Cour d'appel, 5ème Chambre, 5 février 2025, n° 22/00801

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [R] ne développe aucun moyen d'irrecevabilité des demandes formées par M. [J]. La cour relève également que le jugement n'est pas critiqué s'agissant de ses dispositions portant sur le congé et la délivrance de quittances. - sur la requalification du contrat de bail Mme [R] conteste la requalification du contrat de location saisonnière en contrat de bail meublé. Elle estime que si un bail meublé devait être consenti à M. [J], l'économie du contrat changerait et le loyer ne pourrait rester le même. Elle sollicite la désignation d'un notaire pour donner son avis sur la fixation du loyer et des charges, en application des dispositions des articles 143 et 147 du code de procédure civile et la condamnation de M. [J] à signer un bail mobilité sous astreinte de 300 euros par huit jours de retard après la présentation par huissier dudit bail. M. [J] s'oppose aux demandes de Mme [R] et sollicite de la cour qu'elle confirme le jugement, l'analyse du premier juge étant parfaitement conforme à la législation applicable. Il observe qu'un bail mobilité ne peut être revendiqué, puisque, en application de l'article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989, il ne s'applique pas à sa situation qui est d'être retraité. En ce qui concerne le loyer, il fait valoir qu'il appartient au bailleur de solliciter la révision du loyer conformément aux dispositions des articles 17-1, 17-2 et 25-9 de la loi du 6 juillet 1989. Conformément à l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 prévoit quant à lui que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L'article 1-1 2° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dispose : 2° Est considérée comme une location saisonnière pour l'application de la présente loi la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs. L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la signature du contrat du 26 août 2017, prévoit : Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. Toutefois, ce titre ne s'applique pas : 1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ; 2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ; 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1. S'agissant des logements meublés, ledit article pose le principe selon lequel le Titre I n'est pas applicable, mais l'article 25-3 de ladite loi liste les articles de ce titre qui doivent trouver à s'appliquer aux contrats de baux d'habitation meublée qui constitue la résidence principale du preneur au sens de l'article 2. L'article 25-3 précité dispose : Les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. Le présent titre ne s'applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. Il appartient au juge de se placer au jour de la conclusion du bail pour déterminer, la commune intention des parties, sans que la seule qualification du contrat par les parties ne puisse suffire à fixer la qualification du bail, et si les lieux loués constituaient la résidence principale des locataires. En l'espèce, les parties ont signé le 26 août 2017 un contrat 'de location saisonnière en meublé pour la période du 28 août 2017 au 19 novembre 2017 soit 84 jours, durée qui ne peut être prolongée sans l'accord express des parties. Ce contrat a été suivi de 9 autres contrats successifs sur le même bien, sans discontinuer : - du 20 novembre 2017 au 11 février 2018, - du 12 février 2018 au 6 mai 2018, - du 7 mai 2018 au 27 juin 2018, - du 28 juin 2018 au 31 août 2018, - du 1er septembre 2018 au 23 novembre 2018, - du 24 novembre 2018 au 15 février 2019, - du 16 févier 2019 au 3 mai 2019, - du 4 mai 2019 au 30 juin 2019, - du 1er juillet 2019 au 31 août 2019. M. [J] occupe donc ces locaux depuis le 26 août 2017, soit depuis plus de 7 ans. Il n'est nullement contesté que le logement loué constitue depuis l'origine la résidence principale de M. [J], lequel ne dispose depuis l'entrée dans les lieux d'aucun autre logement. Il est d'ailleurs observé que dans une attestation, un témoin, M. [K] rapporte avoir hébergé M. [J] durant quelques jours en décembre 2021 en raison de la coupure d'arrivée d'eau à son domicile. Par conséquent, il est établi que, contrairement aux termes du bail, les lieux loués constituaient à la date de signature du bail du 26 août 2017, et depuis, cette date, la résidence principale du locataire. Sans que les termes choisis dans le contrat n'aient d'incidence sur ce point, la loi du 6 juillet 1989 s'applique en son titre Ier bis relatif aux baux d'habitation meublée, correspondant au contrat liant les parties. Le premier juge a donc, à raison, requalifié le bail de location saisonnière en bail meublé. L'article 25-12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé au sens de l'article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. M. [J] est né le 2 décembre 1948, il était donc âgé de 68 ans lors de la conclusion du bail initial. Il n'est pas contesté qu'il était retraité. Il ne répond donc à aucune des conditions posées par le texte. Mme [R] a été, à bon droit, déboutée de sa demande tendant à faire injonction à M. [J] de signer un bail mobilité. L'article 25-9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l'article 159-1-6° de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, applicable selon cette loi aux contrats de baux en cours, prévoit que : VII. Pour la révision du loyer, les I et III de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables aux logements meublés. L'article 17-2 est applicable aux logements meublés. La hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d'acquisition d'équipements par le bailleur en sus de l'équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations. L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : - en son I : Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. - en son III : La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce le bail ne prévoit aucune révision de loyer. L'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit : I. - Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références. Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants. Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie. II.- Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Il appartient donc à Mme [R] bailleresse de solliciter la révision du loyer conformément à ses dispositions. Sa demande tendant à la désignation du notaire à cette fin est mal fondée. Le tribunal l'en déboute justement. Le jugement est confirmé sur ces chefs. - sur le remboursement des suppléments de loyers et taxes M. [J] demande à la cour de réformer le jugement qui le déboute de cette demande. Il estime, dans la mesure où le bail est considéré comme un bail meublé, avoir payé à tort : - des suppléments de loyers en juillet et août des années 2018, 2019 et 2020, pour un total de 4 400 euros, - une taxe de séjour de 12 euros par mois de septembre 2018 à novembre 2020 pour un total de 324 euros. Mme [R] s'oppose à ces demandes et relève que M. [J] a accepté sans équivoque le loyer fixé par les parties selon la période de l'année, en raison des prix des loyers à [Localité 6] en période estivale, et qu'il a bénéficié en période hivernale d'un loyer très bas pour une maison ainsi située. L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées résidence principale, conformément à l'article 25-3 précité prévoit : Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Les parties ont librement fixé le montant du loyer. Quand bien même le montant du loyer mensuellement dû diffère selon les mois de l'année, l'accord des parties s'applique et M. [J] n'est pas fondé à voir supprimer les augmentations de loyers convenues durant les mois d'été. Les parties ont convenu que le prix de la location ne comprend pas les charges suivantes que le locataire devra acquitter en sus pour toute la durée du séjour : électricité, gaz, téléphone, taxe de séjour. Quand bien même, il serait considéré que la taxe de séjour n'est pas une imposition correspondant à des charges récupérables, la cour relève, en tout état de cause, que M. [J] ne produit aucune pièce attestant du versement au bailleur d'une somme de 324 euros, tel que revendiqué. Sa demande en remboursement doit donc être rejetée. Le jugement est confirmé en ce qu'il déboute M. [J] de ces demandes de remboursement. - sur les autres demande formées par M. [J] M. [J] indique que le tribunal a omis de statuer sur sa demande tendant à condamner la bailleresse à effectuer des travaux. Il indique qu'il renouvelle donc cette prétention devant la cour et sollicite la condamnation de Mme [R] à procéder, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, à : - la réparation du store-banne, - la réparation du store roulant, - la réparation de 4 verrous des portes fenêtres du salon et des fenêtres des deux chambres, - la réparation du vélux de la chambre de l'étage, et demande, à défaut, de la condamner à une astreinte de 100 euros par jour de retard. Il demande en outre la condamnation de Mme [R] à lui payer : - 864 euros au titre de la facture du chauffe-eau, qu'il a été contraint de remplacer à ses frais, car il était inutilisable après une fuite pendant plusieurs mois, signalée à plusieurs reprises à la bailleresse, - 292,04 euros pour la réparation du tableau électrique, dépense qu'il a assumée, le tableau étant à l'origine de nuisances sonores, ce dont la bailleresse a également été avisée afin qu'elle intervienne. M. [J] demande également que Mme [R] soit condamnée à lui payer une somme de 819 euros au titre d'une surconsommation électrique durant 5 ans en raison de l'absence de mise aux normes d'isolation thermique obligatoire dans la maison louée. Il relève qu'aucun DPE n'a été effectué. Enfin, M. [J] demande à la cour de condamner Mme [R] au paiement d'une somme de 750 euros en réparation du préjudice de jouissance qu'il déclare avoir subi en raison de la fuite sur le chauffe-eau. Mme [R] répond qu'elle n'effectuera aucun travaux tant que le locataire ne signera pas un nouveau bail. Elle observe que M. [J] ne paie plus les charges d'électricité et d'eau lui incombant, qu'il ne démontre pas que les travaux qu'il sollicite sont nécessaires, la maison étant en parfait état de fonctionnement lors de la prise de possession des lieux, et considère qu'elle n'a pas à supporter les conséquences de dysfonctionnements dont le locataire serait à l'origine. Elle s'oppose aussi à la demande portant sur le paiement au titre d'une surconsommation électrique, indiquant qu'on ne connaît pas les habitudes de vie du locataire et qu'il lui appartient de supporter le coût de ses consommations. Elle signale que lorsqu'il a pris possession des lieux en 2017, il n'était nul besoin d'un diagnostic de performance énergétique. Bien que cela ne soit pas rapporté dans le jugement, il n'est pas contesté que M. [J] a formé de telles demandes en première instance. Il n'a donc pas été statué sur celles-ci. * sur les travaux et le remboursement de factures de travaux Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au contrat liant les parties en application de l'article 25-2 de la même loi précitée, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. L'état des lieux du 26 août 2017 indique que le chauffe-eau est en bon état. M. [J] produit : - un mail de M. [J] en date du 20 juillet 2021 à Mme [R] l'informant que le store-banne de la terrasse ne fonctionne plus depuis samedi, que le chauffe-eau a une fuite depuis cette nuit et lui demandant de faire intervenir des artisans, - un mail du 2 septembre 2021 lui réclamant de nouveau des réparations s'agissant de la fuite sur le dessus du chauffe-eau, s'agissant du store-banne de terrasse, mais également des réparations de 2 tringles de volet roulant inutilisables au rez-de-chaussée, de 2 verrous de porte-fenêtres du salon qui ne fonctionnent plus, et d'un store d'occultation du vélux d'une chambre qui ne fonctionne plus, - un devis du 30 novembre 2021 et une facture du 7 décembre 2021 pour le remplacement d'un chauffe-eau percé par la rouille, d'un montant de 864 euros, - une attestation d'un artisan plombier indiquant avoir constaté le 30 novembre 2021 'une fuite d'eau de couleur rouille venant du dessus du ballon, la présence d'une corrosion importante de la soudure au niveau de l'alimentation de l'eau et l'absence de réparation possible, la cuve étant rouillée et fissurée'. Il ajoute 'ce chauffe eau doit avoir 12 ans environ, son remplacement est obligatoire', - une attestation de M. [K] déclarant avoir 'hébergé M. [J] du 1er au 6 décembre 2021 suite à une coupure d'arrivée d'eau à son domicile, occasionnée par une importante fuite de son chauffe-eau', - un courrier de M [J] à Mme [R] en date du 29 septembre 2022, l'informant de bruits récurrents et ponctuels, insupportables, dans le garage provenant du tableau électrique, et lui demandant l'intervention d'un technicien, - une lettre de rappel en date du 9 octobre 2022, - une facture du 28 octobre 2022 pour un 'remplacement du disjoncteur présent sur le tableau électrique hors d'usage'. Les réclamations du locataires portant sur le chauffe-eau et le tableau électrique sont corroborées par des constatations de techniciens établissant la preuve du caractère inutilisable de ces appareils. S'agissant d'équipements dont le bailleur doit assurer le bon entretien, il appartenait à ce dernier d'effectuer les réparations qui s'imposaient. M. [J] justifie les avoir sollicitées de Mme [R] et les avoir entreprises en ses lieux et place. La cour estime fondée la demande en paiement portant sur les sommes de 864 euros et 292,04 euros. S'agissant des autres travaux réclamés par M. [J], force est de constater que ses seules allégations ne peuvent suffire à établir la réalité des dysfonctionnements prétendus. Il est débouté des demandes formées à ce titre. * sur la surconsommation électrique La production de deux factures d'électricité par M. [J] afférentes à des consommations pour la période du 9 juin 2021 au 8 août 2021 et du 22 décembre 2021 au 6 février 2022, qui ne portent donc que sur une durée très partielle d'occupation ne peut constituer la preuve d'une surconsommation électrique, de surcroît qui serait liée à un défaut d'isolation de la maison, qui n'est établi par aucun constat objectif. Cette demande n'est pas fondée et est rejetée. * sur le préjudice de jouissance M. [J] justifie avoir été hébergé chez un ami durant quelques jours, au motif d'une fuite sur le chauffe-eau. Ce désordre lui a donc causé un préjudice de jouissance qui doit être apprécié au regard du montant du loyer payé, soit 1 800 euros pour 84 jours de location. La cour évalue le préjudice lié à l'impossibilité d'occuper les lieux en l'absence d'eau chaude durant 6 jours à une somme de 130 euros. Mme [R] est condamnée au paiement de cette somme. - sur les frais irrépétibles et les dépens L'appelant succombant partiellement dans ses demandes, l'équité ne commande pas de prononcer une condamnation à son profit au titre des frais irrépétibles. De même, une telle condamnation au profit de Mme [R] ne se justifie pas. Mme [R] est condamnée aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.