Cour d'appel, CHAMBRE 1 SECTION 2, 24 octobre 2024, n° 23/05343

Faits et procédure

**** EXPOSE DU LITIGE La SCI Apothika est propriétaire, au sein de la résidence [Adresse 6] située à [Localité 7] (59), soumise au régime de la copropriété, des lots 17, 18, 19, 140 et 143 lesquels sont exploités à usage d'officine de pharmacie par la pharmacie Mailliet SARL. Au cours de l'été 2022, la SCI Apothika et l'exploitant des locaux lui appartenant ont subi plusieurs dégâts des eaux, lesquels ont donné lieu à une déclaration à l'égard du Syndic le 10 juin 2022. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2022, la SASU Syndic One, syndic en ligne, a été désignée en qualité de Syndic de la résidence. M. [V] [P] a été désigné interlocuteur référent au sein de la résidence. La SCI Apothika a transmis à la SASU Syndic One la copie du dossier de déclaration de sinistre et a, le 17 août 2022, sollicité une intervention en urgence du Syndic, alléguant de ce que le dégât des eaux proviendrait de la défaillance du collecteur d'eaux pluviales. Un devis de remise en état établi par la société Semnord a été transmis au Syndic et réceptionné le 7 octobre 2022. Se prévalant de l'absence d'intervention du Syndic pour faire cesser les désordres, la SCI Apothika a attrait le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SASU Syndic One, la SASU Syndic One et M. [V] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille par exploits d'huissier de justice en date des 31 janvier et 3 février 2023 afin d'obtenir la réalisation de travaux sous astreinte. Postérieurement à la délivrance de l'assignation, la Société Claisse Assainissement est intervenue pour faire cesser les désordres allégués par la SCI Apothika. Toutefois, dans le cadre de l'instance, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et M. [V] [P] ont formé des demandes reconventionnelles tendant notamment à obtenir la dépose d'un bloc climatiseur situé en façade arrière du lot appartenant à la SCI Apothika ainsi que tous ses éléments de fonctionnement, câbles et tuyauterie, le tout sous astreinte. Par ordonnance en date du 7 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit : -condamné la SCI Apothika à la dépose du bloc climatiseur situé en façade arrière du lot lui appartenant ainsi que tous ses éléments de fonctionnement, câble, tuyauterie, pavés, graviers, grillage et plantations de cyprès sur les parties communes et la remise en état de la façade arrière et des parties communes sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance et pendant une durée de trois mois, -dit que le juge des référés se réserve la liquidation de l'astreinte, -dit n'y avoir lieu à ordonner que la SCI Apothika devra en justifier au syndicat des copropriétaires en produisant un constat d'huissier, -dit n'y avoir lieu à la désignation d'un expert, -condamné la SCI Apothika au paiement de la somme de 1 500 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et à M. [V] [P] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la SCI Apothika au paiement de la somme de 1 500 euros à la société Syndic One sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté la SCI Apothika de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la SCI Apothika aux entiers frais et dépens d'instance. Par déclaration reçue au greffe le 1er décembre 2023, la SCI Apothika a interjeté appel de l'ordonnance susvisée en ce qu'elle l'a condamnée : -à la dépose du bloc climatiseur situé en façade arrière du lot lui appartenant ainsi que de tous ses éléments de fonctionnement, câble, tuyauterie, pavés, graviers, grillage et plantations de cyprès sur les parties communes et la remise en état de la façade arrière et des parties communes sous astreinte dont le juge des référés s'est réservé la liquidation, -au paiement d'une somme de 1 500 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et à Monsieur [V] [P] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -au paiement de la somme de 1 500 euros à la société Syndic One sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -aux entiers dépens et frais de l'instance. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 3 avril 2024, la SCI Apothika demande à la cour de : -infirmer l'ordonnance du 7 novembre 2023 dans tous ses chefs, -en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], la SASU Syndic One et M. [V] [P] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre de la SCI Apothika, -condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], la SASU Syndic One et Monsieur [P], au paiement d'une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l'article 696. Elle fait valoir que le juge des référés a fondé sa décision sur l'existence d'un trouble manifestement illicite s'agissant des désordres d'humidité sans démontrer que ces désordres proviendraient de l'installation de la pompe à chaleur. Sur ce point, elle souligne que les travaux réalisés par le Syndic à la suite des dégâts des eaux qu'elle a subi durant l'été 2022 ont fait cesser les infiltrations, ce qui démontre que la pompe à chaleur n'en est pas à l'origine. Par ailleurs, la SCI Apothika soutient que les demandes reconventionnelles formées devant le premier juge par le Syndic sont irrecevables faute d'avoir un lien suffisant avec les prétentions originaires, en application des articles 64 et 70 du code de procédure civile. Elle souligne que le Syndic a été contraint, pour étayer ses demandes, de faire réaliser en cours de procédure un constat d'huissier. Elle prétend en outre que l'action du Syndic serait soumise à la prescription en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle démontre que les installations litigieuses ont été réalisées il y plus de dix ans. Elle en déduit qu'il existe une contestation sérieuse à la demande du Syndic, qui ne peut être tranchée par la juridiction saisie. S'agissant de la motivation retenue par le premier juge pour caractériser une prescription trentenaire, la SCI Apothika soutient que toute action tendant au respect du règlement de copropriété doit être qualifiée de personnelle de sorte que la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil doit s'appliquer. La SCI Apothika indique qu'elle n'est pas à l'origine de l'installation de la pompe à chaleur litigieuse, laquelle a été réalisée par son locataire et ne présente, selon l'attestation du technicien et le constat d'huissier produits, aucun défaut. En réponse à l'appel incident formée par la SASU Syndic ONE portant sur le quantum de la condamnation au titre des frais irrépétibles, la SCI Apothika soutient que cette condamnation relève de l'appréciation souveraine du juge. Enfin, pour fonder sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI Apothika indique que l'absence d'intervention du Syndic à la suite des dégâts des eaux récurrents qu'elle a subi au cours de l'été 2022 l'a contrainte à agir en justice pour faire cesser ces désordres. Elle relève que les pièces produites démontrent la réalisation de l'intervention nécessaire en février 2023 alors que les devis ont été établis en septembre 2022. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 4 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et M. [V] [P] demandent à la cour de : -confirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lille en date du 7 novembre 2023, -débouter la SCI Apothika de toutes demandes, fins et prétentions contraires, -condamner celle-ci à leur payer, chacun, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens d'instance. Au soutien de leurs demandes, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et M. [V] [P] invoquent, sur le fondement de l'article 873 du code de procédure civile, l'existence d'un trouble manifestement illicite. Ils indiquent que la SCI Apothika a fait installer, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, un ensemble de blocs de climatisation dissimulé derrière des cyprès, dont ils supposent qu'il serait à l'origine des désordres à l'origine de la procédure initiée devant le juge des référés. Ils ajoutent que la SCI Apothika a également posé des pavés, des graviers, un grillage et des plantations sur les parties communes afin, d'une part, de pouvoir poser le bloc de climatisation et, d'autre part, de le dissimuler aux autres copropriétaires. Ils en déduisent que la SCI Apothika s'est octroyée la propriété d'une partie commune dont ils sollicitent la réintégration. En réponse à l'argumentaire développé par la SCI Apothika relatif à la prescription, ils soutiennent que le point de départ du délai de prescription est la connaissance des faits permettant d'agir et non la date de l'installation litigieuse et qu'il appartient à la SCI Apothika de rapporter la preuve de l'acquisition de la prescription. Ils rappellent que l'installation litigieuse est dissimulée derrière une allée de cyprès. Ils soutiennent agir en protection du droit de propriété sur les parties communes de sorte que leur action est soumise à la prescription trentenaire. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 2 mai 2024, la SASU Syndic One demande à la cour de : -rejeter l'appel principal de la SCI Apothika, -en conséquence, confirmer l'ordonnance de référé du 7 novembre 2023 en ce qu'elle n'a prononcé aucune condamnation à l'encontre de la société Syndic One et a condamné la SCI Apothika aux entiers frais et dépens de l'instance, -faire droit à l'appel incident de la société Syndic One, -infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SCI Apothika à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -statuant à nouveau de ce chef, condamner la SCI Apothika à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -en tout état de cause, condamner la SCI Apothika à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure d'appel, -condamner la SCI Apothika aux entiers frais et dépens d'appel et dire que la SCP Processuel pourra se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle soutient que les travaux sollicités par la SCI Apothika ont été commandés avant la délivrance par celle-ci de l'assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille, comme le démontrent les mentions figurant sur le bon de commande et le devis d'intervention. Elle ajoute que l'absence de réalisation des travaux par la société mandatée à cet effet grâce au bon d'intervention ne peut lui être reprochée en ce qu'elle établit avoir contacté plusieurs entreprises pour mettre un terme aux désordres allégués par la SCI Apothika, en vain. Au soutien de son appel incident, elle mentionne avoir respecté ses obligations résultant du contrat de syndic et se prévaut de l'absence d'urgence pour réaliser les travaux demandés par la SCI Apothika. Elle soutient que la somme octroyée au titre de l'article 700 du code de procédure civile a été sous-évaluée. L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2024.