Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 2, 4 décembre 2024, n° 19/22532

Motivation

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ; En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de Mme [W], - les procès verbaux des assemblées générales des 28 février 2011, 12 janvier 2012, 3 janvier 2013, 27 février 2014, 29 janvier 2015, 17 février 2016, 22 février 2017, 29 mars 2018 approuvant les comptes des exercices écoulés et votant les budgets prévisionnels des exercices suivants, - les appels trimestriels de fonds et travaux et les appels de régularisation de charges du 1er décembre 2009 au 1er octobre 2017, - les procès verbaux des assemblées générales des : 1er avril 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 3 mars 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 218 au 30 juin 2019 et du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, et votant le budget prévisionnel du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, 15 novembre 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et votant le budget prévisionnel du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, - les appels trimestriels de fonds et travaux et les appels de régularisation de charges du 1er octobre 2017 au 18 septembre 2022, - les attestations de non recours de ces assemblées, - les justificatifs des frais, - le contrat de syndic. Sur la demande du syndicat en première instance En première instance le syndicat a sollicité la condamnation de Mme [W] à lui payer la somme de 4.511,87 € au titre de l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 1er octobre 2017 au 1er juillet 2019 (appels 3ème trimestre 2019 et appels travaux couverture, ravalement, ravalement mur). Mme [W] conteste en premier lieu devoir la somme de 86,90 € correspondant à la régularisation des charges de l'exercice du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009 alors qu'elle n'est devenue propriétaire qu'à partir du 13 novembre 2009. Cette somme a été imputée au débit de son compte copropriétaire le 1er décembre 2009 ; il résulte de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 que 'le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes' ; tel est le cas de la somme de 86,90 € qui doit donc être imputée au débit du compte de Mme [W] ; sa contestation sur ce point est inopérante. Mme [W] conteste en second lieu la somme de 198,66 € correspondant à une facture de recherche de fuite dans son appartement qui a été mise au débit de son compte copropriétaire le 25 octobre 2010 ; s'agissant d'une fuite d'origine privative, la facture incombe à Mme [W] même si elle est mécontente de la prestation du plombier. Mme [W] conteste en troisième lieu les frais qui lui ont été imputés sur la période du 1er décembre 2009 au 1er octobre 2017 ; il s'agit de frais de sommation de payer et d'intérêts de retard qui incombent à Mme [W] dont le compte était débiteur aux dates d'envoi ; la contestation est inopérante sur ce point. Mme [W] conteste l'affectation de ses paiements ; elle fait valoir qu'elle a indiqué sa volonté d'affecter ses paiements aux dernières charges appelées (2.a), et que le choix du syndicat des copropriétaires d'imputer ses paiements sur les frais contestés est abusif. En réalité, les seuls paiements pour lesquels Mme [W] a indiqué l'imputation qu'elle entendait en faire concernent des chèques émis en 2021 (pièces [W] n° 12, 14, 15) qui figurent dans le décompte du syndicat et qui viennent en déduction de sa dette ; pour la période du 1er décembre 2009 au 1er octobre 2017 elle ne démontre pas avoir porté une quelconque affectation sur ses paiements ; l'intégralité des règlements antérieurs au 1er juillet 2019 est intégré au décompte du syndicat ; la contestation est inopérante sur ce point. L'article 1342-10 du code civil dispose : 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'. L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l'article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne'. C'est à juste titre que le syndicat a imputé les règlements effectués par Mme [W] sur les dettes les plus anciennes lorsqu'aucune indication n'a été donnée. De plus le syndicat justifie de sa créance pour la période du 1er décembre 2009 au 1er octobre 2017 en versant aux débats les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et les appels de charges, travaux, régularisation de charges ; Mme [W] s'est d'ailleurs acquittée de la quasi totalité des sommes réclamées par le syndicat du 1er décembre 2009 au 1er octobre 2017 puisque son compte n'était débiteur que d'une somme de 12,01 € ; elle n'est pas fondée à contester ses paiements qui ont apuré sa dette presqu'entièrement. La somme réclamée par le syndicat pour la période courant du 1er octobre 2017 au 1er juillet 2019 sur laquelle le premier juge a statué est justifiée par les pièces produites énumérées plus haut, à savoir les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et les appels de charges, travaux, régularisation de charges ; tous les paiements effectués par Mme [W] sont comptabilisés ; les sommes versées par Mme [W] par 5 chèques datés du 17 septembre 2019, soit 9 jours avant la date de l'audience des plaidoiries de première instance (le 26 septembre 2019), ont été justement imputés par le syndicat sur les causes du jugement, à savoir la dette de la période du 1er octobre 2017 au 1er juillet 2019 par application de l'article 1342-10 précité ; par ailleurs ces règlements effectués entre la date de délivrance de l'assignation le 6 septembre 2019 et le 26 septembre 2019, date des plaidoiries devant le tribunal, montrent que Mme [W] a eu connaissance en temps utile de la demande du syndicat. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [X] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 4.511,87 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2019 (appel 3ème trimestre 2019 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2019. Sur l'actualisation de la demande du syndicat Le syndicat actualise sa demande devant la cour pour solliciter la condamnation de Mme [W] à lui payer la somme de 3.724,96 € au titre des charges de copropriété et travaux de la période courant du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2022 (2ème trimestre de l'exercice 2022/2023). Le syndicat verse aux débats les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes ou votant les budgets prévisionnels de la période considérée et les appels de fonds, travaux et régularisation de charges; le décompte du syndicat mentionne tous les paiements effectués par Mme [W] ; Sur les contestations de cette dernière, il y a lieu d'observer : - 10 avril 2020 : 'solde plan pluri annuel archi' : 8,50 € ; il est exact comme le souligne Mme [W] que ce montant ne figure sur aucun appel de fonds produit par le syndicat, lequel ne s'explique pas sur cette contestation ; cette somme sera déduite de la créance du syndicat ; - 10 avril 2020 : 'régularisation charges exercice 2018/2019' : 231,94 : contrairement à ce que soutient Mme [W], cette somme est l'objet de l'appel de régularisation du 24 janvier 2020 (pièce syndicat n° 6-4) ; - 10 novembre 2021 : régularisation charges exercice 2020/2021' : 79,95 € : contrairement à ce que soutient Mme [W], cette somme est l'objet de l'appel de régularisation du 8 septembre 2021 (pièce syndicat n° 25) ; - au terme des résolutions n° 13, 13- à 13-10 l'assemblée générale du 15 novembre 2021 a voté la réalisation des travaux de ravalement de la façade cour principale ; il a été décidé que le syndic procédera, selon la clef de répartition 'charges générales' à 3 appels de provisions : le 1er mai 2022 pour 30%, le 1er septembre 2022 pour 30 % le 1er décembre 2022 pour 40 %, (pièce syndicat n° 37 : procès verbal de l'assemblée générale) ; Le 1er appel de provision d'un montant de 952,92 € exigible le 1er mai 2022 a été émis le 19 avril 2022 (pièce syndicat n° 30), le 2ème du montant exigible le 1er septembre 2022 a été émis le 29 août 2022 (pièce syndicat n° 32) ; ces appels sont conformes à la décision de l'assemblée générale contrairement à ce que soutient Mme [W], il n'y pas eu de double appel de fonds, simplement une erreur, sans conséquence, dans le décompte qui mentionne à chaque fois '3ème appel'. Il résulte de ce qui précède que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 3.724,96 € - 8,50 € = 3.716,46 €. Il doit être ajouté au jugement que Mme [W] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.716,46 € au titre des charges de copropriété de la période courant du 17 septembre 2019 au 1er octobre 2022 (appel 2ème trimestre exercice 2022/2023 inclus, après répartition de l'exercice 2020/2021 et après répartition de l'exercice 2021/2022) avec intérêt aux taux légal à compter du 23 décembre 2022, date des conclusions d'actualisation valant mise en demeure. Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Sur la demande du syndicat en première instance En première instance le syndicat a sollicité la condamnation de Mme [W] à lui payer la somme de 430,56 € correspondant à des frais de constitution de dossier avocat portés au débit de son compte le 20 mars 2019. La première juge a justement retenu que les frais de constitution dossier avocat relèvent des actes élémentaires d°administration de la copropriété et qu'en outre, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n'est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 430,56 € au titre des frais prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur l'actualisation de la demande du syndicat en cause d'appel Le syndicat sollicite les sommes suivantes : - 17 septembre 2019 : frais suivi contentieux : 153 €, - 10 mars 2020 : frais suivi contentieux : 306 €, - 24 juin 2020 : commandement de payer : 144,85 €, - 2 septembre 2020 : frais suivi contentieux : 153 €, - 17 mars 2022 : frais suivi contentieux : 165 €, - 14 septembre 2022 : frais suivi contentieux : 165 €, total : 1.086,85 €. Les frais de suivi de contentieux ne sont pas des frais nécessaires de recouvrement au sens de l'article 10-1 précité ; ils relèvent des diligences de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n'est pas le cas ici ; de plus ils sont inutiles et frustratoires puisqu'ils ont été porté au débit du compte de Mme [W] alors que la procédure était en cours devant le tribunal puis la cour ; les frais de commandement de payer réclamés ne sont accompagnés d'aucun justificatif et sont également inutiles comme étant facturés en cours de procédure judiciaire. Le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de sa demande en paiement de la somme de 1.086,85 € au titre des frais de recouvrement. Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat pour résistance abusive Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; Depuis le 1er octobre 2017 Mme [W] s'abstient de payer en totalité les appels de charges à leur échéance, n'effectuant que des règlements partiels laissant perdurer sa dette. Les manquements systématiques et répétés de Mme [W] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [X] [W] à payer au syndicat la somme de 450 € de dommages-intérêts. Sur la demande de dommage-intérêts de Mme [W] Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dommage-intérêts pour procédure abusive formulée par Mme [X] [W]. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [W], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [W].