Cour d'appel, 5e chambre civile, 10 décembre 2024, n° 22/00904

Faits et procédure

* * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 22 septembre 1980. M. [J] [V], nu-propriétaire, et M. [I] [V], usufruitier, ont consenti à la société Verlaine un bail commercial portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] (66). Suivant acte notarié du 23 février 1998, le bailleur a consenti un nouveau bail à la société Verlaine, pour un loyer annuel de 47 004 francs. Suivant acte notarié du 2 octobre 2008, le bail a été renouvelé pour une période de années, se terminant le 31 décembre 2016, moyennant un loyer annuel de 9 464 euros. Suivant acte sous seing privé du 5 décembre 2016, la société Verlaine a cédé son fonds de commerce à la société Disproplus. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 septembre 2017, cette dernière a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2018, moyennant le versement d'un loyer annuel de 10 975 euros, hors taxes et hors charges. Suivant acte d'huissier du 27 décembre 2017, M. [J] [V] a notifié à la société Disproplus qu'il acceptait le principe du renouvellement du bail mais au prix de 22 000 euros par an, avec prise en charge par elle de la taxe foncière. Le 3 décembre 2018, M. [J] [V] a notifié à la société Disproplus un mémoire préalable tendant à fixer le loyer à la somme de 22 436,40 euros. Le 10 avril 2019, M. [J] [V] a assigné la société Disproplus devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Perpignan, lequel a ordonné une expertise le 24 juin 2019, confiée à Mme [E] [B], qui a déposé son rapport le 29 janvier 2020. Par jugement rendu le 24 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Perpignan a : Fixé le loyer des locaux à usage commercial sis [Adresse 6], à [Localité 8] (Pyrénées-Orientales) donnés à bail à la SAS Disproplus par M. [J] [V] à la somme de 21 370 euros hors taxes et hors charges à compter du renouvellement du bail, intervenu le 1er janvier 2018 ; Dit que l'arriéré locatif résultant de la différence entre le loyer anciennement exigible et le loyer du bail renouvelé portera intérêts au taux légal à compter du 10 avril 20l9 ; Ordonné la capitalisation, des intérêts moratoires dus pour une année entière ; Ordonné l'exécution provisoire des précédents chefs de dispositif ; Condamné la SAS Disproplus aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ordonnée le 24 juin 2019 dans le cadre de la présente instance et ayant donné lieu à dépôt d'un rapport par Mme [E] [B] le 29 janvier 2020 ; Condamné la SAS Disproplus à payer à M. [J] [V] une somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Débouté M. [J] [V] et la SAS Disproplus de toute autre demande. Sur la modification des caractéristiques du local et au visa de l'article R. 145-8 du code de commerce, après avoir rappelé que si les travaux d'amélioration financés par le preneur deviennent, par l'effet de l'accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, ceux-ci se valorisent à l'occasion du second renouvellement suivant leur exécution et sont susceptibles, en l'absence de clause d'accession, d'entrainer un déplafonnement du loyer, le premier juge a relevé que le bail en litige comportait, en page quatre, une clause d'accession, que l'expert judiciaire avait relevé que le précédent locataire avait fait réaliser des travaux d'aménagement et d'extension du bâtiment donné à bail entre le 2 mars et le 9 juillet 1998, soit après la conclusion, le 23 février 1998, d'un nouveau bail par M. [J] [V] et la société Verlaine, repris par la société Disproplus suite à la cession de fonds de commerce intervenue le 5 décembre 2016, qu'il n'était pas contesté que ces ouvrages avaient été financés par le seul preneur, que qualifiés de modifications importantes des locaux par l'expert, ils avaient notamment consisté en une forte augmentation de la surface de vente de la superette exploitée par la société Disproplus, lui permettant d'accroitre son chiffre d'affaires, qu'ainsi, elle justifiait à elle-seule le déplafonnement du loyer, puisque les ouvrages résultant des travaux d'extension et d'aménagement réalisés en 1998 étaient devenus la propriété de M. [J] [V] au 31 décembre 2017, terme du bail de 1998 renouvelé en 2008, par 1'effet de la clause d'accession figurant au bail. Sur la modification des autres éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33 du code de commerce, le premier juge a retenu que l'expert judiciaire n'avait relevé aucune modification notable de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs de commercialité, et que M. [J] [V] ne justifiait pas de l'impact concret de ces dispositions générales sur ses obligations à l'égard de son locataire, de sorte que son argumentation devait être écartée. En ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, le premier juge a considéré que l'argumentation développée par M. [J] [V] sur l'accroissement de la population de la commune, la minoration du coût des déplacements vers [Localité 8], la mise en place d'une plateforme multimodale, la création en 2015 d'un nouveau marché des producteurs de pays, facteur d'attractivité accrue pour le centre-ville, était efficacement réfutée par l'expert judiciaire, notamment que la commune perdait de son dynamisme économique au fil du temps en raison de l'arrivée de nombreux commerces en périphérie ou dans les villes voisines, dont l'accès était facilité par les grands axes, qu'ainsi, il était établi qu'aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité n'était intervenue depuis 2008. Sur la pondération des surfaces et le loyer plafond, le premier juge a relevé que l'expert judiciaire avait évalué la valeur plafonnée du loyer au 1er janvier 2018 à la somme de 10 974,28 euros et qu'elle n'était pas contestée par les parties. S'agissant du grief de M. [J] [V] à l'encontre de l'expert, à qui il reprochait d'avoir fait application des préconisations de la charte de l'expertise immobilière relatives aux locaux commerciaux de centre-ville de moins de 600 m2, le premier juge a dit qu'il ne saurait lui être reproché de n'avoir pas inclus dans son calcul la superficie de locaux loués à un autre bail par M. [J] [V], celles-ci devant en effet s'apprécier au seul vu du contrat de location liant les parties, qu'ainsi, la position de l'expert était fondée et il devait être retenu une surface pondérée des locaux loués de 158,29 m2, la surface utile étant de 581,10 m2. Sur la valeur locative des locaux donnés à bail et en considération des deux hypothèses examinées par l'expert judiciaire, le premier juge a dit que si le loyer que la société Disproplus avait accepté de payer au propriétaire des autres locaux constituant l'emprise de la superette s'éloignait fortement des autres termes de comparaison, il ne paraissait cependant pas possible de l'écarter du processus d'évaluation en raison de la configuration des lieux, de sorte qu'il convenait de retenir la valeur locative au mètre carré pondéré proposée par l'expert à hauteur de 135 euros, ce qui représentait une valeur locative totale de 21 370 euros, hors taxes et hors charges. La société Disproplus a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 15 février 2022. Dans ses dernières conclusions du 16 juin 2023, la société Disproplus demande à la cour de : « Vu le jugement déféré, Vu les articles L. 145-33 et suivants, R. 145-2 et suivants du code de commerce ; Accueillir le présent appel ; Réformer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le preneur de ses demandes et fait droit à celles du bailleur ; Débouter le bailleur de sa demande de déplafonnement ; Fixer le montant du loyer plafond à la somme de 10 484,22 euros annuels dus à compter du renouvellement à la date du 1er janvier 2018 ; Débouter le bailleur de toute autre demande ; Subsidiairement, Fixer le montant du loyer déplafonné à la somme de 18 200 euros par an hors taxe et hors charge, en laissant à la charge du bailleur le paiement de la taxe foncière ; Préciser que ce montant devra être atteint sur la durée du bail, sans dépasser une augmentation annuelle de 10 % par rapport au loyer initial de 10 484,22 euros ; En tout état de cause, Débouter le bailleur de toute autre demande ; Condamner M. [J] [V] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. » Pour l'essentiel et à titre principal, sur le montant plafond du loyer du bail renouvelé, la société Disproplus conteste l'application du déplafonnement du loyer au bail renouvelé et estime que le nouveau loyer doit correspondre au maximum au loyer plafond. Elle entend rappeler que depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le plafond est calculé en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), et non plus en fonction de l'indice du coût de la construction (ICC). La société Disproplus soutient donc que le loyer plafonné à compter du renouvellement, au 1er janvier 2018, devrait être calculé avec l'indice ILC du 3ème trimestre 2017, publié le 20 décembre 2017, qui est de 110,78, soit, en considération de qu'en 2008, le loyer annuel était de 9 464 euros, Ainsi, selon elle, le loyer plafonné serait donc de 9 464 x 110,78/100 = 10 484,22 euros, hors taxes et hors charges. Sur le principe du déplafonnement du loyer, la société Disproplus estime, au visa de l'article L. 145-33 du code de commerce, que le premier juge a opéré une confusion s'agissant de la surface des locaux en litige, qu'une augmentation d'une dizaine de mètres carrés de la surface de vente et des annexes ne peut constituer une modification notable des caractéristiques du local entraînant le doublement du loyer, selon le tribunal, et le quadruple selon le bailleur, qu'en réalité, cette confusion réside dans le fait que les travaux ont porté sur les deux locaux pris à bail, celui de M. [J] [V], mais aussi celui de M. [X], ce qui résulte, selon l'appelante, de la notice descriptive du permis de construire, qui n'aurait été reprise que partiellement par l'expert judiciaire dans son rapport, induisant ainsi le tribunal en erreur, qui a retenu à tort une surface de vente nouvelle de 517 m2 dans le cadre du bail en litige, et que s'il avait considéré la bonne surface de vente, soit 275 m2, il n'aurait assurément pas conclu à une modification notable des caractéristiques du local. De plus, s'agissant des travaux, la société Disproplus avance qu'ils ont été pris en compte par le bail du 23 février 1998 et son renouvellement, indiquant que, contrairement à ce qu'a indiqué le premier juge, le 23 février 1998, eu égard aux changements apportés par les travaux, un nouveau bail a été signé, qu'ainsi, il ne s'agit pas d'un renouvellement du bail ancien. Elle rappelle que le loyer était de 9 464 euros en 1998, soit une augmentation de près de 50 % par rapport au précédent bail, qu'ainsi, le bailleur ne peut soutenir que les travaux n'ont pas été pris en compte en 1998. Dans ses dernières conclusions du 1er juin 2023, M. [J] [V] demande à la cour de : « Confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné le déplafonnement du loyer en raison d'une modification notable des caractéristiques du local ; Le réformer en ce qu'il a rejeté la demande de déplafonnement du loyer en raison d'une modification dans les obligations respectives des parties et des facteurs de commercialité ; Dire et juger en conséquence qu'il existe une modification notable dans les obligations respectives des parties ainsi qu'une modification notable des facteurs de commercialité justifiant également le déplafonnement ; Réformer le jugement sur le montant de la valeur locative ; Fixer le loyer des locaux commerciaux donnés à bail à la société Disproplus par M. [J] [V] à la somme de 40 343,40 euros à compter du 1er janvier 2018, sans que l'augmentation n'atteigne plus de 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente, soit pour année de départ, 13 676 euros au 1er janvier 2018 ; A titre subsidiaire, Confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant du loyer à la somme de 21 370 euros à compter du 1er janvier 2018 ; Débouter la société Disproplus de ses demandes comme étant mal fondées ; Confirmer le jugement pour le surplus ; Condamner la société Disproplus à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. » Pour l'essentiel et à titre principal, M. [J] [V] avance que les travaux d'amélioration ont été réalisés au cours du bail précédent le bail expiré, soit le bail du 23 février 1998, qui s'est tacitement reconduit jusqu'au 2 octobre 2008, date à laquelle il a été renouvelé. Il estime que si, comme le soutient la société Disproplus, les modifications et aménagements apportés par le preneur et financés par lui sont sans incidence sur la fixation de la valeur locative et excluent tout déplafonnement lors du renouvellement du bail qui suit ces améliorations, ces modifications et réaménagements peuvent être pris en compte à l'expiration du bail qui suit celui au cours duquel les modifications et aménagements ont été apportées, qu'ainsi, ils doivent être pris en compte dans la détermination de la valeur locative. S'agissant de la surface des locaux en litige, M. [J] [V] considère que l'expert judiciaire et le tribunal n'ont fait aucune erreur pour déterminer la surface retenue puisque la surface de vente retenue par l'expert judiciaire était bien de 275 m2, comme cela ressort de son tableau en page trente-deux, que pour aboutir à une surface retenue totale de 581,10 m2, le juge des loyers commerciaux a également pris en considération les autres surfaces non affectés à la vente, en l'espèce le local congélateur, la boulangerie, la réserve et la cour arrière, qu'ainsi, la surface pondérée calculée de 158,29 m2 est juste, selon lui, sous réserve des taux de pondération, qu'il conteste. M. [J] [V] estime que le tribunal n'a nullement fait une erreur d'appréciation en considérant que les travaux d'amélioration, notamment par la réalisation d'ouvertures vers le local appartenant à un autre propriétaire, avaient permis à la société Disproplus de disposer d'une surface de vente supérieure, et que même si cette surface de vente nouvelle ne lui appartient pas entièrement, les ouvertures réalisées dans le local pour accéder à cette surface nouvelle de vente constituent, selon lui, une amélioration notable, de même que tous les travaux réalisés dans les cours et dans les réserves puisque ces travaux ont permis d'augmenter la surface des réserves et de stockage, et de mettre en conformité des installations électriques d'incendie, ce qui constitue une amélioration notable des caractéristiques des locaux en litige. Sur le montant du loyer déplafonné, M. [J] [V] soutient qu'il convient de retenir une surface pondérée de 298,84 m2 et non de 158,29 m2, de sorte que le montant du loyer devra être fixé, selon lui, à 298,84 x 135 euros = 40 343,40 euros. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 octobre 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 28 octobre 2024.