Cour d'appel, Chambre commerciale 3-1, 31 octobre 2024, n° 22/03574

Motivation

MOTIFS Sur la recevabilité de la demande de nullité du bail La société CD2B2R soutient que la demande de nullité du contrat de bail commercial, pour dol comme pour erreur sur les qualités substantielles, formulée pour la première fois en appel par M. [B] ès qualités est une demande nouvelle qui ne tend pas aux mêmes fins que la demande de caducité formulée en première instance et qui est donc irrecevable. Elle précise que la caducité d'un contrat, qui est une sanction frappant le contrat initialement valable, n'a rien à voir juridiquement avec la nullité d'un contrat, qui sanctionne le défaut de validité d'un contrat dès sa formation, qu'ainsi la caducité ne tire pas les conséquences d'une inexécution contractuelle mais d'une disparition d'un élément essentiel du contrat. Elle ajoute que les effets de la caducité sur le contrat sont totalement différents de ceux de la nullité, en ce que la caducité met fin au contrat pour l'avenir tandis que la nullité du contrat, qui suppose l'intervention du juge, a pour effet de faire disparaître l'acte de manière rétroactive. A cet égard, elle fait observer que l'appelant ne sollicitait pas en première instance le remboursement des loyers versés par elle. M. [B] ès qualités répond que la demande de nullité du bail n'est aucunement une demande nouvelle et que seul un nouveau fondement juridique est invoqué, à savoir celui du vice du consentement. Il se prévaut des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile et d'un arrêt de la Cour de cassation du 30 janvier 2020 pour soutenir que les prétentions formulées en appel ne peuvent pas être considérées comme nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge. Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Selon l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Aux termes de son assignation du 24 septembre 2018, la société Baybee2reves a demandé au tribunal de commerce de : - Juger que la société CD2B2R a manqué à son obligation de délivrance du local ; - Dire que les conditions suspensives insérées au sein du bail n'ont pu être réalisées ; En conséquence, - Dire que la société Baybee2reves n'est redevable d'aucun loyer envers la société CD2B2R, bailleresse, et que la clause résolutoire insérée au sein du bail ne saurait être acquise ; - Permettre la jouissance privative de la terrasse arrière de l'immeuble situé à [Localité 5], ainsi que l'accès à un local poubelles au sein de l'immeuble et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ; Subsidiairement, - Dire que le contrat de bail conclu le 17 mars 2015 entre la société Baybee2reves et la société CD2B2R est dépourvu de cause dès lors que l'objet du bail consiste en la délivrance d'un local aux fins d'exploitation d'une crèche sans autre activité possible laquelle est impossible à ce jour ; - Juger que les conditions suspensives insérées au sein du bail n'ont pu être réalisées ; - Dire que le contrat de bail conclu entre la société Baybee2reves et la société CD2B2R est caduc et n'a jamais pris effet ; En conséquence, - Dire que la société Baybee2reves n'est redevable d'aucun loyer envers la société CD2B2R, bailleresse, et que la clause résolutoire insérée au sein du bail ne saurait être acquise ; - Prendre acte de l'accord de la société Baybee2reves pour la restitution des lieux objet du bail, que la restitution des lieux s'effectuera en valeur, estimée au jour de la restitution ; - Désigner tel expert il plaira au tribunal afin de déterminer la valeur de restitution des lieux objets du bail, compte tenu des travaux réalisés par la société Baybee2reves. Les dernières conclusions de la société Baybee2reves, en date du 22 novembre 2021, ont repris les prétentions contenues dans l'assignation en les explicitant. Ainsi, la société Baybee2reves a invoqué subsidiairement à la fois la nullité du contrat de bail pour défaut de cause et sa caducité pour défaut de réalisation des conditions suspensives, pour en conclure qu'elle n'était redevable d'aucun loyer et que la clause résolutoire insérée au bail n'était pas acquise. En cause d'appel, M. [B] ès qualités demande à titre principal la nullité du contrat de bail litigieux pour dol, au visa des articles 1130 et 1137 du code civil, à titre subsidiaire sa nullité pour erreur sur les qualités essentielles de la prestation, au visa des articles 1132, 1133 et 1139 du code civil, et à titre très subsidiaire sa caducité pour défaillance de la condition suspensive, leur prononcé devant conduire la cour à juger que non seulement la société Baybee2reves n'est redevable d'aucune dette locative mais aussi à ordonner le remboursement des loyers qu'elle estime avoir indument versés outre le remboursement de frais et le versement de dommages-intérêts en réparation de divers préjudices. A cet effet l'appelant soulève de nouveaux moyens de nullité que sont le dol et l'erreur sur les qualités essentielles de la prestation. Les demandes de première instance comme celles présentées en cause d'appel traduisent en outre la recherche d'un même résultat qui est de ne faire produire aucun effet au contrat de bail signé le 17 mars 2015. La demande de nullité du contrat de bail, qui n'est donc pas nouvelle, doit ainsi être déclarée recevable. Sur la nullité du bail pour dol M. [B] ès qualités invoque à titre principal la nullité du contrat de bail litigieux pour dol. Il fait valoir que la possibilité d'accéder à une terrasse extérieure, de l'aménager et de la sécuriser, constituait pour Mme [T], gérante de la société Baybee2reves, une condition essentielle du contrat sans laquelle elle n'aurait pas contracté ; que lors d'une réunion au cours de laquelle elle a communiqué son projet d'aménagement des locaux comprenant un accès à la terrasse extérieure, la société CD2B2R et le syndic lui ont indiqué que cette terrasse était une partie privative comprise dans l'assiette du bail et qu'elle pourrait donc l'aménager sans requérir l'autorisation des copropriétaires ; que lorsqu'elle a sollicité des précisions complémentaires, l'agent immobilier de la société CD2B2R a également présenté cette terrasse extérieure comme une partie privative comprise dans l'assiette du bail ; que pourtant, lorsque l'aménagement de la terrasse s'est avéré nécessaire, Mme [T] s'est heurtée à une contestation du syndic au motif qu'il s'agissait d'une partie commune qui ne pouvait être utilisée librement ; puis que l'ouverture de la crèche a été refusée, précipitant la société Baybee2reves dans une situation de faillite. L'appelant considère que les affirmations et garanties données par le propriétaire et par son agent immobilier s'analysent en un dol ayant vicié le consentement de Mme [T] qui, sans ces mensonges, n'aurait pas conclu le contrat de bail. Il ajoute que le dol commis par l'agent immobilier engage son mandant, la société CD2B2R, comme si lui-même l'avait commis. La société CD2B2R approuve la cour d'appel d'avoir jugé, dans son arrêt rendu le 26 octobre 2017 en matière de référé, que la consistance des lieux loués telle qu'elle ressort du bail commercial signé par la société Baybee2reves, en parfaite connaissance de cause, ne mentionne pas de terrasse extérieure et ne fait pas plus référence à un usage privatif de celle-ci par la locataire des lieux. Elle souligne la mauvaise foi de son ancienne locataire qui entend, pour la première fois devant la cour, se prévaloir d'une demande de nullité du bail pour un prétendu dol. Elle souligne que la société Baybee2reves a exécuté volontairement les clauses du bail commercial en réglant spontanément, sans aucune relance de son bailleur, les loyers des mois de juillet à décembre 2015, outre le dépôt de garantie. Elle insiste sur le fait que la consistance des lieux loués est clairement stipulée dans le bail souscrit par la locataire et qu'il n'y est nullement fait référence à l'usage d'une terrasse extérieure, de même que dans le mandat de recherche de locataire du 14 octobre 2014, le dossier de diagnostics techniques établi le 22 décembre 2014 ou encore les plans de la future crèche datés du 2 décembre 2014. Elle répond à l'argumentation de l'appelant que le courriel de l'agent immobilier du 13 octobre 2014 dont il se prévaut démontre simplement que le gérant de la société CD2B2R n'a fait que lui retransmettre les termes du règlement de copropriété en lui indiquant que l'activité de crèche était autorisée et qu'il n'y avait donc pas de demande particulière à formuler auprès de la copropriété pour exercer cette activité, ce qui est corroboré par l'attestation de l'ancien syndic. Elle estime que Mme [T], qui n'ignorait pas les conditions de la location, aurait dû solliciter immédiatement la tenue d'une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en vue de faire autoriser par ces derniers l'utilisation de la terrasse extérieure, ce qu'elle n'a pas fait. Elle ajoute que selon le bail, les travaux d'aménagement des locaux loués incombaient clairement à la locataire, qui était assistée d'un architecte ; qu'ainsi il appartenait à la société Baybee2reves, qui était assistée de son propre maître d''uvre, d'effectuer toutes les vérifications utiles dans le cadre du montage de son projet et qu'elle a fait preuve d'une négligence fautive dans le suivi des travaux lui incombant. La société CD2B2R précise que son gérant n'a jamais donné son accord sur l'annonce immobilière diffusée par l'agence DTZ et qu'elle ne saurait être déclarée responsable des agissements de son mandataire, qui est allé au-delà des pouvoirs de représentation conférés par le mandat de recherche non exclusif de locataire, lequel se limitait à la location du rez-de-chaussée et ne faisait état d'aucune terrasse extérieure. Elle conclut que la société Baybee2reves ne démontre pas l'existence d'un dol justifiant que soit prononcée la nullité du bail commercial. Elle observe enfin que la société Baybee2reves pouvait parfaitement modifier légèrement son projet afin d'obtenir rapidement l'autorisation d'ouvrir la crèche, comme le lui suggérait le directeur général adjoint de la PMI le 23 décembre 2016, ce qu'elle n'a pas fait, préférant pratiquer la politique de la « terre brûlée ». Selon l'article 1109 ancien du code civil, applicable au litige en raison de la date de signature du contrat de bail litigieux, « Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ». L'article 1116 ancien de ce code précise que « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ». En l'espèce, le contrat de bail commercial signé le 17 mars 2015 entre la société CD2B2R et la société Baybee2reves, avec effet au 1er février 2015, désigne ainsi le bien loué : « Un rez-de-chaussée à usage de commerce sis [Adresse 2] à [Localité 5] pour une surface de 310 m2 et 3 parkings au 1er sous-sol. » Aucun plan n'est annexé au contrat. Au paragraphe "Destination", il est indiqué que le bien loué devra servir exclusivement « à usage de crèche ». L'annonce diffusée par l'agence immobilière DTZ, mandatée par le propriétaire des locaux, aux fins de leur location, et versée aux débats par l'appelant décrit ainsi les locaux offerts à la location, comportant 310 m2 de bureaux au rez-de-chaussée, 440 m2 de bureaux au 1er étage et 18 places de parking : « - Duplex en R+1 avec un escalier privatif - 4 accès possibles : 3 directement sur rue et 1 possible par les parties communes (') - Rez-de-chaussée : accueil, bureaux cloisonnés et open space, jouissance d'une petite terrasse sur cour, climatisation réversible, grande cuisine, alarme - 1er étage : bureaux en très bon état d'usage, 10 bureaux cloisonnés. » (souligné par la cour) M. [B] ès qualités verse aussi aux débats un courriel adressé à Mme [T] le 13 octobre 2014 par M. [H] [K], consultant de l'agence DTZ : « Vous trouverez ci-joint le plan du RDC et ci-dessous les informations apportées par le propriétaire concernant la copropriété et l'utilisation de la terrasse : "Le règlement de copropriété est très détaillé et prévoit que « ces locaux peuvent être utilisés à usage commercial ou activités diverses qu'il s'agisse d'activité de vente ou de prestations de service, d'activités administratives, artistiques ou culturelles, le tout dans le respect des lois et règlements en vigueur et à condition de ne pas causer aux occupants un trouble anormal au regard de la destination de l'immeuble ». Le premier étage est un usage de bureaux pour l'exercice d'activité de toute nature. Donc pour une crèche il n'y a pas de demande particulière à formuler. Pour répondre à votre demande verbale de notre terrasse, le règlement dit : « Les aménagements et plantations réalisés sur les balcons, loggias et terrasses affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire constitueront des parties privatives pour le copropriétaire qui en a l'usage. » En clair si l'accès à l'escalier est barré par des plantations ça ne peut pas être refusé. De surcroît les dalles des terrasses à usage exclusif sont considérées comme une partie privative. Si votre client souhaite absolument un accord de la copropriété, cela implique une AGE avec convocation expresse sous un mois aux frais du demandeur." » (souligné par la cour) M. [B] ès qualités produit encore une attestation de Mme [F] [R], décoratrice d'intérieur, qui « atteste avoir été présente à la réunion du 12 novembre 2014 dans les locaux (') à [Localité 5] pour la présentation des travaux de la crèche à partir des plans des architectes du cabinet AD pour le permis de construire, en présence des propriétaires des locaux, des représentants de la copropriété de l'immeuble, c'est-à-dire le syndic et les membres du conseil syndical, de l'agent immobilier Mr [K] et de la cliente Mlle [T], pour discuter de l'installation de la crèche dans les locaux et son espace extérieur en terrasse » (souligné par la cour). M. [K] a lui-même confirmé le 16 février 2017 qu'il avait participé à cette réunion du 12 novembre 2014. Il indique : « Je confirme que cette réunion avait pour objet de présenter le projet d'aménagement de la crèche intérieur et extérieur comprenant l'aménagement d'une partie de la terrasse extérieure. En effet, cette partie était à usage exclusif du RdC (ancien locataire en bénéficiait pour ses salariés qui y fumaient leur cigarette), aucune personne n'a vu un inconvénient d'y aménager un espace pour la crèche » (souligné par la cour). Il résulte de ces éléments que les locaux ont été présentés à la société Baybee2reves comme comportant au moins l'usage exclusif d'une terrasse extérieure privative. M. [B] ès qualités soutient que l'existence de cette terrasse extérieure était une information essentielle sans laquelle la société Baybee2reves n'aurait pas conclu le contrat de bail litigieux. Il est établi et non discuté que le projet de la société Baybee2reves consistait à ouvrir une crèche. Le permis de construire relatif à ce projet fait état d'un bâtiment mais aussi d'un extérieur en terrasse. Toutefois, aux termes d'un arrêté du 27 octobre 2016, le président du Conseil départemental des Hauts-de-Seine a refusé d'autoriser l'ouverture de la crèche en visant notamment « des aménagements des locaux insuffisants en termes de sécurité ». Le courrier de transmission de cette décision à Mme [T] précise que doit en particulier être solutionnée la « sortie de secours sur une terrasse non sécurisée ». Par courriel du 28 novembre 2016, le bailleur a autorisé la locataire à effectuer les travaux nécessaires, travaux auxquels s'est toutefois opposé le syndic dès le 13 décembre 2016, en informant Mme [T] que la terrasse était une partie commune et en la mettant en demeure de procéder à la remise en état des lieux. A la suite du recours gracieux exercé par Mme [T] à l'encontre de l'arrêté du 27 octobre 2016, le refus d'agrément a été confirmé dans ces termes : « Si la plupart des obstacles ont effectivement été levés (recrutement des professionnels, installation de convecteurs notamment), il apparaît que la sécurisation de la sortie de secours sur la terrasse (installation de portillons) ne peut être prise en compte du fait de la demande de remise en état des lieux exprimée par le gestionnaire de bien de l'immeuble en l'absence d'accord préalable de la copropriété sur lesdits travaux. En conséquence, cette mise en sécurité étant indispensable à la délivrance de l'autorisation demandée, je ne peux que confirmer auprès de vous la décision initiale de refus d'autorisation de création du 27 octobre dernier. » Il s'en déduit qu'au regard de son projet de crèche, la jouissance privative de la terrasse extérieure était un élément essentiel déterminant du consentement de la société Baybee2reves, ce qu'au regard de la teneur des courriel et attestations précités ne pouvait ignorer le propriétaire des locaux qui a pourtant trompé sa gérante, Mme [T], en lui laissant croire que cette terrasse était à usage privatif et faisait partie des locaux loués, peu important que leur désignation dans le contrat de bail n'en fasse pas précisément mention. En examinant les photos des locaux versées aux débats, la cour observe d'ailleurs que la configuration des lieux était de nature à induire la locataire en erreur, la terrasse étant le prolongement des locaux du rez-de-chaussée qui comprennent plusieurs baies vitrées y donnant un accès direct. La société CD2B2R prétend qu'elle ne peut être déclarée responsable des agissements de l'agence immobilière DTZ qu'elle avait mandatée pour rechercher un locataire. Or, les pièces évoquées supra démontrent que le propriétaire des locaux a lui-même trompé la société Baybee2reves lors de la réunion du 12 novembre 2014, par son silence sur le statut exact de la terrasse. En outre et en toute hypothèse, l'argument opposé par la société CD2B2R est inopérant dès lors que, comme le rappelle à bon droit la société Baybee2reves, le dol commis par le mandataire engage son mandant comme si lui-même l'avait commis. Il convient en conséquence de prononcer la nullité pour dol du contrat de bail signé le 17 mars 2015, en application de l'article 1116 précité du code civil. Sur les conséquences de la nullité du bail M. [B] ès qualités est bien fondé à réclamer la restitution des loyers et du dépôt de garantie versés par la société Baybee2reves et à rechercher en outre une indemnisation au titre des frais engagés, d'un préjudice financier et d'un préjudice moral, la victime d'un dol étant recevable à agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle. - Sur le remboursement des loyers versés par la société Baybee2reves M. [B] ès qualités sollicite le remboursement de l'intégralité des loyers et dépôt de garantie versés par la société Baybee2reves. La société CD2B2R répond qu'il ne peut être fait droit à cette demande qu'à hauteur de 48.050 euros, le bail commercial prévoyant qu'une somme de 10.000 euros sera conservée par le bailleur à titre d'indemnité d'immobilisation. La nullité du contrat de bail étant prononcée, il n'a pu produire aucun effet et la clause contractuelle dont se prévaut l'intimée, relative à la non-réalisation des conditions suspensives, ne peut donc s'appliquer. En conséquence, la société Baybee2reves n'est redevable d'aucun loyer et elle est bien fondée à se voir rembourser la somme totale de 58.050 euros qu'elle a versée au bailleur au titre du dépôt de garantie et des loyers des mois de juillet à décembre 2015. Sur le remboursement des frais engagés par la société Baybee2reves M. [B] ès qualités sollicite le remboursement de la somme de 372.351,08 euros au titre des frais engagés par la société Baybee2reves, qui a fait procéder à de nombreux travaux d'aménagement et d'ameublement des locaux. La société CD2B2R s'oppose à cette prétention qu'elle estime mal fondée tant dans son principe que dans son quantum. Elle soutient que l'appelant ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité entre le préjudice financier allégué et une faute commise par le bailleur. Si elle soulève in limine litis l'irrecevabilité de la demande de la société Baybee2reves, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, la cour constate qu'elle n'est pas saisie de cette demande, laquelle est développée dans les motifs de ses conclusions mais ne figure pas au dispositif. S'agissant du bien-fondé de la demande de la société Baybee2reves, il convient de rappeler que le contrat de bail signé le 17 mars 2015 prévoyait en effet une prise des lieux en l'état et la prise en charge par le locataire des transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité. Toutefois, la nullité de ce contrat doit conduire à retenir que la société Baybee2reves a engagé inutilement des frais pour aménager des locaux dont elle n'a pu jouir, par la faute de la société CD2B2R qui l'a trompée sur la consistance des locaux loués, et qu'elle est bien fondée à en obtenir le remboursement, sous réserve bien sûr de rapporter la preuve des dépenses alléguées. M. [B] ès qualités fait état des frais suivants : Frais de conception (juridique, architecte) : 11.898,07 euros Sont produites les factures suivantes : Facture n°112 du 25 août 2014 de la société Holly & Co relative à un acompte pour des prestations d'aménagement et de décoration : 350 euros TTC Facture n°113 du 26 septembre 2014 de la société Holly & Co pour des prestations du même type : 350 euros TTC Facture n°114 du 13 novembre 2014 de la société Holly & Co pour des prestations du même type : 200 euros TTC Facture n°YB14090928 du 26 septembre 2014 de la société LJ Conseils correspondant au paiement d'honoraires juridiques : 750 euros TTC Facture n°AD0028 du 1er décembre 2014 de la société AD Concept pour des prestations correspondant à la « Phase esquisse + APS » : 2.700 euros TTC Facture n°AD0033 du 11 février 2015 de la société AD Concept pour des prestations correspondant à la « Phase APD » : 900 euros TTC Facture n°AD0036 du 10 mars 2015 de la société AD Concept pour des prestations correspondant à la « Phase Déclaration de travaux » : 2.124 euros TTC Facture n°AD0041 du 21 avril 2015 de la société AD Concept pour des prestations correspondant à la « 2e partie phase permis de construire » : 1.476 euros TTC Facture n°2014/023/FA du 23 décembre 2014 de la société Sprint correspondant au règlement de l'acompte relatif à l'étude de marché portant sur un projet de création de crèche : 660 euros TTC Facture n°2015/009/F du 16 février 2015 de la société Sprint correspondant au règlement du solde de cette étude de marché : 660 euros TTC Facture n°399C85064A/00304 du 31 mars 2015 de la société NR Communication concernant la publication de l'avis de constitution de la société à La Gazette du Palais : 211,27 euros TTC Facture n°2016002 du 4 janvier 2016 de la société Novastreet relative à la fourniture de cartes de visite et d'une présentation numérique (acompte) : 480 euros TTC Facture n°052351 du 31 juillet 2016 de la société Delta Système concernant des prestations dans le domaine bureautique : 586,80 euros TTC Facture n°51731414 du 26 janvier 2016 de la société Dekra Industrial relative à une mission de contrôle technique de construction : 1.080 euros Soit un total de 12.528,07 euros. La société CD2B2R se limite à faire état de l'absence de lien de causalité entre le préjudice financier allégué et une faute commise par elle. Seules seront retenues les factures relatives à l'aménagement des locaux, soit la somme totale de 10.500 euros, les autres frais engagés (750 + 211,27 + 480 + 586,80) n'étant pas en lien avec la conclusion du bail. 2- Frais de travaux/construction de l'année 2015 : 185.022,40 euros Outre des devis qui ne peuvent suffire à justifier des dépenses engagées, sont produites les factures suivantes : Facture n°1 du 23 octobre 2015 de la société Kadjomou & Ahidote concernant des prestations de menuiserie : 12.551,18 euros TTC Facture n°E-2015-0227 du 17 septembre 2015 de la société E2P concernant des travaux d'électricité : 24.864,72 euros TTC Facture n°E-2015-0306 du 26 novembre 2015 de la société E2P concernant des travaux d'électricité : 18.648,54 euros TTC Facture n°2015/1-10-639 du 22 octobre 2015 de M. [U] [X] concernant le pilotage et le suivi des travaux de la crèche (acompte) : 2.000 euros TTC Facture n°2015/1-10-637 du 24 octobre 2015 de M. [U] [X] relative aux travaux de rénovation d'une crèche (acompte) : 12.260 euros TTC Facture n°2015/1-10-638 du 24 octobre 2015 de M. [U] [X] relative aux mêmes travaux : 12.260 euros TTC Facture n°2015/1-10-639 du 24 octobre 2015 de M. [U] [X] relative aux mêmes travaux : 12.260 euros TTC Facture n°2015/2-987-08 du 27 octobre 2015 de M. [U] [X] concernant l'avancement des travaux : 40.920 euros TTC Facture n°2015/1-10-637 (sic) du 22 décembre 2015 de M. [U] [X] relative aux travaux de rénovation d'une crèche : 4.800 euros TTC Facture n°2015/2-9199-10 du 27 décembre 2015 de M. [U] [X] concernant l'avancement des travaux : 11.080 euros TTC Soit un total de 151.644,44 euros. Aucune de ces factures n'est critiquée par la société CD2B2R, qui sera en conséquence condamnée à rembourser à M. [B] ès qualités la somme de 151.644,44 euros. 3- Frais de travaux/construction de l'année 2016 : 119.633,42 euros Outre un devis qui ne peut suffire à justifier des dépenses engagées, sont produites les factures suivantes : Facture n°2016/2-001-10 du 5 janvier 2016 de M. [U] [X] concernant l'avancement des travaux : 31.000 euros TTC Facture n°2016/2-002-10 du 5 janvier 2016 de M. [U] [X] concernant l'avancement des travaux VMC : 5.500 euros TTC Facture n°2016/2-003-10 du 5 janvier 2016 de M. [U] [X] concernant l'avancement des travaux : 13.786,78 euros TTC Facture n°2016/2-004-10 du 5 janvier 2016 de M. [U] [X] concernant l'avancement des travaux terrasse extérieure : 6.000 euros TTC Facture n°0000-273 du 13 avril 2016 de la société Expert Bat (acompte) : 12.000 euros TTC Facture n°0000-275 du 11 mai 2016 de la société Expert Bat concernant la fourniture de portes de placard : 528 euros TTC Facture n°0000-276 du 11 mai 2016 de la société Expert Bat : 4.000 euros TTC Facture n°LPDJD02430 du 2 mai 2016 de la société Renostyles relatives à des travaux de menuiserie : 35.500 euros TTC Facture n°002685 du 8 juin 2016 : 560,40 euros TTC Soit un total de 108.875,18 euros. Aucune de ces factures n'est critiquée par la société CD2B2R, qui sera en conséquence condamnée à rembourser à M. [B] ès qualités la somme de 108.875,18 euros. 4- Frais d'ameublement : 51.396,95 euros Sont produites les factures suivantes : Facture n°IW610404 du 20 janvier 2016 de la société Wesco : 11.720,29 euros TTC Facture n°360000351 du 29 janvier 2016 de la société Cote d'Amour : 725,76 euros TTC Facture n°60310.117688 du 31 janvier 2016 de la société Vert Baudet : 69,86 euros TTC Facture n°034999 du 8 février 2016 de la société Majuscule : 1.645,65 euros TTC Facture n°FA-DF20160102 du 8 février 2016 de la société Eurosites : 432 euros TTC Facture n°F1600776 du 19 février 2016 de la société Mathou : manque la page 2 de la facture et le montant total, aussi sera retenu la somme des matériels listés sur la page 1 soit 8.063,40 euros TTC Facture n°F1600777 du 19 février 2016 de la société Mathou : 8.978,56 euros TTC Facture n°1335319 du 24 février 2016 de la société Conforama : 119,90 euros TTC Facture n°4887 du 2 mai 2016 de la société Achatmat : 648,12 euros TTC Facture n°FAC22042016/1386 du 22 avril 2016 de la société Bessière : 429,87 euros TTC Reçus de paiement à la société Amazon du 13 mai 2016 pour un montant total de 103,69 euros TTC Facture n°143325 du 13 mai 2016 de la société Mancel : 63,90 euros TTC Facture n°FC402113 du 17 mai 2016 de la société Robé Médical : 335,14 euros TTC Facture n°672002829 du 19 mai 2016 de la société Cdiscount : 242,80 euros TTC Facture n°1351365 du 19 juin 2016 de la société Conforama : 85,99 euros TTC Reçu de paiement à la société Amazon du 22 juin 2016 : 137,12 euros TTC Facture de la société Les 3 ours réglée par chèque le 18 janvier 2016 : 5.973 euros TTC Reçu de paiement à la société Amazon des 1er et 2 juillet 2016 : 123,95 euros TTC Facture n°1625448 du 20 juillet 2016 de la société Wattelez : 189,60 euros TTC Reçu de paiement à la société Amazon du 28 juillet 2016 : 28,77 euros TTC Reçu de paiement à la société Amazon du 29 juillet 2016 : 29,90 euros TTC Facture n°A2016/10148658 du 3 août 2016 de la société Probache : 12,68 euros TTC Facture n°EUVINS1-OFS-FR-274811544 du 3 août 2016 de la société Amazon : 33,60 euros TTC Facture n°VE-18747 du 3 août 2016 de la société Vestimetal : 1.163,84 euros TTC Facture n°FA095060 du 4 août 2016 de la société Diffusion Pub : 19,96 euros TTC Facture du 4 août 2016 de la société rdvcuisine : 23,69 euros TTC Facture n°126594793 du 5 août 2016 de la société Cdiscount : 209,94 euros TTC Facture n°1000229217 du 5 août 2016 de la société Provence Outillage : 15,21 euros TTC Facture n°FV144827 du 22 août 2016 de la société Faimax : 425,20 euros TTC Facture n°LI1496981/216E53794 du 9 septembre 2016 de la société Leasecom : 165,46 euros TTC Facture n°FAC14102016/1970 du 14 octobre 2016 de la société Bessière : 2.754,33 euros TTC Facture n°EUVINS1-OFS-FR-288768818 du 1er novembre 2016 de la société Amazon : 26,99 euros TTC Facture n°746809763 du 25 novembre 2016 de la société Cdiscount : 131,92 euros TTC Facture n°33051SDB du 30 novembre 2016 de la société Idem Cuisines : 7.766,18 euros TTC Facture n°FA025969 du 2 décembre 2016 de la société Elec-Destock : 1.087,16 euros TTC Facture n°FA026465 du 29 décembre 2016 de la société Elec-Destock : 764,42 euros TTC Facture n°2.007.838 du 30 décembre 2016 de la société Maxi Buro : 56,66 euros TTC Soit un total de 54.804,51 euros. Aucune de ces factures n'est critiquée par la société CD2B2R, qui sera en conséquence condamnée à rembourser à M. [B] ès qualités la somme réclamée de 51.396,95 euros. 5- Charges courantes : 4.400,24 euros Sont produites les factures suivantes : Facture n°FA15000453 du 15 janvier 2015 de la société PJMS (data et solutions marketing digitales) : 108 euros TTC Facture n°FA15003042 du 10 mars 2015 de la société PJMS : 47,88 euros TTC Facture n°FA15004261 du 10 avril 2015 de la société PJMS : 47,88 euros TTC Facture n°FA15005394 du 10 mai 2015 de la société PJMS : 47,88 euros TTC Facture n°FA15006530 du 10 juin 2015 de la société PJMS : 47,88 euros TTC Facture n°FA15008041 du 10 juillet 2015 de la société PJMS : 47,88 euros TTC Facture n°FA15008967 du 10 août 2015 de la société PJMS : 47,88 euros TTC Facture n°FA15009746 du 10 septembre 2015 de la société PJMS : 47,88 euros TTC Facture n°FA15010520 du 25 septembre 2015 de la société PJMS : 47,88 euros TTC Facture n°FA15011799 du 25 octobre 2015 de la société PJMS : 47,88 euros TTC Facture n°FA15013599 du 25 novembre 2015 de la société PJMS : 47,88 euros TTC Facture n°15041346 du 21 avril 2015 de la société Manageo : 1.408,62 euros TTC Quittance des cotisations d'assurance payées à la société Axa en 2015 : 1.004,28 euros Facture n°201607-01796 du 31 juillet 2016 de la société Kertel (télécommunications) : 127,43 euros TTC Facture n°201608-00467 du 31 août 2016 de la société Kertel (télécommunications) : 128,20 euros TTC Facture d'électricité n°101001737435 du 1er août 2016 de la société Direct Energie : 537,21 euros TTC Facture d'électricité n°109001477231 du 1er octobre 2016 de la société Direct Energie : 559,82 euros TTC Soit un total de 4.352,36 euros. Aucune de ces factures n'est critiquée par la société CD2B2R, qui sera en conséquence condamnée à rembourser à M. [B] ès qualités la somme de 4.352,36 euros. Au vu de ces éléments, la société CD2B2R sera condamnée à rembourser à M. [B] ès qualités la somme totale de 326.768,93 euros au titre des frais engagés par la société Baybee2reves. Sur la demande de dommages-intérêts au titre du manquement à l'obligation de délivrance et au titre du trouble de jouissance M. [B] ès qualités fait grief au bailleur d'avoir manqué à son obligation de délivrance conforme des lieux et d'avoir causé un trouble de jouissance à la société Baybee2reves, en s'engageant notamment à donner à la locataire un accès privatif à la terrasse extérieure alors qu'il s'agissait d'une partie commune sur laquelle il ne disposait d'aucun droit. Il sollicite une indemnisation de 25.000 euros au titre du manquement à l'obligation de délivrance conforme des lieux et de 25.000 euros au titre du trouble de jouissance. La société CD2B2R répond que l'assiette du bail ne comprenait pas une terrasse extérieure à usage privatif et qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance. Elle s'oppose en conséquence aux demandes de dommages-intérêts. La cour a retenu que le bailleur avait commis un dol en trompant la société Baybee2reves sur la consistance réelle des locaux loués et la nullité du bail est prononcée aux termes du présent arrêt. La cour ayant prononcé la nullité du bail, M. [B] ès qualités ne peut réclamer la réparation d'un manquement à l'obligation de délivrance et d'un trouble de jouissance. Il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts. - Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice financier et du préjudice moral M. [B] ès qualités invoque ensuite un préjudice financier et un préjudice moral subis par la société Baybee2reves justifiant la condamnation du bailleur à des dommages-intérêts. S'agissant du préjudice financier, il sollicite le versement de la somme de 369.453,49 euros correspondant à un emprunt auprès de la Caisse d'Epargne, inscrit au passif de la liquidation judiciaire pour un montant de 223.196,49 euros, outre le remboursement des subventions de la CAF pour un montant de 146.257 euros. Il évalue le préjudice moral subi par la société Baybee2reves à la somme de 50.000 euros, en faisant valoir que Mme [T] s'est pleinement impliquée dans un projet qui lui tenait à c'ur et pour lequel elle a investi tout son patrimoine et son temps, qu'en outre le comportement malveillant de la société CD2B2R a complètement ruiné la société Baybee2reves et a causé une détresse psychologique importante à Mme [T]. La société CD2B2R s'oppose aux demandes pour les mêmes raisons qu'indiquées précédemment. M. [B] ès qualités produit un état du passif de la société, mentionnant une créance de la caisse d'allocations familiales (CAF) des Hauts-de-Seine d'un montant de 146.257 euros et une créance de la Caisse d'Epargne d'un montant de 223.186,49 euros. Les subventions de la CAF et le prêt accordé par la Caisse d'Epargne correspondent au financement des travaux d'aménagement des locaux réalisés par la société Baybee2reves, que la société CD2B2R a été condamnée à lui rembourser. La restitution de ces sommes à la CAF et à la Caisse d'Epargne ne constitue donc pas un préjudice subi par la société Baybee2reves, à l'exception des intérêts de l'emprunt qui ne sont cependant pas justifiés à défaut pour l'appelant de communiquer un tableau d'amortissement du prêt. La société CD2B2R sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre d'un préjudice financier. Elle sera en revanche condamnée à payer à M. [B] ès qualités la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi par la société Baybee2reves qui n'a pu exploiter l'activité envisagée et qui a fait l'objet d'une liquidation judiciaire. Sur la plus-value générée lors de la vente du fonds M. [B] ès qualités sollicite, sur le fondement de l'enrichissement sans cause, l'allocation d'une « juste indemnisation compensatrice » de la plus-value générée lors de la vente du fonds par le bailleur ainsi que le prononcé d'une mesure d'expertise judiciaire visant à estimer la valeur actuelle du local et le montant de cette plus-value. Il prétend que les très nombreux travaux que la société Baybee2reves a effectués afin d'améliorer le local et le rendre propice à l'hébergement d'une crèche ont abouti à une augmentation importante de la valeur locative du bien immobilier, qui doit être mise en relation avec l'appauvrissement de la société Baybee2reves. La société CD2B2R répond que l'éventuelle plus-value réalisée lors de la vente de son bien immobilier trouve son origine dans l'augmentation du prix de l'immobilier dans le secteur des lieux loués et non dans les travaux réalisés par la société Baybee2reves. Elle précise que le nouveau propriétaire des locaux anciennement loués à la société Baybee2reves, en l'espèce une imprimerie, n'a conservé aucun des aménagements intérieurs qui avaient été mis en place par l'appelante. Elle considère qu'une expertise judiciaire n'est aucunement justifiée. L'article 1303 du code civil dispose : « En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement. » S'il n'est pas discuté que la société Baybee2reves a fait réaliser des travaux dans les locaux pris à bail, elle ne produit aucun élément relatif à l'augmentation de la valeur locative qui en serait résulté, aucune estimation même théorique de valeurs locatives de locaux aménagés en crèche ou non n'étant produite aux débats. La date de la vente du fonds selon l'appelant, du bien immobilier selon l'intimée, n'est pas même évoquée dans les écritures des parties. Il n'appartient pas à la cour de suppléer la carence de l'appelant dans l'administration de la preuve en ordonnant une mesure d'instruction. Il s'ensuit que M. [B] sera débouté de toutes ses demandes à ce titre. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront infirmées. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société CD2B2R supportera les entiers dépens de première instance et d'appel. Elle sera en outre condamnée à verser à M. [B] ès qualités la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.