Cour d'appel, Chambre des Baux Ruraux, 6 février 2025, n° 23/03743

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité du congé 19. M. [Z] [N], M. [H] [N] et Mme [R] [N] considèrent que le congé est nul dès lors qu'il ne porte pas exactement sur les biens loués, situation qui cause grief à son destinataire qui n'est pas dans la capacité d'apprécier ni de vérifier les biens sur lesquels il porte, mais aussi en raison du fait que M. [Z] [N] n'avait pas encore atteint l'âge légal de départ à la retraite au moment de la délivrance du congé. 20. Mme [I] [N], Mme [C] [N] et M. [X] [N] répliquent que la demande de congé portait sur l'ensemble des parcelles faisant l'objet du bail rural, puisque M. [Z] [N] a adressé une lettre au bailleur le 18 janvier 2022 lui demandant la possibilité de céder le bail au profit de ses descendants, ce qui démontre bien qu'il a compris la portée du congé qui lui a été notifié. Ils font également valoir qu'un congé délivré pour une date inexacte n'est pas nul mais sa prise d'effet est reportée à la date exacte à laquelle il aurait dû être donné, ici le 30 septembre 2023, date à laquelle M. [Z] [N] a atteint l'âge de la retraite. Réponse de la cour 21. L'article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime dispose que 'le droit de reprise tel qu'il est prévu aux articles L. 411-58 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 ne peut être exercé au profit d'une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, sauf s'il s'agit, pour le bénéficiaire du droit de reprise, de constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la surface fixée en application du V de l'article L. 732-39. Si la superficie de l'exploitation ou des exploitations mises en valeur par le preneur est supérieure à cette limite, le bailleur peut, par dérogation aux articles L. 411-5 et L. 411-46 : - soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ; - soit limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge. Le preneur peut demander au bailleur le report de plein droit de la date d'effet du congé à la fin de l'année culturale où il aura atteint l'âge lui permettant de bénéficier d'une retraite à taux plein. Dans les cas mentionnés aux deuxième et troisième alinéas, le bailleur doit prévenir le preneur de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d'y mettre fin par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l'avance. Les dispositions du présent article sont applicables que le propriétaire entende aliéner ou donner à bail à un preneur dont l'âge est inférieur à l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ou exploiter en faire-valoir direct. Dans ce dernier cas, sauf s'il s'agit pour le bailleur de constituer une exploitation dans les conditions prévues au premier alinéa du présent article, il ne doit pas avoir atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles. Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l'article L. 411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail. À peine de nullité, le congé donné en vertu du présent article doit reproduire les termes de l'alinéa précédent'. 22. L'article L. 411-54 prévoit en son 1er alinéa que 'le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s'il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l'article L. 411-47'. 23. En l'espèce, suivant acte d'huissier délivré le 16 novembre 2021, les bailleurs ont entendu donner congé à M. [Z] [N] du bail rural du 1er octobre 1993 portant sur des parcelles de terre sises au lieu-dit [Adresse 50] [Localité 46] [Adresse 51], cadastrées section B, numéros [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39] et [Cadastre 40], et situées au lieu-dit [Localité 47], même commune, cadastrées section B, n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 16], [Cadastre 11] , [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 31] et [Cadastre 32], d'une contenance totale de 25 ha 56 a 51 ca, avec effet au 30 septembre 2023, en raison du fait que 'les bailleurs entendent limiter le renouvellement du bail à la date d'expiration de la période triennale au cours de laquelle vous aurez atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles'. 24. En premier lieu, cette désignation est conforme au bail rural souscrit le 1er octobre 1993 au rapport de Me [E], notaire à [Localité 45], entre M. [G] [N] et Mme [F] [B] [J], son épouse d'une part et M. [Z] [N] d'autre part (le congé se contente de reproduire le tableau établi par le notaire). M. [Z] [N] ne produit aucune pièce accréditant la thèse d'une modification du parcellaire initial en cours d'exécution du bail. 25. En deuxième lieu, si M. [Z] [N] n'avait que 61 ans au moment de la délivrance du congé pour être né le 25 juin 1960, il n'a pas entendu contester être en droit de faire valoir ses droits à la retraite depuis le 25 juin 2022, soit avant la date d'effet du congé fixée au 30 septembre 2023. Il n'a pas davantage entendu solliciter la prolongation du bail rural dont il bénéficiait à l'issue de la période triennale du bail rural en cours, puisqu'il a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux aux seules fins de cession du bail au profit de ses enfants. 26. En dernier lieu, le congé litigieux reproduit l'avant-dernier alinéa de l'article L. 411-64 ainsi que l'article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime. 27. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a validé le congé délivré par Mme [I] [N], Mme [C] [N] et M. [X] [N] le 16 novembre 2021 à M. [Z] [N], dans le cadre du bail rural en cause, avec effet au 30 septembre 2023. Sur la cession 28. M. [Z] [N] affirme que le bail a été exécuté de bonne foi pendant près de trente ans, les prétendus retards allégués ne portant pas sur le contrat de bail rural en cours d'exécution et le fermage ayant toujours été remis à bonne date au domicile des bailleurs, ce que ne saurait contredire un tableau édité unilatéralement par leurs enfants, le fermage étant en outre quérable sur la base d'un décompte incluant les divers accessoires comme la participation à la taxe foncière. Ses enfants, bénéficiaires de la reprise, sont déjà installés en qualité d'exploitants agricoles et disposent des qualifications requises pour exploiter les terres ainsi que des moyens de production nécessaires du GAEC de [Localité 44] à la mise en valeur du fonds agricole, lequel GAEC, en parfaite santé économique, bénéficie déjà d'une autorisation administrative d'exploiter. 29. Mme [I] [N], Mme [C] [N] et M. [X] [N] répliquent que M. [Z] [N] n'établit pas la preuve du paiement du fermage à bonne date alors que des vérifications opérées permettent de mettre en lumière des retards systématiques. Selon eux, il n'est nullement justifié de la réalité du projet professionnel de Mme [R] [N] et M. [H] [N], notamment la capacité de ce dernier, qui n'est inscrit à la MSA que depuis le 2 avril 2021, à racheter les parts de son père dans le GAEC de [Localité 44] ou encore d'effectuer un éventuel apport à ce groupement, Mme [R] [N] ne justifiant pas des moyens financiers et matériels pour exploiter les fonds loués, le seul fait d'être membre d'un GAEC ne suffisant pas à les établir. Réponse de la cour 30. L'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose en son 1er alinéa que, 'nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire'. 31. L'article L. 411-59 dispose en son 3ème alinéa que 'le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions'. 32. Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une demande d'autorisation de cession de bail, le juge doit rechercher si l'opération ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur. Cet intérêt s'apprécie uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire éventuel, mais non pas des projets concurrents que le bailleur forme pour son bien. 33. La cession constituant une faveur, seul peut en bénéficier le preneur qui a satisfait à toutes les obligations légales et conventionnelles, de sorte que tout manquement, à condition d'être suffisamment grave, peut être opposé par le bailleur pour refuser la cession projetée. Des retards réitérés dans le paiement des fermages, y compris des retards au cours du bail précédent (Civ. 3ème, 3 décembre 2015, n° 14-23.207) puisque la bonne foi du preneur est appréciée à l'aune de l'ensemble de l'exécution du bail, peuvent constituer un motif de refus de cession, ce que les tribunaux apprécient souverainement (Civ. 3ème, 23 juin 2016, n° 14-27.094), la Cour de cassation contrôlant, pour l'essentiel, la caractérisation par la cour d'appel de l'atteinte aux intérêts légitimes du bailleur de nature à faire obstacle à la cession (Civ. 3ème, 4 juin 2014, pourvoi n° 13-15141), peu important que les conditions exigées pour la résiliation ou le refus de renouvellement ne soient elles-mêmes pas remplies. 34. Il appartient en outre au juge de vérifier, au-delà de la seule aptitude remplie par la production de l'autorisation administrative d'exploiter, la volonté d'exploiter (le sérieux de son projet) et la solvabilité du descendant choisi pour gérer le domaine, toutes choses imposant au juge de s'expliquer sur le fait que le cessionnaire possède les moyens nécessaires à l'exploitation, ou à défaut les moyens de les acquérir. 1 - les qualités du cédant : 35. Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu 'de payer le prix du bail aux termes convenus'. 36. En application de l'article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime, le prix du bail est payable en espèces et le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l'article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit. 37. En l'espèce, le bail rural du 1er octobre 1993 contient : - un paragraphe 'fermage' fixant ce dernier à 23.000 francs avec cette précision qu'il 'pourra éventuellement être révisé à l'expiration de chaque nouvelle période de neuf ans', - un paragraphe 'impôts - contributions' imposant au preneur de s'acquitter, en sus du fermage, de 'la cotisation pour le budget annexe des prestations sociales agricoles, la moitié de l'imposition pour frais de chambre d'agriculture (et) le cinquième du montant global de la taxe foncière, y compris la taxe régionale', - un paragraphe 'modalités de paiement' ainsi libellé : 'le fermage sera payable annuellement à terme échu le 30 septembre de chaque année, et pour la première fois le 30 septembre 1994. Le paiement aura lieu en l'étude du notaire soussigné, ou en tout autre endroit choisi par le bailleur. Le montant de chaque terme de fermage sera déterminé en prenant pour base le cours des denrées qui sera fixé par la réglementation en vigueur aux époques de paiement'. 38. Pour matérialiser les manquements de M. [Z] [N], les bailleurs produisent un tableau recensant les dates de perception des fermages entre 2010 et 2021, ainsi que des relevés de compte bancaires avec des remises de chèques qui seraient relatives aux fermages. 39. La lecture du tableau et des relevés bancaires fait apparaître un encaissement des chèques émis en paiement des fermages, entre 2010 et 2021, entre un mois et six mois après la date de paiement fixé par le bail rural au 30 septembre de chaque année. La production des chèques permet de confirmer qu'ils étaient eux-mêmes libellés à des dates tardives, de sorte que l'argument de M. [Z] [N] selon lequel il n'était pas responsable du différé d'encaissement n'est pas pertinent. 40. Par ailleurs, M. [Z] [N] plaide vainement le caractère quérable du fermage au motif qu'il ne pouvait être déterminé dans ses accessoires que sur justificatif de la taxe foncière acquittée par les bailleurs puisque le fermage en principal était clairement stipulé à l'acte comme étant portable (ce que les tribunaux autorisaient et que l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 a consacré avec la création de l'article 1343-4 du code civil), peu important que ses accessoires, comme la participation à la taxe foncière, fussent l'objet d'une réclamation supplémentaire de la part des bailleurs. 41. Quoi qu'il en soit, la cour ne saurait apprécier la bonne foi de M. [Z] [N] sans tenir compte de la nature familiale des relations bailleurs/preneur, de la durabilité du bail rural (trente années) ou encore du fait que les bailleurs n'ont jamais adressé une quelconque mise en demeure (ni même seulement un rappel) à l'intéressé, de sorte que cette façon de faire, intégrant le plus souvent un acompte du fermage en juin de chaque année, correspondait à un mode de fonctionnement ayant manifestement trouvé l'agrément des parties, ce qui ôte tout caractère de gravité au paiement différé du fermage. 42. Le tribunal a, à tort, retenu ce seul manquement, dépourvu de la gravité requise, pour juger que M. [Z] [N] n'était pas éligible à la qualité de preneur cédant de bonne foi. 2 - les qualités des cessionnaires : 43. La fille de M. [Z] [N], Mme [R] [N], née le 17 avril 1986, est actuellement gérante avec son père du GAEC de [Localité 44], structure au sein de laquelle elle a vocation à exploiter les terres affermées. Elle est affiliée à la MSA en qualité de chef d'exploitation depuis le 7 mai 2013 (soit une expérience de plus de onze ans), l'activité étant exercée 'à titre principal' pour l'organisme d'affiliation. Elle met à disposition du GAEC de [Localité 44] 42,31 ha. 44. Le fils de M. [Z] [N], M. [H] [N], né le 28 septembre 1987, a également la qualité de gérant du GAEC de [Localité 44]. Il est inscrit auprès de la MSA depuis le 2 avril 2021 en qualité de membre de société non salarié agricole. Il est titulaire d'un BTS agricole, option 'Analyse et conduite de système d'exploitation' délivré le 16 septembre 2010. Au-delà de sa récente inscription auprès de la MSA, il bénéficie d'une formation propre à lui permettre de postuler à la reprise de l'exploitation de son père en compagnie de sa soeur. 45. M. [K], expert conseil du GAEC de [Localité 44], atteste que ce dernier 'est en capacité financière de régler tous ses fermages en date régulière (et) que les investissements en matériels ont été dimensionnés pour effectuer les travaux (labours, semis, traitements, etc...) sur l'ensemble de la surface exploitée par le GAEC'. 46. Le GAEC de [Localité 44], qui compte 5 salariés, dispose d'une autorisation d'exploiter du 9 juin 1993. Il exploite au total 320,68 ha (dont 311 ha de surface agricole utile et 86,55 ha en mise à disposition). Certes, les terres affermées auprès de Mme [I] [N], Mme [C] [N] et M. [X] [N] représentent à peine 8 % de la superficie exploitée, mais elles ont une valeur stratégique. À cet égard, il ne saurait être reproché à M. [Z] [N] de s'être mis en conformité avec la décision de première instance en se retirant provisoirement des terres louées. Le GAEC de [Localité 44] exploite principalement un élevage laitier (120 vaches) ainsi qu'un élevage porcin naisseur engraisseur (600 truies), outre la culture de céréales et de maïs grain traditionnel. 47. M. [V], consultant agricole chez Cogédis intervenant auprès du GAEC de [Localité 44] dans les domaines économique, fiscal, social et juridique, atteste que, sur l'exercice 2022/2023, 'on constate une bonne rentabilité d'entreprise avec un excédent brut d'exploitation de 389.000 € (qui) permet de respecter les engagements bancaires (178.000 € pour 2024), de prélever pour les besoins des associés et d'assurer une marge de sécurité. L'exercice 2024, avec un cours du porc autour de 2 € / kg de carcasse, sera du même ordre en terme de rentabilité, voire meilleur au vu des baisses de charges alimentaires (engrais à la baisse). De plus, les capitaux propres se sont nettement améliorés avec une hausse de 130.000 €, atteignant la somme de 357.000 €. L'endettement de l'entreprise varie à la baisse, passant à 85 %, ce qui est rassurant pour les associés, ainsi que pour leurs partenaires. La situation financière ira en s'améliorant du fait de la baisse des annuités, passant de 178.000 € en 2024 à 100.000 € en 2026. La marge de sécurité ne devrait que se conforter. À ce jour, aucun critère financier ne laisse penser que le GAEC de [Localité 44] ne peut assumer ses charges fixes'. 48. À la demande de la cour, les appelants ont produit en cours de délibéré le bilan clos et définitif du GAEC de [Localité 44] établi au 31 mars 2024 par la Cogédis. Si la marge brute à l'hectare pour le maïs est en baisse de 20 %, elle est en hausse de 16 % pour l'activité céréalière. On note également une augmentation du coût de la surface fourragère principale produite à l'hectare de 10 % et une variation à la hausse du coût alimentaire (+ 27 %), mais aussi une augmentation de la production de lait (+ 4,9 %) ainsi qu'une marge brute en augmentation de 57 % sur l'activité porcine certes liée à des ventes exceptionnelles. Les charges de structure évoluent peu concernant la mécanisation (- 4 %) et les bâtiments et le foncier (- 9 %). C'est surtout le chapitre des frais financiers (+ 53 %) et des charges diverses, notamment de l'énergie et l'eau (+ 47 %) qui subit l'augmentation la plus spectaculaire. Au final, on observe des produits quasiment équivalents à l'année précédente (3.686.259 €). L'excédent brut d'exploitation est passé de 389.226 € à 563.903 €. L'augmentation des capitaux propres et la baisse de l'endettement (78 %) sont confirmées. L'inventaire des immobilisations compte un important matériel d'exploitation, sans compter celui que le GAEC de [Localité 44] utilise au sein de la CUMA [Localité 46] Coat Losquet. 49. Le bilan 2023 / 2024 confirme donc la bonne santé globale du GAEC de [Localité 44]. La reprise conjointe de l'exploitation familiale par les deux enfants de M. [Z] [N], au sein d'un GAEC plus que trentenaire, est de nature à rassurer les bailleurs sur le projet de cession, la cour n'ayant pas à rechercher si la transmission des parts du preneur à ses enfants dans cette structure est susceptible de poser une difficulté. 50. Les appelants réunissant toutes les conditions pour la cession projetée, laquelle n'est pas de nature à nuire aux intérêts des bailleurs, il conviendra d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [Z] [N] de sa demande de cession du bail au profit de ses enfants Mme [R] [N] et M. [H] [N]. 51. La cour, statuant à nouveau, autorisera ladite cession, sauf à la limiter, conformément à la demande des appelants, aux parcelles cadastrées section [Cadastre 43], n° [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39] et [Cadastre 40], et situées au lieu-dit [Localité 47], cadastrées section B, n° [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 31] et [Cadastre 32], d'une contenance totale de 22 ha 60 a. Sur les dépens 52. Les dispositions relatives aux dépens de première instance seront infirmées. Statuant à nouveau, la cour condamnera Mme [I] [N], Mme [C] [N] et M. [X] [N] aux dépens de première instance et d'appel. Sur l'article 700 du code de procédure civile 53. Les dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance seront infirmées. Statuant à nouveau, la cour condamnera Mme [I] [N], Mme [C] [N] et M. [X] [N] à payer à M. [Z] [N], M. [H] [N] et Mme [R] [N] ensemble la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.