Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 8, 17 décembre 2024, n° 24/06549

Motivation

SUR CE, L'intervention volontaire de la société MJC2A prise en la personne de Me [Y] en qualité de commissaire à l'exécution du plan n'étant pas discutée ni discutable, il sera précisé qu'elle est recevable. Sur la résiliation du bail commercial La société Rhizome et la société MJC2A ès qualités soutiennent qu'en application de l'article L. 622-14 du code de commerce, seul peut être sanctionné par la résiliation du bail le non-paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture et non pas le défaut de paiement d'autres sommes ou le non-respect des termes du bail, que le prétendu non-paiement d'une clause de majoration de 10% ou l'absence de paiement du loyer trimestriellement et d'avance sont inopérants à cet égard, que la SELARL FHBX ès qualités a confirmé le paiement des loyers et charges lors des débats devant le juge-commissaire. Elles ajoutent que la majoration de 10% du loyer appliquée en vertu du contrat compte tenu de la cession du bail intervenue entre la société Burger Cube et la société Rhizome est contraire à la lettre de l'article L. 642-7 du code de commerce qui empêche l'application de clauses qui ne sont pas en vigueur au jour de la cession du contrat, que la clause prévoyant cette majoration de 10% n'était pas en vigueur lorsque la société Burger Cube était locataire de la société Francilia, que la cession intervenue s'analyse en une cession d'entreprise et non une cession de fonds de commerce et que de ce fait, la clause de majoration de 10% n'a pas à s'appliquer. La société Francilia soutient que la clause résolutoire se trouvait acquise au 18 janvier 2020, que le 6 mai 2021, sa créance de loyers impayés depuis le 2ème trimestre de l'année 2019 s'élevait à 221 006,24 euros, que le plan de cession arrêté par le tribunal de commerce a eu pour conséquence de transférer au cessionnaire la dette locative antérieure, que le tribunal a pris acte de ce que le repreneur était au fait de la requête en constat de la résiliation de plein droit du bail et lui a enjoint d'en faire son affaire personnelle, que l'acte de régularisation de la cession contrevient à ses droits, qu'il est stipulé que les clauses restrictives de cession sont privées d'effet, que le cessionnaire a déclaré avoir versé à l'administrateur judiciaire la somme de 10 000 euros au titre de la dette de loyer antérieure au jugement du 26 juillet 2021 du tribunal de Melun et faire son affaire personnelle de la reconstitution du dépôt de garantie évalué à la somme de 28 827 euros, qu'elle n'a pourtant reçu aucun paiement ni reconstitution du dépôt de garantie, que la société Rhizome aurait dû régler une indemnité d'occupation de 127 958,05 euros mais s'obstine à ne pas payer malgré de vaines mises et demeure et le commandement de payer du 7 juin 2022 auquel elle a fait opposition, que le 5 juin 2023, elle a déclaré une créance d'une montant de 380 959,49 euros entre les mains du mandataire à la procédure de redressement judiciaire de la société Rhizome, que depuis l'adoption du plan de redressement, la société Rhizome a cessé tout versement, qu'avant cela, le preneur payait partiellement et avec retard, que le fait de prétendre que la société Rhizome est à jour de sa dette et que le litige ne porterait que sur la majoration de 10% est une contre-vérité, qu'en application de l'article L. 622-14 du code de commerce, la cour devra constater, si à la date du 4 juillet 2023, soit passé le délai de trois mois suivant l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Rhizome, les loyers et charges courant étaient ou non payés par celle-ci, que cette dernière restait débitrice de la somme de 63 798,31 euros et que le dépôt de garantie n'était toujours pas reconstitué, que la clause de majoration de loyer de 10% en cas de cession a vocation à s'appliquer en ce qu'elle était présente au contrat dès sa conclusion, qu'en tout état de cause le débat sur ce dernier point est vain car la dette locative s'élèverait à 57 418,47 euros si la majoration de 10% était déduite. Sur ce, Selon l'article L. 622-14, 2°, du code de commerce rendu applicable au redressement judiciaire par l'article L. 631-14 du même code, et sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation. Le deuxième alinéa de l'article R. 622-13 du code de commerce rendu applicable au redressement judiciaire par l'article R. 631-20, prévoit que le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l'article L. 622-13 et à l'article L. 622-14, ainsi que la date de cette résiliation. Il en résulte que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d'une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, doit s'assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture demeurent impayés. A défaut, la demande du bailleur doit être rejetée. En l'espèce, le tribunal de commerce d'Évry a, par jugement du 3 avril 2023, prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire et, par jugement du 12 avril 2024, arrêté un plan de redressement prenant en compte la créance de la société Francilia d'un montant de 380 959,49 euros, dont 268 725,22 euros échus et 112 234,27 euros contestés. S'agissant des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture du redressement judiciaire du 3 avril 2023, la société Rhizome produit au soutien de son appel un décompte des sommes qu'elle estime être dues au bailleur au titre des loyers mais omettant la totalité des charges pourtant dues en vertu du contrat de bail et dont elle ne conteste pas l'exigibilité dans ses écritures, seule étant discutée la majoration de 10% (pièce n°21). Ce décompte ne peut donc qu'être écarté. Le moyen tiré du caractère infondé de la clause de majoration est inopérant puisqu'en l'occurrence, les pénalités de retard appelées entre le 3 avril 2023 et le 17 novembre 2023 s'élèvent à 3 019,07 euros au 1er juin 2023, et les déduire de la somme restant due au jour où le juge-commissaire a statué ne fait pas disparaitre la dette locative postérieure au jugement d'ouverture du 3 avril 2023, étant observé à titre surabondant que cette dette locative s'élevait à la somme de 146 626,02 euros au 20 septembre 2024. La société Francilia produit pour sa part à l'appui de sa demande de résiliation du bail un décompte locatif postérieur au jugement d'ouverture montrant au 10 juillet 2023, jour de la requête, un impayé de 63 798,31 euros et au 17 novembre, jour où le juge-commissaire a statué, un impayé persistant de 39 822,4 euros (pièce n°20). La société Rhizome ne produit pas de pièce justificative de nature à remettre en cause ce décompte du bailleur mis à jour au 20 septembre 2024 et se prévaut des seules déclarations orales de l'administrateur judiciaire devant le juge-commissaire, étant relevé que la société FHBX ès qualités qui est appelante n'a pas conclu devant la cour. Ainsi, force est de constater que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture du 3 avril 2023 demeuraient impayés au jour où le juge-commissaire a statué. Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail commercial liant la société Rhizome et la société Francilia au 17 novembre 2023. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a réformé l'ordonnance du 17 novembre 2023 en toutes ses dispositions et constaté la résiliation de plein droit du bail qui liait la société Rhizome et la société Centre Commercial Francilia mais il sera infirmé en ce qu'il a considéré que la résiliation était intervenue à la date du 10 juillet 2023 pour défaut de paiement depuis plus de trois mois. Statuant à nouveau, il sera dit que la date de résiliation est intervenue le 17 novembre 2023. Sur les demandes réciproques de dommages et intérêts pour procédure abusive Au vu de ce qui précède, la société Francilia ayant obtenu satisfaction sur sa demande principale, la demande de la société Rhizome doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point. Bien que succombant en ses prétentions, la société Rhizome a fait montre d'une certaine bonne volonté en réalisant des versements réguliers en vue de régler ses loyers et son action a été confortée par le soutien des déclarations de l'administrateur judiciaire. Au vu de ces éléments, elle n'a pas fait dégénérer en abus son droit de résister aux prétentions de son adversaire. La demande de la société Francilia sera donc rejetée. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La société Rhizome, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel et ne peut prétendre à l'octroi d'une indemnité procédurale, le jugement étant confirmé sur ces deux points. Sa situation économique obérée et l'équité conduisent à débouter la société Francilia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.