Cour d'appel, 2ème Chambre, 17 décembre 2024, n° 23/02369

Motivation

MOTIFS Sur la nullité des baux ruraux signés les 18 février 2019 et 14 septembre 2020 Selon l'article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte. Selon l'article 1129 du code civil, conformément à l'article 414-1, il faut être sain d'esprit pour consentir valablement à un contrat. Mmes [W] concluent à la nullité des baux ruraux signés les 18 février 2019 et 14 septembre 2020 au motif que [D] [W] souffrait de difficultés de santé et d'addictions telles qu'il n'était pas en capacité de conclure des contrats en disposant de toutes ses capacités intellectuelles. Elles font valoir qu'avant de rencontrer Mme [K], [D] [W] avait pour habitude de consulter son notaire de famille Me [T], que tel n'a plus été le cas par la suite. Toutefois, sur ce point, force est de constater que par acte notarié du 2 août 2019, Mme [H] [W] et M. [S] [M] ont consenti à Mme [B] [K] un bail rural portant sur une parcelle cadastrée section A [Cadastre 4] lieudit [Localité 9], or cet acte a également été passé devant Me [G] [A], comme les deux autres actes notariés contestés. En outre, et comme l'a justement rappelé le premier juge, quelles que soient les difficultés de santé, au demeurant non contestées de [D] [W], les deux baux ruraux ont été rédigés selon acte notarié, le notaire prenant soin de noter que [D] [W] était présent à l'acte. Si le notaire n'a pas formulé d'observations sur la capacité de [D] [W], c'est qu'il n'a rien relevé lui permettant de douter de celle-ci. Le notaire est un officier public ministériel dont la particularité est justement de rédiger et/ou recevoir des actes ou contrats auxquels il confère un caractère « authentique » et ses écrits ne peuvent être remis en cause qu'au moyen de la procédure spécifique d'inscription en faux. Or rien de tel n'a été mis en oeuvre, et les consorts [W] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte, le jugement sera confirmé. Sur la résiliation du bail et le montant des fermages Selon l'article L.411-31 du code rural, I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; 2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ; En l'espèce, par acte du 7 avril 2022, Mme [K] a été mise en demeure de payer les fermages pour les parcelles qu'elle occupe sur les communes d'[Localité 6] et [Localité 10], pour un montant total de 17 202,52 euros. L'article 12 de l'acte notarié précise : - en application des dispositions de l'article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime, le bail est consenti et accepté moyennant un fermage annuel fixé de la manière suivante : - pour le bâtiment d'habitation: la somme de 5 160 euros [...] - pour les biens d'exploitation: la somme de 431,44 euros [...] En page 14 de l'acte, il est mentionné une promesse de vente, avec la précision suivante: 'étant ici précisé que les bâtiments d'habitation seront vendus pour la nue-propriété uniquement, Monsieur [W] se réservera l'usufruit des bâtiments d'habitation. Il est constant que le bailleur doit délivrer un fonds en bon état de réparation. Le bailleur peut être exonéré de cette obligation si le bail stipule que le preneur accepte de prendre les biens loués dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance. Or l'acte notarié indique à l'article 3 'état des lieux': le preneur prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront à la date de son entrée en jouissance Toutefois, la clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état où ils se trouvent ne décharge pas intégralement le bailleur de son obligation puisque les biens doivent être en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés (Civ. 3e, 18 mars 1992, no 90-12.809). L'article L. 415-3, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime précise que les « grosses réparations » sont à la charge exclusive du propriétaire. En l'espèce, l'état de vétusté des deux maisons ne permettait pas de servir à l'usage prévu. En outre et surtout, dès lors que [D] [W] résidait dans l'un des biens, ledit bien n'était pas disponible et il n'a donc pas rempli son obligation de délivrance. Il est certain que Mme [K] n'a jamais contesté le paiement des fermages litigieux pour les bâtiments d'habitation alors qu'elle avait connaissance de cette situation lors de la signature de l'acte notarié, étant observé à titre surabondant que dans l'acte du 2 août 2019, il était énoncé au titre des conditions particulières dans l'état des lieux que le bailleur autorisait d'ores et déjà le preneur à effectuer à ses frais sur le hangar présentement loué des travaux destinés notamment à transformer une partie du local en habitation. Pour autant, compte tenu de l'état des biens d'habitation, et sachant de surcroît pour le bâtiment principal que [D] [W] l'occupait, il n'y a pas eu de délivrance des biens au sens de la loi, et il n'y a, dès lors, pas lieu de demander le paiement d'un fermage (Cass 3eciv, 22 mai 2013, n° 12-18.431). Mme [K] était donc redevable des sommes suivantes : - fermage des terres payable du 1er mars 2019 au 31 janvier 2022 : 70,93x 4=283,72 euros - fermage des biens d'exploitation du 15 octobre 2020 au 15 janvier 2022 : 431,44 x 3=1 294,32 euros soit 1 578,04 euros, à verser dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure, outre les frais du coût de l'acte, soit 144,48 soit un total de 1 722,52 euros. Mme [K] a adressé par l'intermédiaire de son conseil un chèque d'un montant de 1 721, 44 euros le 4 juillet 2022, chèque qui a été retourné le 5 juillet 2022 au motif que l'étude d'huissiers n'était pas compétente pour encaisser un tel chèque. Elle énonce avoir refait un chèque pour le libeller à l'ordre de la SCP Campillo Fialon et lui adresser le 22 juillet 2022 après information donnée le 7 juillet 2022, chèque dont il résulte des débats qu'il a finalement été encaissé le 8 août 2022. S'agissant des dates, il sera toutefois relevé que le 7 juillet 2022, le Conseil de Mme [K] a écrit à la SCP Campillo Fialon: 'Mme [K] règle par chèque ci-joint la somme de 1721,44 euros correspondant aux loyers 2021". Or sur ce même courrier, il est rajouté une mention manuscrite du 22 juillet 2022 'ci-joint le chèque de 1 721,44 euros annoncé dans mon courrier du 7 juillet'. Or la photocopie du chèque jointe au courrier montre que ce dernier a été établi le 11 juillet 2022, qu'il ne pouvait donc pas être envoyé le 7 juillet comme indiqué dans le courrier datant de ce même jour, qui n'était pas un simple courrier d'information comme allégué par l'appelante. En tout état de cause Mme [K] a payé la somme de 1 721,44 euros plus de trois mois après la mise en demeure, puisque le courrier du 7 juillet ne comportait aucun chèque et sachant qu'il fallait tenir compte du temps d'encaissement du chèque pour apprécier la date de paiement. La résiliation du bail était donc acquise, le jugement sera confirmé. Sur la caducité de la promesse de vente Le bail étant résilié, la promesse de vente est nécessairement caduque, le jugement sera confirmé. Sur l'enlèvement sous astreinte des serres Selon l'article L.411-73 du code rural, 1. Peuvent être exécutés sans l'accord préalable du bailleur :-tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations, dont la période d'amortissement, calculée dans les conditions fixées par l'article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. 2. Pour les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol [..;), le preneur, afin d'obtenir l'autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition. En cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur ou, à défaut, par le tribunal paritaire. Les intimées se réfèrent à l'arrêté préfectoral de la Drôme du 9 décembre 2011 tel que modifié par arrêté du 30 novembre 2012 qui fixe la liste des travaux qui peuvent être effectués par les preneurs sans l'accord préalable des bailleurs. L'article 54 précise que même si l'accord préalable n'est pas requis, le preneur doit néanmoins communiquer au bailleur, deux mois avant l'exécution des travaux un état descriptif estimatif de ceux-ci. Mme [K] allègue que les serres ne comportent aucun élément maçonné et qu'il ne s'agit pas de constructions, toutefois, dans le dossier de permis de construire qu'elle a déposé, il est mentionné que son projet fait l'objet de terrassement, terrassement qui se retrouve dans les plans en coupe joints au projet afin de rendre le terrain naturel, qui est en pente, plat, pour accueillir les deux structures projetées. Or de tels travaux conduisent à modifier en profondeur le sol et ne sauraient s'apparenter à de simples petits travaux, ils devaient donc requérir l'accord du bailleur. Au regard du comportement de Mme [K], c'est à juste titre que le premier juge a ordonné la démolition sous astreinte des serres, le jugement sera confirmé. Sur la demande tendant à obtenir la somme de 14 159,69 euros au titre des améliorations apportées aux bâtiments d'habitation Sur la recevabilité de la demande Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Selon l'article 566, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. La demande présentée par Mme [K] est en lien avec la résiliation du bail, elle est recevable. Sur le fond Selon l'article L.411-69 du code rural, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation. Selon l'article L.411-73, peuvent être exécutés sans l'accord préalable du bailleur : -les travaux dispensés de cette autorisation par la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat et les textes pris pour son application ; S'il est vrai que les travaux sont le remboursement est sollicité peuvent s'inscrire dans le cadre de la loi du 12 juillet 1967, il convient de rappeler que selon l'article 4 de cette loi, le locataire notifie au propriétaire, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, son intention d'exécuter les travaux en lui en communiquant l'état descriptif et estimatif. Le propriétaire doit, dans le délai de deux mois de la réception de la notification qui lui a été faite, soit faire connaître son intention d'entreprendre les travaux à ses frais dans un délai qui ne peut être supérieur à un an, soit saisir, à peine de forclusion, la juridiction compétente, s'il entend pour un motif sérieux et légitime s'opposer aux travaux ou à leurs modalités d'exécution. Si aucune opposition n'a été formée, si le tribunal n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition dont il a été saisi ou si le propriétaire n'a pas entrepris dans le délai d'un an les travaux qu'il s'était engagé à exécuter, le locataire peut exécuter ou faire exécuter ces travaux. Lorsque les travaux affectent le gros oeuvre de l'immeuble, le propriétaire peut exiger qu'ils soient exécutés sous la direction et le contrôle d'un homme de l'art désigné avec son accord, ou, à défaut, par la juridiction compétente. Si sa demande est formulée à l'occasion d'une procédure engagée en application des alinéas qui précèdent, l'homme de l'art est désigné par la décision autorisant les travaux. En l'espèce, une seule facture a été établie avant le décès de [D] [W], le 10 mars 2021, pour un montant de 1 209,97 euros, qui se réfère manifestement à des ouvrages en béton et ciment, sans qu'il puisse être possible de déterminer la nature précise des travaux effectués. En conséquence, Mme [K] ne rapporte pas la preuve de ce qu'ils entrent dans le champ d'application de la loi précitée du 12 juillet 1967 et, d'autre part, s'ils y entraient, de ce qu'elle a respecté la procédure prévue par l'article 4. Elle sera donc déboutée de sa demande. Pour le surplus, les pièces 18-1 à 18-3 sont des documents intitulés 'prestations de service' manifestement établis par Mme [K], qui ne portent trace d'aucun cachet et qui sont dépourvus de toute force probante. Les pièces 17 et 18 sont des factures et devis intervenus postérieurement au décès de [D] [W], sachant que Mme [K] se prévaut en parallèle des dispositions testamentaires du 23 mai 2021 aux termes desquelles elle acquiert les biens litigieux, et qu'elle ne peut dans ce cas évoquer les dispositions du bail. En tout état de cause, les travaux qui s'y réfèrent n'ont pas non plus fait l'objet d'une information du bailleur. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [K] de ses demandes. Mme [K] qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens d'appel.