Cour d'appel, Chambre 3-4, 23 janvier 2025, n° 21/01918

Motivation

MOTIFS A titre liminaire, la cour dit n'y avoir lieu à déclaration d'irrecevabilité ou à rejet de quelconques conclusions des parties, ces dernières ayant chacune conclu avant l'ordonnance de clôture et ayant chacune répondu longuement et complètement aux arguments adverses. 1-sur les demandes fondées sur les actes des 22 novembre 2011 et 6 juillet 2016 visant la clause résolutoire Selon l'article L145-41 du code de commerce:Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Concernant les obligations du preneur relativement à l'état des lieux et aux travaux, le contrat de bail stipule : -en son article intitulé 'entretien-réparations' :' Le preneur devra maintenir les biens loués en bon état de toutes réparations locatives, d'entretien et de fonctionnement (...)ll aura par ailleurs entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la façade et des fermetures des locaux. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les trois ans -en son article intitulé 'changement de distribution' : 'II ne pourra faire dans les locaux loués, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloisons, ni aucun changement de distribution». Concernant la clause résolutoire, le bail stipule:à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'exécution de l'une quelconque des clauses du présent contrat et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure restée sans effet et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit (...)'. En l'espèce, la bailleresse a fait délivrer à M. [M] [I], en premier lieu, une sommation le 22 novembre 2011, de 'remettre en état visant la clause résolutoire', reprochant au preneur d'avoir commis des infractions au bail, en ayant procédé à des travaux contrevenant à la clause du bail selon laquelle 'il ne pourra faire dans les locaux loués, sans le consentement exprès et par écrit, du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution'. La bailleresse faisait ensuite délivrer, le 6 juillet 2016, à M. [M] [I], un commandement visant la clause résolutoire, lui reprochant également des travaux faits sans son autorisation ainsi que l'adjonction d'activités non prévues au bail commercial (activité moneygram et compte nickel). Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire,.M. [M] [I] met en avant plusieurs moyens qu'il convient d'examiner (notamment les moyens tirés de la mauvaise foi de la bailleresse entraînant la nullité des deux actes litigieux et de la renonciation à la mise en oeuvre de la clause résolutoire). -sur le moyen opposé par le preneur tiré de la mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire Sur le moyen tiré de la mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause par le bailleur, l'appelant précise que si la bailleresse lui a délivré des actes visant la clause résolutoire les 22 novembre 2011 et 6 juillet 2016, il s'agissait d'une mesure de rétorsion destinée à le punir. S'agissant de son comportement ayant déclenché la réaction punitive de la bailleresse, l'appelant précise qu'il avait introduit un recours administratif contre la demande de cette dernière du 17 septembre 2010 de permis de construire, qui avait pour objet de construire un immeuble de 9 étages sur la partie de la parcelle donnée à bail commercial non bâtie, utilisée de tout temps comme parking réservé à la clientèle du bar-restaurant les Chênes. Toujours sur la mauvaise foi de la bailleresse, le preneur fait encore valoir que cette dernière a fait exprès de viser, dans les commandements, ce qui pourrait être des infractions non régularisables dans le délai d'un mois (suppression de volets métalliques, suppression de balustres), ajoutant qu'ainsi, la bailleresse commerciale avait la quasi-certitude de pouvoir solliciter le jeu de la clause résolutoire. M. [M] [I] établit effectivement la réalité d'un conflit précédant les actes litigieux, l'ayant opposé à la bailleresse. Cette dernière avait sollicité un permis de construire pour la construction d'un immeuble de 9 logements avec commerces au rez-de-chaussée mais, par arrêté du 23 août 2011, le maire de [Localité 3] avait refusé ledit permis. Le tribunal administratif de Nice et la cour administrative d'appel de Marseille ont rejeté lé requête de la SCI les Chênes. Cependant, aucune pièce ne permet de relier, avec certitude, cet échec de la SCI les Chênes à sa volonté d'obtenir, à des fins de vengeance, la résiliation du bail commercial consenti à l'appelant. La simple concomitance des conflits opposant les parties n'est pas suffisante pour faire la preuve d'une volonté de représailles de l'intimée. S'agissant des manquements reprochés dans les actes visant la clause résolutoire, les développements qui suivent établiront que la mauvaise foi de la bailleresse n'est pas caractérisée. Le moyen du preneur, tiré de la mauvaise foi de la bailleresse, fondé sur un supposée volonté de représailles contre lui, sera écarté. -sur le moyen opposé par le preneur tiré de la renonciation du bailleur à la clause résolutoire Toujours pour s'opposer à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, le preneur soutient que la bailleresse aurait renoncé à ladite clause. Sur cette renonciation, il soutient qu'elle se déduit des éléments suivants : -la SCI les Chênes n'a jamais sollicité l'exécution du jugement pourtant assorti de l'exécution provisoire, -la bailleresse a continué à percevoir les loyers et a accepté les remises en conformité au bail des travaux réalisés par son locataire. - la SCI les Chênes lui a notifié par lettre recommandée du 18 octobre 2022 la révision du loyer. En l'espèce, les actes mis en avant par M. [M] [I], pour prétendre que la SCI les Chênes aurait implicitement renoncé à la clause résolutoire, qui ne sont pas suffisants et sont en tout état de cause équivoques, ne permettent pas d'établir une telle renonciation. Il est normal que la SCI les Chênes continue à percevoir les loyers dus même si elle a actionné la clause résolutoire, celle-ci ayant consenti un bail commercial à M. [M] [I] dans le but de percevoir des gains. De même, la mise en oeuvre de la procédure de révision du loyer témoigne seulement de l'intention de la bailleresse de continuer à percevoir loyers dans le respect toutefois de la loi et des clauses du bail. L'appelant ne démontre pas l'existence d'actes positifs manifestant une volonté non équivoque de la SCI les Chênes de renoncer à la résiliation du bail. L'écoulement du temps judiciaire ne constitue pas un tel acte, ce d'autant que la bailleresse a délivré à deux reprises des actes visant la clause résolutoire, en 2011 et en 2016, et qu'elle n'est pas à l'origine de cette procédure, seul M. [M] [I] ayant pris l'initiative de saisir la justice pour tenter de s'opposer à la résiliation du bail. Le moyen tiré d'une prétendue renonciation à la clause résolutoire ne peut qu'être écarté. -sur le constat de la résiliation du bail Pour déterminer si la clause de résiliation du bail est acquise, la cour doit examiner chacun des griefs visés dans la sommation et le commandement des 22 novembre 2011 et 6 juillet 2016 et vérifier si, pour l'un ou l'autre desdits griefs, la cause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi par la bailleresse. Au préalable, la cour rappelle les clauses utiles du bail suivantes : -concernant la destination contractuelle des lieux, il stipule : 'les biens présentement loués sont exclusivement destinés à débit de tabacs-restauration snack bar presse -point jeux loto loterie PMU bimbeloterie -alimentation boissons vins à emporter ', -concernant les travaux réalisés par le preneur, il stipule selon une clause intitulée 'changement de distribution', 'il ne pourra faire dans les locaux loués, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution', -concernant la résiliation du bail, il stipule une clause résolutoire en particulier concernant l''exécution de l'une quelconque des clauses du présent contrat et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure restée sans effet'. Ainsi, ce que le bail interdit au preneur, c'est de changer la distribution, faire des démolitions, percer des murs ou des cloisons, sans le consentement exprès et écrit du bailleur. L'infraction au bail susceptible d'entraîner l'application de la clause résolutoire est constituée dès lors que le preneur n'a pas sollicité le consentement exprès et par écrit du bailleur pour les quatre catégories de travaux précitées, sous réserve que le bailleur ne soit pas de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause. S'agissant du grief tiré de la modification de la destination contractuelle de l'aire de stationnement devenue une terrasse découverte (grief visé dans les deux actes), M.[M] [I] ne conteste pas la réalité de ce fait, au demeurant établie par le rapport d'expertise judiciaire.Ces travaux constituent bien une infraction au bail, sanctionnée par la clause résolutoire, dès lors qu'ils entrent dans la catégorie d'un changement de distribution non autorisé. De plus, la mauvaise foi du bailleur n'est pas suffisamment démontrée concernant ce grief. S'agissant du grief lié à installation d'un extracteur de fumée en façade (grief visé dans la sommation de 2011) ou de l'installation en façade de deux chauffages à air pulsé, percement sans autorisation de la façade (grief visé dans le commandement de 2016), ces travaux ont été relevés par l'expert judiciaire et M. [M] [I] ne conteste pas les percements de façade. Si M. [M] [I] prétend que de tels travaux étaient nécessaires en raison de son activité, s'agissant d'extracteurs de fumée de la cuisine et d'un système de chauffage de la salle, il n'en demeure pas moins que même dans un tel cas, il lui fallait d'abord obtenir le consentement exprès et par écrit du bailleur. Or, il n'établit pas même avoir tenté d'obtenir ledit accord.Le rapport de l'APAVE, versé aux débats par le bailleur, indique d'ailleurs que, pour permettre le passage de la tuyauterie de chauffage, le preneur a créé des ouvertures au sein du plancher haut du rez de jardin et que les dimensions actuelles des ouvertures peuvent créer des désordres ultérieurs, si un renforcement n'est pas effectué. Ces griefs entraînent l'application de la clause résolutoire. S'agissant du grief tenant au remplacement des volets bois par des volets roulants, (grief visé dans les actes de 2011 et de 2016), ce fait ne constitue pas une infraction aux clauses du bail, les travaux n'entrant pas dans l'une des catégories visées par la clause intitulée ' changement de distribution' nécessitant le consentement exprès et écrit du bailleur. S'agissant du grief visé par la sommation du 22 novembre 2011 constitué par un percement de la dalle en cuisine, le preneur ne le conteste pas, indiquant seulement avoir agi ainsi pour se conformer aux directives de la ville de [Localité 3]. Une fois encore, la mauvaise foi du bailleur, dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, n'est pas suffisamment établie au regard du fait que le preneur n'établit pas avoir au moins tenté d'obtenir le consentement du bailleur pour pouvoir procéder aux travaux reprochés.Ce grief entraîne l'application de la clause résolutoire. S'agissant du grief visé dans la sommation de 2011 lié à l'agrandissement de l'ouverture et du passage du couloir d'accès à la salle de bains,ni les pièces produites, ni le rapport d'expertise judiciaire, ni les débats ne sont suffisamment précis sur ce point. Ce grief ne sera pas considéré comme établi. Le grief consistant en 'l'apposition d'une enseigne de publicité dans les arbres' (grief visé dans le commandement de 1011) n'est pas de nature à entraîner la mise en oeuvre de la clause résolutoire. La bailleresse ne démontre pas en quoi les faits reprochés violent les clauses du bail commercial. S'agissant du défaut d'entretien du jardin et de l'absence de ravalement de façade,griefs visés dans le commandement de 2016, le rapport d'expertise judiciaire relève la réalité du seul dernier grief en ces termes :' le manque d'entretien de la façade : il est vrai que la façade, particulièrement la façade arrière sur le jardin, mérite un ravalement important.' Ce grief constitue bien une infraction au bail, puisque selon l'article 2° intitulé 'entretien-réparation', M. [M] [I] devait 'maintenir les biens loués en bon état de toutes réparations locatives, d'entretien et de fonctionnement.ll aura par ailleurs entièrement a sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la façade et des fermetures des locaux.' Pour ce qui est du grief tiré du défaut d'entretien des boiseries extérieures (grief visé dans le commandement de 2016), ce dernier, insuffisamment établi, ne saurait entraîner le constat de l'acquisition de la clause résolutoire S'agissant du grief consistant en la création d'une ouverture dans le mur maître de séparation afin de transformer la pièce annexe en salle de bar et agrandir ainsi la surface commerciale (grief visé dans l'acte de 2011), ni les débats, ni les pièces versées, ni le rapport d'expertise judiciaire ne permettent d'établir ledit grief, qui ne saurait entraîner le constat de l'acquisition de la clause résolutoire. -sur l'adjonction d'une activité moneygram et compte nickel (Grief visé dans le commandement de 2016) : Selon l'article L145-47 du code de commerce :Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.Lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l'alinéa précédent, il peut, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués. Il est de principe que la clause résolutoire peut être mise en oeuvre pour non-respect de la destination contractuelle du bail. En l'espèce, le bail commercial limite exclusivement la destination contractuelle des lieux loués à : ' l'exercice d'une activité de débit de tabacs-restauration snack bar presse -point jeux loto loterie PMU bimbeloterie -alimentation boissons vins à emporter.' Pour ce qui est du grief relatif à l'adjonction d'une activité moneygram et d'un compte nickel par le preneur,M. [M] [I] reconnaît avoir ajouté l'activité moneygram, tout en précisant qu'il l'aurait arrêtée en mars 2021. De plus, il ne conteste pas avoir ajouté une activité 'compte nickel'. Il invoque cependant l'article L 145-47 du code de commerce et affirme qu'il aurait un droit d'ordre public de procéder à une déspécialisation restreinte de son activité commerciale, en y ajoutant une ou plusieurs activités nouvelles qui sont connexes ou complémentaires à la première. Cependant, au regard des clauses du bail commercial et de la destination contractuelle des lieux exclusivement déterminée par le bail, il importe peu de savoir que M. [M] [I] aurait ajouté une activité complémentaire de moneygram,même temporaire, dès lors qu'il a poursuivi cette activité au-delà du délai laissé par le commandement du 6 juillet 2016 pour y mettre un terme et qu'il n'avait pas notifié à la bailleresse, préalablement à l'extension effective de son activité, la déspécialisation restreinte envisagée. Il résulte de tout ce qui précède qu'une partie des griefs visés par les deux actes des 22 novembre 2011 et 6 juillet 2016 sont établis, que lesdits griefs ont persisté au-delà des délais laissés au preneur pour y mettre un terme, qu'ils constituent des infractions aux clauses du bail sanctionnées par la résiliation. En outre, la mauvaise foi de la bailleresse n'est pas suffisamment établie dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire. La cour déboute M. [M] [I] de ses demandes en annulation de la sommation du 22 novembre 2011 et du commandement du 6 juillet 2016. Le jugement sera confirmé en ce qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 décembre 2011. En l'absence de contestation du preneur, spécifique et développée, les chefs du jugement suivants, accessoires au constat de la résiliation du bail, sont également confirmés : -expulsion de M. [M] [I] et de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, sauf à préciser que la demande d'astreinte est rejetée (le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour assurer l'exécution de l'arrêt), -condamnation de M.[M] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du loyer depuis la résolution du bail et jusqu'à la libération des lieux, déduction faite des paiements d'ores et déjà effectués. Il n'y pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de la bailleresse. Par ailleurs, le preneur ne conclut pas à l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes subsidiaires de délais aux fins de remise en état, de suspension de la clause résolutoire,en paiement d'une somme mensuelle de 800 euros par mois depuis août 2010, en indemnisation à hauteur de 30 000 euros, de mise aux normes de la partie à usage d'habitation. Eu égard à la demande en ce sens faite par l'intimée, la cour, confirmant le jugement, rejette les demandes précédemment énumérées. 2-sur les frais du procès Le jugement sera confirmé concernant les dépens et l'article 700, au regard de l'équité s'agissant des frais du procès en première instance. En revanche, M. [M] [I] ayant fait le choix de former un appel, lequel est infondé, ce dernier sera condamné à payer à la SCI les Chênes une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les coûts des constats d'huissier des 15 février 2021, 15 avril 2021 et 1er février 2022.