Cour d'appel, Chambre 1-1, 11 février 2025, n° 21/00146

Faits et procédure

*** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte authentique reçu le 20 novembre 2015 par Me [C], notaire, Mme [E] [T] veuve [A] a vendu à M. [V] [W] la nue-propriété de son bien immobilier à usage d'habitation situé à [Localité 3] moyennant le versement de la somme de 100 000 euros à titre de bouquet et d'une rente viagère annuelle de 17 820 euros soit mensuellement 1 485 euros au profit et sur la tête de la venderesse. Mme [E] [T] veuve [A] est décédée le 19 juin 2017, en laissant pour héritiers Mme [Z] [T] épouse [K] et M. [F] [T], suivant certificat de dévolution successorale établi le 21 juillet 2017. Par assignation du 3 janvier 2018, Mme [T] épouse [K] et M. [T] ont fait citer M. [W] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir annuler pour défaut d'aléa la vente intervenue le 20 novembre 2015 et, à titre subsidiaire, d'en voir prononcer la rescision pour lésion. Par ordonnance du 10 janvier 2019, le juge de la mise en état a notamment rejeté la demande de communication de pièces médicales formée par M. [W]. Par jugement contradictoire rendu le 18 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a : - ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture et prononcé la nouvelle clôture à la date de l'audience, - prononcé la nullité de la vente intervenue le 20 novembre 2015 entre Mme [E] [T] veuve [A] et M. [W], - ordonné, en conséquence, la remise des parties dans leur état antérieur à ladite vente, - ordonné la restitution par M. [W] à Mme [T] épouse [K] et M. [T] en leur qualité d'ayants droit de Mme [T] veuve [A] du bien immobilier litigieux, - condamné Mme [T] épouse [K] et M. [T] en leur qualité d'ayants droits de Mme [T] veuve [A] à restituer à M. [W] le bouquet d'un montant de 100 000 euros et la rente versée d'un montant total de 27 274, 50 euros au titre des sommes perçues en exécution du contrat annulé, - ordonné la publication de la décision au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble, à la requête de la partie la plus diligente, - débouté Mme [T] épouse [K] et M. [T] de leur demande de paiement d'une indemnité d'occupation, - débouté Mme [T] épouse [K] et M. [T] de leur demande de dommages et intérêts, - débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné M. [W] à payer à Mme [T] épouse [K] et M. [T] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, - débouté M. [W] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la décision. Pour prononcer la nullité de la vente pour défaut d'aléa, le tribunal a relevé qu'au regard des pièces médicales, l'état de santé de Mme [T] veuve [A] a nécessité un suivi et un traitement constant de sorte qu'il ne pouvait être soutenu qu'il s'est brutalement détérioré en 2017, et a considéré que M. [W], en qualité de neveu de la voisine et amie de la défunte qui était parfaitement informée de l'état de santé de cette dernière, ne pouvait l'ignorer. Il a jugé qu'eu égard à la nullité de la vente, les consorts [B] devaient être déboutés de leur demande d'indemnité d'occupation et M. [W] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte locative et de son préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir vendre son bien. De plus, il a considéré que les préjudices allégués par les consorts [B] n'étaient pas justifiés et en tout état de cause suffisamment réparés par les restitutions réciproques consécutives à l'annulation de la vente. Par déclaration transmise au greffe le 6 janvier 2021, M. [W] a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif. Par conclusions transmises le 30 octobre 2024 au visa des articles 1128, 1315, 1674, 1685 et 1964 du code civil et 9 du code de procédure civile, l'appelant, M. [V] [W], demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris, - constater que Mme [T] épouse [K] et M. [T] ne rapportent pas la preuve de l'état de santé de Mme [T] veuve [A] au moment de la vente, - constater que Mme [T] épouse [K] et M. [T] ne rapportent pas la preuve du fait qu'il avait connaissance de l'état de santé de Mme [T] veuve [A], - en conséquence, débouter Mme [T] épouse [K] et M. [T] de leur demande d'annulation de la vente, A titre subsidiaire, - désigner tel expert médical afin de rencontrer les Docteurs [P] et [R] en charge du suivi et accompagnement de Mme [T] veuve [A] afin de prendre connaissance et consulter l'ensemble des éléments médicaux au cours des années 2015 et 2016 concernant le suivi de son cancer et apporter l'appréciation sur la certitude de l'imminence du décès à la date du 20 novembre 2015. Sur les autres moyens d'annulation au titre de la lésion, - constater que le prix de vente du bien immobilier convenu avec Mme [T] veuve [A] est réel et sérieux, En conséquence, - dire et juger que le contrat de vente en viager conclu avec Mme [T] veuve [A] est valide, - dire et juger que l'action en rescision pour lésion engagée par Mme [T] épouse [K] et M. [T] est irrecevable, - condamner Mme [T] épouse [K] et M. [T] à lui payer la somme de 34 838, 72 euros, somme à parfaire au jour de l'arrêt, selon la revalorisation locative mensuelle de 2 177, 42 euros, - débouter Mme [T] épouse [K] et M. [T] de l'ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner Mme [T] épouse [K] et M. [T] à payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Il fait valoir que la vente ne peut être annulée faute pour les intimés de rapporter la preuve de l'absence d'aléa et en particulier sa connaissance de l'imminence du décès. En effet, il soutient que l'existence d'un lien, au demeurant faible, avec la défunte n'est pas suffisant à rapporter la preuve qu'il avait une connaissance profonde de son état de santé compromettant son espérance de vie de manière irrémédiable, le simple fait qu'elle ait été malade au moment de la conclusion du contrat ne permettant pas de présumer de l'absence d'aléa. D'autre part, il considère que les intimés, sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontrent pas l'imminence du décès de Mme [T] veuve [A] notamment par l'absence de production des pièces du dossier médical des années 2015 et 2016 pour lesquelles sa demande de communication a été rejetée par le juge de la mise en état. Toutefois, il soutient qu'à la fois les certificats médicaux produits et les attestations des proches de la défunte démontrent qu'elle était atteinte d'un cancer en 2012, que son état de santé s'est amélioré en 2015 et 2016 avant de faire une rechute fin 2016, début 2017 et qu'il s'est brutalement détérioré trois mois avant son décès. A titre subsidiaire, il sollicite la désignation d'un expert judiciaire afin d'apprécier l'imminence du décès au jour de la vente, considérant que les éléments partiels produits en justice ne permettent pas de garantir ses droits de la défense. En outre, il soutient que l'action en rescision pour lésion formée par les intimés à titre subsidiaire est, d'une part, irrecevable au regard du caractère aléatoire du contrat de vente en viager qui ne permet pas d'établir un prix fixe. D'autre part, il considère que le prix convenu entre les parties était parfaitement réel et sérieux dès lors qu'il a acquis le bien selon les conditions les plus favorables à la défunte alors qu'elle ne trouvait pas d'acquéreur depuis près de deux ans. Il fait ainsi valoir que la différence entre la valeur fixée par le notaire à la somme de 314 392 euros et l'évaluation faite par l'expert mandaté par les intimés d'un montant de 580 640 euros s'explique par l'absence de prise en compte par ce dernier des clauses prévues au contrat qui portent atteinte à ses droits de nu-propriétaire et viennent ainsi diminuer la valeur du bien dans le cadre de la vente en viager s'agissant de : - la clause de réserve d'usage et d'habitation, - le paiement de toutes les charges, impôts et taxes, - l'interdiction d'aliénation par le débirentier durant la vie du crédirentier. Il soutient que l'action intentée par les intimés lui cause un préjudice financier résultant de la perte de chance de pouvoir vendre son bien dès lors qu'il l'avait acquis à cet effet, préjudice qu'il évalue selon la valeur locative du bien retenu à la somme de 2 177, 42 euros par mois selon l'expert, M. [I]. Par conclusions transmises le 17 octobre 2024 au visa des anciens articles 1964 et suivants du code civil, 1674, 1685, 1974 et 1975 du code civil, 56, 58, 564 à 567 du code de procédure civile, 879 et 1594 D et suivants du code général des impôts, les intimés, Mme [Z] [T] épouse [K] et M. [F] [T], demandent à la cour de : - déclarer que M. [W] ne pouvait ignorer l'état de santé de Mme [T] veuve [A] lors de la cession du 20 novembre 2015, étant conscient qu'une issue fatale pouvant se produire à bref délai, - débouter M. [W] de toutes ses prétentions, fins et conclusions totalement infondées, - rejeter la demande de désignation d'un expert médical formulée pour la première fois en cause d'appel par M. [W], - confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, hormis en ce qu'il les a débouté de leurs demandes de dommages et intérêts et de paiement d'une indemnité d'occupation, Statuant à nouveau, - condamner M. [W] au paiement d'une indemnité d'occupation du bien à compter du mois de juillet 2017 d'un montant mensuel retenu par l'expert, M. [I], à hauteur de 2 178 euros, jusqu'à la date de libération effective des lieux et remise des clés, en présence d'un commissaire de justice qui dressera constat et inventaire des lieux, somme à parfaire, assortie des intérêts légaux, - condamner M. [W] au paiement de la somme de 100 000 euros compte tenu de sa parfaite connaissance de la situation au titre de dommages et intérêts du chef des divers préjudices subis par la défunte et par eux qui viennent aux droits de celle-ci, tels que moral et financier, A titre subsidiaire, - prononcer la rescision pour cause de lésion de la vente avec toutes conséquences telles qu'indiquées ci-dessus dans le dispositif, - déclarer que la lésion n'affectant pas la validité du contrat, l'annulation judiciaire de l'acte de vente sera prononcée, - prendre acte de leur offre quant à la restitution des sommes perçues par le de cujus. En toute hypothèse, - condamner M. [W] en cause d'appel au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des assignations, les frais d'expertise de M. [I], ainsi que le constat et inventaire des lieux qu'établira le commissaire de justice lors de la remise des clés de la villa par M. [W] dont distraction. Ils soutiennent qu'en l'absence d'aléa sur lequel est fondé un contrat de vente en viager, ce dernier doit être annulé. D'une part, sur l'état de santé de Mme [T] veuve [A] au moment de la vente, ils font valoir qu'à l'époque de la vente, cette dernière était en phase terminale d'un cancer du poumon et qu'elle a subi des traitements de l'année 2012 jusqu'à son décès qui n'était pas inattendu, ce dont attestent les pièces médicales versées aux débats. En outre, ils contestent les attestations produites par M. [W] et affirment que leurs relations avec la défunte étaient bonnes alors que les témoins ont perçu des avantages de sa part ce qui rend leurs attestations suspicieuses. D'autre part, sur la connaissance de l'état de santé de la défunte par M. [W], ils considèrent qu'il ne pouvait l'ignorer dès lors que sa tante était la voisine de la défunte et une amie très proche qui a servi d'intermédiaire afin de lui permettre d'acquérir le bien et l'en a donc nécessairement informé. De plus, ils considèrent que sa demande de dommages et intérêts pour perte de chance de vendre le bien confirme sa connaissance de l'avantage lucratif qu'il pouvait obtenir de cette opération, dès lors qu'il n'aurait pas pris le risque d'acheter un bien demeurant occupé pendant un temps indéfini alors qu'il apparaît que son objectif n'était qu'une opération financière à court terme. Sur la demande subsidiaire de rescision pour lésion, ils font valoir que l'expert qu'ils ont mandaté a estimé la valeur du bien litigieux à la somme de 580 640 euros alors que dans le cadre de la vente, la valeur retenue était de 314 392 euros correspondant à 54,14 % du prix réel soit au moins 7/12ème justifiant la rescision de la vente pour lésion. De plus, ils soutiennent que la Cour de cassation retient cette rescision même dans le cadre d'un contrat de vente viager dès lors que le débirentier ne court aucun risque en se portant acquéreur d'un bien. Or, ils font valoir qu'en l'espèce, il aurait fallu plus de 13 ans de règlement de la rente viagère afin d'atteindre un montant non lésionnaire au regard de l'écart entre la valeur retenue à la vente et la valeur réelle, ce qu'ils considèrent comme irréaliste compte tenu de l'état de santé et de l'âge avancé de la crédirentière et suffit à justifier un risque inexistant pour M. [W]. Sur la demande subsidiaire de M. [W] tenant à la désignation d'un expert judiciaire, ils considèrent qu'elle est irrecevable en application des articles 564 à 567 du code de procédure civile car formulée pour la première fois en cause d'appel mais qu'en tout état de cause, la production d'autres pièces serait inutile dès lors que celles produites à l'instance sont suffisantes à attester de l'état de santé de Mme [T] veuve [A]. En outre, ils font valoir qu'il s'agit d'une demande dilatoire dès lors qu'elle aboutirait à ce que l'expert récupère les pièces notamment auprès du docteur [L], bénéficiaire d'une assurance vie souscrite par Mme [A], ce qui fait l'objet d'une procédure parallèle. Ils considèrent que Mme [T] veuve [A] a subi un préjudice moral en tant que victime d'un abus de faiblesse dont l'indemnisation doit leur revenir en leur qualité d'ayants droit et qu'ils ont eux-mêmes subi un préjudice moral distinct par les insinuations proférées à leur encontre par M. [W] ainsi qu'un préjudice économique et financier lié à l'occupation du bien par ce dernier. Enfin, ils sollicitent la condamnation de l'appelant au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 2 178 euros mensuel selon l'évaluation de l'expert et ce jusqu'à la libération des lieux. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 4 novembre 2024.