Cour d'appel, CHAMBRE EXPROPRIATIONS, 6 novembre 2024, n° 22/04705

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION In limine litis, les intimés demandent à la cour, au sein de leurs écritures, de réformer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté leur demande de jonction de cette affaire avec celle qui concerne les consorts [X], propriétaires indivis des parcelles HD n°[Cadastre 2] et HD n°[Cadastre 7]. Il n'y a toutefois pas lieu de statuer sur cette demande, ce par application du troisième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, puisqu'elle n'est pas expressément présentée au dispositif des dernières conclusions des consorts [J]-[B]. 1. Sur la date de référence 1. L'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose : « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.» Il résulte des dispositions combinées des articles L.322-1 et L.322-2 du même code que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 du code de l'expropriation ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. Il est constant en droit que la date de référence doit elle-même s'apprécier à la date de la décision de première instance, soit ici le 8 septembre 2022. 2. En l'espèce, les parcelles litigieuses bénéficient d'une protection paysagère C3033, en vertu d'une directive de protection de mise en valeur des paysages, certes opposable au schéma de cohérence territoriale et surtout au plan local d'urbanisme, mais qui emporte des contraintes différentes de celles de l'emplacement réservé au sens du droit de l'urbanisme. Dès lors, ainsi que l'a relevé le juge de l'expropriation, ne sont pas ici applicables les dispositions particulières de l'article L.322-6 du code de l'expropriation. 3. La date dite de référence, c'est-à-dire la date à laquelle est pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers est donc le 7 novembre 2015, c'est à dire une an avant l'ouverture, le 7 novembre 2016, de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique. Cette date n'est pas discutée par les parties. 2. Sur la consistance du bien et son usage effectif 4. Le juge de l'expropriation, qui s'est transporté sur les lieux, décrit ainsi le bien : « Les parcelles HD n° [Cadastre 2], d'une contenance de 60 157 m², et n° [Cadastre 7], d'une contenance de 7 264 m², sont situées dans le centre-ville de [Localité 25], à proximité de la mairie, des commodités et des commerces. Elles sont contiguës, planes et de forme irrégulière, en nature de bois et taillis, peu entretenues. La première est bordée à l'Est par une piste cyclable et la [Adresse 23], desservie par un arrêt de bus, des réseaux et des aménagements publics et de l'autre côté de laquelle des maisons d'habitation sont édifiées ; au Nord, se situe la commune de [Localité 24]. Une vaste parcelle cadastrée section HD n° [Cadastre 4], en nature de bois et taillis, jouxte l'ensemble à l'Ouest ; une autre parcelle HD n°[Cadastre 6] constituant le parc d'agrément du [15] les jouxte à l'Ouest et au Sud. Un EHPAD est édifié sur la parcelle jouxtant la parcelle HD n °[Cadastre 7] au Sud.» 5. A la date de référence, soit le 7 novembre 2015, les parcelles litigieuses étaient classées en zone N3, zone naturelle (Ne) au sens des articles L.151-9 et L.151-11 et suivants du code de l'urbanisme. 3. Sur l'intention dolosive 6. Ainsi qu'il est indiqué supra, l'article L.322-2 alinéa 3 du code de l'expropriation dispose : « Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.» L'article L.322-4 du même code indique : « L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. 7. Les consorts [J]-[B], qui ne visent pas expressément ces textes mais en reprennent les termes et mentionnent les décisions prononcées sur leur fondement, font grief au jugement déféré d'avoir écarté le moyen, qu'ils soutenaient, fondé sur l'intention dolosive de l'expropriant. Les intimés estiment que l'on relève une concordance douteuse entre la date de l'approbation, le 10 juillet 2015, de la huitième modification du Plan local d'urbanisme et la date de référence, soit le 7 novembre 2015 ; qu'une telle concordance ne peut être le fruit du hasard et se trouve renforcée par les termes du rapport réalisé par l'agence A'Urba en décembre 2014 portant sur les stratégies d'urbanisation à adopter sur le secteur du Parc [18] ; qu'il y est en effet indiqué que l'acquisition des terrains en zone 2AU aurait été trop onéreuse et suggéré l'ouverture de l'enquête publique un an après l'approbation de la huitième modification du PLU. Les consorts [J]-[B] font valoir que l'appelant a manifestement modifié le classement en vue de dévaluer les parcelles expropriées puis ouvert l'enquête publique un an après la huitième modification du PLU, ce afin de les acquérir à moindre prix ; que les restrictions administratives résultant d'un classement en zone naturelle au lieu et place d'un classement en zone d'urbanisation future devront en conséquence être écartées pour l'appréciation de la valeur des terrains expropriés. 8. L'EPCI [Localité 13] Métropole répond que les intimés n'ont pas contesté ce zonage devant les juridictions administratives et qu'il n'appartient pas au juge de l'expropriation d'examiner le bien fondé du classement litigieux ; que le classement en zone naturelle de poumons verts, au sein d'une agglomération, comme en l'espèce, est parfaitement admis par la jurisprudence administrative, la desserte des terrains par des équipements publics et la proximité immédiate de zones bâties n'interdisant pas de classer des terrains en zones naturelles. L'appelant explique qu'il résulte du rapport de présentation établi dans le cadre de la procédure d'élaboration du Plan local d'urbanisme que le secteur considéré est bien à dominante naturelle et qu'un classement en zone Ne est justifié au regard des objectifs recherchés ; qu'il est également cohérent avec l'objectif du Plan d'aménagement et de développement durable (PADD); qu'il doit être rappelé que les parcelles sont en partie grevées d'un espace boisé classé (EBC) et surtout en totalité concernées par une protection paysagère C3033 qui limite les possibilités de construction. L'EPCI [Localité 13] Métropole fait valoir que le classement précédent des parcelles litigieuses en zone 2AUm[Cadastre 11] correspondait à un secteur multifonctionnel à urbaniser à long terme et qui nécessite une révision ou modification du PLU pour être ouverte ultérieurement à l'urbanisation ; que le classement en zone N3 ou Ne n'a donc pas eu pour effet de déclasser des parcelles d'une zone constructible. Sur ce, 9. Il résulte de l'examen des pièces produites par les parties que le site [18] a fait l'objet de très nombreuses études urbanistiques ; ainsi, le rapport de l'agence A'Urba versé à leur dossier par les intimés, qui n'évoque pas les études antérieures, mentionne que la première a été remise en 2002. La recension par ce rapport des 5 études remises entre 2002 et 2014 met en évidence qu'il a été envisagé, pour une surface et une densité variable, l'édification de logements sur l'emprise litigieuse mais également sur le pourtour du parc, à l'extérieur, afin de préserver les surfaces boisées. Ce rapport, remis en décembre 2014, indique que la commande des collectivités locales pour cette étude était la suivante : « Préservation du parc [18] en tant qu'espace naturel ; dans des délais raisonnables, ouverture au public en y intégrant une vocation écologique et une dimension pédagogique, pour répondre à la forte demande de parc public par les [Localité 25] notamment, en créant un lieu de rencontre et de socialisation, de jogging, de pique-nique, de promenade pour les amoureux de nature ; démontrer l'intérêt général du projet pour monter une procédure de déclaration d'utilité publique permettant de s'assurer de l'acquisition du site à terme ; réfléchir au devenir du domaine et son intégration au centre-ville afin d'en faire un atout pour ce dernier en permettant des conditions favorables d'accueil d'une nouvelle population autour d'un 'centre-jardin' » Il est mentionné que l'objectif de l'étude est de « définir une opération d'aménagement équilibrable permettant de conserver le parc [18] en le rendant public et de minimiser l'investissement de la ville (acquisition et aménagement du parc et des quartiers nouveaux) » Le diagnostic en page 23 de ce rapport est le suivant : « Au sein de la métropole, le domaine [18] constituerait, en termes de superficie, un parc équivalent à celui du Parc [14] à [Localité 13] ou du parc [17]. Au vu de son aménagement futur en tant que parc boisé à vocation écologique intégrant une dimension pédagogique, le parc [18] complétera l'offre existante (Jardin Public à [Localité 13], Parc [16] à [Localité 22]) dans le quadrant nord-ouest de l'agglomération. Cet aménagement sera l'occasion d'offrir des espaces d'usages répondant à la forte demande de parc public par les [Localité 25] (') En outre la superficie importante de ce futur parc représentera une occasion d'offrir aux [Localité 25] et aux nouveaux arrivants des équipements intégrés dans un espace naturel de qualité.» 10. Les consorts [J]-[B] observent que le rapport de l'agence A'Urba indique en page 3 que la commune de [Localité 25] « ne peut porter le foncier pour des raisons financières (13 M€ de coût d'acquisition estimé en zonage AU) - toutefois, elle pourrait consacrer 10 à 12 M€ à l'opération.» Cette mention du rapport de l'agence A'Urba doit cependant être replacée dans la totalité des constats de l'agence restitués dans cette page 3. En effet, le premier paragraphe indique qu'une partie des lieux fait d'ores et déjà l'objet d'une modification du zonage dans le cadre de la huitième modification du PLU ; le paragraphe cité par les intimés est relatif aux possibilités limitées de participation financière de la commune, dotée de la compétence espaces verts, au coût total de l'opération de grande envergure qui concerne également les parcelles urbanisées au pourtour des 28 hectares du Parc, coût en partie pris en charge par l'EPCI [Localité 13] Métropole. Il ne peut donc en être tiré la conclusion qu'il est recommandé par l'agence de modifier le zonage afin de permettre à la commune d'acquérir les parcelles litigieuses. 11. Par ailleurs, il est mentionné en préambule du dossier d'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique tel que déposé en juillet 2016, que les espaces verts sont en danger en raison de l'étalement urbain (page 13) et que le site est concerné par deux périmètres de protection : le [15] et l'[19] qui sont classés monuments historiques et le Parc [18] qui est inscrit au titre de la protection des paysages (servitude AC[Cadastre 8])(page 25). Egalement, ce dossier de présentation rappelle en page 28 que le domaine [18] a fait l'objet d'un arrêté d'inscription le 20 janvier 1981 de la DREAL en tant que site d'intérêt historique et pittoresque et cite l'avis de l'inspecteur des sites émis en 1980 : « le [15] aux proportions harmonieuses est entouré d'un parc de très grande qualité. En parcourant les allées de châtaigniers, des peupliers, des chênes qui pénètrent dans cet ensemble boisé, on découvre les nombreuses essences d'arbres qui lui confèrent son indéniable qualité. Il est important que l'on puisse préserver au c'ur d'une commune qui s'urbanise un domaine boisé de cette importance où l'on ne compte pas moins d'une trentaine d'essences d'arbres différentes. La commune consciente de l'intérêt de cette conservation a considéré que cette propriété devait faire l'objet dans le cadre du Plan d'occupation des sols d'une réservation pour parc public. C'est un site unique dans le pays et il serait souhaitable de le protéger afin de conserver à cette commune qui fait partie de l'agglomération bordelaise ce poumon vert d'un très grand intérêt. » 12. Il est ainsi démontré, par les pièces produites par les intimés eux-mêmes, que la volonté de la puissance publique et des élus locaux de protéger les lieux est très antérieure à la modification du PLU ici discutée par les intimés. De plus, les interdictions posées par le règlement de la zone 2AUm[Cadastre 11] à toute construction nouvelle classaient de facto les parcelles litigieuses en zone non constructible puisqu'elles sont à l'état de bois et futaies. C'est donc par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le juge de l'expropriation a écarté le moyen tiré de l'intention dolosive de l'EPCI de [Localité 13] Métropole et a examiné l'indemnisation de la dépossession des consorts [J]-[B] dans le cadre du classement actuel des parcelles en zone Ne. 13. C'est également par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge a écarté la qualification de terrains à bâtir des parcelles expropriées en rappelant que le règlement de la zone N3 du PLU interdit toute construction nouvelle qui ne serait pas un équipement d'intérêt collectif, c'est-à-dire à usage sportif, récréatif, culturel, social et de loisir. 3. Sur l'indemnité principale 14. Tant l'appelant que les intimés font grief au premier juge d'avoir fixé à la somme de 1.143.214 euros l'indemnité principale revenant aux intimés pour la dépossession de leurs droits indivis sur les parcelles HD [Cadastre 2] et HD [Cadastre 7]. L'EPCI [Localité 13] Métropole, qui admet que ces parcelles bénéficient d'une situation privilégiée au sens du droit de l'expropriation, propose une indemnisation à concurrence de 16 euros/m² et s'appuie sur dix termes de comparaison. Les consorts [J]-[B] s'appuient sur une étude relative à l'évolution des prix des terrains constructibles à [Localité 25], dont la moyenne était de 257 euros le m² en 2015 et, subsidiairement, rappellent la situation privilégiée de l'emprise et font mention des termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement en première instance pour tendre à une indemnisation à concurrence de 100 euros/m². 15. Le premier juge a, par des motifs très pertinents et détaillés, examiné les exemples produits par les expropriés, les ventes mentionnées par l'expropriant et les 7 propositions du commissaire du gouvernement, a pris en considération le fait que les parcelles, ainsi que le souligne à juste titre l'EPCI [Localité 13] Métropole, sont situées à l'extérieur du périmètre de la rocade, mais également qu'elles sont intégrées dans une unité foncière d'un seul tenant insérée dans un tissu urbain desservi par les transports en commun, ce qui en augmente la valeur au regard des termes proposés. La valeur unitaire de 55 euros/m², qui tient compte, ainsi qu'il est dit plus haut, de la situation privilégiée du bien exproprié, sera donc confirmée. 16. Le jugement déféré sera dès lors confirmé de ce chef, ainsi qu'en son chef de dispositif relatif au calcul de l'indemnité de remploi. 17. Les consorts [J]-[B] font grief au premier juge d'avoir considéré que la succession de Monsieur [W] [J]-[B] n'était pas réglée et d'avoir en conséquence fait application des dispositions de l'article L.321-2 du code de l'expropriation. Ils demandent à la cour de constater qu'il n'y a pas d'opposition au versement des indemnités d'expropriation à Madame [N] [J]-[B], Madame [M] [Y], Madame [U] [Y] et Monsieur [S] [Y], via le trust dont ils sont bénéficiaires puisque les biens expropriés ne sont pas dans la succession de Monsieur [W] [J]-[B]. Toutefois, ainsi que le rappelle à juste titre l'appelant, les termes de l'attestation en date du 27 avril 2020 du notaire costaricain en charge des intérêts de la famille [J]-[B] mettent en évidence le fait que Madame [V] [J]-[B] et Madame [N] [J]-[B] sont les seules bénéficiaires et légataires des immeubles litigieux ; Madame [V] [J]-[B] est décédée au Costa Rica le 6 avril 2020 mais aucune précision sur l'état de sa succession n'est fournie, que ce soit en France ou au Costa Rica. Egalement, l'acte de trust sur lequel s'appuient les intimés vise à son cinquième point Madame [V] [J]-[B], dont la succession ne fait l'objet d'aucune précision. Dès lors, il doit être retenu, ainsi que l'a fait le premier juge, que le propriétaire exact d'une partie des droits expropriés n'a pu être identifié au sens du troisième alinéa de l'article L.321-2 du code de l'expropriation de sorte que l'indemnisation ici confirmée revient pour partie à qui il appartiendra. 18. Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef ainsi qu'en ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens. Il n'est pas contraire à l'équité de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles en cause d'appel. L'EPCI [Localité 13] Métropole, appelant principal qui succombe, sera condamné au paiement des dépens de l'appel.