Cour d'appel, CHAMBRE EXPROPRIATIONS, 12 décembre 2024, n° 23/02534

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION : 1. Sur la date de référence et l'usage effectif du bien 1. L'article L. 322-2 du code de l'expropriation dispose : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique (') » En vertu des dispositions de l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. 2. Il est constant que la parcelle expropriée est située dans une zone d'aménagement concerté de 144 hectares, elle-même insérée dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé de 738 hectares créée par décret du 3 mai 2012 et comprenant des parties des territoires des communes de [Localité 19], [Localité 18] et [Localité 21], de part et d'autre de la Garonne. Cette ZAD a été renouvelée par arrêtés préfectoraux du 26 mai 2016 et du 3 mai 2022. En conséquence, par application de l'article L. 213-4 a)iii) du code de l'urbanisme, la date de référence pour l'estimation de la valeur du bien est la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé, soit le 3 mai 2022. Cette date, retenue par le premier juge, recueille l'accord des parties. 3. Au 3 mai 2022, le bien exproprié est classé en zone UP-27 du Plan local d'urbanisme de [Localité 19] Métropole, soit en zone urbaine de projet, d'aménagement et de renouvellement urbain « OIN Belcier ». 4. Le juge de l'expropriation le décrit ainsi : « L'immeuble exproprié constitue actuellement, avec les immeubles situés sur les parcelles voisines BS [Cadastre 2], [Cadastre 7] et [Cadastre 4], les murs de la discothèque « La Plage ». Le bien est situé à proximité de la gare de [Localité 19]. Sur sa façade extérieure, l'immeuble en pierre de taille d'un étage sur rez-de-chaussée compte trois entrées par des portes de garage avec volets roulants métalliques, ainsi qu'un étage partiel. La première entrée donne sur un bar côté rue comportant un grand comptoir carrelé entouré d'un sol et de murs également carrelés, suivi d'une petite réserve en carrelage. L'accès à l'étage se fait par une rampe en béton ciré donnant sur une vaste pièce de stockage avec compteurs électriques et sur le PC de sécurité équipé, ainsi qu'à 6 loges d'artistes peintes, puis à une petite terrasse surplombant celle du rez-de-chaussée. Un dégagement donne accès au podium qui surplombe la salle de danse. Une deuxième entrée conduit à une grande pièce au sol en béton ciré, un vestiaire et un ensemble de sanitaires comportant 10 WC et des lavabos, puis à une grande salle de danse équipée de deux bars et d'ouvertures sur la parcelle mitoyenne, en partie découvertes. Au fond se trouve une cour intérieure entourée de murs ravalés, d'un sol béton, équipée d'une terrasse surélevée, de sanitaires, d'un couloir et d'une sortie de secours. Le tout est en bon état.» Le Cabinet Berthaud - Lahaye - [Localité 20], expert amiable de la société HM Ibérique, précise que le secteur de la gare [Localité 25], au sein duquel se situe l'immeuble étudié, a bénéficié de nombreux aménagements : réaménagement de la gare elle-même, création de parkings et commerces, installation de sièges sociaux de grandes entreprises ; que « le bien exproprié bénéficie donc aujourd'hui d'un emplacement particulièrement intéressant, à deux pas de la gare [Localité 25] et du tram, facilement accessible en voiture depuis la rocade et proche de tous services.» 5. Le bien exproprié est donc constitué d'une parcelle bâtie sur la totalité de sa surface. La construction, sur rez-de-chaussée avec un premier étage partiel, comporte un local commercial en rez-de-chaussée à usage de night-club, jouxté d'une grande cour intérieure non couverte exploitée en piste de danse et des bureaux et des loges au premier étage partiel. Le fonds de commerce de discothèque est exploité au sein de l'immeuble litigieux mais également d'immeubles contigus faisant aussi l'objet d'une procédure d'expropriation. 2. Sur l'indemnité principale 6. L'appelante fait grief au jugement déféré d'avoir écarté un critère d'évaluation fondé sur les droits à construire de son bien, plus précisément la possibilité de faire surélever l'immeuble d'un étage, alors qu'il s'agit d'un facteur de plus-value. A cet égard, la société HM Ibérique ne peut demander que l'indemnité de dépossession prenne en compte le potentiel de constructibilité de la parcelle expropriée. En effet, le bien dont il s'agit doit être évalué -à la date du jugement- selon sa consistance à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et son usage effectif à la date de référence ; l'indemnité de dépossession a par ailleurs pour objet d'indemniser un préjudice certain ; l'appelante ne peut par ailleurs bénéficier de la plus-value susceptible d'être apportée à son bien par les opérations d'urbanisme prévues par l'autorité expropriante ou, ainsi que le rappelle l'intimé, par référence aux potentialités futures que le bien pourrait offrir, dans le cadre d'une opération projetée. Enfin, la possibilité de faire surélever l'immeuble jusqu'à 18 mètres, qui résulterait de la règle d'urbanisme applicable, est nécessairement intrinsèquement comprise dans l'évaluation de ce bien, comme pour les autres biens qui bénéficieraient de la même règle. 7. La société HM Ibérique fait également grief au jugement déféré d'avoir retenu des termes de comparaison portant sur des transactions anciennes et de ne pas avoir pris suffisamment en compte les termes de comparaison qu'elle proposait en première instance. Elle demande que soient écartés les propositions de l'EPA [Localité 19] Euratlantique relatives à des transactions portant sur des immeubles situés [Adresse 12] et [Adresse 16] comme non comparables à son bien ; elle discute une transaction concernant un immeuble situé [Adresse 5] comme étant trop ancienne puisque réalisée en 2013. Elle produit aux débats un rapport d'expertise amiable établi par le Cabinet Berthaud - Lahaye - [Localité 20] dont les termes de comparaison ne sont cependant pas soutenus par la production des actes relatifs. 8. Ces éléments sont discutés par l'EPA [Localité 19] Euratlantique en ce qu'ils se caractérisent par une totale inadéquation s'agissant de leur consistance, de leur destination et de leur surface avec le bien exproprié à usage exclusif de discothèque, bar et cabaret. 9. La cour relève que la société HM Ibérique produit l'acte authentique reçu le 1er mars 2022 par Maître [M], de l'adhésion de la société civile immobilière dénommée '[Adresse 23]' à l'expropriation de son bien cadastré parcelles BS [Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et situé [Adresse 11], en contrepartie notamment d'une indemnité principale de dépossession de 3.409.508 euros. Il s'agit d'un bien loué à la société Hertz pour l'exploitation d'un fonds de commerce de location de véhicules. Cet immeuble est géographiquement proche du bien ici examiné et il y a lieu de le prendre en considération puisque son usage est mixte et comparable à celui du bien étudié puisqu'il est composé d'un vaste local (ici un entrepôt) et de bureaux ; en particulier, il est intéressant de relever que ce bien et le bien exproprié offrent des plateaux de grande surface pour une exploitation commerciale, le second ayant de plus vocation à recevoir un public nombreux et étant donc aménagé en ce sens, y compris en matière d'équipements de sécurité. De surcroît, il apparaît que le bien situé [Adresse 24] est dans un état plus dégradé que l'immeuble de l'appelante, de sorte que sa valeur ne peut que constituer un prix minimum à prendre en compte pour l'évaluation du bien litigieux. Or, pour la partie bureau/entrepôt, le prix consenti par l'EPA [Localité 19] Euratlantique a été de 2.363 euros le m² en 2022, date proche de la décision de première instance. Dès lors, la cour, infirmant le jugement déféré, retiendra une valeur de 2.700 euros par m². Il y a lieu également d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une surface utile de 2.000 m² . En effet, les surfaces non couvertes exploitées en piste de danse ne sont pas source d'une commercialité comparable aux surfaces intérieures spécialement aménagées et chauffées. L'intimé est fondé à réclamer l'application d'une pondération de 0,5 à leur égard, ce qui ramène la surface utile du bien exproprié à 1802,85 m². 11. Il y a donc lieu de fixer l'indemnité principale de dépossession à la somme de 4.867.695 euros, l'indemnité de remploi à celle de 487.769,50 euros étant rappelé que l'indemnité pour perte de revenus locatifs a été arrêtée à la somme de 107.604 euros compte tenu de l'accord des parties. Il sera également confirmé en ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance. Y ajoutant, la cour condamnera l'EPA [Localité 19] Euratlantique à payer les dépens de l'appel et à verser à la société HM Ibérique une somme de 4.000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles.