Cour d'appel, 1ère CHAMBRE CIVILE, 27 janvier 2025, n° 23/01396

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION La cour est saisie de l'infirmation de la première décision qui a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion des époux [R] et de leurs quatre enfants, pour défaut de jouissance paisible du logement et qui a rejeté leur demande d'être relogés par la mairie, la famille étant éclatée depuis leur expulsion le 16 mai 2024. Les appelants soutiennent qu'élevant 4 enfants en bas âge, dont deux handicapés, le trouble anormal du voisinage ne peut leur être reproché, devant les laisser se développer et grandir dans un apparemment avec des murs mitoyens et alors que dans leur précédent logement, les voisins ne s'étaient jamais plaints. Ils soutiennent que seule une personne tierce en la personne d'un médiateur de la ville de [Localité 7] est venue sans que les troubles ne soient réellement constatés de manière objective. Ils s 'appuient sur le courriel adressé par ce médiateur après son rapport qui tempère le refus de discussion dont il a fait état précédemment. Ils font état du climat de violence dans lequel ils vivent, les voisins s'étant ligués contre eux, les incitant à frapper leurs enfants, dégradant la poussette, les insultant et usant de violence physique. Ils produisent la sommation interpellative du 4 avril 2022 qui ne fait état d'aucune nuisance. Depuis décembre 2021 ils ont sollicité l'intervention d'un médiateur pour faire cesser les agressions à leur encontre. Ils font également état des troubles du comportement de deux de leurs enfants, qui ont fait naître un climat d'angoisse au sein du domicile, les parents craignant que les enfants ne s'expriment trop bruyamment. Enfin, ils soutiennent qu'il ne peut leur être reproché de stocker dans les parties communes une poussette, celle-ci ayant été incendiée en octobre 2022, sans que le bailleur fasse un rappel à l'ordre au sein de l'immeuble de l'obligation d'user paisiblement des biens et des communs. Les époux [R] sollicitent par ailleurs que soit rappelé au bailleur son obligation en terme d'insonorisation des logements afin que les locataires n'aient pas à subir le bruit normal généré par les enfants des voisins, qui courent et qui vivent. Actualisant leurs demandes suite à leur expulsion du logement le 17 juin 2024 ils demandent à ce que l'OPH les reloge dans une habitation conforme à leur situation familiale, comprenant 2 enfants en difficultés de comportement, pour privilégier une maison ou un appartement au rez-de-chaussée, dans le secteur de [Localité 7] ou de [Localité 4] où les enfants sont scolarisés et suivis médicalement. L'intimée demande la confirmation du jugement déféré affirmant que les époux [R] se sont rendus coupables de manquements graves à leurs obligations depuis plusieurs années et notamment des propos agressifs et menaçants envers leurs voisins, des nuisances sonores, diurnes et nocturnes (cris et hurlements). Sur la résiliation du bail La condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties n'exécuterait pas ses obligations. Par ailleurs selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout notamment par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Il appartient au juge saisi d'une demande de résolution du bail pour manquement de l'une des parties à ses obligations d'en apprécier la gravité Il résulte des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 b de la loi du 8 juillet 1989 modifiée que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et selon la destination qui lui a été donnée par le contrat. Si l'article 1725 du code civil précise que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, le bailleur est responsable à l'égard d'un locataire des troubles de jouissance imputables aux agissements des autres occupants de l'immeuble dont le bailleur doit répondre. En l'espèce, le contrat de location en litige rappelle en son article 4.4.2 que le locataire doit user paisiblement des locaux loués, de leurs annexes et également des parties communes suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat, veiller à ne troubler en aucune façon le repos, la tranquillité ou la sécurité de ses voisins et s'engager à respecter les arrêtés préfectoraux ou municipaux en vigueur. Pour établir les nuisances des locataires, l'OPH Aquitanis produit les mêmes pièces que devant le premier juge, qui en a détaillé le contenu : - les attestations des voisins faisant état des bruits de télé à des heures acceptables, 'des cris d'enfants, des sauts d'enfants au sol, des portes qui claquent, y compris dans les parties communes, le volume de la musique et la télévision très fort', 'des altercations familiales violentes dans l'appartement', 'la musique à tout moment de la journée parfois jusqu'à 22heures voire 23 heures', 'des bruits d'objets qui tombent sur le sol, des enfants laissés sans surveillance sur le palier'. Sont également attestés des dépôts d'ordures sur la pallier, - les pétitions en date des 4 janvier 2021 et 12 janvier 2022 des habitants du logement à l'OPH Aquitanis, demandant au bailleur de prendre des sanctions, - les mises en demeure des 3 février 2021 et 10 mai 2021 adressées par le bailleur demandant aux appelants de stocker leurs affaires ailleurs que dans les parties communes, une mise en demeure, et une sommation d'avoir à cesser les troubles signifiée le 26 avril 2022, outre divers courriers des 20 décembre 2021 et 24 janvier 2022, demandant de mettre un terme aux nuisances sonores des enfants qui courent, des portes qui claquent, des objets qui tombent au sol et des membres de la famille qui parlent fort, du volume de la musique, - la sommation interpellative du 1er avril 2022 ayant recueillis les paroles des voisins telles que repris dans les attestations produites, M. et Mme [R] produisent de leur côté : - les attestations de quatre de leurs anciens voisins dans leur domicile précédent aux termes desquels ils confirment ne pas avoir rencontré de trouble de voisinage du fait de la présence de la famille [R] (Mme [K], Mme [I], Mme [V] et Mme [E]), - la plainte déposée par M. [R] le 1er avril 2020 contre ses voisins et notamment M. [W] suite aux propos racistes qui lui ont été tenus à plusieurs reprises faisant notamment référence au pain que viendraient 'manger les sales arabes', pouvant faire le lien entre les difficultés rencontrées avec les voisins et la situation de son enfant [J], reconnu handicapé, vivant dans un état de stress de peur de subir des réflexions des voisins et notamment de peur que le bébé se réveille en pleine nuit. - la plainte déposée par Mme [R] le 7 février 2022 suite à l'altercation violente de la part de Mme [N] sa voisine alors qu'elle était enceinte de 9 mois ayant reçu la porte ouverte violemment dans le ventre et faisant référence à une précédente plainte pour dégradations sur sa poussette et sur la boîte aux lettres, accompagné du certificat médical du Dr [C] en date du 9 février ayant conseillé un ITT de 3 jours au vu de l'état de Mme [R], - le courrier de l'OPH Aquitanis en date du 21 février 2022 adressé à M. et Mme [R], accusant réception de leur plainte déposée le 17 février 2022 auprès des services de police pour violences mais dans laquelle le bailleur refuse d'adresser un courrier à Mme [N] voisine 'puisque cette altercation relève des compétences des services de police', - la sommation interpellative du 4 avril 2022 dans laquelle le bailleur fait rappeler aux époux [R] leurs obligations en ce que les voisins subissent des troubles de voisinage et dans laquelle M. [R] affirme avoir subi également des nuisances de ses voisins à des heures tardives, émanant des parents eux-mêmes ainsi que l'entrepôt d'ordures sur le palier, déclarant que Mme [R] est actuellement hospitalisée pour dépression suite aux tensions de voisinage. - les certificats médicaux du 21 septembre 2022 et du 11 février 2023 sur l'état de santé dépressif de Mme [R] qui ne font pas le lien avec les conditions de voisinage, se basant sur les dires de celle-ci, et évoquent la situation de handicap de deux de ses enfants, qui sont suivis pour des troubles du comportement importants, facteurs de stress en ce que difficilement contrôlables notamment en habitation collective. - les documents médicaux et psychologiques des deux enfants suivis depuis 2018 au moins, souffrant de troubles du comportement importants, hétéro agressif avec beaucoup de cris et des difficultés de régulation émotionnelle, des retards de développement pour [J], 2ans et 6 mois avec une prise en charge depuis juin 2018. Dans un courrier du Dr [Z] adressé au centre hospitalier de [Localité 5], pôle psychiatrie de l'enfant, il est fait état de suspicion de troubles de l'audition, d'agitation et d'une hyperacousie. L'enfant [P], né en 2018 présente les mêmes difficultés et est suivi depuis septembre 2023. Il ressort de l'ensemble de ces pièces et documents que si certaines nuisances sont reconnues par les appelants, le bailleur ne démontre pas de manière objective qu'elles constitueraient des troubles de jouissance anormales, ne versant au débat aucune plainte pénale des locataires ni constat d'huissier alors même qu'il a été fait recours à un commissaire de justice pour deux sommations interpellatives. La cour relève que deux attestations du 21 janvier 2021 de M. [F] et de M. [W] sont rédigées en termes identiques. Par ailleurs, le bailleur ne saurait justifier l'absence de dépôt de plainte pénale par le climat de peur subi par les locataires quand ces derniers apparaissent nominativement dans les courriers et attestations reçus et qu'ils sont cités par les appelants comme étant eux-même à l'origine de violences à leur égard. Si les voisins ont fait part au médiateur des conséquences sur leur santé et sur leur moral des nuisances sonores quotidiennes de la famille [R], voire même professionnelles pour une des locataires du 2ème étage qui garde des enfants à domicile, ils n'en justifient par aucune pièce médicale notamment. Le médiateur intervenu a, par courriel du 9 février 2022, rendu compte de l'impossibilité de trouver une solution amiable, M. [R] ne pouvant pas réduire le bruit causé par ses enfants, puis a modéré es propos, par le courriel adressé à M. [R] le 16 septembre 2022, complétant ses dires : 'M. et Mme [R] refusent de changer leurs habitudes qu'ils considèrent normales 'car les bruits sont normaux lorsqu'on a des enfants en bas âge'. Dans leurs conclusions en première instance comme devant la cour d'appel, les appelants reconnaissent que les troubles sont causés par le handicap de deux de leurs enfants et ont sollicité dès le début de la procédure l'attribution d'un logement en rez-de-chaussée ou bien dans une maison sans voisin mitoyen. Il résulte de l'ensemble de ces pièces que les nuisances ne sont pas contestées mais que le bailleur ne rapporte pas la preuve de leur anormalité en l'absence de procès verbal de constat ni du comportement fautif des époux [R] à qui il ne peut être reproché une négligence ou un défaut de soins qui seraient à l'origine des pleurs intempestifs et anormaux des enfants à toute heure du jour et de la nuit. L'OPH Aquitanis ne rapportant pas la preuve qui lui incombe des nuisances graves dont se disent victimes les locataires voisins de M. et Mme [R] et qui seraient le fait de leur comportement fautif, la demande en résiliation du bail sera rejetée. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef. Sur le relogement des locataires expulsés Par l'effet de l'infirmation du jugement déféré, les locataires sont toujours titulaires du bail d'habitation. Toutefois, du fait de l'exécution du jugement par leur expulsion, ils ne peuvent réintégrer leur logement, alors que l'OPH Aquitanis reste tenue de l'obligation de leur assurer la mise à disposition d'une habitation correspondant à la composition familiale en contre partie d'un loyer. Depuis le jugement déféré, la famille a été expulsée, M. [R] est hébergé avec les trois enfants aînés, dont [J], chez des parents ou amis. Mme [R] vit chez sa soeur avec l'enfant de 2 ans. Il convient en conséquence d'ordonner à l'OPH Aquitanis, bailleur social, le relogement de M. et Mme [R], qui sont à ce jour en tout état de cause prioritaires au titre de la loi DALO pour faire valoir leur droit au logement, dans le délai de 5 mois à compter de la signification de l'arrêt, sans qu'il soit nécessaire de faire droit au prononcé d'une astreinte. Sur la demande en dommages et intérêts Faisant valoir l'expulsion hâtive par le bailleur alors qu'une procédure d'appel était en cours, et le préjudice qui en a résulté, personne ne pouvant les reloger ensemble, la famille est dès lors dispersée, et en errance ils sollicitent la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts. Toutefois, les appelants ne démontrent pas la faute du bailleur qui a procédé à l'exécution de la décision du 24 janvier 2023, assortie de l'exécution provisoire et alors que la demande de délais pour y procéder avait été rejetée par le juge de l'exécution par jugement du 9 avril 2024, devenu définitif. Sur les dépens et les frais irrépétibles L'OPH Aquitanis partie perdante sera condamnée aux dépens.