Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 2, 29 janvier 2025, n° 21/02409

Motivation

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Sur le rapport d'expertise, les dommages et les responsabilités Mme [L] soutient que l'expert a établi que l'ensemble des infiltrations constatées dans son appartement, avant ou après la réalisation de l'entreprise Fritch en juin 2012, provient des installations sanitaires de M. [O], et fait valoir que ce dernier s'est abstenu pendant douze ans de faire réaliser les travaux nécessaires. Elle soutient que l'expert a constaté que les travaux réalisés en juin 2012 par la société Fritsch sur les installations de M. [O] étaient défectueux et à l'origine des infiltrations postérieures à cette date. Elle allègue que la société Fritsch a commis une faute contractuelle constitutive d'un manquement délictuel à son égard et est responsable d'un trouble anormal de voisinage. Enfin, elle fait valoir que M. [O], en sa qualité de propriétaire, reste responsable des infiltrations causées par son appartement postérieurement aux travaux en application de la théorie des troubles anormal de voisinage, de sorte que, pour la période de juillet 2012 à septembre 2017, M. [O] et la société Fritsch doivent être condamnés in solidum. L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire jouit de son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En application de l'article 544 du code civil, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l'auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause. L'article 1240 du code civil du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L'expert a ainsi synthétisé les désordres constatés chez Mme [L] : «Le plancher haut du 3ème étage est endommagé par les infiltrations d'eau en provenance des installations sanitaires en très mauvais état et non conformes aux règles de l'art de l'appartement de Mr [O] situé au 4ème étage. Les embellissements de l'appartement de Mme [L] sont endommagés par les infiltrations d'eau en provenance des installations sanitaires de l'appartement de Mr [O] situé au 4ème étage. L'appartement de Mme [L] n'est plus habitable jusqu'à la date de réparation du plancher haut du 3ème étage.» (p.61). Sur les responsabilités, il a ainsi conclu : « Nous imputons les infiltrations d'eau dans l'appartement [L] / 3ème étage et les dégradations qui en découlent aux installations sanitaires de l'appartement de M. [O] situé au 4ème étage : - pour 100 % à l'absence de réalisation ou la mauvaise réalisation de travaux de plomberie de la part de M. [O] jusqu'en juillet 2012, - pour 100 % à la réalisation défectueuse et non conforme, depuis juillet 2012 par l'entreprise Fritsch des travaux de rénovation de la salle d'eau. » (p.71) C'est à juste titre que le tribunal a retenu les éléments suivants : «Par simple application de la théorie des troubles anormaux du voisinage qui édicte une responsabilité de plein droit du propriétaire, il échet de retenir la responsabilité de Monsieur [O] en sa qualité de propriétaire directement responsable des désordres subis par Madame [L]. Toutefois, en l'absence de réalisation d'une étanchéité au sol par l'entreprise Fritsch mandatée par Monsieur [O], 1'expert judiciaire a retenu également la responsabilité de cette entreprise à compter du mois de juillet 2012 en l'état de la non-conformité des travaux aux règles de l'art et de la persistance des désordres d'infiltrations de ce fait par stricte application de l'article 1240 du code civil.» Néanmoins, il n'a pas tiré les justes conséquences de ses constatations et c'est à tort qu'il a d'une part imputé la responsabilité des désordres à M. [O] jusqu'en juillet 2012 et à l'entreprise Fritsch à compter de ce mois, et d'autre part rejeté la demande de condamnation in solidum soutenue par Mme [L]. En effet, en vertu des dispositions précitées, M. [O], en sa qualité de propriétaire de l'appartement à l'origine des infiltrations, est responsable de plein droit pour l'intégralité des préjudices subis par Mme [L], tandis que la société Fritsch est responsable des désordres causés par les travaux défectueux de réfection de la salle d'eau de M. [O]. Par ailleurs, les désordres matériels constatés dans l'appartement de Mme [L] sont dus à des infiltrations récurrentes au même endroit pendant plusieurs années, tant avant les réparations qu'après, de sorte qu'il ne peut être distingué la part des désordres imputables à M. [O] de celle des désordres imputables à la société Fritsch. Chacun d'eux ayant contribué à la réalisation des dommages, M. [O] et la société Fritsch seront condamnés in solidum à payer l'entière réparation au tiers lésé, Mme [L], sans préjudice de recours entre coobligés. Concernant le préjudice locatif invoqué par Mme [L], la responsabilité de la société Fritsch n'est engagée avec celle de M. [O] que pour la période pendant laquelle le préjudice est causé par la mauvaise exécution des travaux de réfection de la salle d'eau. Sur la réparation des préjudices de Mme [L] Sur le préjudice matériel Mme [L] fait valoir que l'expert a validé le montant des travaux réparatoires fixés à 7 095 euros et que la société Fritsch ne peut se prévoir du fait qu'elle a exécuté les causes du jugement du tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris du 26 mai 2016 pour contester la demande, ce jugement concernant la réparation des parties communes uniquement tandis qu'elle-même poursuit l'indemnisation des dommages causés à ses parties privatives. La société Fritsch allègue qu'elle a exécuté les causes du jugement du tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris et que la demande est par conséquent mal fondée. Par jugement du 26 mai 2016, le tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris a notamment : condamné le syndicat des copropriétaires à faire procéder à la réfection du plancher haut dans le bien appartenant à Mme [L], condamné M. [O] et la société Fritsch, chacun pour moitié, à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 193,50 euros hors taxe et 4881 euros hors taxe, taxe sur la valeur ajoutée et honoraires du maître d''uvre de 9% en sus, au titre des travaux de réfection du plancher haut se trouvant dans le bien de Mme [L]. Il ressort sans conteste de ce jugement que les travaux ordonnés concernent le plancher haut de l'appartement de Mme [L], partie commune appartenant au syndicat des copropriétaires, et qu'aucune somme n'a été allouée à Mme [L], qui n'était pas partie à la procédure. Il n'est pas contesté que l'expert a validé les devis présentés par Mme [L] pour un montant total de 7 095 euros. M. [O] et la société Fritsch doivent être condamnés in solidum à payer cette somme à Mme [L]. Le jugement est infirmé sur ce point. Sur le préjudice locatif Mme [L] fait valoir que la valeur locative de son appartement doit être estimée à 1 400 euros, comme l'a proposé un agent immobilier et comme l'a retenu l'expert. Elle soutient que les multiples dégâts des eaux ont systématiquement entraîné le départ de ses locataires depuis 2006. Elle conteste la diminution de moitié de son indemnisation opérée par le tribunal au titre de la perte de chance compte tenu de la localisation de son bien et de la demande locative et estime que la perte de chance ne peut être inférieure à 95%. Elle soutient que l'expert a constaté l'ancienneté des fuites et que l'appartement était inhabitable. Elle souligne que le tribunal a omis de répondre, dans les motifs de son jugement, sur sa demande d'indemnisation pour la période courant d'août 2015 à septembre 2017, que M. [O] n'a réalisé que des travaux très sommaires en 2016 et a attendu d'être condamné en référé sous astreinte le 4 août 2017 pour faire enfin procéder à la réfection de la salle de bain de son appartement, travaux réceptionnés le 15 juin 2017, ne lui permettant ainsi pas de relouer son propre appartement avant septembre 2017, le temps pour elle de faire réaliser les travaux dans celui-ci. La société Fritsch soutient qu'il n'est pas établi que les défaillances de la douche après les travaux de 2012 auraient causé des dégâts tels qu'ils étaient de nature à empêcher la location de l'appartement de Mme [L] et souligne que cette dernière a attendu le 20 mai 2015 pour agir en justice. Elle fait valoir que le congé donné le 4 février 2012 ne fait pas allusion à un dégât des eaux et que l'appartement de M. [O] a été inoccupé à partir du mois d'avril 2015, de sorte qu'aucune infiltration n'a pu avoir lieu depuis cette date. Par ailleurs, elle allègue que les désordres qui ont perduré au-delà du 29 février 2016 ne peuvent être mis à sa charge car elle avait proposé à plusieurs reprises de reprendre les travaux d'étanchéité et s'est heurtée à l'absence de réponse de M. [O]. Sur le montant du préjudice, elle soutient qu'une seule attestation est insuffisante pour démontrer la valeur locative de l'appartement et que le préjudice est hypothétique, résultant de la perte de chance de louer l'appartement. Sur la durée du préjudice locatif Il ressort du rapport d'expertise, et notamment de la note aux parties n° 3 du 19 novembre 2015, que lors de la visite du 3 juin 2015, une large zone du plafond du salon était à nu pour la réalisation des sondages et que le plafond était soutenu à cet endroit par deux étais. L'expert constatait une zone d'humidité à 100 % au plafond sous la salle d'eau de l'appartement de M. [O], qu'un appui de solive en bois était détruit et que la solive s'était affaissée. L'expert rappelait ce qu'il avait écrit dans sa note n° 2 du 8 juin 2015 : «compte tenu de l'état du plancher haut de l'appartement, de la présence des étais, des sondages complémentaires à effectuer, celui-ci n'est plus habitable jusqu'à la réparation de ce plancher». Il en résulte que, dès lors qu'il est établi que les infiltrations ont perduré après les travaux de rénovation exécutés par la société Frischt en juillet 2012 et que celle-ci est co-responsable des dommages, elle est mal fondée à soutenir qu'il n'est pas démontré que l'appartement était inhabitable du fait des malfaçons qu'elle a commises. Mme [L] poursuit la réparation d'un préjudice locatif à partir du 2 juin 2006 compte tenu de la prescription acquise pour la période antérieure. Compte tenu des pièces produites par Mme [L] (tableau récapitulatif des locations et dégâts des eaux, constats amiables, contrats de bail, lettes de résiliations), l'expert judiciaire a retenu les périodes d'indemnisation suivantes concernant les pertes de loyers alléguées par Mme [L] : - période du 2 juin 2006 au 5 octobre 2008 : 28 mois, - période du 20 mai au 20 août 2010 : 3 mois, - période du 4 février 2012 au 21 juillet 2015 : 42 mois (3 ans et 6 mois). L'analyse des différentes pièces de Mme [L] permettent de retracer l'historique des locations et de mettre en corrélation les nombreux dégâts des eaux, lesquels sont, contrairement à ce que soutient la société Fritsch, parfaitement démontrés par les constats amiables signés avec le locataire de M. [O], avec les périodes de locations et de vacances. Il n'est cependant pas contesté par Mme [L], comme l'a relevé le tribunal, qu'elle a eu un locataire entre le 10 octobre 2007 et le 21 septembre 2008 et que 11 mois doivent être retranchés du calcul erroné de l'expert. Le préjudice locatif de Mme [L] a donc duré 62 mois entre juin 2006 et juillet 2015. Alors que Mme [L] demandait dans ses écritures de première instance la réparation d'un préjudice locatif jusqu'au 1er septembre 2017, les juges ont omis de répondre à cette demande. Comme il a été vu, le syndicat des copropriétaires a été condamné par jugement du 26 mai 2016 à faire procéder à la réfection du plancher haut dans l'appartement de Mme [L]. Cette dernière démontre par la production d'échanges de courriels avec d'une part le maître d''uvre en charge de la réfection et d'autre part le syndic que ces travaux se sont avérés lourds et ont été interrompus au moins deux fois, en octobre 2016, en raison d'une fuite dans l'appartement de M. [O] (ayant donné lieu à une facture de recherche de fuite adressée au syndic le 26 octobre 2016), et en avril 2017. Par ailleurs, il apparaît que M. [O] a été condamné le 4 août 2017 à faire achever les travaux de réfection de sa salle d'eau sous astreinte ; les travaux ont été réceptionnés, sous le contrôle du maître d''uvre de l'immeuble, le 15 juin 2017. C'est donc à juste titre que Mme [L] soutient qu'elle n'a pu louer son appartement avant le 1er septembre 2017, compte tenu du temps nécessaire pour reprendre les embellissements de son appartement. Le préjudice locatif de Mme [L] a donc duré 25 mois entre août 2015 et le 1er septembre 2017. Son préjudice a donc duré au total 87 mois. Sur le montant de l'indemnisation du préjudice Il ressort du dernier contrat de bail conclu par Mme [L] en août 2010 que le loyer était de 1 300 euros outre 70 euros de charges. Il convient donc de fixer la valeur locative de l'appartement à la somme de 1 300 euros, et non pas 1 400 euros comme l'ont retenu l'expert et le tribunal. C'est à juste titre que le tribunal a retenu que le préjudice de Mme [L] relevait de la perte de chance de relouer son appartement. Néanmoins, compte tenu de la consistance du bien et de sa localisation, cette perte de chance doit justement être évaluée à 95% de sa valeur locative totale, et non pas, comme l'a retenu le tribunal, à 50% de celle-ci. Le préjudice locatif de Mme [L] s'élève donc à la somme de 1 370 x 87 x 0,95 = 113,230,50 euros, dont il doit être retranché, comme en première instance, la somme de 2 646 euros correspondant à une indemnisation de son préjudice locatif par son assurance concernant le sinistre survenu le 9 octobre 2011. Son préjudice s'élève donc à 110 584,50 euros. La société Fritsch démontre avoir proposé, par dire à l'expert du 29 décembre 2015, de procéder à la réfection de la salle de bain de M. [O] afin de mettre fin aux désordres. Il n'est pas contesté que M. [O] n'a apporté aucune réponse à sa proposition. Par conséquent la société Fritsch ne peut être tenue responsable du préjudice locatif de Mme [L] passé le mois de février 2016, date de remise du rapport d'expertise. M. [O] et la société Fritsch doivent donc être condamnés in solidum à réparer le préjudice locatif de Mme [L] pour la période courant d'août 2012 (mois suivant les travaux défaillants) à février 2016, soit 43 mois x 1 370 x 0,95 = 55 964,50 euros, et M. [O] doit être condamné seul à payer à Mme [L] le surplus, soit 54 620 euros. Le jugement doit être infirmé sur ce point. Compte tenu de la durée et de la persistance des sinistres, il y a lieu d'assortir, comme l'a fait le tribunal, l'ensemble des condamnations à des intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2018, date de délivrance de l'assignation de première instance. Sur le préjudice moral Mme [L] soutient que le comportement de M. [O] et les défauts des travaux réalisés par la société Fritsch lui ont causé de multiples tracas, lui ont imposé de nombreux allers-retours depuis son domicile à [Localité 18] et ont fragilisé sa situation financière au regard de ses charges de copropriété et de son emprunt immobilier, l'empêchant de profiter de ses premières années de retraitée de l'éducation nationale. La société Fritsch fait valoir qu'en l'absence de toute atteinte à son affection, à son honneur ou à sa réputation, comme de toute atteinte psychologique ou corporelle, Mme [L] ne peut prétendre avoir subi un préjudice moral du seul fait qu'elle n'aurait pu louer son appartement. Si Mme [L] ne produit aucune pièce relative à sa situation financière et à l'existence d'un emprunt immobilier, les pièces qu'elle verse aux débats témoignent des nombreuses démarches qu'elle a dû entreprendre du fait des multiples infiltrations en provenance de l'appartement de M. [O] : constats amiables signés par elle-même et démontrant ainsi qu'elle s'est déplacée, échanges de courriers, récapitulatifs des assurances démontrant qu'elle a dû faire refaire les embellissements de son appartement à plusieurs reprises, etc. Ainsi, elle justifie de la réalité de son préjudice, qui sera justement évalué, compte tenu de ce qui précède, à la somme de 2 000 euros. M. [O] et la société Fritsch seront condamnés in solidum à lui payer cette somme. Le jugement sera infirmé sur ce point. Sur le préjudice au titre de la résistance abusive Mme [L] allègue que les intimés se sont refusés obstinément depuis l'origine à indemniser son préjudice alors que la mise en jeu de leur responsabilité n'était pas sérieusement contestable. La société Fritsch allègue que la simple résistance à une action en justice ne saurait constituer un abus de droit et que Mme [L] ne démontre pas que l'exercice de ce droit aurait dégénéré en abus. En application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute. Mme [L] ne rapporte pas la preuve de ce que l'action des intimés aurait dégénéré en abus. Elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts et le jugement confirmé sur ce point. Sur le partage de responsabilité et le recours de la société Fritsch contre M. [O] La société Fritsch demande à être garantie par M. [O] à hauteur de 50% des condamnations prononcées contre elle pour la période d'août 2012 à mars 2016. En dépit des conclusions de l'expert imputant les infiltrations «pour 100 % à l'absence de réalisation ou la mauvaise réalisation de travaux de plomberie de la part de M. [O] jusqu'en juillet 2012 [et] pour 100 % à la réalisation défectueuse et non conforme, depuis juillet 2012 par l'entreprise Fritsch des travaux de rénovation de la salle d'eau.», il convient de relever que M. [O] s'est abstenu de faire procéder à de nouveaux travaux malgré la persistance des infiltrations après la réfection défectueuse de la société Fritsh, et de retenir dans leur rapport entre eux une responsabilité de 50% chacun. Par conséquent, M. [O] et la société Fritsch doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées à l'égard de Mme [L] afférentes au préjudice locatif pour la période courant d'août 2012 à février 2016 à hauteur de 50% chacun. Il doit dès lors être fait droit à la demande de la société Fritsch et M. [O] doit être condamné à garantir cette dernière à hauteur de 50% de la condamnation à payer à Mme [L] la somme de 55 964,50 euros pour la période courant d'août 2012 à février 2016 Au vu du rapport d'expertise, le partage des responsabilités doit être effectué à hauteur de 50% chacun pour le préjudice matériel et le préjudice moral. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. M. [O] et la société Fritsch, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, en ce compris les frais de traduction de l'assignation devant le tribunal, de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.