Cour d'appel, 3e chambre civile, 21 novembre 2024, n° 20/01584

Motivation

MOTIFS Sur la propriété de la cour et ses conséquences Selon l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. Le tribunal a indiqué que : - La cour litigieuse appartient à M. [B] comme en atteste l'acte de vente et le rapport de l'expert judiciaire. - Le titre de propriété de Mme [R] ne mentionne pas de cour. - Mme [R] doit restituer la cour et procéder à la remise en état des lieux. Mme [R] soutient que : - Selon le rapport de l'expert elle a acquis le bien en 2001 en l'état, la porte étant déjà murée et l'accès à la cour ne pouvait se faire que par la partie occupée par Mme [R]. - La cour est visée dans les annexes de l'acte authentique de vente. - Il existe une copropriété de fait entre les propriétés de M. [B] et Mme [R]. M. [B] soutient que : - Selon le rapport de l'expert judiciaire la propriété de M. [B] sur la cour est établie. - Mme [R] ne peut revendiquer un droit réel sur la cour à partir d'une occupation des lieux contraire à son titre et dont elle jouit de manière illégitime depuis moins de 30 ans. Il apparaît que : - seul le titre de propriété de M. [B] mentionne la présence d'une cour sur le derrière, le titre de propriété de Mme [R] ne mentionnant qu'une maison d'habitation élevée de deux étages sur rez-de-chaussée à usage de cave, mais aucune cour comme justement indiqué par le premier juge. - l'accès à cette cour depuis la porte du garage de M. [B] a été muré par des carreaux de plâtre maçonnés depuis l'extérieur, comme il ressort du procès-verbal de constat du 29 novembre 2006. - les actes authentiques ne signalent nullement l'existence d'une copropriété, les biens vendus étant privatifs, bien que cédés par les mêmes propriétaires, et à des dates différentes. - comme signalé par l'expert judiciaire, le mandat de vente du 11 novembre 1999 des biens [W] indique clairement que la cour est rattachée à la propriété [B]. - le premier juge a valablement précisé que la cour objet du litige entre les parties appartient à M. [B] nonobstant l'état dans lequel Mme [R] a trouvé les lieux lorsqu'elle en a pris possession. - le courrier du 11 avril 2011 de l'agence immobilière Revimmo indique que lors de la visite des lieux en 2001 par les époux [R], l'accès à la cour s'effectuait par le couloir d'entrée, et qu'il n'existait aucun autre passage que le couloir de l'immeuble pour accéder à cette courette. - l'expert judiciaire précise que le muret modifiant le passage a été réalisé avant le 21 juin 2001, donc antérieurement à l'acquisition de Mme [R], qui n'étant pas propriétaire de la cour, et n'ayant manifestement pas obstrué elle-même l'accès à la cour appartenant à M. [B], n'avait nécessairement pas réalisé des travaux de rétablissement de l'accès à la cour dont elle revendiquait la propriété. - la prétention de la propriété de la cour par Mme [R] s'avérant inexacte, le premier juge l'a justement condamnée à démolir sous astreinte le mur obstruant l'accès du propriétaire M. [B]. - la nécessité d'augmenter le montant de l'astreinte n'est pas rapportée, puisque par définition l'exécution de la destruction du mur n'a pas encore pu se réaliser de façon non contrainte, en l'absence d'exécution provisoire ordonnée et compte tenu de la procédure d'appel diligentée. Le jugement sera confirmé concernant les dispositions relatives à la restitution de la cour et à la destruction sous astreinte du mur obstruant l'accès. Sur la propriété de la chambre du rez-de-chaussée et de la cave Le tribunal a indiqué que : - Mme [R] est propriétaire de la chambre, mentionnée dans les annexes de son titre de propriété. - Mme [R] est propriétaire de la cave. - les mentions figurant au cadastre ne sont pas, seules, une preuve suffisante de la propriété. Mme [R] soutient que : - Selon l'acte authentique de vente, la chambre et la cave lui appartiennent. - Elle est pleinement propriétaire des surfaces qu'elle occupe actuellement. M. [B] soutient que : - Le cadastre fait figurer cette chambre litigieuse dans l'ensemble immobilier propriété de M. [B]. - L'expert judiciaire estime à cet effet que le plan cadastral confirme que cette chambre est la propriété de M. [B]. Il apparaît que : - seul l'acte de propriété de Mme [R] mentionne la présence d'une cave, laquelle ne figure nullement sur l'acte de propriété de M. [B]. - le titre de M. [B] ne mentionne pas plus l'existence d'une chambre au rez de chaussée, comme justement signalé par le premier juge. - le diagnostic amiante et l'état parasitaire annexés à l'acte de vente de Mme [R] mentionnent l'existence d'une chambre au rez-de-chaussée. - comme justement indiqué par le premier juge, les mentions figurant au cadastre ne sauraient constituer une preuve suffisante de la propriété de M. [O] sur la chambre du rez-de-chaussée sur cour occupée par M. [R]. - les avis de taxe foncière produit par M. [B] ne justifient nullement de sa taxation au titre de la chambre du rez-de-chaussée, et ne permettent pas plus d'identifier de façon certaine une taxation au titre de la cave. Le jugement sera confirmé concernant les dispositions relatives à la chambre du rez de chaussée et à la cave. Sur la réparation du préjudice L'article 1240 (ancien 1382) du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le tribunal a indiqué que : - Le préjudice soulevé par M. [B] est purement éventuel et disparaîtra avec la destruction du mur. - L'importance de son préjudice de jouissance est relativisé en ce que M. [B] était disposé à céder la pleine propriété de la cour à Mme [R]. Mme [R] soutient que : - Les trois agences immobilières contactées estiment la valeur de la cour à 2.500 euros. - La somme de 3.000 euros réclamée au titre du préjudice de jouissance est supérieure à la valeur intrinsèque de la cour à l'achat. - Aucun justificatif n'est rapporté concernant la valeur du préjudice de jouissance de la cour, dont le tribunal ne justifie en rien son estimation fixée aux deux tiers de la valeur d'achat de la cour. M. [B] soutient qu'il a subi un préjudice de jouissance depuis 2004, lequel mérite réparation à hauteur de 3.6000 euros soit 200 euros par an. Il apparaît que : - l'absence d'accès à sa cour par M. [B] depuis son acquisition de l'immeuble en 2004 n'est pas contestable. - ce préjudice est en lien direct avec l'obstruction de la porte du garage par un mur, maintenu par Mme [R] pendant qu'elle contestait la propriété de la cour à M. [B]. - Mme [R] en empêchant ainsi l'accès à la cour a occasionné un préjudice de jouissance certain, dont le montant a été valablement quantifié par le premier juge, compte tenu du peu d'intérêt manifesté par M. [B] qui a attendu de nombreuses années avant de revendiquer l'usage de la cour, en l'ayant même proposée à la vente. Le jugement sera confirmé concernant les dispositions relatives au préjudice de M. [B]. Sur la responsabilité du notaire Il est de jurisprudence établie que le notaire recevant un acte en l'état de déclarations erronées engage sa responsabilité seulement s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. Le tribunal a indiqué que la responsabilité civile de Me [K] ne peut être engagée du fait d'une occupation des lieux ne correspondant pas aux titres. Mme [R] soutient que : - Le notaire doit garantir l'efficacité juridique des actes qu'il reçoit et doit procéder aux vérifications nécessaires pour garantir l'efficacité des actes de ventes. - Me [K] a vendu deux fois la cour sur des parcelles différentes, il se doit de relever et garantir Mme [R] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. - Le préjudice allégué par Me [K] n'est pas démontré. Me [E] [K] soutient que : - Les titres juridiques étaient conformes à l'acte établi, puisque celui-ci reprenait la désignation des biens identiques à celle des actes d'acquisition des époux [W] puis de la donation à leurs enfants. - Aucune des parties, ni les vendeurs les consorts [W], ni les acheteurs [R] ou [B], n'ont informé le notaire qu'il y avait eu une modification en ce qui concerne l'accès à la cour. - Mme [R] lui a fait subir un préjudice d'image qui doit être réparé. Il apparaît que : - Me [K] a rédigé les deux actes de vente à Mme [R] puis à M. [B], avec la désignation des biens cédés reprise d'une façon identique à celles des actes d'acquisition des époux [W] puis de donation à leurs enfants, sans qu'il soit justifié que le notaire ait été informé d'un quelconque changement concernant les biens cédés. - Mme [R] indique elle-même ne pas avoir modifié les lieux acquis, lesquels comportaient déjà à la date de son acquisition la présence du mur, dont elle ne justifie nullement d'en avoir avisé le notaire, alors même qu'elle pouvait constater son accès exclusif à une cour ne figurant pas dans son titre de propriété, qu'elle a manifestement signé sans signalement de cette difficulté au notaire rédacteur. - M. [B] indique s'être aperçu de la difficulté d'accès à sa cour que postérieurement à son achat, ce qui par définition confirme qu'il n'a pu aviser le notaire d'une quelconque difficulté préalablement à la vente par les consorts [W], qui manifestement se sont dispensés d'informer leur notaire d'une modification des lieux. - le premier juge a mentionné à bon droit qu'aucune des parties à ces différents actes n'ayant informé le notaire instrumentaire d'une modification en ce qui concernait l'accès à la cour, sa responsabilité civile ne saurait être engagée. - Mme [R] n'a pas fait preuve d'une légèreté fautive en appelant en la cause le notaire rédacteur, compte tenu de la difficulté réelle reconnue postérieurement par le notaire qui s'est déplacé postérieurement aux actes " pour comprendre la difficulté et essayer de la résoudre " comme il l'indique lui-même dans ses conclusions. Le jugement sera confirmé concernant le débouté de la demande de dommages et intérêts justement explicité dans la motivation. Par conséquent le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions. Il conviendra de condamner Mme [R], partie perdante en appel, aux entiers dépens d'appel conformément à l'article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP d'avocats Vial -Puech de Laclause -Escale conformément à l'article 699 du même code.