Cour d'appel, 1ère Chambre, 14 janvier 2025, n° 23/00598

Faits et procédure

EXPOSE DU LITIGE : Suivant contrat du 15 mars 2012, M. [D] [N] a confié à M. [Y] [G], architecte, une mission de maîtrise d'oeuvre en vue de la transformation d'une maison individuelle située [Adresse 3] à [Localité 13] (40) en plusieurs logements. Le permis de construire a été délivré le 30 décembre 2011 et l'attestation de conformité des travaux le 6 novembre 2012. Les trois logements réalisés, deux au premier niveau et un autre au deuxième niveau, ont été mis en location. Par courrier du 12 septembre 2016, l'Agence Régionale de Santé Aquitaine-Limousin-Poitou-Charentes a notifié à M. [D] [N] et Mme [Z] [N] la non-conformité aux dispositions des articles L. 1331-22 et suivants du code de la santé publique d'un appartement situé au premier niveau. L'[Localité 7] a en effet considéré que les locaux étaient partiellement enterrés et répondaient à la définition d'un sous-sol, si bien qu'ils ne pouvaient être mis à disposition aux fins d'habitation et donc de location. L'[Localité 7] a ensuite indiqué aux époux [N] que les locataires ayant quitté les lieux, elle ne pouvait pas informer le Préfet des [Localité 9] de cette situation, mais que la procédure serait reprise en cas de nouvelle location. Par actes du 29 mai 2017, puis du 27 février 2018, M. et Mme [N] ont assigné M. [G] devant le tribunal de grande instance de Dax aux fins, sur le fondement de l'ancien article 1147 du code civil, d'obtenir sa condamnation à leur verser les sommes de 216 412,80 euros à titre de dommages et intérêts et 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par ordonnance du 9 novembre 2018, le juge de la mise en état a notamment prononcé la jonction des deux procédures. Par acte du 5 février 2019, M. et Mme [N] ont fait assigner la Mutuelle des architectes français en qualité d'assureur responsabilité professionnelle de M. [G] en intervention forcée. Cette nouvelle affaire a fait l'objet d'une jonction par ordonnance du 7 mars 2019. Par jugement avant dire droit du 4 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Dax a déclaré irrecevable l'action engagée par M. et Mme [N] à l'encontre de M. [G] en l'absence de saisine préalable du Conseil régional de l'Ordre des Architectes, déclaré recevable et non prescrite l'action engagée à l'encontre de la Mutuelle des architectes français et ordonné une mesure d'expertise en désignant Mme [L] [J] pour y procéder. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 30 octobre 2021. Par jugement contradictoire du 18 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Dax a : - condamné la compagnie d'assurance Mutuelle des architectes français à payer à M. et Mme [N] la somme de 138 695,11 euros TTC en réparation du préjudice économique, dans les limites et conditions du contrat souscrit par M. [G] et notamment de la franchise contractuelle opposable aux tiers ; - condamné la compagnie d'assurance Mutuelle des architectes français à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la compagnie d'assurance Mutuelle des architectes français aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à 3 749 euros TTC ; - autorisé Maître [H] à recouvrer directement contre la compagnie d'assurance Mutuelle des architectes français, les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile; - débouté les parties du surplus de leurs demandes. Le tribunal a considéré : - que même en l'absence de définition précise de la notion de sous-sol, le plan de coupe du terrain, la nature des pièces avant transformation (garage accessible par une rampe descendante et buanderie) et la hauteur importante des murs situés sous le niveau du sol, permettent de conclure que les logements 1 et 2 ont été construits en sous-sol, ce qui les rend impropres à la location, quelle que soit la qualité de l'aménagement intérieur. - qu'il n'est pas contesté que M. [G] connaissait l'intention des consorts [N] de donner en location les trois logements réalisés. - qu'au regard de la configuration des deux logements situés au premier niveau et enfouis sur près de 40 % de leur hauteur, M. [G], en sa qualité de professionnel, devait donc alerter les consorts [N] sur les dispositions de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique et le risque de ne pas pouvoir les louer, de sorte qu'en omettant de les informer, il a manqué à son obligation de conseil et engagé sa responsabilité professionnelle à ce titre. - que le préjudice des consorts [N] consiste dans l'engagement de travaux importants mais inutiles pour aménager les logements du premier niveau, mais il n'est pas établi que les travaux réalisés dans le logement n°3 n'auraient pas été réalisés si M. [G] avait rempli son obligation de conseil. - que la Mutuelle des architectes français doit être condamnée à indemniser les consorts [N] des frais engagés pour faire réaliser les travaux des logements enfouis, soit la somme totale de 138 695,11 euros TTC selon le détail non contesté de l'expert judiciaire. - que les consorts [N] doivent être déboutés de leur demande d'indemnisation au titre du coût des travaux dans le troisième logement. - que la franchise contractuelle contenue au contrat d'assurance souscrit par M. [G] auprès de la Mutuelle des architectes français est opposable aux consorts [N]. - que les consorts [N] ne peuvent cumuler le remboursement des fonds investis pour la réalisation des travaux avec la perte des revenus attendus à la suite du financement des travaux, de sorte qu'ils doivent être déboutés de leur demande au titre des pertes locatives. - qu'il est inéquitable de laisser à la charge des consorts [N] l'intégralité des frais irrépétibles. - que la Mutuelle des architectes français doit être condamnée à leur verser la somme de 3 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - que la Mutuelle des architectes français succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à 3 749 euros TTC. - que conformément aux dispositions de l'articles 699 du code de procédure civile, Maître [H] est autorisé à recouvrer directement les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision contre la Mutuelle des architectes français. Par déclaration d'appel du 23 février 2023, le Mutuelle des architectes français et M. [Y] [G] ont interjeté appel de la décision en ce qu'elle a: - condamné la Mutuelle des architectes français à payer à M. et Mme [N] la somme de 138 695,11 euros TTC en réparation du préjudice économique, dans les limites et conditions du contrat souscrit par M. [G], et notamment de la franchise contractuelle opposable aux tiers ; - condamné la Mutuelle des architectes français à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la Mutuelle des architectes français aux entier dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à 3 749 euros TTC ; - autorisé Maître [H] à recouvrer directement contre la Mutuelle des architectes français les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - débouté la Mutuelle des architectes français du surplus de ses demandes. Par conclusions d'incident du 25 août 2023, la Mutuelle des architectes français et M. [G] ont soulevé la caducité de l'appel incident du fait de l'absence de demande de réformation dans les conclusions des consorts [C] du 26 mai 2023. Suivant ordonnance du 21 février 2024, le magistrat chargé de la mise en état de la première chambre civile de la cour d'appel de Pau a déclaré caduque l'appel incident formé par M. [D] [N] et Mme [Z] [N]. Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2023 auxquelles il est expressément fait référence, la Mutuelle des architectes français et M. [Y] [G], appelants, demandent à la cour de : Vu l'article 1147 du code civil, Vu les articles 49 et 75 du code de procédure civile, Vu les articles 542, 909, 914 et 954 du code de procédure civile, Vu les conclusions d'appelant notifié le 23 mai 2023 Vu les conclusions d'intimé notifiées le 26 mai 2023, Vu la jurisprudence, Vu le contrat de maîtrise d''uvre, Vu les pièces du dossier, PLAISE A LA COUR : A titre principal - constater l'incompétence du juge judiciaire pour statuer sur la salubrité des logements 1 et 2 au titre de l'article 1331-22 du code de la santé publique et le cas échéant, porter la question devant le juge administratif de [Localité 12]. - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 2 novembre 2020 dans toutes ses dispositions à savoir en ce qu'il a : - condamné la Mutuelle des architectes français à payer à M. et Mme [N] la somme de 138 695,11 euros TTC en réparation du préjudice économique, dans les limites et conditions du contrat souscrit par M. [G] , et notamment de la franchise contractuelle opposable aux tiers ; - condamné la Mutuelle des architectes français à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - condamné la Mutuelle des architectes français aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à 3 749,00 euros TTC; - autorisé Maître [H] à recouvrer directement contre la Mutuelle des architectes français, les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - débouté la Mutuelle des architectes français du surplus de ses demandes - prononcer la caducité de l'appel incident formé le 26 mai 2023 par M. et Mme [N] par conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2023 ; Statuant de nouveau A titre principal : - débouter M. et Mme [N] de l'intégralité de leurs prétentions ; - condamner M. et Mme [N] à verser à la Mutuelle des architectes français et à M. [G] la somme de 5 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance conformément à l'article 699; A titre subsidiaire : - juger que l'appartement n°3 au-dessus des appartements 1 et 2 n'est pas concerné par le litige ; - débouter M. et Mme [N] de toutes leurs demandes telles que dirigées à l'encontre de la Mutuelle des architectes français du chef du logement 3 ; - limiter l'indemnisation du préjudice financier de M. et Mme [N] à la somme de 138 795,11 euros TTC ; - débouter M. et Mme [N] de leurs demandes d'indemnisation des pertes locatives des logements 1 et 2 ; - limiter l'indemnité éventuellement octroyée au titre de l'article 700 à la somme de 2 000 euros ; - en tout état de cause, juger que la Mutuelle des architectes français ne peut être tenue que dans les limites et conditions du contrat souscrit par M. [G] et que la franchise contractuelle est opposable aux tiers en cas de condamnation sur un fondement autre que celui de la garantie légale décennale ce qui ne peut être que le cas en l'espèce. Au soutien de leur appel, la Mutuelle des architectes français et M. [Y] [G] font valoir : - qu'en l'absence d'un quelconque arrêté préfectoral de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité du logement litigieux, constatant l'insalubrité et l'interdiction temporaire ou définitive de mise en location, le jugement critiqué s'est substitué au pouvoir de police administrative et a outrepassé sa compétence en statuant sur une problématique relevant, le cas échéant, de la seule compétence du juge administratif. - qu'au regard de la jurisprudence administrative, l'appréciation de la salubrité ne se limite pas à la seule situation de sous-sol du logement, mais comprend la vérification, contrairement a ce qui a été effectué par l'[Localité 7] et l'expert judiciaire, des conditions matérielles de salubrité, à savoir l'ouverture, la ventilation et l'éclairage naturel suffisant. - qu'en application de l'article 49 du code de procédure civile et au regard des problématiques juridiques posées par la qualification de l'insalubrité du logement partiellement enterré au sens du code de la santé publique et du code de la construction et de l'habitation, la Cour doit saisir la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative pour statuer sur cette question préjudicielle, dès lors que la question de la salubrité des logements litigieux au titre de l'article L. 1331-22 du code de la santé de publique présente un caractère sérieux au regard de la contrariété des conclusions de l'[Localité 7] dans son courrier du 12 septembre 2016, du rapport d'expertise et du jugement entrepris avec la jurisprudence administrative constante et porte sur un point dont la solution est nécessaire au règlement au fond du litige. - qu'en l'absence de notification à M. et Mme [N], par le Préfet compétent du moindre arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité en application des articles L. 511-1, L. 511-2 et L. 511-4 du code de la construction et de l'habitation et des articles L. 1331-22 et 1331-23 du code de la santé publique, les logements pouvaient être mis en location et ne pouvaient pas être jugés insalubres par le premier juge. - qu'en conséquence, les préjudices économiques allégués par M. et Mme [N] au titre des pertes de baux ne sont ni réels, ni certains. - que s'agissant du préjudice économique qui résulterait de « l'engagement de travaux inutile pour aménager les logements du premier niveau », le préjudice n'est ni réel, ni certain, car aucun élément ne permet de conclure que, d'une part, les logements 1 et 2 sont insalubres, ni qu'ils sont frappés d'une interdiction administrative d'habiter ou de mettre en location temporaire ou définitive au titre des dispositions de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique et d'autre part, qu'il n'existerait aucun moyen technique pour remédier à l'insalubrité prétendue par des conditions économiques moins coûteuses que la reconstruction. - que si la faute de conseil était avérée, elle ne rend pas les travaux engagés par M. et Mme [N] inutiles, mais implique uniquement de réaliser des aménagements complémentaires. - qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la perte financière du fait de l'aménagement inutile des logements 1et 2 subie par M et Mme [N] ne peut être retenue qu'à concurrence de la somme de 138 795,11 euros TTC et non à concurrence de la somme de 216 412,79 euros telle que sollicitée par les demandeurs à titre de réparation de leur préjudice économique. - que les pertes locatives évoquées et sollicitées concernant les logements 1 et 2 ne peuvent être cumulées avec une demande de condamnation à restitution du coût des travaux inutilement réalisés du fait de l'impossibilité de louer. - que si le dispositif des conclusions de M. et Mme [N] comporte des demandes de confirmation du jugement, il ne comporte pas de demande d'infirmation ou de réformation, mais seulement des demandes de condamnation à paiement, de sorte qu'il y a lieu de prononcer la caducité de leur appel incident. - que le logement n°3 n'est nullement concerné par les questions d'insalubrité et l'[Localité 7] n'a pas menacé d'en interdire la location, de sorte que la seule potentielle perte financière subie par M. et Mme [N] au titre du préjudice économique est de 138 795 euros TTC. - que la maison des époux [N] n'a pas été rendue indisponible. - que les pertes locatives ne peuvent compenser des pertes financières qui seraient induites de l'immobilisation des sommes payées à concurrence des travaux d'aménagement des locaux 1 et 2. Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, auxquelles il est expressément fait référence, M. [D] [N] et Mme [Z] [N], intimés, demandent à la cour de : Vu les articles 1101 et s. du code civil Vu les 1231-1 du code civil Vu l'article 954 du code de procédure civile Vu le rapport d'expertise Vu les pièces et éléments versées aux débats - voir débouter M. [G] et la Mutuelle des architectes français, ès-qualités d'assureur RCP, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - voir confirmer le jugement rendu le 18 Janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Dax en ce qu'il a : - condamné la Mutuelle des architectes français à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - condamné la Mutuelle des architectes français aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés à 3 749,00 euros TTC ; - autorisé Maître [H] à recouvrer directement contre la Mutuelle des architectes français, les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - constater que l'appel incident de M. et Mme [N] est caduc et au terme duquel il était demandé : - voir condamner la Mutuelle des architectes français, es qualité d'assureur RCP de M. [G], à payer, à M. et Mme [N] : - la somme de 216 412,79 euros, à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice économique, - la somme de 60 480 euros (630 euros x 96 mois), en réparation du préjudice de jouissance, induite par la perte locative du logement n°2. - la somme de 43 200 euros (450 euros x 96 mois), en réparation du préjudice de jouissance, induite par la perte locative du logement n°1. En application de l'article 954 du code de procédure civile, - déclarer que de M. et Mme [N] sont réputés s'être appropriés les motifs du jugement du 18 Janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Dax en ce qu'il a condamné la Mutuelle des architectes français à leur verser la somme de 138 695,11 euros en réparation de leur préjudice économique ; Y ajoutant, - voir condamner la Mutuelle des architectes français, ès qualités, à leur payer la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en cause d'appel. - autoriser Maître Aurélie Vial à recouvrer ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. M. [D] [N] et Mme [Z] [N] font valoir : - qu'il résulte de la jurisprudence constante, d'une réponse ministérielle du 26 septembre 2013, du guide de l'habitat indigne publié par l'ANIL et du rapport d'expertise judiciaire, que les logements n°1 & 2 sont des « sous-sols » et qu'aucune réparation ne peut les rendre habitables. - que le moyen, soulevé pour la première fois en cause d'appel, tendant à faire valoir que le juge judiciaire est incompétent pour juger de la nature insalubre du logement litigieux, est irrecevable devant la Cour en application de l'article 74 du code de procédure civile. - qu'aucune décision administrative n'a été rendue, de sorte que le juge administratif ne peut pas statuer ; que l'appréciation du caractère insalubre d'un logement ne relève pas de la compétence exclusive du juge administrative ; que le litige oppose les bailleurs à l'architecte dont la responsabilité est recherchée, mais ne met pas en cause de personne publique, de sorte que le juge judiciaire est compétent en la matière et qu'il n'y a pas lieu de saisir la juridiction administrative sur ce point. - que M. [G] ne pouvait pas ignorer la destination locative des locaux dont la réalisation lui était confiée. - que le fait de construire des logements locatifs réputés insalubres au visa des dispositions de l'article L. 1331-22 du code la santé publique caractérise un manquement au devoir de conseil, et engage la responsabilité contractuelle de M. [G]. - que le préjudice est direct car rien ne vient interférer entre la faute de M. [G] et le préjudice de M. et Mme [N], les logements ne pouvant être mis en location puisque l'A.R.S. menace de reprendre les poursuites, si elle venait à l'apprendre; que le préjudice est certain car il n'y a aucun moyen d'y remédier, la solution du décaissement suggéré par la Mutuelle des architectes français ne modifiant pas le fait que la maison sera alors dans une cuvette et donc toujours en sous-sol. - que si M. et Mme [N] avaient su qu'ils ne pouvaient faire qu'un seul logement locatif, ils n'auraient jamais initié de tels travaux puisque, aujourd'hui, seul l'appartement n°3 peut être loué, alors que la valeur locative de la maison initiale était bien évidemment plus élevée, de sorte que la totalité des travaux réalisés sur les trois logements doit être prise en compte. - que s'agissant des pertes locatives, elles doivent être retenues, même dans l'éventualité où M. [G] et la Mutuelle des architectes français seraient condamnés à rembourser le coût des travaux, car non seulement la maison des consorts [N] a été rendue indisponible mais ils ont également immobilisé des fonds dans ce programme de transformation qui auraient pu être investis plus lucrativement. - que pour le logement n°1, la perte locative est estimée à 450 euros par mois sur 96 mois, soit un préjudice de jouissance de 43 200 euros ; que pour le logement n°2, la perte locative est estimée à 630 euros par mois sur 96 mois, soit un préjudice de jouissance de 60 480 euros ; que le préjudice économique est de 216 412,79 euros. - qu'il convient de condamner la Mutuelle des architectes français à payer aux consorts [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en cause d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2024.