Cour d'appel, Chambre 1-8, 6 novembre 2024, n° 22/03855

Faits et procédure

*** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant acte notarié reçu le 9 mai 1973, l'immeuble dénommé [Adresse 9], édifié sur le front de neige de la station d'[Adresse 7] (département des Alpes Maritimes), faisait l'objet d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division en 11 lots : - Le lot n°1 était constitué de locaux commerciaux à usage d'hôtel-restaurant répartis sur les sept premiers niveaux du bâtiment principal ; - Les lots n°2 et 3 comprenaient des locaux d'habitation situés dans l'aile sud, élevée de deux niveaux, et destinés au logement des employés de l'hôtel ; - Les lots n°4 à 10 correspondaient à des appartements destinés à 'une occupation bourgeoise' situés au huitième niveau ; - Le lot n°11 consistait en une terrasse aménageable sur la dalle de couverture de l'aile sud. En 2003, M. [N] [P] rachetait la totalité des parts sociales de la société ABELA, propriétaire des lots n°1, 2 et 3 et exploitante de l'hôtel ; celle-ci changeait alors de dénomination sociale pour devenir la société HÔTEL DU SOLEIL - [Adresse 7] (HDS). A compter de l'année 2007, la société HDS entreprenait d'importants travaux dans les lots n°1, 2 et 3 qui étaient contestés en justice par les propriétaires des lots n°4 à 11, ces derniers considérant que la solidité et la sécurité de l'immeuble étaient mises en péril. Après bien des errements procéduraux, un rapport d'expertise judiciaire était finalement déposé le 5 juin 2018 par M. [E] [A], le tribunal judiciaire de Nice étant saisi depuis le 25 mai 2021 d'une action tendant à la remise des lieux en leur état antérieur. Parallèlement, Maître [R] était désignée le 14 septembre 2007 en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle convoquait une assemblée générale pour le 19 janvier 2009, afin notamment de désigner un syndic et les membres du conseil syndical. Le jour même, elle recevait notification d'un acte notarié dressé le 16 janvier 2009 à la requête de la société HDS portant modification de l'état descriptif de division, par lequel le lot n° 1 était subdivisé en 102 lots numérotés 12 à 113 et en parties communes spéciales. Elle était également informée d'un acte de mutation du nouveau lot n° 15 au profit de M. [B] [C], étant précisé que le lot n° 3 avait été précédemment cédé à M. [I] [Y] dès le 8 novembre 2007. En dépit des protestations et réserves formulées par l'administrateur provisoire, l'assemblée générale des copropriétaires votait sur les projets de résolutions qui lui étaient soumis et il était dressé procès-verbal de l'ensemble des délibérations. Par exploits délivrés les 24 et 26 février 2009, les propriétaires des lots n°4 à 11 assignaient la société HDS et le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice pour : - entendre prononcer la nullité de l'acte du 16 janvier 2009 portant modification de l'état descriptif de division, - voir dire et juger que la vente du lot n° 15 était inopposable au syndicat, et qu'en conséquence le bureau de séance de l'assemblée du 19 janvier 2009, comprenant un mandataire désigné par M. [C], avait été irrégulièrement constitué, - voir annuler ladite assemblée dans son ensemble, - entendre désigner un administrateur provisoire en remplacement du syndic irrégulièrement élu, - entendre désigner un expert à l'effet de déterminer les conséquences d'une sur-occupation de l'immeuble sur le montant des charges et l'usage des équipements communs, - et voir condamner la société HDS et le syndicat des copropriétaires au paiement de dommages-intérêts. Durant le cours de l'instance, la vente du lot n° 3 était résolue judiciairement pour défaut de paiement du prix, et les demandeurs se prévalaient de l'effet rétroactif attaché à cette décision pour conclure à une fraude à la loi et à un abus de majorité. Par jugement rendu le 18 février 2022, le tribunal judiciaire de Nice a : - annulé l'assemblée générale du 19 janvier 2009 dans son ensemble, - dit que l'acte du 16 janvier 2009 était inopposable aux copropriétaires des lots n° 4 à 11, - dit que Maître [S], en sa qualité de nouvel administrateur provisoire de la copropriété, devrait reprendre la comptabilité du syndicat depuis l'exercice 2008/2009 afin de déterminer si les charges communes réclamées aux copropriétaires étaient justifiées ou relevaient de la seule exploitation de l'hôtel, - déclaré irrecevable la demande d'expertise judiciaire, comme ne se rattachant pas aux demandes initiales par un lien suffisant, - condamné in solidum la société HDS et M. [I] [Y] à payer à chacun des demandeurs la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts, - condamné en outre la société HDS seule à payer à chacun des demandeurs la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, - condamné la société HDS aux entiers dépens, - et fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des demandeurs et du syndicat des copropriétaires. Pour statuer en ce sens, les premiers juges ont notamment retenu : - 1°) que la vente du lot n° 3 avait été conclue fictivement dans le but de contourner la règle édictée par l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et d'assurer à la société HDS une majorité au sein de l'assemblée générale, ce qui constituait une fraude à la loi entachant de nullité la totalité des résolutions adoptées le 19 janvier 2009, - 2°) que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété formaient un tout indivisible ayant valeur contractuelle, de sorte que l'acte modificatif du 16 janvier 2009 aurait dû être soumis à l'approbation de l'assemblée générale. La société HDS a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 15 mars 2022 au greffe de la cour. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées le 7 juin 2022, la société HÔTEL DU SOLEIL - [Adresse 7] expose qu'elle a entrepris un programme de rénovation et de réhabilitation de l'hôtel financé grâce à une découpe et une vente par lots de ses chambres, dont l'exploitation lui a ensuite été confiée par les nouveaux propriétaires dans le cadre de baux commerciaux, cette opération n'ayant entraîné cependant aucune modification de la destination de l'immeuble. Elle soutient que l'état descriptif de division n'a pas valeur contractuelle, contrairement au règlement de copropriété, même si ceux-ci sont compris dans un même document, et que l'opération contestée est permise par les articles 42 et 49 dudit règlement, de sorte que la division du lot n°1 ne nécessitait aucune autorisation de l'assemblée générale. Elle ajoute que, contrairement à l'opinion du tribunal, l'acte litigieux n'emporte aucune modification de la répartition des charges. Elle affirme d'autre part que la cession du lot n° 3 ne revêtait aucun caractère frauduleux, ainsi que l'a jugé le tribunal de Nice dans une décision rendue le 15 septembre 2008 et confirmée en cause d'appel, la résolution judiciaire de la vente n'ayant été prononcée que près de dix années plus tard pour de justes motifs tenant dans le défaut de paiement du solde du prix. Elle fait valoir enfin que les intimés ne sont pas recevables à poursuivre l'annulation de l'assemblée générale du 19 janvier 2009 dans son ensemble, puisqu'ils ont voté en faveur de certaines résolutions. Elle demande à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande d'expertise, et de condamner chacun des intimés à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens. Par conclusions notifiées le 7 septembre 2022, les consorts [U], les époux [Z] et les sociétés ALEXANDRE, SCLUOS et SGI 2000 font valoir : - que l'assemblée générale du 19 janvier 2009 encourt l'annulation en raison de la composition irrégulière du bureau de séance et d'un abus de majorité, - que l'acte du 16 janvier 2009 a pour objet et pour effet de transformer la destination de l'immeuble en résidence de tourisme et d'entraîner une nouvelle répartition des charges, - que le règlement de copropriété ne permet pas une telle opération, et que celle-ci ne pouvait donc être autorisée qu'à l'unanimité des copropriétaires suivant l'article 26 de la loi de 1965, - que les travaux entrepris ont porté atteinte à la structure et à la sécurité de l'immeuble, - et qu'ils ont subi une dévalorisation de leurs lots. Ils demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 19 janvier 2009, retenu la responsabilité in solidum de la société HDS et de M. [Y] et donné mission à l'administrateur provisoire de reprendre la comptabilité du syndicat, mais de l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau : - de prononcer la nullité pure et simple de l'acte du 16 janvier 2009, et non pas seulement son inopposabilité à leur endroit, - de désigner un expert aux frais avancés du syndicat à l'effet de déterminer le surcroît de charges induit par la sur-occupation de l'immeuble consécutive à la division du lot n° 1, - de condamner la société HDS à verser à chacun d'entre eux la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts, - de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à chacun d'entre eux la somme de 35.000 euros à titre de dommages-intérêts, - de condamner la société HDS aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 10.000 euros à chacun d'entre eux au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - et de les dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure exposée par le syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Par conclusions distinctes également notifiées le 7 septembre 2022, Madame [X] [J] et la SCI LISEVIC soutiennent les mêmes moyens et forment des demandes identiques, excepté celle tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages-intérêts. Par conclusions notifiées le 7 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son administrateur provisoire Maître [VX] [S], désignée à ces fonctions par ordonnance du président du tribunal de Nice rendue le 26 novembre 2018 sur requête du procureur de la République, reprend une partie de l'argumentation développée par les copropriétaires susnommés et forme appel incident du chef de jugement ayant déclaré l'acte du 16 janvier 2009 inopposable uniquement à ces derniers. Il demande à la cour, statuant à nouveau, de prononcer la nullité de cet acte, ou subsidiairement de le déclarer également inopposable à son endroit. Il conclut d'autre part au rejet des demandes en dommages-intérêts formées à son encontre, en l'absence de démonstration d'une quelconque faute de sa part. Il réclame accessoirement paiement de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre l'indemnité qui lui a été allouée en première instance, et ses entiers dépens. Monsieur [I] [Y] a été intimé par les copropriétaires susnommés suivant exploits délivrés le 7 septembre 2022 à sa dernière adresse connue et convertis en procès-verbaux de recherches infructueuses. Le présent arrêt sera prononcé par défaut à son endroit. L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 20 août 2024.