Cour d'appel, CHAMBRE EXPROPRIATIONS, 29 janvier 2025, n° 23/03436

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION : 1. Sur la date de référence, la consistance du bien et son usage effectif 1. En vertu de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public (...), au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat. L'article L.215-18 du code de l'urbanisme prévoit que lorsqu'un terrain soumis au droit de préemption prévu aux articles L.215-1 et suivants fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation est remplacée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. 2. En l'espèce, il n'est pas discuté par les parties que la dernière modification du plan local d'urbanisme applicable aux parcelles expropriées est devenue opposable aux tiers le 10 mars 2020. 3. Le juge de l'expropriation a décrit ainsi les parcelles étudiées : « La parcelle EW [Cadastre 7], d'une dimension non contestée de 915 m², est une partie du chemin de grave donnant accès d'un côté à l'[Adresse 12] et de l'autre à une maison ainsi qu'aux piétons, aux espaces verts et parking d'une copropriété. Elle est longée d'arbres et broussailles ainsi que de poteaux électriques. La parcelle EW [Cadastre 8], de 2159 m2, se situe au sud de la copropriété [Adresse 15], entre la [Adresse 24] et le [Adresse 25] qui est longé par des broussailles. Il s'agit d'un terrain d'agrément nu et largement boisé, comportant des petits chemins piétons menant en fond de parcelle à une zone marécageuse et de broussailles.» 4. A la date de référence, les parcelles expropriées étaient classées respectivement en zone UM13-4L30 et UM12-4, soit 'tissus mixtes à développer à dominante de grands ensembles' et 'tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes'. 5. La discussion porte sur la qualification de 'terrain à bâtir'. 6. En effet, l'expropriante soutient que la dimension des réseaux n'est pas suffisante et que la parcelle EW n°[Cadastre 7] ne dispose pas d'un accès direct à la voie publique et n'a aucun potentiel de constructibilité puisqu'il s'agit d'un chemin de terre étroit. La Fab ajoute que, au surplus, les biens expropriés sont concernés par l'existence d'une trame verte et d'une trame bleue, ce qui impose des restrictions à tout projet de construction telles que l'obligation de garantir l'intégration paysagère du projet et l'obligation de justifier la préservation de la végétation existante. 7. Le Syndicat des copropriétaires répond qu'il n'existe pas d'opération d'aménagement qui serait prévue au PLU de [Localité 13] qui concernerait les parcelles étudiées ; que la présence de nombreuse résidences autour de ces parcelles établit l'existence de réseaux d'une capacité suffisante ; qu'il est inexact de prétendre que la parcelle [Cadastre 7] serait enclavée et que la parcelle [Cadastre 8] serait traversée par le ruisseau du Serpent objet d'une protection spécifique. 8. La cour observe en premier lieu que les plans et photographies produits par les parties démontrent que la parcelle [Cadastre 7] n'est pas enclavée puisqu'il s'agit précisément d'un chemin d'accès dont la continuité permet l'accès à la voirie. De plus, les biens étudiés sont intégrés dans deux zones du plan local d'urbanisme qui organisent des tissus mixtes à dominante de grands ensemble ; les constatations du premier juge lors de son transport sur les lieux mettent en évidence le fait que de nombreuses habitations entourent ces parcelles, en particulier des immeubles à usage collectif, ce qui établit suffisamment la présence et la capacité des réseaux exigés par l'article L.322-3 2° du code de l'expropriation, étant observé que l'examen des documents d'urbanisme produits par l'expropriante (en particulier le traité de concession du 9 septembre 2019 pour la réalisation de l'opération d'aménagement [Localité 18] [Localité 17]) ne met pas en évidence un projet de réalisation de travaux nécessaires à l'augmentation des capacités des réseaux. Enfin, les contraintes liées à la préservation du milieu naturel (trame verte) et des zones humides (trame bleue) ne sont pas de nature à invalider toute opération de construction dans le périmètre de ces servitudes puisqu'il apparaît, à l'examen des documents produits à cet égard par La Fab (en particulier les pièces 19 -arrêté préfectoral du 12 mai 2021- et 20 -dossier de déclaration au titre de la loi sur l'eau-) que chaque projet sera examiné à l'aune des prescriptions légales et réglementaires sans toutefois une interdiction formelle de construction sur les parcelles considérées. 9. Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu la qualification de terrain à bâtir au bénéfice des parcelles expropriées, qui obéissent aux deux conditions posées à ce titre par l'article L.322-3 du code de l'expropriation. 2. Sur les indemnités de dépossession 10. Les parties ne discutent pas le principe de l'application de la méthode par comparaison. 11. Le juge de l'expropriation a examiné 5 termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement en première instance dont 3 étaient communs avec les propositions de La Fab ; il a également étudié les propositions de l'expert amiable du Syndicat des copropriétaires, dont certaines ne sont pas soutenues par la production des actes de mutation. 12. A l'examen des termes de comparaison versés de nouveau en appel par les parties, il apparaît que c'est par des motifs pertinents, qui ne sont pas utilement remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge a retenu quatre termes offrant des similitudes avec les caractéristiques des parcelles expropriées. En effet, si le terme de comparaison relatif à la vente de terrains [Adresse 23] le 27 juillet 2018 est discuté par La Fab en ce qu'il s'agit de surfaces nues d'une contenance supérieures aux contenances litigieuses, il faut souligner que ce terme de comparaison, peu éloigné, est également soumis aux contraintes environnementales applicables aux parcelles EW [Cadastre 7] et [Cadastre 8]. Egalement, le terme de comparaison relatif à la vente de la parcelle EW [Cadastre 2] n'est pas utilement discuté par le Syndicat des copropriétaires puisque, même s'il s'agit d'un traité d'adhésion, il reflète une vente librement décidée entre une personne privée et l'expropriante. 13. La cour confirmera donc le jugement déféré en ce que, appliquant la médiane des quatre termes de comparaison retenus, compte tenu de l'importance des écarts de prix de ces différentes mutations, et y apportant une correction en raison de la spécificité de la parcelle [Cadastre 7], il a retenu une valeur de 350 euros / m² et fixé en conséquence l'indemnité totale de dépossession du Syndicat des copropriétaires à la somme arrondie de 1.076.000 euros et à celle de 107.600 euros l'indemnité de remploi, ainsi qu'en ses chefs de dispositifs relatifs à la prise en charge par La Fab des frais liés à la modification du règlement de copropriété de la résidence [19], aux frais irrépétibles des parties et aux dépens. Y ajoutant, la cour condamnera La Fab à payer les dépens et laissera à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.