Surplus des terrains: 6.850 m² x 165 euros/m²= 1.130.250 euros Coût de dépollution H.T: - 30.000 euros 343.825 euros 20% sur 5000=1000 15% sur 10000= 1500 10% x 3.413.250 euros= 341.325 1.078.800 euros Maison: 532.500 euros (213m² x 2.500) Hangar et appentis: 486.000 euros ([1150 m² x 360 euros] + [400 m² x 180 euros]) Poulailler: 8.100 euros (90m² x 90 euros) Terrain non immobilisé: 82.200 euros (6850 m² x 12 euros/m²) Coût de dépollution H.T: - 30.000 euros 108.880 euros 20% sur 5000=1000 15% sur 10000= 1500 10% pour le surplus: 1.078.800 -15.000 Néant