Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 3, 16 janvier 2025, n° 21/15099

Motivation

MOTIFS DE L'ARRÊT Sur l'indemnité d'éviction Selon l'article L. 145-14 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur met fin au bail mais ouvre droit, sauf exception, au profit du locataire à une indemnité d'éviction qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Les conséquences de l'éviction s'apprécient concrètement au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de transfert, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de remplacement. Selon le jugement déféré, qui n'est pas discuté sur ce point, par l'effet du refus de renouvellement, le contrat de bail en cause a pris fin le 1er juillet 2018 et a ouvert le droit au paiement d'une indemnité d'éviction pour la société BAC CORPORATION ainsi qu'au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation. Les parties approuvent le jugement déféré en ce qu'il a suivi les conclusions de l'expert selon lesquelles le refus de renouvellement entrainera la disparition du fonds de commerce, de sorte que l'indemnité d'éviction est une indemnité de remplacement de ce fonds. Par motifs pertinents et détaillés, que la cour adopte et auxquels il est renvoyé, le tribunal a rappelé les constats opérés par l'expert concernant les caractéristiques du bail et des locaux, soulignant notamment qu'il s'agit d'un fonds de bar-restaurant bénéficiant d'une licence de débit de boisson de IVème catégorie ; que les locaux comportent au rez-de-chaussée : une salle de restaurant d'une capacité de 22 couverts avec bar, monte plats et monte charge, au premier étage relié : une réserve, des sanitaires, un vestiaire et un bureau, au sous-sol relié : des sanitaires pour la clientèle, une cuisine et une réserve avec arrivée du monte-charge, le tout en très bon état sauf le premier étage en état d'usage, non accessible aux personnes à mobilité réduite ; qu'ils dépendent d'un immeuble haussmanien en pierre de taille : qu'ayant un linéaire de façade de 13,40 mètres formant un angle entre la [Adresse 14] et la [Adresse 13], ils jouissent d'une bonne visibilité ; qu'ils bénéficient de droits sur le domaine public pour une terrasse fermée de 13,49 m2 et une terrasse ouverte de 5,52 m2 sur la [Adresse 14] ; qu'ils sont implantés dans un secteur tertiaire et résidentiel favorisé, au c'ur du « triangle d'or » formé par l'[Adresse 9], l'[Adresse 7] et l'[Adresse 8] et situés dans un secteur touristique abritant des établissements hôteliers hauts de gamme ; qu'ils bénéficient d'un achalandage privilégié touristique et d'affaires ainsi que d'une commercialité très active avec la présence d'enseignes internationales de luxe et de haut de gamme d'équipement de la personne. Sur l'indemnité principale Cette indemnité déterminée selon les usages de la profession correspond au minimum à la valeur du droit au bail si la valeur marchande du fonds de commerce est inférieure à celle-ci. Les parties approuvent le jugement déféré en ce qu'il a considéré, conformément au rapport d'expertise, qu'en l'espèce, la valeur du fonds de commerce est inférieure à celle du droit au bail. La valeur du fonds s'évalue à la date du départ du locataire. La valeur du droit au bail s'obtient en appliquant à la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé et le loyer fixé au prix de marché pour les locaux en cause, un coefficient dit « de situation » déterminé en fonction de la commercialité de l'emplacement des lieux loués. Dès lors qu'elle ne demande pas de fixer l'indemnité principale à la valeur marchande du fonds de commerce, s'élevant selon elle à 1.095.782 €, les critiques de l'appelante quant aux modalités d'évaluation de cette valeur par le jugement déféré, l'ayant fixée à 1.010.000 €, sont sans objet. Au demeurant, il convient d'observer, qu'il ressort clairement de la rédaction du rapport d'expertise et du jugement déféré que les coefficients appliqués sur le chiffre d'affaires de l'activité restaurant et sur la recette journalière de l'activité limonade ont été choisis en considération du fait que les montants étaient pris en compte hors taxe, conformément à un usage répandu appliqué notamment dans la jurisprudence versée aux débats, de sorte que la majoration des coefficients sollicitée ne se justifie pas. Les coefficients proposés sont justifiés et cohérents au regard des éléments conjoncturels et des critères pris en compte par l'expert et doivent être retenus sans qu'il y ai lieu de les augmenter. S'agissant du chiffre d'affaires moyen retenu pour calculer la valeur du fonds de commerce, la demande de l'appelante tendant à ce que les chiffres d'affaires des années 2016 et 2017 soient affectés d'un coefficient 1 en raison des attentats survenus en 2015 et des travaux réalisés en 2017 et d'un coefficient 2 pour le chiffre d'affaires de l'année 2018 n'est pas justifiée. En effet, la démonstration n'est pas faite de l'impact des attentats sur le chiffre d'affaires de l'établissement ayant à la fois une clientèle de voisinage et touristique, ni celle de l'impact sur le chiffre d'affaires des travaux réalisés pour partie lors de la période de fermeture annuelle d'août 2017. En outre, l'appelante ne produit pas d'éléments comptables récents permettant de déterminer la valeur du fonds de commerce à une date proche de la cession. Elle n'est donc pas fondée à remettre en cause le chiffre d'affaires moyen établi sans pondération par l'expert au regard des éléments qui lui ont été communiqués. Elle n'est pas non plus fondée à demander l'application d'un coefficient de « convoitise » ou de « rareté en considération de la valeur de l'emplacement devant permettre la perception d'un loyer beaucoup plus élevé à la bailleresse, cet éventuel profit à venir pour cette dernière ne conférant pas une valeur supplémentaire au fonds de commerce perdu. Compte tenu des éléments énumérés dans le jugement déféré et rappelés ci-dessus relatifs à l'emplacement des locaux en cause dans un secteur de très bonne commercialité tant résidentiel que professionnel et touristique, des caractéristiques du bail, de la destination des locaux et au regard des éléments de comparaison présentés, concernant des emplacements voisins, des nouvelles locations, des loyers fixés judiciairement ou amiablement dans le cadre de renouvellements, rappelés dans le jugement déféré auquel il est renvoyé sur ce point, le prix proposé par l'expert et retenu par le jugement déféré de 2.500 €/m2 P apparaît justifié, sans qu'il y ait lieu de retenir un prix plus élevé, soit pour une surface de 56 m2 P une valeur locative de marché de 140.000 €. Le jugement a majoré à juste titre ce montant de 4 % pour tenir compte de la plus value résultant des droits de terrasse sur le domaine public, soit un montant de 146.000 €. Il n'est pas contesté qu' en l'absence de motif de déplafonnement, le loyer aurait été fixé à 18.953 € si le bail s'était renouvelé, soit une différence avec la valeur locative de marché de 127.047 € (146.000 € - 18.953 €). Compte tenu du secteur particulièrement recherché dans lequel se trouve les locaux, bénéficiant d'une clientèle à fort pouvoir d'achat tant touristique que résidentielle et de bureaux, et de la très faible concurrence pour l'activité exercée, le Café Mode situé à proximité étant désormais fermé, le coefficient de situation de 8,5 proposé par l'expert et retenu par le tribunal apparaît insuffisant. Il convient d'appliquer un coefficient 9 à la somme de 127.047 €, soit une valeur de droit au bail de 1.143.423 € . Dès lors que la valeur du droit au bail est supérieure à celle du fonds de commerce, c'est à juste titre que le jugement déféré, approuvé par les parties sur ce point, a fixé l'indemnité d'occupation principale au montant du droit au bail. Cette indemnité sera donc fixée au montant arrondi de 1.143.400 €. Sur les indemnités accessoires : - frais de remploi Ces frais sont ceux que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller, notamment les droits de mutation et honoraires afférents au rachat d'un nouveau fonds de commerce. Le jugement déféré a retenu la somme proposée par l'expert en calculant les droits de mutation sur la valeur de l'indemnité principale ainsi que les honoraires et frais juridiques de transaction qu'il a choisi de fixer à 6 % de cette valeur. Il convient de fixer cette indemnité à 10 % du montant de l'indemnité principale conformément aux usages, n'étant pas démontré que les calculs proposés par l'expert constitueraient une évaluation plus juste du préjudice réparé par cette indemnité. En conséquence, cette indemnité sera fixée au montant arrondi de 114.300 €. - trouble commercial, frais administratifs et de déménagements Les parties approuvent les montants fixés à ces différents titres par le jugement déféré . Ces montants justifiés seront retenus, soit : trouble commercial : 3.000 €, frais administratifs : 3.000 € frais de déménagement : 6.700 €. - frais de réinstallation En application de l'article L. 145-14 visant 'les frais normaux de réinstallation', il doit être tenu compte des frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé tant dans l'hypothèse du remplacement du fonds que dans celle de son déplacement. Dans l'hypothèse du remplacement du fonds, l'indemnité principale doit permettre de racheter un fonds de commerce équipé comparable à celui abandonné. Des frais de réinstallation spécifiques nécessaires à l'activité du locataire seront néanmoins nécessaires et doivent faire l'objet d'une indemnisation. Au regard des éléments déjà pris en compte dans l'estimation de la valeur de remplacement du fonds de commerce, de l'ancienneté de certains agencements et du défaut d'appartenance à un réseau d'enseignes imposant une identité visuelle, l'expert a estimé les frais de réinstallation sur la base du prix unitaire de 250 €/m2 pour les surfaces du rez-de-chaussée et du sous-sol accessible au public. L'expert n'a pas pris en compte à juste titre les surfaces non accessibles à la clientèle, faute pour la locataire de démontrer la nécessité d'exposer des frais de réinstallation pour ces locaux, étant au surplus observé que les locaux du premier étage sont décrits par l'expert comme étant à l'état d'usage et nécessitant des travaux de rénovation. La somme de 1.000 €/m2 sollicitée par la locataire est excessive, au regard de la nature des travaux de réinstallation prévisibles et n'est d'ailleurs justifiée par aucune pièce explicative. Le montant de 11.400 € (250 €/m2 x 45,40 m2) proposé par l'expert apparaît justifié au regard de la nature des frais de réinstallation et des éléments ci-dessus exposés. Il convient de le retenir. - Imposition sur la plus-value Les frais relatifs à l'imposition sur la plus-value ont pour cause les effets de la loi fiscale et ne constituent pas un élément du préjudice indemnisable résultant du défaut de renouvellement du bail tel que défini par l'article L. 145-14 précité. C'est donc à juste titre que le jugement déféré a refusé de prendre en compte cette imposition dans le calcul de l'indemnité d'éviction. - Frais de licenciement Les frais de licenciements seront pris en compte sur justificatifs conformément aux dispositions du jugement déféré non discuté sur ce point . Il ressort de ces éléments que l'indemnité d'éviction totale s'élève à la somme de 1.281.800 € : indemnité principale : 1.143.400 € indemnité de remploi : 114.300 € trouble commercial : 3.000 €, frais administratifs : 3.000 € frais de déménagement : 6.700 €. Frais de réinstallation : 11.400 € Total : 1.281.800 € Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a fixé cette indemnité à 1.218.000 € . Elle sera fixée à 1.281.800 € outre les frais de licenciement qui seront dus sur justificatifs.. Sur l'indemnité d'occupation En application de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, en contrepartie, il est redevable d'une indemnité d'occupation égale à la valeur locative de renouvellement. Les développements relatifs à l'éventualité, non démontrée, que malgré les dispositions de l'article L. 145-30, la bailleresse ne paie pas l'indemnité d'éviction et provoque de ce fait une charge excessive d'indemnité d'occupation sont inopérants, de même que les différentes affirmations, non démontrées, relatives aux agissements prétendus du propriétaire de la société bailleresse. En l'espèce, l'indemnité d'occupation est due à compter du 1er juillet 2018. C'est donc à cette date qu'elle doit être estimée, de sorte que les évènements ultérieurs tels que la crise des gilets jaunes, les restrictions sanitaires liées à la COVID 19 et les grèves de 2023 ne peuvent être pris en compte. Le jugement déféré a retenu le montant annuel de 78.624 € proposé par l'expert, lequel a proposé une valeur de 1.500 €/m2, soit 84.000 €, montant auquel il a appliqué un abattement de précarité de 10 %. L'intimée demande la confirmation du jugement sur ce point. La valeur locative de renouvellement de 1.000 €/m2 proposée par l'appelante est trop faible notamment au regard de la valeur locative de marché retenue ci-dessus de 2.500 €/m2. La valeur locative de renouvellement de 1.500 €/m2 apparaît justifiée au regard des caractéristiques des locaux et du bail. Elle sera retenue. Un abattement de précarité de 10 % a été proposé par l'expert, au regard notamment de la durée de la procédure, dans son rapport déposé il y a cinq ans le 5 novembre 2019. Compte tenu de la durée d'occupation précaire qui n'a toujours pas cessé, au cours de laquelle la locataire n'a pu réaliser des investissements, notamment durant la période de fermeture résultant des restrictions sanitaires, ni céder son fonds dans de bonnes conditions, et ce, alors que selon le constat d'huissier produit du 28 mars 2023, la commercialité du quartier est en transformation, il convient de fixer à 15 % l'abattement de précarité. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé sur ce point et l'indemnié d'occupation annuelle due à compter du 1er juillet 2018 fixée à 71.400 € (84.000 € x 85 %). Sur les autres demandes Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance. La société [Adresse 1] qui succombe partiellement sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer une somme que l'équité commande de fixer à 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte. Il convient de rappeler que les indemnités dues de part et d'autre se compenseront de plein droit, déduction faite des sommes d'ores et déjà payées au titre de l'indemnité d'occupation. Compte tenu de l'existence du droit de repentir il n'y a pas lieu de prononcer d'ores et déjà de condamnation à paiement, les fixations des indemnités dans le cadre de la présente décision pouvant toutefois constituer des titres exécutoires. Les autres demandes seront rejetées.