Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 4, 12 novembre 2024, n° 23/01650

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de validation du congé du 19 juin 2019 Par contrat conclu le 20 décembre 2016 à effet du 23 décembre 2016, exclu du champ d'application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la société SEBASTOPOL & AGUESSEAU représentée par la société TOSSA GESTION a donné à bail civil à la société HABITAT PARISIEN : - un local de 2 pièces d'une surface de 35 m² situé au 6ème étage droite d'un immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7]. La SCI Sébastopol & Aguesseau, appelante, fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande de validation d'un congé donné pour motif légitime et sérieux le 19 juin 2019. Elle soutient que la SARL Habitat parisien a gravement manqué à ses obligations contractuelles en modifiant la destination des lieux loués, laquelle était l'habitation. Elle fait valoir que seules les locations meublées pour des périodes déterminées et non des locations touristiques étaient autorisées, et sollicite en conséquence la validation du congé, l'expulsion de la SARL Habitat parisien et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. La SARL Habitat parisien, intimée, soutient que le motif du congé délivré est nul, le bail ayant précisément pour objet le motif invoqué. Sur ce, Aux termes de l'article 1717 du code civil, le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Le bail conclu entre les parties stipule expressément que le bailleur peut donner un congé au preneur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en respectant un délai de préavis de deux mois pour reprise personnelle, vente du logement ou motif légitime et sérieux. En l'espèce, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue le 19 juin 2019, la SCI Sébastopol & Aguesseau a délivré un congé à la SARL Habitat parisien en précisant qu'il produirait effet à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de sa réception. Ce courrier précise qu'il est délivré pour motif légitime et sérieux 'en raison de l'activité de location en meublé saisonnier de la SARL Habitat parisien'. La SCI Sébastopol & Aguesseau soutient devant la cour que le bail a été consenti pour un usage d'habitation avec une autorisation de sous-louer l'appartement à titre d'habitation exclusivement, ce qui n'aurait pas été respecté et motive le caractère légitime et sérieux du congé délivré à la SARL Habitat parisien. La cour relève cependant que le bail en date du 6 octobre 2017 stipule expressément que la SARL Habitat parisien est une société spécialisée dans la "location d'appartements meublés pour de courtes durées ". L'appartement loué est régi par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives aux opérations portant sur les immeubles, et demeure à ce titre réputé répondre aux critères de la Mairie de [Localité 6] concernant les locations meublées. Le bail ainsi conclu en application de la législation régissant les locations meublées, ne relève pas des lois du 6 juillet 1989 et du 1er septembre 1948 concernant les baux à usage d'habitation. Aux termes du bail conclu entre les parties il est par ailleurs prévu que : - le bail dont objet a été consenti à la SARL Habitat parisien pour les besoins de ses activités de sous-location par baux de courtes durées ; - la SCI Sébastopol & Aguesseau a expressément autorisé la SARL Habitat parisien à procéder à ces sous locations ; - l'autorisation de sous louer a été conférée "sans restriction" aucune quant à la nature, le nombre ou la durée des contrats de sous-locations de courte durée autorisés pendant la durée du bail et de ses éventuels renouvellements ; - la SCI Sébastopol & Aguesseau s'est engagée à fournir à la SARL Habitat parisien le numéro d'enregistrement prévu par l'article 51 de la loi sur la république numérique codifié en article L.324-1-1 du code du tourisme dédié à la déclaration et à l'enregistrement « des meublés de tourisme » ; - le bailleur garantit l'absence d'obstacle et la licéité de la location meublée au regard du code de la construction et de l'habitation (article L. 631-7 et L 632- l) et du code du tourisme (article D.324-1 -1), auquel renvoi l'article 7 du bail et dont les dispositions ne concernent pas les baux à usage d'habitation. - le bailleur donne l'autorisation expresse que le locataire puisse sans restriction sous-louer, prêter pour de courtes durées le bien. Ainsi, la location a été consentie pour une location meublée de courte durée, non exclusive de toute location en meublée touristique, puisque d'une part le bailleur s'est engagé à fournir le numéro d'enregistrement prévu par l'article 51 de la loi sur la république numérique prévu à l'article L.324-1-1 du code du tourisme dédié à la déclaration et à l'enregistrement 'des meublés de tourisme', d'autre part, l'article 7 du bail renvoie expressément à l'application de l'article D.324-1-1 du code du tourisme relatif à la définition et aux modalités de déclaration des meublés de tourisme. Ainsi, le bail ne fait aucune distinction entre des baux de courtes durées et des baux saisonniers ou touristiques et l'autorisation de sous location pour des courtes durées que contient le bail, n'interdit pas les sous-locations saisonnières comme le soutient l'appelante. Le bail stipule expressément que la SARL Habitat parisien a l'autorisation de sous-louer l'appartement pour de courtes durées et renvoi sur ce point à la loi du 2 janvier 2017 et au code du tourisme. Il ne ressort ainsi pas de ces stipulations contractuelles, ni de la législation particulière applicable au bail en cause que celui-ci aurait été conclu avec une autorisation de sous-louer l'appartement à titre d'habitation exclusivement, comme le soutient la SCI Sébastopol & Aguesseau. La cour retient en outre que le bail ne peut être d'autant pas qualifié de contrat à usage exclusif d'habitation, qu'il a été conclu entre personnes morales dont l'activité est précisément la sous-location d'appartements meublés pour une durée limitée. Il est enfin relevé que la SCI Sébastopol & Aguesseau et son mandataire, la Sarl Tossa Gestion, sont deux sociétés de gestion de patrimoine immobilier rompues aux locations d'appartements et ne peuvent à ce titre ignorer la portée des clauses qui ont été prévues par le contrat de bail. Le bail n'a pas été conclu à l'initiative de SARL Habitat parisien, ni dans la méconnaissance par la bailleresse de son objet. Il ressort des pièces de la procédure que c'est la société Tossa Gestion qui a proposé le bien situé [Adresse 2]) à la SARL Habitat parisien. Ces trois sociétés professionnelles de l'immobilier maitrisaient toutes les problématiques liées à l'usage du bail et à son changement et l'ignorance alléguée par la société appelante qui a donné l'autorisation de sous louer « sans restriction », ainsi que les tromperies qu'elle impute à la SARL Habitat parisien quant à l'objet du bail ou ses intentions, ne sont pas établies. Il est par ailleurs relevé que les parties sont convenues de limiter les motifs justifiant la délivrance d'un congé par le bailleur à trois motifs restrictifs. Cette limitation résulte de la commune intention des parties : - le bail est conclu pour une durée initiale d'un an à compter du 23 décembre 2026 ; - il se renouvelle ensuite par tacites reconductions pour de mêmes durées annuelles dans la limite de huit reconductions tacites, c'est-à-dire jusqu'au 23 décembre 2025 au maximum ; - il peut être résilié de manière anticipée avec un préavis de 2 mois, sous réserve pour le bailleur de justifier d'une "reprise personnelle, de la vente du logement ou par un motif légitime et sérieux". La sous- location du bien sans restriction pour de courtes durées par la SARL Habitat parisien ne peut dès lors constituer un motif légitime et sérieux de congé anticipé a l'initiative du bailleur, sauf à venir reprocher à la SARL Habitat parisien de sous-louer le bien conformément aux stipulations contractuelles. Ce motif ne peut être qualifié de légitime et sérieux dès lors qu'il reviendrait ainsi à permettre au bailleur de se prévaloir de son propre manquement à garantir l'usage promis contractuellement. En conséquence, le congé délivré au locataire au motif qu'il exécuterait le bail comme prévu contractuellement, et au prétexte de l'absence d'usage exclusif d'habitation qui n'est pas établi ou de celui d'un défaut d'obtention d'une autorisation administrative imputable au seul bailleur, est dépourvu de tout caractère légitime et sérieux. Le jugement déféré qui a retenu que la demande tendant à la validation du congé et, en conséquence, celles relatives à l'expulsion devaient être rejetées, sera ainsi confirmé. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La SCI Sébastopol & Aguesseau sera condamnée aux dépens d'appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées. La somme qui doit être mise à la charge de la SCI Sébastopol & Aguesseau au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par la SARL Habitat parisien peut être équitablement fixée à 3 000 euros.