Cour d'appel, 6ème Chambre, 21 novembre 2024, n° 23/05812

Motivation

SUR CE : L'assignation du 2 février 2022 aux fins de nullité de la vente du 21 décembre 2021 a été publiée le 29 juin 2022 D20128 au service de la publicité foncière de [Localité 42]. La demande en nullité de la vente est donc recevable. Par acte notarié du 10 mai 2021, M. [C] [F] et Mme [J] [F] ont consenti une promesse de vente à M. [K] [H] et Mme [U] [R] épouse [H] portant sur les parcelles C227, C [Cadastre 7], C239 et C [Cadastre 14] situées au lieudit [Localité 36], étant stipulé que le bien est actuellement affecté à usage rural, qu'il était précédemment loué à M. [E] (ou plutôt M. [V]) et que 'ledit est à ce jour résilié depuis plus de cinq ans'. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 juillet 2021, l'avocat des époux [H] a signalé à M. [G] que ses clients souhaitaient acquérir divers ténements fonciers appartenant aux consorts [F] et avaient signé un avant-contrat, qu'il apparaissait que M. [G] usait actuellement de certains des ténements devant être cédés par les consorts [F] pour faire pâturer ses équidés, alors que selon les consorts [F], il ne disposait d'aucun bail ni d'aucune autorisation à cet effet, et qu'ils mettaient en demeure M. [G] d'avoir à justifier de sa qualité pour user des fonds litigieux ou de libérer immédiatement les parcelles concernées et de les remettre dans l'état d'origine. L'avocat de M. [G] a écrit le 8 novembre 2021 au notaire chargé de la vente qu'en sa qualité de locataire des parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 14], il se portait acquéreur desdites parcelles et entendait mettre en oeuvre son droit de préemption car toute son exploitation d'éleveur de chevaux reposait sur l'intégralité des terres louées au bailleur, soit 18 hectares. Par acte notarié en date du 21 décembre 2021, les consorts [F] ont réitéré la vente des quatre parcelles ci-dessus décrites, au profit des époux [H]. L'article L411-1 du code rural et de la pêche maritime énonce que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L311-1 est régie par le présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L411-2 et que cette disposition est d'ordre public. La preuve d'une mise à disposition à titre onéreux doit être rapportée. Cette preuve s'établit par tous moyens. En l'espèce, aucun bail écrit n'a été conclu. Les consorts [F] contestent avoir consenti un bail rural à M. [G] sur les parcelles C [Cadastre 7], C239 et C [Cadastre 14] [Adresse 41] à [Localité 32] qu'ils ont vendues aux époux [H]. De son côté, M. [G] revendique le bénéfice d'un bail rural non seulement sur les trois parcelles litigieuses, mais encore sur les autres parcelles visées dans son assignation du 28 décembre 2021, à savoir AM [Cadastre 5] à [Localité 43], [Cadastre 27] et [Cadastre 34] lieudit chez [D] à [Localité 32] et [Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 15],[Cadastre 16],[Cadastre 17],[Cadastre 18],[Cadastre 28] [Adresse 41] à [Localité 32]. Les consorts [F] indiquent dans leurs conclusions qu'ils ont consenti à M. [G] un bail rural avec contrepartie onéreuse sur les parcelles [Cadastre 22], [Cadastre 24], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 23]. Or, ils ont vendu lesdites parcelles, situées à [Localité 32] (lieudit chez [D]: C [Cadastre 22], C [Cadastre 23], C278, [Adresse 39] : C [Cadastre 29], C312, C315) à M. [G] le 19 mai 2021, de sorte qu'elles ne sont pas concernées par le présent litige. M. [G] démontre qu'il est affilié à la MSA Ardèche, Drôme, Loire depuis le 15 septembre 2014. Il justifie de son exploitation par les documents suivants : - un relevé d'exploitation qui lui a été adressé par la MSA le 24 octobre 2016 intitulé 'situation cadastrale au 1er mai 2016" portant sur les parcelles suivantes : AM[Cadastre 5] Sur le car, C[Cadastre 22], [Cadastre 27], [Cadastre 34], [Cadastre 34] chez [D], C[Cadastre 29] [Adresse 35] C[Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 12],[Cadastre 13],[Cadastre 14],[Cadastre 15],[Cadastre 16],[Cadastre 17],[Cadastre 18] [Localité 36], C287 chez [D] - un relevé d'exploitation qui lui a été adressé par la MSA le 21 octobre 2020 intitulé 'situation cadastrale au 1er janvier 2020"portant sur les parcelles suivantes: AM188 Sur le car, C275 (acquise par lui ultérieurement le 19 mai 2021) 286,[Cadastre 34],[Cadastre 34] chez [D], C311 [Adresse 35] (acquise par lui ultérieurement le 19 mai 2021), C[Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 12],[Cadastre 13],[Cadastre 14],[Cadastre 15],[Cadastre 16],[Cadastre 17],[Cadastre 18] [Localité 36]. Il n'est pas fourni de relevé d'exploitation pour l'année 2021. Ces deux relevés d'exploitation ne comprennent pas la parcelle C[Cadastre 7] lieudit [Localité 36] qui figure sur le relevé d'exploitation au nom de M. [V] à la date du 1er mai 2016, de sorte que M. [G] n'est pas fondé à revendiquer un bail rural sur cette parcelle. Une autorisation d'exploiter a été accordée à M. [G] sur les parcelles C [Cadastre 15],[Cadastre 16],[Cadastre 17],[Cadastre 18],[Cadastre 19],[Cadastre 12],[Cadastre 11],[Cadastre 20],[Cadastre 21],[Cadastre 28],[Cadastre 34],[Cadastre 8], soit 5,96 hectares situés à [Localité 32] appartenant à M. et Mme [C] et [J] [F], selon arrêté préfectoral en date du 11 février 2022. Le même arrêté préfectoral a refusé d'accorder à M. [G] l'autorisation d'exploiter les parcelles cadastrales en concurrence section C n°[Cadastre 7]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14], soit 12,08 hectares situés à [Localité 32] appartenant à M. et Mme [C] et [J] [F], les terres en cause faisant l'objet d'une demande d'autorisation d'exploiter par un agriculteur prioritaire sur le demandeur. M. [G] a formé un recours contre cet arrêté devant le tribunal administratif de Clermont-Ferrand. M. [G] verse aux débats un procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 19 novembre 2021, lequel reprend en préliminaire ses propres déclarations selon lesquelles il est éleveur de chevaux, loue une parcelle de 16 hectares à M. [C] [F] selon bail verbal contre un loyer annuel de 1 500 euros et chaque année, verse 1 500 euros en espèces ou en équivalent 'par exemple, l'année dernière, j'ai donné 1 000 euros en espèces et l'équivalent de 500 euros en rouleaux de foin provenant de ma récolte'. L'huissier de justice, après avoir pris connaissance du plan cadastral des 'parcelles louées', constate la présence de chevaux sur la parcelle [Cadastre 12], la présence de balles de foin sur la parcelle [Cadastre 11] et la présence de rouleaux de foin présents sous un hangar (appartenant semble-t-il au bailleur). Il indique qu'il rencontre M. [C] [F] auquel il pose trois questions : depuis quand M. [G] loue-t-il vos parcelles, combien vous règle-t-il tous les mois, acceptez-vous de vendre lesdites parcelles à M. [G] ' L'huissier de justice constate que M. [C] [F] lui répond : il me loue mes terrains depuis huit ans et l'année dernière, il m'a donné 1 000 euros et puis des bricoles par ci par là. Il constate que M. [F] devient de plus en plus hésitant sur les réponses et lui déclare: enfin, on se donnait des bricoles j'ai quelques rouleaux de foin. L'huissier présente le plan des parcelles à M. [F] qui reconnaît louer à M. [G] les parcelles [Cadastre 26],[Cadastre 12],[Cadastre 13],[Cadastre 14],[Cadastre 17],[Cadastre 18],[Cadastre 15],[Cadastre 10] et [Cadastre 11]. L'huissier ajoute que M. [F] précise : mais il n'y a pas de papier, y a rien, pas de papier et puis j'ai déjà vendu 12,5 hectares sur 16, je ne peux casser la vente. M. [G] produit également aux débats des témoignages rédigés par : - le Président de la coordination rurale de la Loire, M. [N], qui atteste sur l'honneur s'être rendu en décembre 2020 avec M.[G] au domicile de M. et Mme [F] au lieudit [Localité 36] et avoir eu la confirmation que tous les éléments qui constituent la location entre eux était bien sous forme d'un bail verbal, que les règlements se faisaient régulièrement, que M. [G] exploitait bien toutes les pâtures et qu'il partageait une partie des récoltes avec eux - Mme [Y] [I] qui atteste avoir assisté à des dons d'argent de la part de M. [G] auprès d'un couple âgé qu'il a décrit comme étant les propriétaires des parcelles sur lesquelles vivaient ses chevaux au [Adresse 41] à [Localité 32] et que ces remises ont eu lieu à plusieurs reprises entre le dernier trimestre 2016 et l'été 2018 - Mme [M] [T] qui atteste que depuis 2012, elle a eu l'occasion d'accompagner M. [G] à [Localité 32] pour rendre visite aux chevaux, que durant l'été 2018, elle a assisté au conditionnement de bottes de foin sur la grande pâture près de [Localité 37] et a interrogé M. [G] sur sa remise de foin à un couple âgé de voisins, que M. [G] lui a indiqué qu'il s'agissait des propriétaires et qu'il était convenu qu'une partie du loyer soit versé ainsi, qu'elle a à nouveau assisté à de tels échanges en 2018,2019 et 2020 - Mme [X] [B] qui expose avoir rencontré M. [G] en décembre 2019 pour lui acheter un cheval et atteste qu'à l'une de ses visites, elle a vu M. [G] remettre de l'argent en espèce à un monsieur au lieudit [Localité 36], qu'elle a compris qu'il s'agissait de '[P] [F]' et qu'en juin 2020, elle est venue pendant la période des foins et a vu le partage des récoltes entre les deux messieurs - Mme [A] [Z] qui atteste qu'elle se promène régulièrement vers [Localité 37] lieudit [Localité 36] pour voir les chevaux avec ses enfants et qu'au cours des années 2019,2020, 2021, pendant les foins, elle a pu constater le partage de la recette entre le couple étant sur place (M. et Mme [F] indiqué sur la boîte aux lettres) et M. [G], ainsi que des photographies l'une représentant au premier plan un vieil homme et plus loin des moutons paissant dans une pâture, la deuxième un champ dans lequel se trouvent quelques moutons près d'une habitation, la troisième des ballots recouverts de plastique dans un pré, le justificatif de deux virements d'un montant respectif de 500 euros et de 1 000 euros effectués par M. [G] le 28 octobre 2021 et le 15 décembre 2021 au profit de M. [C] [F] et trois bordereaux de retraits d'espèces : 720 euros le 9 février 2017 et deux fois 750 euros le 16 décembre 2020. Le 29 décembre 2022, l'avocate de M. [G] a fait parvenir à l'avocat des consorts [F] un chèque d'un montant de 1000 euros à titre de fermage pour l'année écoulée. Ainsi, M. [G] démontre qu'il a versé pour la première fois le 28 octobre 2021 à M. [F] une somme de 500 euros, à une date à laquelle il était déjà informé du projet de vente des parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] par les consorts [F], puis un mois et demi plus tard une somme de 1 000 euros sans préciser au demeurant à quoi se rapportaient ces sommes et enfin, en cours de procédure, une somme de 1000 euros (non encaissée). Or, la preuve du caractère onéreux du bail allégué sur la totalité des parcelles figurant sur les deux relevés d'exploitation depuis le 1er janvier 2016 ne saurait résulter ni des attestations de témoins ci-dessus reproduites, en l'absence de tout reçu de sommes d'argent, ni des photographies de quelques bottes de foin dans des lieux impossibles à identifier ou de moutons dans les prés, ni de bordereaux de retrait d'argent liquide, ni même des propres déclarations à l'huissier de M. [F] qui indique simplement qu'il a reçu une somme de 1000 euros l'année dernière et des bricoles et qui admet louer certaines parcelles à M. [G] dont les parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 14], ces déclarations étant insuffisantes à établir qu'un loyer était versé en argent et/ou en nature en contrepartie de la mise à disposition des parcelles, depuis le 1er janvier 2016. Dans ces conditions, M. [G] n'est pas fondé à revendiquer l'existence d'un bail rural à son profit sur les parcelles C [Cadastre 7], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] au [Adresse 41] à [Localité 32] et le jugement est confirmé sur ce point et en ce qu'il en a ordonné la libération. Le jugement est également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [G] en nullité de la vente du 21 décembre 2021 et la demande en paiement d'une indemnité. En ce qui concerne les autres parcelles leur appartenant à savoir les parcelles AM [Cadastre 5] sur la commune de [Localité 43], C [Cadastre 27], C[Cadastre 34], C[Cadastre 28] [Adresse 40] à [Localité 32] et C[Cadastre 7], C[Cadastre 8], C[Cadastre 9], C [Cadastre 12], C[Cadastre 15], C [Cadastre 16], C[Cadastre 17], C[Cadastre 18] [Adresse 41] à [Localité 32], les consorts [F] ne les visent pas dans leurs conclusions devant la cour et n'en demandent pas la libération. Toutefois, en l'absence de preuve d'une contrepartie onéreuse antérieure à l'introduction de la procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux comme il a été dit ci-dessus, la demande de M. [G] tendant à voir reconnaître qu'il est titulaire d'un bail rural sur ces parcelles depuis le 1er janvier 2016 ne peut être accueillie. Il appartiendra aux consorts [F] et à M. [G] de convenir entre eux de la formalisation d'un bail rural relatif auxdites parcelles et de fixer le montant du fermage. La demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de pouvoir démarrer leur activité dans les conditions prévues par leur plan de financement (qui n'est pas versé aux débats) présentée par les époux [H], alors qu'il apparaît qu'ils ont construit des clôtures et installé leur animaux dans les parcelles acquises, doit être rejetée, la preuve d'un préjudice subi par eux en lien avec le comportement de M. [G] dont le caractère fautif n'a du reste pas été démontré n'étant pas rapportée. Le recours de M. [G] étant rejeté, il y a lieu de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure et de condamner M. [G] aux dépens d'appel. L'équité ne commande pas de le condamner à payer une indemnité de procédure aux consorts [F] et aux époux [H] en cause d'appel.