En-tête
1ère Chambre ARRÊT N° N° RG 23/01913 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TUCT (Réf 1ère instance : 17/03536) M. [V] [Y] Mme [M] [I] C/ Me [A] -NOTAIRE- [R] S.A.S. [20] Société [24] Société [A] [R] ET [D] [B] [30] Association [18] Société [28] Société [29] Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 5 NOVEMBRE 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, entendu en son rapport, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats, et Mme Elise BEZIER, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 25 juin 2024 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 29 octobre 2024 **** APPELANTS : Monsieur [V] [Y] né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 37] [Adresse 9] [Localité 11] Représenté par Me Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Sophia KERBAA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Madame [M] [I] née le [Date naissance 6] 1970 à [Localité 33] [Adresse 3] [Localité 11] Représentée par Me Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Sophia KERBAA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS : Maître [A] -NOTAIRE- [R] [Adresse 2] [Localité 32] Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant, avocat au barreau de NIMES S.A.S. [20] [Adresse 7] [Localité 38] Représentée par Me Pauline VANDEN DRIESSCHE de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES Représentée par Me Vincent BERTHAULT de la SELARL HORIZONS, Postulant, avocat au barreau de RENNES [24], immatriculée au RCS de VANNES sous le numéro [N° SIREN/SIRET 15], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 16] [Localité 10] Représentée par Me Cyril DUBREIL de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de NANTES Société [A] [R] ET [D] [B] [30] prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 32] Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant, avocat au barreau de NÎMES Association [18] [Adresse 8] [Localité 14] Représentée par Me Eve NICOLAS de la SELARL RACINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES Société [28] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 13] Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant, avocat au barreau de NIMES Société [29], venant aux droits de [23] et es qualité d'assureur DO et assureur RDO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 12] Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant, avocat au barreau de NIMES
Faits et procédure
EXPOSÉ DU LITIGE 1. M. [V] [Y] et Mme [M] [I] (les consorts [Y] [I]) ont souhaité investir dans une opération de défiscalisation immobilière soumise aux dispositions fiscales de la loi Girardin. 2. Le 19 septembre 2006, les consorts [Y] [I] ont signé, auprès de la SCCV [Adresse 27], un contrat de réservation dans l'ensemble immobilier '[Adresse 27]'sis [Adresse 27], commune de [Localité 34] pour : - un appartement en l'état futur d'achèvement d'une surface de 24,18 m² - un appartement en l'état futur d'achèvement d'une surface de 36,64 m² le tout au prix de 301.401 €, via M. [U] [Z] et la société [26], conseils en patrimoine, et la société [20], commercialisateur du produit de défiscalisation. 3. Le même jour, ils ont confié à la [36], aux droits de laquelle vient désormais la société [22], la gestion locative de ces appartements. 4. La vente a été réitérée en état futur d'achèvement (terrassements et fondations construits à 100 % et élévation des murs en cours) par acte authentique du 22 février 2007 devant l'étude [R] - [B], notaire à [Localité 32]. 5. Pour financer cet achat global, ils ont souscrit deux prêts habitats amortissables auprès du [24] : - un prêt n° 0002601650 d'un montant de 275.008,03 CHF (francs suisses) au taux d'intérêt variable remboursable en 12 annuités, - un prêt n° 0002601652 d'un montant de 227.444,25 CHF au taux d'intérêt variable remboursable en 12 annuités. 6. Par acte d'huissier du 13 février 2017, les consorts [Y] [I] ont fait assigner la société [20], M. [Z], la société [26], Me [A] [R], la SCP [R] - [B], la [18], la société [29] et le [24] devant le tribunal de grande instance de Nantes et ont sollicité leur condamnation in solidum à leur payer les sommes de : - 68.138 € à titre provisionnel sur le préjudice matériel dans l'attente du rapport d'expertise sur les préjudices subis, - 20.000 € à titre de réparation du préjudice moral, - 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. 7. Les consorts [Y] [I] ont saisi le juge de la mise en état, afin qu'il soit pris acte de leur désistement partiel d'instance et d'action initiée au fond à l'encontre de la société [26] et de M. [Z]. 8. Par ordonnance du 17 octobre 2019, le juge de la mise en état a dit le désistement partiel parfait et a constaté qu'il mettait fin à l'instance et à l'action entre les consorts [Y] [I] d'une part et la société [26] et M. [Z] d'autre part. 9. Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal a : - écarté la note en délibéré du 22 novembre 2022, - déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action engagée par les consorts [Y] [I] à l'encontre de la société [20], de Me [D] [B], de la SCP [R] - [B], de la [18], de [28], de [29] et du [24], - débouté la société [20] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts, - condamné in solidum les consorts [Y] [I] aux dépens, - admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamné solidairement les consorts [Y] [I] à payer à Me [D] [B], à la SCP [R] - [B], à [28] et à [29] la somme totale de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement les consorts [Y] [I] à payer à la [18] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement les consorts [Y] [I] à payer au [24] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 10. Pour statuer ainsi, le tribunal retient : - que la prescription quinquennale de l'action en nullité pour dol a pour point de départ le jour où le contractant a découvert l'erreur qu'il allègue, les consorts [Y] [I] invoquant l'existence de manoeuvres dolosives constituées notamment par le fait que le commercialisateur, les notaires rédacteurs de l'acte et la banque ont transmis une somme d'informations erronées, voire d'affirmations mensongères quant à la demande locative, au prix du bien, à la présentation des risques et à la rentabilité de l'investissement, afin de les déterminer à acheter un bien à un prix très surévalué, - que, toutefois, les consorts [Y] [I] ne démontrent pas ne pas avoir été en mesure, préalablement à la vente, de se renseigner et de vérifier sur le marché immobilier local, les prix au m² habituellement pratiqués pour des locaux neufs sur la commune de [Localité 34], et sur le marché locatif, - que les consorts [Y] [I] ne justifient pas de leur impossibilité de faire procéder à une estimation de leur bien dans le délai de cinq ans suivant l'achat, de sorte que le point de départ de la prescription quinquennale ne peut pas se situer en 2015, date à laquelle ils ont fait réaliser une estimation, soit près de dix années après la date d'achat de leur bien, lequel a par ailleurs été mis en location durant plusieurs années, - que c'est en réalité dès le jour de l'achat du bien que les consorts [Y] [I] étaient à même d'apprécier la qualité du conseil reçu et ces derniers n'apportent pas la preuve qu'ils auraient été dans l'impossibilité de déterminer la valeur de l'appartement et l'intérêt financier de l'opération à cette date, si bien que le délai de prescription, qui court à compter de la signature de la vente (19 septembre 2006), avait expiré au moment de la délivrance de l'assignation. 11. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 24 mars 2023, les consorts [Y] [I] ont interjeté appel de cette décision. 12. Par ordonnance du 24 octobre 2024, le conseiller de la mise en état : - s'est déclaré matériellement incompétent pour connaître : * de la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication au service de la publicité foncière des conclusions des appelants du 23 juin 2023 tendant à la nullité de la vente immobilière du 22 février 2007, * du caractère nouveau ou non de la demande de nullité de la vente du 22 février 2007 présentée par les consorts [Y] [I] dans leurs conclusions au fond remises et notifiées le 23 juin 2023, * de l'absence en l'état du vendeur à la cause, - a condamné in solidum Me [A] [R], la SCP [R] - [B], [28] et [29] aux dépens de l'incident, - a rejeté le surplus des demandes. * * * * * 13. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe le 3 juin 2024, les consorts [Y] [I] demandent à la cour de : - déclarer recevables et bien fondées leurs demandes, fins et conclusions, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la société [20] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts, - statuant à nouveau, - juger la recevabilité de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de l'ensemble des intimées : la société [20], le [24] , la [18], la SARL [A] [R] et [D] [B], notaires associés et Me [A] [R], ès qualité de notaire, [28] et [29], - à titre liminaire, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déclarés irrecevables en leur action comme prescrite, - statuant à nouveau, - juger que leur action n'est pas prescrite, - évoquant, - statuer sur le fond du litige qui n'a pas été abordé en première instance en faisant droit à leurs demandes, - à titre principal, - prononcer la nullité de la vente par acte authentique du 22 février 2007 pour dol à leur préjudice et ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière, et ce aux frais des intimés : la société [20], le [24] , la [18], la SARL [A] [R] et [D] [B], notaires associés et Me [A] [R], ès qualité de notaire, avec condamnation conjointe et solidaire, - en conséquence, - condamner conjointement et solidairement la société [20], le [24] , la [18], la SARL [A] [R] et [D] [B], notaires associés et Me [A] [R], ès qualité de notaire à leur rembourser l'ensemble des frais d'acquisition, frais, taxes, intérêts d'emprunts et charges ayant grevé le bien immobilier acquis pas acte authentique du 22 février 2007 (sans que cette énumération ne soit exhaustive), - prononcer toutes les conséquences, notamment les restitutions y consécutives qui seront actualisées dans le cadre de la présente procédure entre les parties, - ordonner, au besoin, la compensation des revenus locatifs expurgés de frais et taxes perçus par eux avec les sommes dues au titre de la nullité de la vente par acte authentique du 22 février 2007, - à titre subsidiaire, - juger que leur consentement a été vicié par des man'uvres dolosives de la société [20], du [24], de la [18], de la SARL [A] [R] et [D] [B], notaires associés et de Me [A] [R], ès qualité de notaire, - juger que la société [20], le [24], la [18], la SARL [A] [R] et [D] [B], notaires associés et Me [A] [R], ès qualité de notaire, ont manqué à leur devoir d'information et de conseil envers eux, - en conséquence, - condamner conjointement et solidairement la société [20], le [24], la [18], la SARL [A] [R] et [D] [B], notaires associés et Me [A] [R], ès qualité de notaire, à leur payer la somme de 167.114 € à parfaire, (et sous réserve de réactualisation en cours de procédure) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, - en tout état de cause, - condamner conjointement et solidairement la société [20], le [24], la [18], la SARL [A] [R] et [D] [B], notaires associés et Me [A] [R], ès qualité de notaire, à leur payer à la somme de 30.000 € au titre de leur préjudice moral, - condamner solidairement la société [28], la société [29] et la [18] à garantir toute condamnation prononcée à l'encontre de la SARL [A] [R] et [D] [B], notaires associés et Me [A] [R], ès qualité de notaire, - débouter la société [20], le [24], la [18], la SARL [A] [R] et [D] [B], notaires associés et Me [A] [R], ès qualité de notaire, la société [28] et la société [29] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner conjointement et solidairement la société [20], le [24], la [18], la SARL [A] [R] et [D] [B], notaires associés et Me [A] [R], ès qualité de notaire, la société [28] et la société [29] à leur payer la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner conjointement et solidairement la société [20], le [24], la [18], la SARL [A] [R] et [D] [B], notaires associés et Me [A] [R], ès qualité de notaire, la société [28] et la société [29] aux entiers dépens de l'instance et à l'intégralité des frais d'exécution de l'arrêt, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l'article 515 du code de procédure civile et ce nonobstant cassation. 14. À l'appui de leurs prétentions, les consorts [Y] [I] font en effet valoir : sur la prescription, - que le point de départ de la prescription civile dépend de la date à laquelle le titulaire du droit a eu connaissance des faits lui permettant d'agir, - qu'en matière de défiscalisation, le point de départ de la prescription court après la période de défiscalisation, puisqu'il s'agit en règle générale d'une opération formant un tout indivisible dans laquelle l'avantage fiscal est remis en cause si l'une des conditions édictées fait défaut, - que le point de départ de la prescription se situe donc au jour où l'acquéreur a eu connaissance des faits (ici les man'uvres dolosives) pour rechercher la responsabilité des intervenants au titre de leur manquements à leur devoir d'information, de conseil et de mise en garde, - que c'est seulement entre le 22 février 2013 et le 30 septembre 2014 qu'ils ont pu réaliser que l'opération qui leur avait été promise n'était en fait qu'un leurre et que les intimés avaient vicié leur consentement par dol et manqué à leur obligation de conseil et d'information, - que leur demande de nullité de la vente, qui n'est pas nouvelle pour avoir été évoquée en première instance au stade de leurs dernières conclusions, a fait l'objet d'une publication en bonne et due forme, une intervention forcée de la SCCV [Adresse 27], qui n'existe plus, n'étant pas possible, sur le fond, - que l'expertise vantée par la société [20] les a conduits à investir dans deux biens qui ont été largement surévalués ab initio, de sorte qu'elle a complètement défailli dans son obligation de conseil et d'information, le commercialisateur étant responsable des techniques de commercialisation qu'il emploie, en vérifiant la sincérité des informations qu'il donne, et l'état réel de la résidence étant très éloigné des qualités décrites dans la plaquette commerciale,- que le notaire, le promoteur, le commercialisatieur et la banque étaient clairement liés dans l'ensemble de l'opération de défiscalisation, alors qu'eux-mêmes sont des profanes, - qu'il leur était impossible de mesurer la surévaluation du prix de 130 % dont ils sont victimes, sur un marché immobilier dont ils n'avaient aucune connaissance, ce que ne pouvaient ignorer les différents intervenants, - que la SARL [A] [R] et [D] [B], qui ne les a à aucun moment mis en garde, était l'unique notaire instrumentaire du programme de défiscalisation, - que le [24] les a 'appâtés' en leur proposant ce 'package' global, alors que le risque était d'autant plus élevé que la rentabilité de l'opération repose sur le prix de revente, - que leur préjudice réside dans la perte de chance de ne pas contracter l'investissement litigieux, matérialisée par l'impossibilité de revendre pour le montant investi. * * * * * 15. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe le 22 septembre 2023, la société [20] demande à la cour de : - juger irrecevable la demande de nullité de la vente formée par les consorts [Y] [I] pour la première fois en appel, - confirmer le jugement rendu le 26 janvier 2023 en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes des consorts [Y] [I], - rejeter, en conséquence, l'intégralité des demandes, fins et conclusions formulées par les consorts [Y] [I], - à titre subsidiaire, - rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions formulées par les consorts [Y] [I], - déclarer irrecevable l'action des époux [Y]-[I] en l'absence à la cause du vendeur de l'appartement litigieux, - débouter les consorts [Y] [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, - en tout état de cause, - condamner les consorts [Y] [I] à lui payer une somme de 20.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner les consorts [Y] [I] aux entiers dépens, en ce compris les dépens d'appel. 16. À l'appui de ses prétentions, la société [20] fait en effet valoir : - sur la demande de nullité de la vente, - que cette demande est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel et contraire au principe de concentration des prétentions, - que le promoteur vendeur n'a pas été mis en cause, ni même d'ailleurs le conseiller en gestion patrimoniale, ce qui empêche la cour de procéder au partage éventuel des responsabilités, - sur la prescription, - qu'en 2007, les consorts [Y] [I] disposaient de toutes les informations nécessaires pour se renseigner sur le prix de vente des biens qu'ils s'apprêtaient à acquérir puisqu'il leur suffisait de se renseigner sur les prix de biens immobiliers similaires en effectuant une simple recherche Internet ou en se renseignant auprès d'un autre conseiller en gestion de patrimoine, ce qui leur aurait permis de constater que le prix des biens présentés par M. [T], leur conseil en gestion de patrimoine, ne correspondait pas au prix du marché si tel en avait été vraiment le cas, - qu'à la date de conclusion du contrat de vente, les appelants disposaient de tous les éléments nécessaires pour se forger une opinion sur le prix de vente proposé et ils ne produisent aucune pièce démontrant qu'une information essentielle leur aurait été volontairement cachée, les consorts [Y] [I] ayant le devoir de se renseigner avant leur investissement, - que décider, pour le point de départ de la prescription, d'une date laissée au libre arbitre des investisseurs serait source d'insécurité juridique, - sur le fond, - que les consorts [Y] [I], statisticiens, étaient tout à fait capables d'appréhender le risque inhérent à l'opération réalisée et avaient le devoir de se renseigner avant leur investissement, - que l'erreur provoquée par le dol n'est sanctionnée que si elle a déterminé le consentement de celui qui en a été victime, la charge de la preuve du dol, qui ne se présume pas, incombant à celui qui l'invoque, - qu'il n'y a pas dol lorsque les documents publicitaires ne révèlent pas une exagération dans la description du bien offert à la vente excédant ce qui est usuellement admis dans les pratiques commerciales, - que les consorts [Y] [I] sont toujours propriétaires de leurs biens immobiliers et n'ont souffert d'aucune préjudice avéré de rentabilité (potentiel locatif et avantage fiscal), - que les informations transmises sont conformes à la réalité, sa plaquette de commercialisation mentionnant qu'elle n'avait aucune valeur contractuelle, - que le prix du marché est l'arbitrage d'une offre et d'une demande, - que les prix au m² demeurent élevés à La Réunion, - qu'une étude de la chambre des notaires démontre que les prix pratiqués à l'époque étaient conformes aux prix du marché, - que l'étendue du devoir d'information et conseil, qui s'analyse en une obligation de moyens, doit être appréciée en fonction de l'intention, de la situation et des connaissances des parties, - qu'étant sans lien capitalistique, ni lien de fait ou de droit avec le promoteur, elle n'a jamais participé ni à la conception, ni au montage du projet, ni à la fixation du prix de vente puisqu'elle est une plateforme de commercialisation de produits immobiliers et n'intervient qu'au stade de la commercialisation, lorsque le produit est déjà finalisé, - que ce sont les conseillers en gestion de patrimoine qui ont contractuellement un devoir de mise en garde, - sur le préjudice, - que les consorts [Y] [I] produisent un simple avis de valeur alors que le marché immobilier n'est pas un marché stable en constante progression, le préjudice allégué n'étant au surplus qu'hypothétique en l'absence de revente des biens. * * * * * 17. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe le 29 mai 2024, Me [A] [R], la SARL [A] [R] et [D] [B] notaires associés, la société [29] et la société [28], demandent à la cour de : - juger irrecevable la demande de nullité de la vente en date du 22 février 2007, formulée par les consorts [Y] [I], - confirmer le jugement entrepris, - à titre subsidiaire, - juger irrecevable l'action en nullité de l'acte de vente en date du 22 février 2007, - débouter les consorts [Y] [I] de leur demande de nullité de l'acte de vente en date du 22 février 2007, - en cas d'infirmation du jugement, - juger l'action des consorts [Y] [I] au visa de l'article 1382 ancien du code civil infondée, - débouter les consorts [Y] [I] de toutes leurs demandes, - juger que le notaire n'a commis aucune faute et aucun manquement à son devoir d'information et de conseil, - juger qu'aucun préjudice direct, actuel et certain n'est établi, - juger qu'aucun lien de causalité n'est démontré, - débouter les consorts [Y] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - en tout état de cause, - condamner solidairement les consorts [Y] [I] à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les consorts [Y] [I] aux entiers dépens, - autoriser la SELARL Ab Litis Sylvie Pelois - Amélie Amoyel-Vicquelin avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 18. À l'appui de leurs prétentions, Me [A] [R], la SARL [A] [R] et [D] [B] notaires associés, la société [29] et la société [28] font en effet valoir : - que les appelants n'ont jamais, dans le dispositif de leurs premières écritures, sollicité le prononcé de la nullité de leur acte d'acquisition, - que le vendeur des lots de copropriété, au contradictoire duquel l'action aurait dû prospérer, la SCCV [Adresse 27], n'a jamais été attrait aux débats, ni en première instance, ni devant la cour, - que l'article 2224 du code civil, en sa version issue de la loi du 17 juin 2008, dispose que le délai de la prescription de cinq ans en matière d'actions personnelles ou mobilières court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et qu'en l'espèce, il ne court qu'à compter de l'acte authentique de vente argué d'irrégulier et signé le 22 février 2007, - que les faits sur lesquels les consorts [Y] [I] fondent leur action, et qui sont formellement contestés, se sont déroulés avant la signature de l'acte authentique ou concomitamment, - qu'à l'encontre du notaire, il n'est reproché qu'un manquement au devoir de conseil et d'information au titre d'une prétendue surévaluation du prix au jour de la vente, de sorte que c'est à compter de cette date que court le délai de prescription, - que le prix relève de l'accord contractuel entre les parties, - qu'il n'est pas judicieux de revendre un bien défiscalisé immédiatement en sortie de période de défiscalisation, - que le notaire n'a pas à donner de conseil sur l'opportunité économique d'un acte, - que le prix du m² du neuf est revenu à ses valeurs d'avant la crise de 2008, - qu'il est établi que l'achat des consorts [Y] [I] était conforme au prix du m² de l'époque à La Réunion, - que les biens de cette résidence, tous vendus en état d'achèvement, n'ont présenté aucun problème de malfaçon, - que la demande des consorts [Y] [I] s'analyse en réalité en une demande en réduction du prix, irrecevable en l'absence du vendeur. * * * * * 19. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe le 18 juillet 2023, la [18], demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la prescription de l'action des consorts [Y] [I] et l'a mise hors de cause, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les consorts [Y] [I] à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dire et juger que, compte tenu de son statut et de ses attributions légales, elle ne pouvait valablement être attraite dans la cause par les consorts [Y] [I], - débouter, en conséquence, les consorts [Y] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre, - en tout état de cause, - condamner les consorts [Y] [I] à lui payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les consorts [Y] [I] en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Eve Nicolas (SELARL Racine) conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 20. À l'appui de ses prétentions, la [18] fait en effet valoir : - que c'est à tort qu'elle a été appelée dans la présente procédure, - qu'elle est appelée à intervenir sur la seule justification de l'exigibilité de la créance et de la défaillance du notaire, - que, dans la mesure où la faute reprochée au notaire entre dans le cadre de son contrat d'assurance responsabilité civile, il ne pourra être considéré comme défaillant en cas de condamnation puisque son assureur indemnisera la victime. * * * * * 21. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe le 20 juillet 2023, le [24], demande à la cour de : - dire et juger les demandes, fins et conclusions des consorts [Y] [I] irrecevables car prescrites ou à tout le moins mal fondées, - débouter les consorts [Y] [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables car prescrites, ou à tout le moins mal fondées, - condamner in solidum les consorts [Y] [I] à lui verser la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum les consorts [Y] [I] aux entiers dépens de l'instance. 22. À l'appui de ses prétentions, le [24] fait en effet valoir : - que les demandes formulées par les appelants à son encontre, fondées sur un prétendu manquement à l'obligation de conseil ainsi qu'à l'obligation de mise en garde, se heurtent à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, - qu'en faisant application de la loi de juin 2008 modifiant la prescription, le délai des demandeurs pour agir expirait le 19 juin 2013, - que le seul manquement qui pourrait lui être reproché serait une faute dans l'octroi des prêts, alors que les débiteurs remboursent toujours leurs échéances sans difficultés eu égard à leurs confortables revenus, de sorte qu'aucun préjudice n'a été réalisé du fait de la souscription des emprunts, - qu'elle n'est tenue d'aucun devoir de conseil vis-à-vis de son client, puisqu'en incitant ou dissuadant ce dernier à conclure un acte, l'établissement bancaire prend part à la vie des affaires du client et contrevient à la règle jurisprudentielle de non-immixtion, - qu'aucun manquement au devoir de conseil ne lui est imputable en ce qu'elle s'est contentée de répondre aux sollicitations de ses clients. 23. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2024. 24. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
Motivation
MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la prescription 25. L'article 2224 du code civil dispose que 'les actions personnelles oumobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. 26. L'ancien article 2270-1 prévoyait un délai de prescription de dix ans pour les actions en responsabilité civile extra-contractuelle. La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile a réduit ce délai de prescription à cinq ans. 27. Selon les dispositions transitoires de l'article 26-II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, 'les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'. 28. La nouvelle loi modifie la durée du délai de prescription mais ne modifie pas pour autant le point de départ de l'action, qui se trouve consolidé 'au jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. 29. L'article 2232 prévoit en son 1er alinéa que 'le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit'. 30. Lorsqu'est alléguée la violation d'une obligation pré-contractuelle d'information et de conseil ou un dol, la prescription de l'action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance et qu'elle avait pu légitimement ignorer ce dommage lors de la conclusion du contrat. 31. En matière de défiscalisation, le point de départ de la prescription correspond au jour où le risque s'est réalisé, c'est-à-dire le jour où l'acquéreur a appris qu'il serait dans l'impossibilité d'atteindre la rentabilité annoncée et non au jour de l'acte de vente, même lorsque le préjudice allégué réside dans la surévaluation du bien au moment de son acquisition. 32. Dans un arrêt du 1er février 2024 (22-13.446), la 3ème chambre de la Cour de cassation, rejoignant les autres chambres, censure l'arrêt d'une cour d'appel qui retient que le point de départ de la prescription se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, au motif que les acquéreurs invoquent des manquements au devoir d'information et de conseil par transmission d'informations erronées sur la valeur de l'appartement vendu, que la valeur du bien immobilier que l'on envisage d'acquérir est un élément accessible et connu au jour de l'acquisition et que les acquéreurs sont mal fondés à soutenir avoir découvert plus tard cette surévaluation, alors que le point de départ de la prescription est le jour où le risque s'est réalisé, soit celui où l'acquéreur a appris qu'il serait dans l'impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté. 33. En l'espèce, les consorts [Y] [I] ont signé, le 19 septembre 2006, auprès de la SCCV [Adresse 27], un contrat de réservation dans l'ensemble immobilier '[Adresse 27]' à [Adresse 17], [Localité 34] de La Réunion ([Localité 34]) pour : - un appartement en l'état futur d'achèvement d'une surface de 24,18 m², - un appartement en l'état futur d'achèvement d'une surface de 36,64 m², le tout au prix de 301.401 €, la vente étant réitérée par acte authentique du 22 février 2007 devant l'étude [R]-[B], notaire à [Localité 32]. 34. Les consorts [Y] [I] considèrent que c'est seulement entre le 22 février 2013 et le 30 septembre 2014 qu'ils ont pu réaliser que l'opération qui leur avait été promise n'était en fait qu'un leurre et que les intimés avaient vicié leur consentement par dol et manqué à leur obligation de conseil et d'information. 35. C'est précisément parce que les consorts [Y] [I], résidents métropolitains (à l'époque à [Localité 31], Haut-Rhin), éloignés de 11.000 km de La Réunion, avaient placé leur confiance dans des professionnels avisés, l'un spécialiste de la défiscalisation, l'autre notaire, le dernier banquier que les appelants, qui allèguent notamment un manquement à l'obligation de conseil, ne peuvent pas avoir eu conscience de leur préjudice le jour de la vente, faute de quoi ils n'auraient évidemment pas contracté. Il s'agissait d'un véritable contrat 'clés en main' pour lequel les consorts [Y] [I] ne se sont même pas déplacés puisqu'ils ont donné procuration 'à tous clercs ou secrétaires de la SCP [R]-[B]'. 36. Les consorts [Y] [I] n'allèguent aucun problème lors des opérations de défiscalisation, notamment tenant à la carence ou vacance locative ou encore à l'insuffisance de rentabilité locative au regard des nécessités de remboursement de l'emprunt contracté auprès du [24], de sorte qu'ils n'avaient pas de raison de s'inquiéter de leur investissement jusqu'à la fin du programme dit 'Girardin' que leur avait présenté la société [20] (aucune pièce justificative ne permet de confirmer le type de programme de défiscalisation en cause, étant précisé que ce dispositif fiscal comprend des durées de 5 à 6 ans). Sauf à perdre le bénéfice des avantages fiscaux, ils ne pouvaient d'ailleurs pas envisager la remise en vente de leurs appartements avant les cinq années de location requises. 37. Les consorts [Y] [I] ne sont pas contredits lorsqu'ils indiquent qu'ils ont réceptionné les biens 'en 2008 et ont (ensuite) bénéficié du dispositif de défiscalisation Girardin sur une période de six années' (ils produisent un courrier du maître de l'ouvrage du 11 mars 2008 annonçant une livraison le 3 avril 2008). Si l'on ajoute ces six années à la date de l'acte de vente (22 février 2013), les consorts [Y] [I] ont en toute hypothèse respecté le délai de prescription en assignant les intervenants à l'opération de défiscalisation avant le 22 février 2018 (acte d'huissier du 13 février 2017), le tout sans compter le différé de défiscalisation auquel a nécessairement donné lieu le report de la livraison. 38. Même si les consorts [Y] [I] ne produisent pas une estimation claire de leur logement comme leur ayant révélé ce qu'ils considèrent comme étant un dol, ils versent aux débats un courrier électronique du 30 septembre 2014 adressé par le gestionnaire [22] qui, interrogé sur la valeur de revente de leurs logements, leur a fait prendre conscience de la réalité du marché immobilier dans le logement ancien. Cette démarche correspond à la suite logique de ce type d'investissement qui est une remise du bien sur le marché pour réinvestir, le cas échéant, dans un autre programme. 39. Cette date du 30 septembre 2014 constitue le vrai point de départ de la prescription car elle matérialise l'événement qui a permis aux consorts [Y] [I] d'agir contre ceux qu'ils estiment responsables de la perte de valeur alléguée. 40. Contrairement à ce qu'indiquent les intimés, le point de départ de la prescription ainsi fixé n'est pas laissé à la discrétion de celui qui l'invoque, ni ne lui confère un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription, puisque le délai butoir de vingt ans prévu au 1er alinéa de l'article 2232 encadre l'action. 41. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite l'action des consorts [Y] [I]. Sur la demande de nullité de la vente 42. L'article 564 du code de procédure civile dispose qu' 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. 43. Aux termes de l'article 566, 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'. 44. En l'espèce, ni au stade de l'exploit introductif d'instance, ni dans leurs conclusions récapitulatives, les consorts [Y] [I] n'ont sollicité, en première instance, la nullité de la vente, puisqu'ils n'y demandent que des dommages et intérêts, lesquels ont d'ailleurs substantiellement augmenté entre-temps. Si, dans le corps du jugement, le tribunal évoque l'article 1116 du code civil 'sur lequel est fondée à titre principal la demande de nullité de la vente', il convient de constater que cette demande n'avait pas été reprise dans le dispositif des conclusions des demandeurs, de sorte que le tribunal n'a jamais été saisi d'une telle demande en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile. 45. Or, la nullité d'une vente ne peut constituer l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire d'une demande de dommages et intérêts, d'autant moins lorsque, comme en l'espèce, les consorts [Y] [I] se sont abstenus de mettre en cause leur vendeur, la SCCV [Adresse 27], au seul motif que son établissement serait fermé et qu'elle aurait cessé toute activité 'depuis le 15 avril 2012' aux termes d'un avis de situation du répertoire Sirene du 1er juin 2024, cette carence empêchant notamment de statuer sur les restitutions réciproques qu'imposerait une annulation du contrat de vente. 46. Si l'on y ajoute que les consorts [Y] [I], qui produisent un simple échange de mail avec le service de la publicité foncière de [Localité 34] de La Réunion, ne justifient pas de la publication en bonne et due forme du projet de dépôt daté du 26 septembre 2023, la demande de nullité de la vente du 22 février 2007 est irrecevable. Sur la demande de dommages et intérêts 47. L'article 1116 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé'. 48. La jurisprudence, au-delà des manoeuvres, a assimilé la simple réticence à un dol, ce que le nouvel article 1137 alinéa 2 du code civil a ainsi consacré : 'Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'. 49. Aux termes de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. 50. En l'espèce, c'est notamment sur ces fondements que les consorts [Y] [I] ont entrepris leur action à l'encontre de la société [20], de Me [A] [R], de la SARL [A] [R] et [D] [B] et du [24], leur reprochant à la fois des manoeuvres dolosives et à tout le moins un manquement à l'obligation d'information pré-contractuelle et au devoir de conseil. 51. La responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine est pré-contractuelle, c'est-à-dire qu'elle résulte d'un acte ou d'une omission antérieure à la formation proprement dite du contrat. Le professionnel qui offre à une clientèle déterminée un produit d'épargne ou d'investissement à caractère spéculatif est tenu de mettre en garde son client contre les risques encourus et de vérifier l'exactitude des renseignements ainsi que le sérieux des conditions de l'opération financière envisagée, la mention 'document non contractuel' apposée sur le support écrit de l'offre n'étant pas exonératoire de responsabilité à l'égard du client concerné. Le commercialisateur est responsable des techniques de commercialisation qu'il emploie. Lorsque le client n'a pas directement contracté avec le commercialisateur, cette responsabilité est de nature délictuelle. 52. Quant au notaire, il se doit d'effectuer une prestation donnant effectivité et efficacité à l'acte auquel il participe. Lorsqu'il est imposé par le mandataire du vendeur comme notaire instrumentaire unique d'un programme de défiscalisation, connaissant parfaitement les caractéristiques du programme construit, il se doit d'apporter l'attention des acquéreurs sur les risques mécaniques nés des conditions posées par les lois de défiscalisation applicables : obligation de louer à un loyer minimum durant une période minimale, dynamisme du marché immobilier de la location, adéquation de l'opération avec la situation fiscale du couple. Si le bien est situé dans une agglomération dépourvue de véritable marché locatif notamment, il a l'obligation d'informer les acquéreurs sur le risque pesant sur le projet de défiscalisation. Cette obligation d'information pèse de plus fort sur le notaire partenaire habituel du promoteur. 53. En raison de son devoir de non-immixtion dans les affaires de son client, l'établissement de crédit n'engage en principe pas sa responsabilité à l'égard de ce dernier. La banque peut toutefois engager sa responsabilité à l'égard d'un emprunteur non averti sur le fondement d'un manquement au devoir de mise en garde. Ce devoir consiste à se renseigner pour être à même d'alerter l'emprunteur au regard de ses capacités financières et du risque de l'endettement. Elle est par ailleurs débitrice envers son client d'une obligation préalable d'information sur l'adéquation d'un placement proposé à sa situation personnelle, laquelle obligation doit être exécutée avec neutralité, exactitude et loyauté. Lorsqu'elle agit en qualité de prestataire de services d'investissement, elle est tenue d'apporter à son client, fût-il averti, une information adaptée à son degré de connaissance, sa situation personnelle et ses objectifs, dont il doit s'enquérir préalablement. 54. Concernant la société [20], il s'agit d'une entreprise de 'conseil en gestion de patrimoine, négociation et vente de produits financiers et immobiliers'. Elle est spécialisée dans l'investissement immobilier outre-mer aux fins de défiscalisation (Sellier, Girardin). Son siège social est situé à [Localité 38] (44). Elle n'était que le relais des programmes de défiscalisation qui fleurissaient outre-mer à cette époque. Son partenariat avec la SARL [A] [R] et [D] [B] apparaît de pure opportunité, rien ne permettant de suspecter une collusion frauduleuse entre eux puisque la plaquette de commercialisation siglée [20] versée aux débats ne mentionne pas le notaire ayant vocation à passer l'acte, la cour ignorant d'ailleurs suivant quelle logique un notaire du Gard a passé un acte entre un vendeur basé à La Réunion et des acheteurs résidant en Alsace mais empruntant en Bretagne sur la base de prêts libellés en francs suisses Toujours est-il que la société [20] a diffusé ce programme de défiscalisation à partir des lots de l'opération immobilière lancée par la SCCV [Adresse 27], avec qui elle n'a aucun lien capitalistique, financier ou juridique. Il importe peu qu'elle vante 'son rôle actif dans l'établissement de programmes de d'investissement locatif et de défiscalisation' sur son site Internet, ainsi que le font remarquer les consorts [Y] [I], ou encore qu'elle y fasse état 'd'une expérience' et 'd'une capacité d'analyse apportée par les volumes distribués (...) qui représentent des atouts indéniables pour ses partenaires' et de 'programmes en adéquation parfaite avec les besoins du marché', toutes choses qui ne font pas d'elle la cheville ouvrière de l'opération de connivence dénoncée par les appelants. 55. La société [20] n'a jamais rencontré les consorts [Y] [I] qui font état du fait que ce serait un conseiller du [24] qui les aurait 'appâtés', de sorte qu'elle n'est pas 'l'instigatrice' de l'investissement comme ils l'affirment. Elle n'a donc dispensé aucun conseil personnalisé aux investisseurs. La plaquette de présentation, qui est d'ailleurs jointe à l'acte authentique de vente, fait un descriptif somme toute assez classique dans ce genre d'investissement, avec des éléments de langage habituels qui ne dépassent pas ce qui est communément admis : 'image très positive', 'localisation privilégiée', 'cadre de verdure', 'vue panoramique (...) sur la ville et l'océan', 'fort potentiel locatif', 'style contemporain tout en conservant le charme des habitations traditionnelles créoles', 'alliant modernité et clarté' (sic), 'espaces de vie agréables et bien étudiés', 'douceur et vivacité' (sic), 'confort d'un équipement moderne', 'proximité du littoral', 'un des quartiers les plus cotés de [Localité 34], à moins de 10 mn du centre ville', 'réel potentiel locatif' (bis). 56. D'ailleurs, les consorts [Y] [I] n'offrent pas de démontrer que l'une quelconque des caractéristiques annoncées serait contraire à la réalité. Ce n'est pas tant la qualité des biens qu'ils reprochent que 'la surévaluation des biens', qui constituerait un vice en connaissance duquel ils n'auraient pas acheté selon eux. Il sera observé qu'ils ne se plaignent pas du programme de défiscalisation, ni de la rentabilité locative de leurs appartements. 57. Les consorts [Y] [I] échouent donc à apporter la preuve d'une défaillance de la société [20] dans son devoir d'information comme les manoeuvres dolosives dont elle aurait usé en la circonstance. 58. Concernant Me [A] [R], il ne ressort pas des pièces du dossier qu'elle fît partie des rouages de l'opération de commercialisation des lots dans son ensemble. Elle n'est notamment pas rubriquée dans la plaquette commerciale de la société [20] versée aux débats. Les consorts [Y] [I] se contentent d'affirmer, tableau à l'appui, qu'elle serait intervenue à 21 reprises dans la vente des lots de la SCCV [Adresse 27]. Me [A] [R] reconnaît toutefois (page 4 de ses conclusions) que, 'dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, toutes les premières reventes sont effectuées par le notaire ayant procédé au dépôt de pièces'. De ce point de vue, étant le notaire ayant procédé au dépôt de pièces, Me [A] [R] était débitrice d'une obligation de renseignement renforcée vis-à-vis des consorts [Y] [I], a fortiori installés en métropole et sans connaissance particulière du marché immobilier réunionnais. 59. Les consorts [Y] [I] ne font pas état d'une défaillance du notaire dans l'obligation de les sensibiliser au risque fiscal puisque le préjudice qu'ils allèguent ne concerne pas l'impossibilité de défiscaliser en raison de la carence locative d'un bien qui se serait situé hors secteur à demande locative. Ils lui reprochent d'avoir instrumenté une vente pour un prix manifestement surévalué. 60. Si Me [A] [R] ne dit pas de quelle façon elle aurait satisfait à son obligation de renseignement renforcée, la cour observe que les consorts [Y] [I] étaient assistés de Me [N] [O], notaire à [Localité 35], lors de la vente authentique du 22 février 2007. 61. Par ailleurs, outre les nombreuses attestations émanant d'investisseurs se plaignant d'avoir été floués dans leur projet de défiscalisation, les consorts [Y] [I], pour matérialiser leur préjudice, produisent en tout et pour tout le courrier électronique du gestionnaire [25] du 30 septembre 2014 (supra § 38) et un document internet Perval. 62. Il ressort du courrier électronique de [22] que 'les ventes de logements neufs n'ont cessé depuis les années 2000, avec des lois de défiscalisation qui se sont succédées, Loi Paul, Pons, Girardin, Sellier... de faire augmenter le prix de vente et le paroxysme a été atteint fin 2009, pour voir des prix atteindre des sommets jusqu'à plus de 5.000 €/m² varangue comprise. Ensuite, tout s'est arrêté brutalement et nombre de promoteurs privés ont même été obligés de mettre la clé sous la porte. (...) Les prix de l'ancien eux ont subi l'effet inverse (...). En effet, jusqu'en 2007/2008, le prix au m² se situait en moyenne autour de 2.400-2.600 €/m² (sur le secteur de [Adresse 17]), suite à cette période d'embellie -2004 à 2009- le marché s'est stabilisé et a très vite subi un net recul. Depuis 2010/2011 et surtout après les deux années écoulées, les études menées démontrent que le prix au m² de surface habitable hors varangue se situe dans une fourchette de 2.200 € à 2.250 €/m² environ et ceci pour les appartements possédant une réelle plus-value (résidence sécurisée, ascenseur, séjour d'au moins 20 m², parking, vue, balcon ou varangue, environnement, propreté de l'appartement), sans tenir compte de l'aspect locatif, libre ou plafonné'. 63. Les données Perval font état de ventes sur [Localité 34] de La Réunion, entre fin 2006 et début 2007, sans discrimination du secteur concerné, dont le prix était compris entre 4.000 et 5.000 € le m². 64. Or, les consorts [Y] [I] ont acheté, en cumulant les deux appartements, une superficie totale de 60,82 m² au prix de 301.401 €, soit un prix au m² de 4.955,62 m² conforme à ce qui était pratiqué dans le neuf à l'époque un peu partout à La Réunion. 65. Sauf à considérer que les manoeuvres dolosives imputées à Me [A] [R] fussent généralisées à l'ensemble des promoteurs et notaires ayant participé dans ces années-là à la mise en place sur l'île de La Réunion des lois successives en matière de défiscalisation, il convient de considérer que les consorts [Y] [I] ont acheté leur bien à un prix 'normal', c'est-à-dire celui du marché de l'époque. 66. Dans une note de conjoncture immobilière d'octobre 2018, la [21] a repris les 'chiffres médians des transactions à la vente constatés depuis un an (de juillet 2017 à juin 2018)' et indique que, 'sur un an, la médiane des prix de vente des appartements neufs se situe à 4.250 €/m² pour La Réunion contre 4.060 €/m² l'année dernière, soit une augmentation des prix au m² de 4,9%'. La courbe établie tend à ramener les prix du neuf vers le niveau, élevé, de 2008 (l'étude ne va pas en-deçà de 2008, étant ici rappelé que la vente authentique est du 22 février 2007). 67. Toutefois, la note précise que, 'sur un an, les prix de l'immobilier à La Réunion sur l'ancien sont globalement orientés à la baisse. Cela est particulièrement significatif pour les appartements anciens (- 5,6 %) qui subissent une baisse quasi continue depuis maintenant cinq ans', cependant que les prix sont en hausse dans le neuf (croissance de 4,9 % sur un an et de 11 % sur cinq ans). 68. Si l'on ajoute les varangues aux 60,82 m² acquis, on arrive à 81,12 m², ce qui fait tomber le prix du m² à 3.715,49 €. Cette distinction n'est pas neutre, l'agence [22] ayant compris la superficie des varangues dans le prix au m² atteint fin 2009. 69. En effet, une réponse ministérielle publiée au journal officiel le 3 février 2009 précise : 'La varangue est une particularité du mode de vie dans les départements et collectivités d'outre-mer. Contrairement à la véranda en métropole, elle est utilisée comme une véritable pièce à vivre outre-mer, alors même qu'elle fait partie de la surface extérieure du logement. Bien qu'il n'y ait pas de définition juridique de la varangue, en tant que spécialité architecturale spécifique, cette notion est connue et utilisée dans le cadre de la réglementation des aides à la pierre qui ne fait pas de distinction entre les appartements et les maisons. L'article 46 AG terdecies de l'annexe III du code général des impôts précise que, pour l'application des articles 199 undecies A et 217 undecies, la surface habitable à prendre en compte, tant en ce qui concerne l'assiette maximum au mètre carré que les loyers, doit s'entendre de « la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation. Il est toutefois tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 mètres carrés ». Dès lors, les services fiscaux prennent en compte la surface intérieure et la surface des varangues, dans la limite de ces 14 mètres carrés. En revanche, ils sont fondés à exclure de l'assiette éligible les mètres carrés dépassant la surface de varangue réglementaire. Cette limite de 14 m² existe également pour les subventions attribuées pour la construction de logements locatifs sociaux et très sociaux dans les DOM. Par ailleurs, le projet de loi pour le développement économique outre-mer sera suivi d'un décret d'application précisant l'assiette éligible de l'avantage fiscal au titre des opérations de constructions de logements'. 70. En d'autres termes, la surévaluation invoquée par les consorts [Y] [I] est loin d'apparaître manifeste. 71. Les causes de la flambée des prix sur La Réunion au milieu des années 2000 sont connues : à la suite de l'adoption de la loi n° 2003-660 du 21 juillet 2003 de programme pour l'outre-mer, dite loi Girardin, de nombreux investisseurs ont souhaité bénéficier de l'avantage fiscal prévu en cas d'investissement immobilier en outre-mer, dont La Réunion. 72. Pour le surplus, ni le commercialisateur, ni le notaire ne pouvaient anticiper une dégradation à moyen terme du marché immobilier, notamment à la faveur de la crise financière de 2008, de la multiplication des dispositifs de défiscalisation cette fois tournés vers la métropole, comme la loi Sellier, ou encore de la décote de biens défiscalisés parfois construits à la hâte par des entrepreneurs peu scrupuleux. Il n'y a donc aucune faute, pour l'un comme pour l'autre, à avoir relayé le prix fixé par le promoteur et librement accepté par les consorts [Y] [I], assistés de leur notaire. 73. Au demeurant, s'agissant d'une perte de chance de ne pas contracter fondée sur une surévaluation du prix de vente, les consorts [Y] [I] ne font état que d'un préjudice qui demeure hypothétique puisqu'ils sont toujours propriétaires de leurs appartements et il n'est pas certain qu'ils n'auraient pas contracté dès lors que l'objectif spéculatif (amortissement par la location, défiscalisation) a, de son côté, été atteint. 74. Concernant la [19], les appelants lui reprochent de les avoir 'appâtés afin qu'ils souscrivent au package global dans lequel elle demeurait la banque qui négocierait et souscrirait les conditions du prêt de M. [Y] et Mme [I] qui n'ont pu ni choisir de banque (ou être mis dans la possibilité de faire appel à une banque concurrente) ni négocier les conditions du prêt souscrit' (page 27 de leurs conclusions). 75. Outre le fait que les consorts [Y] [I], ainsi que dit plus haut, ne rapportent pas la preuve que leurs biens auraient été surévalués de 130 % selon leurs affirmations, rien ne permet d'affirmer que le [24] serait intervenu de façon exclusive dans la commercialisation des biens vendus par la SCCV [Adresse 27] aux investisseurs métropolitains, d'où il suit que les manoeuvres dolosives auxquelles il aurait participé ne sont pas avérées. 76. Ensuite, le rôle de conseil de la banque est ici limité à la vérification de l'adaptation du produit de défiscalisation proposé aux besoins et à la situation du client. Or, si le [24] ne s'explique pas sur la façon dont elle a dispensé son conseil en la matière, à aucun moment, ainsi que déjà dit, les consorts [Y] [I] ne se sont plaints d'un préjudice de défiscalisation ou d'une carence locative les ayants mis en danger d'un point de vue économique. 77. Il s'ensuit que les consorts [Y] [I] seront déboutés de leurs demandes. Sur la demande reconventionnelle 78. Il convient d'observer que, si la société [20] fait état d'un préjudice, notamment lié à la désorganisation de ses services en raisons des assignations multiples d'investisseurs, qu'elle chiffre à 15.000 € dans le corps de ses conclusions, elle ne requiert pas l'infirmation du chef du jugement l'ayant débouté de sa demande reconventionnelle et ne reprend pas cette prétention dans le dispositif, de sorte que la cour, qui n'en est pas saisie, ne répondra pas à ce chef de demande. Sur les dépens 79. Les dispositions relatives aux dépens de première instance seront confirmées. Les consorts [Y] [I], partie perdante, seront condamnés aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Sur l'article 700 du code de procédure civile 80. Les dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées. L'équité commande de faire bénéficier chacun des intimés des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.000 € pour les frais irrépétibles exposés en appel.
Dispositif
PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 26 janvier 2023 en ce qu'il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action engagée par M. [V] [Y] et Mme [M] [I], Statuant à nouveau de ce chef, Déclare M. [V] [Y] et Mme [M] [I] recevables en leur action fondée sur le dol, Déclare M. [V] [Y] et Mme [M] [I] irrecevables en leur demande de nullité de la vente du 22 février 2007, Au fond, Déboute M. [V] [Y] et Mme [M] [I] de l'ensemble de leurs demandes, Confirme le jugement pour le surplus, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [V] [Y] et Mme [M] [I] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [V] [Y] et Mme [M] [I] à payer : - à la société [20], - à Me [A] [R], la SARL [A] [R] et [D] [B], [28] et [29] ensemble, - à la [18], - au [24], la somme de 1.500 € chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 22