Cour d'appel, 1ère Chambre, 4 février 2025, n° 23/02199

Faits et procédure

EXPOSE DU LITIGE : Mme [X] [V] exerce individuellement sous l'enseigne Guethary immobilier, une activité d'intermédiaire en transactions immobilières. Le 16 mai 2019, elle s'est vue confier par les époux [Y] un mandat de vente sans exclusivité d'un bien leur appartenant sis [Adresse 5]. Le mandat a été conclu pour une durée de douze mois dont trois mois irrévocables. Il a été consenti pour un prix de vente de 900 000 euros et prévoyait une rémunération à la charge de l'acquéreur de 5% HT du prix de vente, soit 6% TTC. Faisant valoir que les époux [Y] ont, en contradiction avec les stipulations de mandat, conclu directement avec un acquéreur présenté par l'agence, et après tentatives de règlement amiable demeurées vaines, Mme [V] a, suivant acte du 13 juillet 2020, assigné M. [S] [Y] et Mme [Z] [C], son épouse, devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 54 000 euros de dommages et intérêts outre la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 12 juin 2023 (RG n°20/01040), le tribunal judiciaire de Bayonne a : - condamné in solidum M. [Y] et Mme [C] son épouse à payer à Mme [V], la somme principale de 30 000 euros ; - condamné in solidum M. [Y] et Mme [C] son épouse à payer à Mme [V] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. [Y] et Mme [C] son épouse aux entiers dépens. Le tribunal a considéré : - qu'il était stipulé au mandat souscrit entre les parties le 16 mai 2019 que pendant toute sa durée ainsi que dans les 12 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, « le mandataire s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par la mandataire. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ». - que la vente a été définitivement réalisée le 5 décembre 2019 pour un montant de 900000 euros, une commission de 20 000 euros TTC ayant été fixée au profit d'une autre agence. - qu'il résulte de ces éléments que les époux [Y] n'ont pas respecté les termes du mandat lequel, d'une part, leur faisait interdiction de conclure la vente avec un acquéreur présenté par l'agence soit directement soit par un autre intermédiaire et d'autre part, n'autorisait sa dénonciation qu'au terme d'un délai irrévocable de trois mois et après préavis de quinze jours. - que l'argument tenant à retenir que les époux [Y] ont été trahis par l'agence qui leur avait présenté une première offre de M. [O] à 860 000 euros alors qu'ils n'entendaient pas descendre en dessous de la somme de 880 000 euros est inopérant, l'acheteur ayant tout de même acquis le bien pour la somme de 900 000 euros, mais moyennant une commission à sa charge de 54 000 euros auprès d'une autre agence. - que même si le mandat a été conclu sans exclusivité, les vendeurs étant effectivement libres de confier leur bien à une autre agence, il est néanmoins justifié que Mme [V] a été la première à présenter M. [O] à ses clients. - que l'attestation de M. [O], indirectement concerné par le litige, est insuffisante à rapporter la preuve des manoeuvres diligentées par Mme [V]. - que les courriels 'compromettants' que Mme [V] aurait demandé de détruire ne sont pas versés aux débats. - que dans une attestation du 17 décembre 2022, M. [O] a confirmé avoir rédigé une partie du document manuscrit qui semblait révéler, sous la mention «30 000», la commission occulte dont il était fait état par les époux [Y] et qui aurait conduit l'acheteur à refuser cette proposition. - qu'il résulte de l'ensemble des éléments qui précèdent que les époux [Y] ont volontairement, avec le concours de leur acquéreur, entendu évincer Mme [V] de la transaction, permettant ainsi la vente de leur bien à M. [O] pour le prix attendu par eux moyennant une commission beaucoup moins importante que celle contractuellement prévue. - que le vendeur en signant un compromis avec l'acheteur présenté, hors la présence de l'agent immobilier, alors qu'il s'était engagé aux termes du mandat de vente à ne pas traiter directement ou par le biais d'une autre agence avec un acquéreur qui lui avait été présenté pendant la durée du mandat, a manqué de loyauté à l'égard de Mme [V] par les manoeuvres employées pour l'évincer de la transaction. - qu'au regard des manquements contractuels des époux [Y], il convient de faire application de la clause pénale visible et rédigée en termes clairs, limitée en sa durée et plafonnée en son montant. - que d'une part, le préjudice de Mme [V] n'est constitué que d'une perte de chance d'avoir pu concrétiser la vente entre les parties, la commercialisation du bien étant récente et n'étant pas démontré que d'autres acquéreurs potentiels auraient été écartés au seul profit de M. [O], que d'autre part, s'il est établi que les époux [Y] ont sciemment concouru à l'éviction de l'agence, il n'est pas avéré qu'ils aient été à l'origine des manoeuvres ayant permis d'y aboutir ; qu'il convient de procéder à la réduction de la clause pénale, laquelle doit être fixée à la somme de 30 000 euros. - que les époux [Y] doivent être condamnés au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par déclaration d'appel du 2 août 2023, M. [S] [Y] et Mme [Z] [C] ont interjeté appel de la décision en ce qu'elle a : - condamné in solidum M. [Y] et Mme [C] son épouse à payer à Mme [V] la somme de 30 000 euros ; - condamné in solidum M. [Y] et Mme [C] son épouse à payer à Mme [V] la somme de 2 500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. [Y] et Mme [C] son épouse aux entiers dépens. Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023 auxquelles il est expressément fait référence, M. [S] [Y] et Mme [Z] [C], appelants, demandent à la cour de : Vu les articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil, Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats, - infirmer le jugement rendu le 12 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Bayonne (RG 20/01040) en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - débouter Mme [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner Mme [V] au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral à hauteur de 10 000 euros, - condamner Mme [V] à verser à M. [Y] et Mme [C] la somme de 12 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [V] aux entiers dépens, Au soutien de leur appel, M. [S] [Y] et Mme [Z] [C] font valoir :   - que le simple fait d'avoir finalisé la vente avec M. [O] n'équivaut pas à une faute contractuelle, les manoeuvres frauduleuses mises en oeuvre afin d'évincer l'agent immobilier n'étant pas démontrées par Mme [V]. - que même si Mme [V] a fait visiter le bien à M. [O], elle n'a établi aucun bon de visite. - que l'offre de M. [O] d'un montant de 860 000 euros n'a jamais été adressée à M. [Y] et Mme [C], le courrier du 10 juillet 2019 ne faisant aucunement état de cette offre. - que la prétendue visite «intervenue le 19 juillet 2019 en présence de toutes les parties» n'a jamais eu lieu. - que M. [Y] et Mme [C] ont dénoncé le mandat par courrier recommandé à la demande expresse de Mme [V] le 31 juillet 2019 afin de formaliser la fin du mandat. - que rien ne démontre que M. [Y] et Mme [C] ont orchestré la vente par le biais de l'agence 'Les programmes neufs', M. [O] ayant pris attache seul avec cet intermédiaire. - qu'il ressort de la note manuscrite et du témoignage de M. [O], qu'il a fait le choix de souscrire auprès d'une autre agence car Mme [V] avait insisté, de manière illégale, afin que la commission d'agence soit réduite à 30 000 euros payable en espèces. - que si le tribunal a retenu des « man'uvres employées pour évincer Mme [V] de la transaction », il n'a pas pour autant fait la démonstration de celles-ci, d'autant que les éléments de fait (absence de bon de visite, non-communication aux vendeurs de l'offre, témoignages de M. [O] et M. [F], document manuscrit rédigé par Mme [V]) auraient dû, au contraire, l'amener à se convaincre de la bonne foi de M. [Y] et Mme [C]. - que la procédure introduite était abusive et a soumis M. [Y] et Mme [C] à un état de tension qui s'analyse en un préjudice moral, de sorte qu'il convient de condamner Mme [V] au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral à hauteur de 10 000 euros. - que Mme [V] doit être condamnée au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 12 000 euros (correspondant aux frais irrépétibles de première instance et à la procédure d'appel) ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2024, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [X] [V], intimée, demande à la cour de : Vu le décret n°2015-724 du 24 juin 2015, Vu les articles 1104, 1217 et 1231-5 du code civil, Vu l'article 2 de l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, Vu l'article 8 5° décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce, Vu les pièces communiquées aux débats, et notamment le mandat n°2025, Vu la jurisprudence visée, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 12 juin 2023 en toutes ses dispositions. En tout état de cause, y ajoutant : - débouter M. [Y] et Mme [C] de leurs demandes, fins et conclusions. - condamner in solidum M. [Y] et Mme [C] à verser à Mme [V], exerçant individuellement sous le nom commercial Guethary immobilier, une somme de 5 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens d'appel. Au soutien de son appel, Mme [X] [V] fait valoir : - que les différents courriers électroniques échangés avec M. [Y] et Mme [C] les informant des diligences accomplies par Mme [V] et la lettre d'intention d'achat adressée à M. [O] le 25 juillet 2019, démontrent que l'acquéreur a été présenté aux vendeurs et qu'ils ont volontairement manqué à leurs obligations contractuelles en décidant de vendre leur maison sans appeler leur mandataire à concourir à l'acte, occasionnant ainsi un préjudice à l'agence Guethary immobilier. - qu'il résulte des échanges de SMS entre Mme [V] et M. [O], qu'une visite a bien été effectuée en présence de M. [Y] et Mme [C] le 19 juillet 2019. - que le seul fait qui explique que le bien ait finalement été confié à l'agence immobilière 'Les programmes neufs' est que celle-ci ait consenti à percevoir une commission bien moins importante que celle prévue au mandat confié à Mme [V], n'ayant pas à fournir un travail de commercialisation du bien, l'acquéreur étant déjà identifié. - que s'agissant du document manuscrit, la seconde attestation produite par M. [Y] et Mme [C], signée par M. [O], mentionne qu'il a effectivement apporté des modifications. - que la pièce n°4 adverse est un faux, modifié et transformé afin d'échapper à l'application de la clause pénale prévue au mandat confié à Mme [V]. - que M. [Y] et Mme [C], qui ont fait preuve de mauvaise foi, doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts et de toutes les autres demandes formulées. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2024.