Cour d'appel, 5ème Chambre, 20 novembre 2024, n° 24/02836

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la procédure. La SCI Copernic 2 indique que le 12 septembre 2024, à quelques heures de la clôture de l'instruction du dossier, la société Jordan Loisirs a transmis des conclusions n° 2 et dans lesquelles elle formulait des demandes indemnitaires au titre des sommes saisies, d'un préjudice d'image et de réputation ainsi que d'un préjudice financier pour un montant total de 92 216,55 euros et qui n'avaient pas été présentées devant le premier juge. Elle demande le rabat de l'ordonnance de clôture et la recevabilité de ses dernières conclusions. Elle considère que ces demandes sont nouvelles et donc irrecevables. À titre subsidiaire, elle signale que la société Jordan Loisirs n'a pas communiqué ses conclusions en temps utile pour lui permettre de répondre. La SAS Jordan Loisirs n'a pas répondu. Des pièces du dossier, il résulte que la SAS Jordan Loisirs a notifié des conclusions le jour de la clôture, présentant des arguments nouveaux et demandes nouvelles en lien avec la mesure d'expulsion. Pour permettre un débat contradictoire loyal, en tenant compte de l'évolution du litige, il convient d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture, d'ordonner la réouverture des débats, de juger recevables les conclusions de l'intimé notifiées le 19 septembre 2024. La demande concernant le caractère nouveau des demandes indemnitaires de la société Jordan Loisirs n'est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions de sorte qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statuera pas sur cette demande. - Sur la résiliation du bail. La société Jordan Loisirs indique que : - elle et le bailleur sont tombés d'accord sur les conditions de la location incluant à titre de seule garantie la remise d'une caution bancaire d'un montant de 20 000 euros, - elle a remis à la SCI Copernic 2 un chèque d'un montant de 20 000 euros dans l'attente d'une garantie bancaire, - l'acte authentique du 30 juin 2020 mentionne un loyer annuel de 60 000 euros TTC et un dépôt de garantie de 5 000 euros, - le 14 août 2020, le bailleur a encaissé le chèque de 20 000 euros, - malgré ses demandes, la SCI Copernic 2 a refusé la restitution de la somme de 20 000 euros ou sa déduction sur les loyers. Elle précise qu'elle a fait assigner la SCI Copernic 2 devant le tribunal judiciaire pour voir juger que la somme de 20 000 euros constitue une avance sur les loyers et que cette instance est toujours en cours. Elle signale qu'elle a également saisi le juge de l'exécution qui l'a déboutée de sa demande de délais par décision du 3 septembre 2024. La société Jordan Loisirs considère que le commandement de payer du 24 août 2023 est nul puisque les conditions prévues par la clause résolutoire ne sont pas réunies. Elle fait valoir qu'au jour du commandement, elle n'était pas débitrice des sommes mentionnées mais que son solde vis à vis du bailleur était positif à hauteur de 13 215,35 euros. Elle signale que l'urgence n'est pas caractérisée. Elle conteste le fait que la somme de 20 000 euros puisse correspondre à une caution bancaire de 6 mois ou un dépôt de garantie. Elle estime que la somme de 20 000 euros souffre d'une contestation sérieuse en raison de sa qualification juridique. Elle explique qu'à défaut de mention dans le bail notarié, la banque ne pouvait pas lui accorder une caution bancaire. Elle se pose la question de la restitution de la somme en fin de bail et avance que, si cette somme devait être considérée comme un dépôt de garantie additionnel, elle est de nature à porter intérêt à son bénéfice. En réponse, la SCI Copernic 2 rappelle qu'elle a accepté une franchise de 3 mois de loyer pour l'installation du preneur, l'annulation des loyers correspondant à la fermeture de l'établissement pendant la période d'urgence sanitaire, la diminution du dépôt de garantie de 10 000 euros à 5 000 euros ainsi qu'une réduction de la caution de 30 000 euros à 20 000 euros. Elle entend invoquer l'offre de location signée par le preneur dans laquelle il s'obligeait à fournir une caution bancaire de 6 mois de loyer et qu'elle n'a pas renoncé à cette garantie additionnelle. Elle constate que la société Jordan Loisirs a souhaité revenir sur la destination de la somme de 20 000 euros à compter du 12 juillet 2023 seulement alors qu'il s'agit d'un dépôt de garantie additionnelle. Elle conteste la qualification de cette somme de 'loyers d'avance' telle qu'avancée par le preneur en signalant que l'absence de paiement des loyers ne s'impute pas, de toute façon, sur le dépôt de garantie. La SCI Copernic 2 évalue la dette de la société Jordan Loisirs à la somme de 34 359,72 euros au 17 mai 2024. En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il ne peut être contesté que les parties ont conclu le 30 juin 2020 un bail commercial portant sur un local situé à [Localité 8]. Ce bail prévoit en page 14 au paragraphe intitulé 'clause résolutoire' : 'en cas de non-exécution totale ou partielle, ou de non-respect de l'un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d'ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d'assurance (....) le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation de s'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra judiciaire au preneur ou à son représentant légal (....) de régulariser la situation'. Le commandement de payer du 24 août 2023 fait état d'une mise en demeure de payer les sommes suivantes : - 594,92 euros au titre du loyer et de la taxe foncière du 1er juillet 2023 au 31 juillet 2023, - 6 189,73 euros au titre du loyer et de la taxe foncière du 1er août au 31 août 2023, - 40 euros x 2 au titre de l'indemnité de recouvrement. Les sommes n'ont pas été régularisées par la société Jordan Loisirs dans le délai. Des pièces versées au dossier, il résulte que : - par acte des 25 et 26 mai 2020, la société Jordan Loisirs (avec le concours de l'agence Century 21 BZH Entreprise et Commerce) a visité les locaux et a pris connaissance des conditions et charges liées à l'offre de location qui comprennent notamment le montant du loyer, un dépôt de garantie de deux mois et une caution bancaire de 6 mois de loyer et a accepté lesdits conditions et charges. - dans un document intitulé 'attestation de caution provisoire', M. [I] (gérant de la SCI Copernic 2), reconnaît avoir reçu un chèque de 20 000 euros à titre de caution provisoire pour la location du local et s'engage à restituer la somme dès la validation d'une caution bancaire par le preneur. Ce document est signé par le bailleur et le preneur. Il n'est pas fait état d'une avance sur loyer. - le chèque de 20 000 euros a été encaissé par le bailleur le 14 août 2020 et la société Jordan Loisirs a continué à payer les loyers conformément au bail et ce jusqu'en juillet 2023. Ce paiement tend à démontrer que le preneur considérait que cette somme de 20 000 euros ne correspondait pas à une avance de loyer. - dans un mail du 23 novembre 2020, la société Jordan Loisirs fait part à son bailleur du refus de la banque concernant 'la caution bancaire' et propose de 'négocier un deuxième mois de caution'. Il ne fait pas mention d'une avance sur loyer. Les affirmations de la société appelante selon lesquelles les parties ont 'expressément manifesté leur volonté de modifier la garantie initialement envisagée en lui substituant un dépôt de garantie de 5 000 à 10 000 euros pour compenser l'absence de caution bancaire' ne sont justifiées par aucun élément probant. En conséquence, il convient de juger que la somme de 20 000 euros ne constituent pas une avance de loyer. Le sort de cette somme à la fin du bail relève de la compétence du juge du fond au regard de la problématique de la restitution des locaux et de leur état. Selon l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'urgence résultant de l'inexécution de son obligation contractuelle de paiement des loyers et charges, c'est par une juste appréciation que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 septembre 2023 ainsi que la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du preneur. La cour note que l'expulsion de la société Jordan Loisirs a déjà été réalisée. Il ne peut être fait droit à la demande de sursis à statuer formulée par la société Jordan Loisirs. - Sur les demandes de provision et les effets de la clause résolutoire. La société Jordan Loisirs entend faire état de sa bonne foi. Elle signale que : - elle a réglé les loyers jusqu'en juillet 2023, - elle a déduit la somme de 20 000 euros ensuite, - elle a repris le paiement des loyers. Elle indique que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai n'ont plus de sens aujourd'hui compte tenu de son expulsion. Elle invoque des préjudices d'image et de réputation ainsi qu'un préjudice financier. La SCI Copernic 2 conteste la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique qu'elle s'est endettée et doit rembourser chaque trimestre une somme de 24 241,56 euros au titre du prêt consenti pour la construction du local loué. Elle précise que la société Jordan Loisirs n'a formulé aucun échéancier et ne justifie d'aucune démarche pour se reloger. Elle affirme que le loyer de janvier n'a pas été payé et que la société Jordan Loisirs n'a pas réglé l'indemnité d'occupation à compter du 25 septembre 2023, et n'a repris ce paiement qu'à compter de décembre 2023 de manière partielle. Elle avance que la société Jordan Loisirs a réglé la somme de 34 500 euros le 12 septembre 2024 au commissaire de justice, somme correspondant aux décomptes des sommes dues au titre de l'exécution de l'ordonnance querellée. Elle signale qu'elle a accepté que la société Jordan Loisirs récupère ses actifs et bénéficie de 4 jours pour libérer les lieux. Elle s'oppose aux demandes indemnitaires de la société Jordan Loisirs. En application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La cour note que la société Jordan Loisirs ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle note tout autant que la société Jordan Loisirs ne conteste pas le montant des sommes prévues dans l'ordonnance du 25 avril 2024 au titre des loyers, cotisations et taxe foncière et au titre de l'indemnité d'occupation ou de l'indemnité forfaitaire de recouvrement. Pour la somme de 12 216,55 euros, la cour remarque qu'il s'agit de la saisie d'une créance locative non réglée par la société Jordan Loisirs. Concernant les autres sommes sollicitées par cette dernière, la cour ne peut que constater l'absence de tout élément justificatif de la part de la société appelante. La société Jordan Loisirs est déboutée de ses demandes en paiement de provision. - Sur les quittances, factures, reçus. La société Jordan Loisirs précise qu'elle a reçu courant mai les factures pour la période du 1er juillet 2023 à juin 2024 mais qu'elle n'a pas eu les reçus de la société bailleresse sur les sommes perçues. La société bailleresse écrit que la société Jordan Loisirs dispose des factures et quittances depuis le mois de mai 2024. Des pièces du dossier, il résulte que la société Copernic n'a pas communiqué à la société Jordan le reçu des sommes perçues depuis septembre 2023. En conséquence, il convient d'enjoindre à la SCI Copernic 2 de communiquer les reçus depuis septembre 2023. - Sur les autres demandes. Succombant en son appel, la société Jordan Loisirs est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à la société Copernic 2 la somme de 5 000 euros ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions de l'ordonnance critiquée sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.