Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 1, 22 novembre 2024, n° 23/04675

Motivation

SUR QUOI, LA COUR, Sur les demandes d'interdiction de construction et de démolition Le tribunal, pour rejeter l'action des demandeurs, a retenu que la société Essonne Habitat se prévaut d'un permis de construire valable après que la juridiction administrative s'est prononcée, que le cahier des charges litigieux (valant règlement du lotissement) a été adopté en 1899 et complété en 1921, ancienneté relative pouvant justifier une interprétation entrant dans l'office du juge et que le Parc Beauséjour offre déjà un habitat largement diversifié, incluant de l'habitat collectif ainsi que des constructions à vocation autre que d'habitation. Il ajoute que le cahier des charges n'aborde ni a fortiori ne prohibe, l'habitat dit social. Il retient que l'article 9 s'interprète comme signifiant que, sauf à solliciter une dérogation conformément aux articles 9 § 2 et 10, l'on ne peut construire librement à l'intérieur dudit lotissement que des immeubles aux fins de résidence des personnes, le terme " bourgeois " ne s'opposant évidemment pas à " social ", ce que nul ne prétend d'ailleurs, mais à industriel et commercial, voire à " établissement dangereux ou insalubre ou nuisible ". Le jugement en infère des pièces respectives des parties que, sur le plan architectural, le projet de construction critiqué répond en tout point aux prescriptions contractuelles telles que sus énoncées au 4paragraphe de l'article 11 du cahier des charges ce dont il a inféré le rejet des demandes formées par les colotis et l'association. Les colotis et l'Aslot, au soutien de leur appel, opposent que : la circonstance que la société Essonne Habitat dispose d'un permis de construire n'emporte aucunement que celui-ci soit conforme au cahier des charges, le permis étant toujours délivré sous réserve des droits des tiers. s'il n'est pas contestable que l'interprétation du cahier des charges relève de l'office du juge, cette interprétation ne peut être faite au regard des pratiques actuelles mais au regard des pratiques au jour de la signature dudit cahier des charges sous peine d'en travestir les sens. la circonstance (par ailleurs fausse) que le Parc Beauséjour offrirait aujourd'hui un « habitat diversifié », n'a pas d'incidence sur le sens qu'ont voulu donner les rédacteurs du cahier des charges aux termes « maisons » et « villas ». La circonstance que le programme de la société Essonne Habitat contienne des logements sociaux n'est pas critiquée et n'a jamais été évoquée si ce n'est par le tribunal qui manifeste un parti pris sur les intentions des demandeurs et dévoile ainsi que la réelle motivation du jugement n'est pas juridique mais politique. le jugement entrepris tranche que le terme « bourgeois » s'opposerait à industriel et commercial mais ne répond pas à la question, pourtant centrale, de la définition des maisons et des villas car ce sont elles qui doivent être bourgeoises et non leurs occupants. le jugement ne répond en outre pas aux conclusions tirées de la violation de la stipulation interdisant les constructions de plus de deux étages carrés au-dessus du rez-de-chaussée et d'un troisième étage mansardé faisant grenier, alors qu'il ressort des plans et qu'il n'a pas été contesté que la construction projetée dépasse ce cadre notamment en ce qu'il comporte 6 logements au niveau du 3ème étage et que la volumétrie du projet ne permet pas d'obtenir le cachet artistique voulu par le Cahier des charges. La société Essonne Habitat, au soutien de la confirmation du jugement fait valoir : une clause d'habitation bourgeoise a par nature pour vocation à n'exclure que les activités industrielles et commerciales or le projet ne comportant aucun commerces ou local d'activité mais étant dévolu à l'habitation ne contrevient en rien au cahier des charges la clause d'habitation bourgeoise n'exclut pas l'habitat collectif à défaut de mentionner expressément le terme individuel mais impose seulement un usage d'habitation se trouvent au sein du Parc de Beauséjour une grande diversité de bâtiments à usage d'habitation mais également industriel et commercial ainsi que des immeubles collectifs la construction projetée répond aux exigences du cahier des charges puisqu'elle comporte deux étages au-dessus du rez-de-chaussée et un troisième étage sous comble à la mansart dont le plancher bas est positionné à l'égout de toit correspondant à la rupture de pente entre la façade et le brisis éclairé par des lucarnes rectangulaires. Réponse de la cour Il sera liminairement rappelé que le permis de construire ayant été accordé à la société Essonne Habitat sous réserve des droits des tiers, ceux-ci en la personne des colotis et de l'association constituée pour, notamment, assurer le respect du Cahier des charges, ont qualité à contester le droit à construire au regard de la violation des stipulations applicables au Parc de Beauséjour où se situe le projet de construction, indépendamment du contrôle de la légalité dudit permis de construire. Le cahier des charges rédigé par le lotisseur est destiné à régir les relations entre les propriétaires, le lotisseur et les acquéreurs de lots. Il constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues dès lors qu'il relève d'une volonté claire et non équivoque des colotis de lui conférer une valeur contractuelle. En l'espèce ni la valeur contractuelle ni l'opposabilité du cahier des charges du lotissement aux colotis ne sont contestées par la société Essonne Habitat, celle-ci se défendant en première instance comme à hauteur d'appel, d'en avoir violé les clauses. Le cahier des charges du lotissement du Parc de Beauséjour contient deux stipulations particulières : Article 9 alinéa 1 : « Les maisons édifiées sur les terrains vendus ne pourront être utilisées que comme habitations bourgeoises ou villas » Article 11 alinéa 1 et 4 : « La société Laurent [ie le lotisseur] et Compagnie, voulant, dans l'intérêt commun de tous les acquéreurs, assurer au parc Beauséjour, un cachet artistique et éviter l'édification de constructions qui dépareraient le parc, impose à ses acquéreurs l'obligation de donner aux maisons qu'ils construiront l'aspect extérieur de villa (') « D'autre part les constructions principales ne pourront, sauf autorisation spéciale de la société, être élevée de plus de deux étages carrés au-dessus du rez-de-chaussée et d'un troisième étage mansardé faisant grenier ». Les clauses du cahier des charges doivent être lues les unes par rapport aux autres, conformément à leur objet qui était, lors de son élaboration en 1899, de préserver un usage d'habitation, l'article 9 alinéa 2 stipulant que le lotisseur se réserve le droit de désigner les emplacements pour l'exercice de certains commerces ou industries, spécialement ceux qui seront nécessaires aux besoins domestiques. » L'article 10 prohibe expressément « l'installation d'établissements insalubres, dangereux ou nuisibles aux voisins sans autorisation administrative régulière. » L'article 11 alinéa 1 impose aux acquéreurs « l'obligation de donner aux maisons qu'ils voudront construire l'aspect extérieur de villas. » et l'alinéa 2 ajoute :« les constructions principales ne pourront, sauf autorisation spéciale de la société, être élevées de plus de deux étages carrés au-dessus du rez-de-chaussée et d'un troisième étage mansardé ou formant grenier. » L'habitation dite « bourgeoise » qualifie au 19 ème siècle la jouissance personnelle et/ou familiale d'un logement par opposition à celle liée à l'exercice d'une activité industrielle ou commerciale que les stipulations de l'alinéa 2 de l'article 9 réservent au choix du lotisseur. La notion d'habitation bourgeoise n'est donc pas exclusive de celle d'un habitat collectif qui sera ainsi qualifié s'il est réservé au logement de personnes. Il s'en déduit en l'espèce que le projet de construction d'un habitat collectif de logements n'est pas contraire aux stipulations du cahier des charges. La société Essonne Habitat produit les plans des façades établis par l'architecte à l'appui du dossier de permis de construire pour justifier la recherche du cachet artistique et de l'aspect extérieur de villa stipulés à l'article 11, le terme villa désignant communément en architecture, par référence à son étymologie latine, un immeuble de villégiature dont les quatre façades sont libres, entouré d'un jardin privé ou d'un parc. Le descriptif des plans établit que l'enduit de façade est gratté ton pierre clair de même que les frontons et la corniche. La couverture est en ardoise plate, le parement du mur de façade en rez-de-chaussée est en pierre meulières. Le troisième étage comporte des fenêtres hautes à la Mansart. Cependant le bâtiment apparaît sur le plan de toiture comme n'étant libre que sur trois façades, mitoyen en sa partie arrière et n'est que partiellement entouré d'un jardin. Il ne répond donc pas aux caractéristiques de la villa prévue par le cahier des charges. En outre la stipulation du cahier des charges relative au troisième étage mansardé ou formant grenier, au vu de la limitation à deux étages énoncée en son article 11 alinéa 4, sauf autorisation spéciale du lotisseur, restreint l'habitat des lieux au regard de la pente de la toiture or, la limitation de l'habitat à deux étages carrés est contredite par le projet qui en élevant la hauteur disponible sous les combles et en installant de grandes fenêtres au lieu de mansardes, aménage 6 logements au troisième étage en contradiction avec les énonciations susdites. Par conséquent les appelants sont fondés à se prévaloir du cahier des charges pour interdire à la société Essonne Habitat l'édification du projet objet du permis de construire des 19 juillet 2018 et 18 janvier 2020 ainsi que de toute construction autre qu'une villa, laquelle s'entend d'un bâtiment libre sur ses quatre façades, entouré d'un jardin, ne pouvant être élevé de plus de deux étages carrés au-dessus du rez-de-chaussée pour le logement des personnes, le troisième étage étant mansardé ou formant grenier. Le jugement sera donc infirmé. Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de démolition en l'absence de tout élément établissant le démarrage de la construction. 1-2 Les frais irrépétibles et les dépens Le jugement sera infirmé du chef des dépens et des frais irrépétibles. Statuant à nouveau, la société Essonne Habitat, qui sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles, sera condamnée à régler à Monsieur [Z] [B], Monsieur [P] [U], Monsieur [R] [F], Monsieur [Y] [T], Madame [L] [N], Monsieur [O] [E], la SCI Nikokim, l'Association de Sauvegarde des Lotissements de [Localité 17] ( Aslot) et Madame [V] [K] veuve [H] une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens exposés en première instance et en appel.