Cour d'appel, 5e chambre civile, 21 janvier 2025, n° 20/03009

Faits et procédure

L'assignation a été délivrée le 26 juin 2015 à Maître [X] désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété jusqu'au 14 octobre 2015. Par conclusions du 18 novembre 2022, M. Et Mme [T] demandent à la cour de : -STATUER sur le fait que Monsieur [J] a saisi le tribunal sur le fondement de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et non sur le fondement de l'article 15. - DÉBOUTER, par conséquent, Monsieur [J] et Madame [K] de leurs demandes. - REFORMER le jugement dans son intégralité. - CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [K] à payer aux époux [T] la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC tant pour la procédure en première instance qu'en appel outre les entiers dépens. - SUBSIDIAIREMENT : - CONSIDÉRANT que le règlement définit en page 8 les parties privatives comme les locaux et espace qui aux termes de l'état descriptif de division sont compris dans la composition du lot considéré et, comme tels constituent des parties privatives. - CONSIDÉRANT que Monsieur [J] n'a pas sollicité l'annulation de cette clause. - STATUER, par conséquent, que les époux [T] sont donc en droit d'utiliser librement leurs lots 2 et 4 et que le jugement entrepris devra donc être réformé de ce chef. - STATUER que Monsieur [J] et Madame [K] ne sauraient venir, sur le fondement de l'article 15, solliciter la remise en état des parties communes suite à la réalisation des travaux qu'il a autorisés. - STATUER que les époux [T] ne sont pas propriétaires d'un bateau et ne le stationne aucunement dans la résidence. - STATUER qu'il n'est pas démontré l'existence d'une sortie d'évacuation de chaudière posée sur le toit, ni de la modification du mur porteur dans l'appartement des époux [T] ni de l'existence d'une gaine électrique ou d'un robinet. - STATUER que la réalisation d'une marche en béton devant la porte d'entrée relève des parties privatives et ne nécessitant pas l'autorisation du syndicat des copropriétaires. - REFORMER le jugement dans son intégralité. - DÉBOUTER Madame [K] et Monsieur [J] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. - CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [K] à payer aux époux [T] la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC tant pour la procédure en première instance qu'en appel outre les entiers dépens. A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : - CONSIDÉRANT que les époux [T] et leur auteur ont usucapé pendant plus de trente ans le lot 4 en nature de jardin à titre de parking faisant ainsi échec à la demande de remise en l'état du jardin. - CONSIDÉRANT en tout état de cause que le stationnement ponctuel de véhicules n'a pas pour effet de transformer un lot en nature de jardin en parking : -CONSIDÉRANT qu'il n'est fait aucune obligation de 'végétaliser' ledit lot dans le règlement de copropriété et qu'aucune prescription de règlement de copropriété n'interdit le stationnement de véhicules dans le jardin ou sur la terrasse ainsi que l'a parfaitement relevé Monsieur le Juge des référés : - CONSIDÉRANT qu'aucune transformation n'a été réalisée sur le dénivelé du terrain. - CONSIDÉRANT que le jardin était peu végétalisé dès l'origine et que le remplacement de certains végétaux s'est limité aux plants « envahissants », qui avaient «déjà provoqué des dommages aux canalisations enterrées » qu'il a fallu reprendre. - CONSIDÉRANT que les revêtements superficiels sont à la charge et du copropriétaire titulaire du droit de jouissance exclusif qui peut les modifier à son gré. -CONSIDÉRANT que le mur séparatif entre la terrasse et la plage est construit dans l'assiette du lot 2 et ne constitue pas un mur de clôture. - STATUER que les époux [T] sont donc parfaitement fondés à procéder aux aménagements qu'ils désirent tant sur le carrelage de la terrasse que pour l'aménagement du mur dans la mesure où cela ne porte pas atteinte au gros 'uvre. - STATUER que Monsieur [J] et Madame [K] ne sauraient venir, sur le fondement de l'article 15, solliciter la remise en état des parties communes suite à la réalisation des travaux qu'il a autorisés - STATUER que les époux [T] ne sont pas propriétaires d'un bateau et ne le stationne aucunement dans la résidence. - STATUER qu'il n'est pas démontré l'existence d'une sortie d'évacuation de chaudière posée sur le toit, ni de la modification du mur porteur dans l'appartement des époux [T] ni de l'existence d'une gaine électrique ou d'un robinet. - STATUER que la réalisation d'une marche en béton devant la porte d'entrée relève des parties privatives et ne nécessitant pas l'autorisation du syndicat des copropriétaires. - REFORMER le jugement dans son intégralité. - DÉBOUTER Madame [K] et Monsieur [J] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. - CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [K] à payer aux époux [T] la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC tant pour la procédure en première instance qu'en appel outre les entiers dépens. Ils soutiennent que Monsieur [J] a saisi le tribunal sur le fondement de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et non sur le fondement de l'article 15, que cet article qui régit les modalités de l'adoption de certaines décisions prises par l'assemblée des copropriétaires ne donne aucune qualité à Monsieur [J], simple copropriétaire, pour solliciter la condamnation sous astreinte des époux [T] à la remise en état de leurs lots suite à des aménagements et travaux réalisés par leurs vendeurs les consorts [L], travaux pour lesquels M. [J] a donné son accord de principe . Ils font valoir que l'état descriptif des lieux joint au règlement de copropriété stipule en page 5 que l'immeuble est divisé en 7 lots : - lot 1 un appartement situé en rez-de-chaussée - lot 2 : la jouissance d'une terrasse située face à mer - lot 3 : un garage donnant sur la terrasse du lot 2 - lot 4 : la jouissance d'un jardin - lot 5 : un garage situé après le parking du lot 6 - lot 6 : un parking situé en façade de l'immeuble devant le garage lot 5 - lot 7 : un appartement formant l'entier premier étage de l'immeuble, que le règlement définit également, en page 8, les parties privatives comme les locaux et espace qui aux termes de l'état descriptif de division ci-dessus établi, sont compris dans la composition du lot considéré et que les époux [T] ont donc en droit d'utiliser librement leurs lots 2 et 4, qui constituent des parties privatives. Ils soutiennent qu'il s'agit d'une petite copropriété composée de deux appartements qui a fonctionné pendant des années sans syndic professionnel et sans réunion d'assemblé générale rejoignant ainsi le fonctionnement que la nouvelle réforme du droit de la copropriété autorise pour les copropriétés composées de deux copropriétaires, que la cour d'appel ne pourra que constater que Monsieur [J] a formalisé son accord aux travaux par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 juin 2011. Sur la modification de la façade de la baie vitrée de la cuisine : ils précisent que les époux [L] ont seulement remplacé 8 petits carreaux de verre, que l'harmonie de la façade n'est en rien altérée, raison pour laquelle Monsieur [J], qui a donné son accord de principe, ne saurait venir, sur le fondement de l'article 15, solliciter la remise en état des parties communes suite à la réalisation des travaux qu'il a autorisés. Sur la condamnation à enlever le bateau, les époux [T], qui ne sont propriétaire d'aucun bateau, font valoir qu'ils ne stationnent aucun bateau dans la résidence et qu'ils en attestent en communiquant un PV d'huissier en date du 08 mars 2018 qui démontre de l'absence de bateau et que « rien n'y est entreposé', qu'ils soutiennent également qu'il n'est absolument pas démontré l'existence d'une sortie d'évacuation de chaudière posée sur le toit, ni de la modification du mur porteur dans leur appartement ni de l'existence d'une gaine électrique ou d'un robinet, qu'enfin concernant la réalisation d'une marche en béton devant la porte d'entrée, il ressort du règlement de copropriété que l'entrée, et plus spécialement les portes palières de chacun des lots, sont privatives. A titre subsidiaire si les lots 2 et 4 étaient qualifiées de parties communes, ils soutiennent que le fait de stationner deux véhicules dans le jardin ne modifie pas la destination de ce jardin, que le jardin accueille des voitures depuis de nombreuses années de sorte qu'il peut être opposé la prescription de la destination du lot n°4 en tant que « parking » ou « aire de stationnement », que le droit de jouissance privative d'un copropriétaire sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion qu'il n'est nullement discuté que le lot numéro 4 est utilisé par les copropriétaires pour y stationner leur véhicule depuis plus de trente ans, ceci s'évince des attestations produites par les vendeurs, que les époux [T] sont en droit d'opposer au demandeur, l'occupation prolongée du lot à titre de parking, faisant ainsi échec à la demande de « remise en l'état » du jardin et ce d'autant qu'aucune prescription de règlement de copropriété n'interdit le stationnement de véhicule dans le jardin ou sur la terrasse ainsi que l'a parfaitement relevé Monsieur le Juge des référés, qu'aucune transformation n'a été réalisée sur le dénivelé du terrain. Par conclusions du 7 octobre 2020 M et Mme [L] demandent à la cour de : REFORMER le jugement dont appel, et en ce sens : - DIRE ET JUGER que les lots n°2 et 4 sont des lots privatifs ; - DIRE ET JUGER irrecevables comme étant prescrites les demandes de Monsieur [C] [J] tendant à obtenir la remise en état du lot privatif n°4 sous astreinte de 200 euros par jours de retard ; - DÉBOUTER Monsieur [J] de sa demande tendant à obtenir la remise en état du lot privatif n°4 sous astreinte de 200 euros par jours de retard, à défaut de démonstration de la modification de la destination de l'immeuble et de la violation des droits de Monsieur [J]. - DÉBOUTER Monsieur [C] [J] de sa demande de condamnation des époux [T] à évacuer le bateau du lot n°2, en l'absence de démonstration d'une violation de la destination de l'immeuble et des droits de Monsieur [J]. - DÉBOUTER Monsieur [C] [J] de sa demande de remise en état de la protection côté mer faute pour ce dernier de justifier d'une transformation injustifiée du mur de clôture ; - DÉBOUTER Monsieur [C] [J] de ses demandes tendant à voir remettre en l'état les lieux suite à des modifications dont Monsieur [J] n'apporte pas la preuve, à savoir : * la modification du mur porteur de l'immeuble dans l'appartement des époux [T] ; *la surélévation par remblaiement du niveau du sol du jardin entraînant des débordements d'eaux pluviales ; * la modification du mur de clôture de la copropriété côté mer ; - DÉBOUTER Monsieur [C] [J] de ses demandes tendant à voir remettre en l'état les lieux suite à des modifications pourtant autorisées par ce dernier, à savoir : * l'extension de l'appartement des époux [T] sous l'escalier d'accès au 1er étage, avec la modification de façade du bâtiment ; *la modification de la façade par l'agrandissement de la baie vitrée de la salle de bains de l'appartement des époux [T] ; *la modification de la façade sous la baie vitrée de la cuisine de l'appartement des époux [T] ; * la modification du dallage de la terrasse côté mer de la partie à jouissance privative des époux [T] ; * la pose d'une marche en béton devant la porte d'entrée de l'appartement des époux [T] qui empiète sur les parties communes ; *l'ouverture de la façade pour la pose d'un climatiseur avec modification de celle-ci ; *la pose d'un robinet d'eau dans la trappe ainsi construite ; *la gaine électrique en vu d'un éclairage futur du jardin. - DÉBOUTER Monsieur [C] [J] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 12] de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens. - CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Monsieur [L] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l'atteinte à son honneur et à sa réputation que cette procédure infondée et malveillante lui a causé. - CONDAMNER Monsieur [J] à payer aux époux [L] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. DÉBOUTER Monsieur [J] de toutes autres ou plus amples demandes, fins et conclusions. - CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Monsieur [J] de ses demandes au titre de : - la modification de la façade par l'agrandissement de la baie vitrée de la chambre côté mer de l'appartement des époux [T] ; -la modification de la couleur de l'ensemble des baies vitrées de l'appartement des époux [T] ; - la modification de la couleur de l'ensemble des volets roulants de l'appartement des époux [T] ; - la modification de la porte d'entrée de Monsieur [L] et sa couleur ; - du retrait de la pose d'un compteur de gaz dans la clôture côté rue. A titre subsidiaire : - AUTORISER aux fins de régularisation les travaux d'amélioration réalisés par les époux [L] sur le fondement l'alinéa 4 de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965. - DÉBOUTER Monsieur [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. En tout état de cause : - CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Monsieur [L] la somme de 5.000euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l'atteinte à son honneur et à sa réputation que cette procédure infondée et malveillante lui a causé. - CONDAMNER Monsieur [J] à payer aux époux [L] la somme de 10.000euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Ils font valoir qu'au visa des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour de cassation subordonne la recevabilité de l'action d'un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes, à la mise en cause du syndicat des copropriétaires, au besoin, en faisant désigner judiciairement son représentant, que Monsieur [J] a soutenu en première instance que Me [G] [E] a été nommé en remplacement de Me [X] de telle sorte que la procédure serait parfaitement régulière, que force est de constater que tel est loin d'être le cas, puisque la désignation de Me [G] [E] par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Montpellier, suivant ordonnance sur requête du 09.03.2016 cantonne la mission de l'administrateur provisoire à : - représenter la copropriété dans le cadre de la procédure de référé aux fins d'expertise introduite selon assignation du 13 août 2015 ;  -représenter la copropriété dans le cadre de toutes mesures d'expertise qui seraient ordonnées en suite de cette assignation ; - prendre toute décision utile concernant la gestion de la copropriété ; - convoquer une assemblée générale afin de voir procéder à la désignation d'un syndic, que Me [G] [E] n'a donc strictement aucun pouvoir de représentation de la copropriété dans le cadre de la présente instance, qu'il en allait de même auparavant pour Me [X], qui a été désigné en tant qu'administrateur provisoire de la copropriété suivant ordonnance de référé du 31 mai 2012. et que la demande de Monsieur [J] sera nécessairement sanctionnée par une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir à l'encontre des époux [T] et [L] tenant l'absence de mise en cause régulière du syndicat des copropriétaires. Ils soutiennent que l'action tendant à faire sanctionner une violation du règlement de copropriété ou à faire cesser un abus de jouissance concernant une partie privative ou commune se prescrit dans le délai de 10 ans que Madame [P] [L], qui avait acquis l'immeuble suivant acte notarié du 18 février 1961, atteste que depuis 1976, le jardin accueillait des véhicules en ce compris ceux appartenant à Monsieur [J], que la demande de Monsieur [J] est ainsi prescrite depuis des décennies, au plus tôt en 1986 et au plus tard en 1995. Ils soutiennent que Monsieur [J] conclut, sans aucune démonstration juridique, que le lot 4 et le lot n°2 seraient des parties communes dont les époux [L] puis [T] n'auraient que la jouissance exclusive, que cette affirmation est en totale contradiction avec le règlement de copropriété, que le règlement de copropriété divise l'immeuble en 7 lots privatifs, que la cour suprême, amenée à trancher sur la distinction, dans le silence des titres, entre parties communes et parties privatives, fait primer la nature privative d'un lot, alors même que le règlement de copropriété la qualifierait de partie commune, que lorsqu'une partie d'un immeuble est érigée en un lot et que ce lot comporte une quote-part de parties communes en millièmes, il doit être qualifié de parties privatives, que tel est le cas en l'espèce, le jardin et la terrasse du rez-de-chaussée étant érigée en lots comprenant chacun une quote-part de parties communes en millièmes, que sur le plan annexé au règlement de copropriété, les parties communes sont aisément identifiables. Ils s'opposent à l'aveu judiciaire dont se prévaut M. [J] sachant qu'un aveu ne peut porter que sur la reconnaissance par une partie d'un fait, que la reconnaissance alléguée ne porte pas sur un fait, mais sur une situation juridique, à savoir la nature privative ou commune d'un lot. Sur l'absence de transformation du jardin, ils soutiennent que la transformation dont il s'agit aurait consisté, selon Monsieur [J], en la réalisation « d'un vaste parking à voitures » que cette allégation est bien évidement totalement erronée et témoigne de la parfaite mauvaise foi de Monsieur [J], que la portée de l'annonce commerciale est dénaturée par Monsieur [J], puisqu'il est expressément fait référence à : « Un jardin avec emplacement 4 voitures» que les photographies versées aux débats par Monsieur [J] ne témoignent pas d'un changement de destination de ce lot, que le règlement de copropriété, lorsqu'il définit l'usage des parties privatives ne mentionne aucunement l'interdiction de faire stationner épisodiquement sur cette aire, des véhicules. Ils soutiennent que Monsieur [J] fait grief à Monsieur et Madame [L] puis aux époux [T], d'utiliser leur lot privatif n°2 constitué d'une terrasse aux fins de stationnement de leur bateau, alors qu'il ressort de l'ensemble des photographies versées au débat, que la présence de ce bateau sur la terrasse, dont les concluants avaient l'usage exclusif, n'a été que très ponctuelle et exceptionnelle, les époux [T] n'étant propriétaires d'aucun bateau. Ils s'opposent aux reproches de M. [J] d'avoir « décidé brutalement et unilatéralement » de modifier le mur de clôture côté mer pour lequel il est demandé la remise en état dans son état initial, que cette demande est curieuse s'agissant d'un mur privatif, en ce qu'il est l'accessoire direct du lot privatif n°2 des concluants, que ces allégations très vagues de Monsieur [J] ne permettent pas aux concluants et aux époux [T] d'appréhender le grief qui est formulé à leur encontre. Concernant les modifications, ils soutiennent que certaines des « modifications » reprochées aux époux [L] puis [T], auxquelles il a été fait droit, ne sont absolument pas démontrées puisque aucune pièce n'a été produite au soutien de ces allégations, que sur les modifications des couleurs de la baie vitrée et des volets roulants portent sur des parties privatives, puisque l'article 1er de la deuxième partie du règlement de copropriété, stipule expressément page 8 que sont des parties privatives : ' Les portes palières, les fenêtres et porte-fenêtre, les persiennes et volets, les appuis des fenêtres, les balcons particuliers' que la couleur blanche ne nuit absolument pas à l'harmonie de l'immeuble et est également utilisée par Monsieur [J]. Concernant les autres travaux, ils font valoir que M. [J] a donné son accord pour les travaux dont ils sollicitent la démolition, que Monsieur [J] indique aux termes de ses conclusions de première instance que la pose d'une sortie d'évacuation serait contraire à l'article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle aurait dû être autorisée, que cependant, force est de constater que Monsieur [J] ne démontre pas en quoi la pose de cette sortie d'évacuation « affecterait » les parties communes au sens des dispositions précitées, que la pose de la sortie d'évacuation ne nécessite pas d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en ce que cette dernière n'affecte pas de manière suffisante les parties communes. A titre subsidiaire, ils font valoir qu'en application des dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus, que les conditions posées par cette disposition sont réunies puisque les époux [L] et ainsi [T] se sont vus refuser, par l'assemblée générale, l'autorisation de certaines des modifications, qui devront nécessairement être regardées comme des travaux d'amélioration. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2024.