Cour d'appel, 1ère chambre civile B, 22 octobre 2024, n° 23/05238

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article L 321-1 du Code de l'Expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation. Selon l'article L 322-2 du même code : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. » L.322-3 du même code dispose que : «La qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas visé à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois: 1) Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu ('). 2) Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; Les terrains qui, à l'une des dates indiquées ci-dessus, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L.322-2. » L'article L.213-6 du code de l'urbanisme dispose que : « Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. » L'article L.213-4 du même code prévoit : « a) La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : -pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ; ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ; iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ; -pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; » Sur la consistance des biens La parcelle AY [Cadastre 4] est d'une surface de 2.437 m² La parcelle AY [Cadastre 5] est d'une surface de 5.589 m² La parcelle AY [Cadastre 10] est d'une surface de 5.104 m². Ces parcelles forment un tènement d'un seul tenant et ne sont directement accessibles que depuis la [Adresse 21] et l'accès aux parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] nécessite de passer sur la parcelle [Cadastre 10] ou la parcelle [Cadastre 9]. Elles présentent un terrain nu, herbeux et relativement plat. Elles sont entourées de parcelles pavillonnaires et ne sont pas délimitées entre elles, mais leurs bordures extérieures sont matérialisées par des murets et des haies. Elles sont libres de toute occupation. Les surfaces ne sont pas contestées. La date de référence du 29 mars 2018 n'est pas contestée. Sur la qualification juridique des terrains Le premier juge a estimé que les terrains expropriés ne pouvaient être qualifié de terrains à bâtir au regard de l'insuffisance des réseaux de la ZAC compte tenu du coût prévisionnel des travaux à réaliser. La zone AUda du PLU est à vocation principale d'habitation nécessitant la réalisation d'équipements internes, qui peut être urbanisée à l'occasion de la réalisation d'opérations d'aménagement ou de constructions compatibles avec un aménagement cohérent de la zone tel que défini par les orientations d'aménagement et de programmation et le règlement ; elle correspond de fait à un habitat pavillonnaire. Il est rappelé, comme précisé supra à l'article L 322-3 du code de l'expropriation sur la qualification à bâtir, que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. La charge de la preuve de l'insuffisance des réseaux ne permettant pas de retenir la qualification de terrain à bâtir appartient à la partie expropriante qui est la seule à même de rapporter les éléments de preuve concrets sur l'existence, la configuration et la capacité de ces réseaux et il ne peut ainsi être reproché à l'exproprié ni au commissaire du gouvernement de ne pas rapporter la preuve du caractère suffisant du dimentionnement contrairement à ce qui a été mentionné dans le jugement querellé. En l'espèce, la charge de la preuve repose donc sur la seule commune, responsable de l'aménagement de la ZAC. Or, ainsi que justement relevé par le commissaire du gouvernement, le chiffrage, même à hauteur de coûts conséquents, par la commune de travaux d'agrandissement des réseaux, est tout à fait insuffisant à caractériser le besoin de l'engagement de tels travaux au regard des réseaux existants. Les choix urbanistiques de la commune ou projections n'en établissent pas à eux seuls la nécessité. La commune doit donc apporter des éléments concrets et déterminants sur la capacité des réseaux existants et démontrer leur insuffisance. La commune s'appuie ainsi, en sus des chiffrages de ses travaux projetés, sur le dossier de réalisation de la ZAC produit pour la première fois en appel. Cependant, ce document ne rapporte pas les éléments probants nécessaires en ce qu'il est purement descriptif et affirmatif ; il mentionne l'existence de réseaux (assainissement, adduction d'eau potable, eaux pluviales, alimentation électrique) mais il est dénué d'éléments chiffrés sur les capacités réelles des réseaux existants antérieurement à la création de la ZAC (assainissement, eau potable, électricité) mais également de projections des besoins de capacité des réseaux suite à la mise en place de la ZAC. Il ne permet pas non plus de distinguer ce qui relève de l'extension des réseaux et ce qui relève de la viabilisation des terrains. En conséquence, il doit être retenu, contrairement à ce qui a été jugé en première instance, que les parcelles en cause sont des terrains à bâtir en l'absence d'éléments probants et déterminants de la commune sur l'insuffisance des réseaux existants. Sur le calcul des indemnités S'agissant de l'indemnité principale de dépossession, le débat concerne l'évaluation de l'abattement pour frais de viabilisation pour l'appréciation des éléments de comparaison (la commune retient un abattement de 71% pour fixer la valeur du terrain non viabilisé tandis que le commissaire du gouvernement et les expropriés retiennent un taux de 40%) et l'évaluation du prix au m² permettant le calcul de l'indemnité principale. Le premier juge a tenu compte des éléments comparatifs produits par la commune sur des parcelles de [Localité 17] non viabilisées ([Adresse 23] et[Adresse 16]s) et précisé que s'il semblait ne pas avoir eu d'évolution du prix des parcelles eu égard à une promesse de vente de 2022, cette seule référence non confirmée n'était pas probante et qu' il était indéniable que le prix des terrains viabilisés ou non dans la zone entre 2016 et 2021 avait connu une augmentation sensible (d'où la retenue d'un prix au m² de 57,59 euros au lieu de 40 euros). Il n'a examiné, s'agissant des références du commissaire du gouvernement, que celles situées sur la commune expropriante et estimé qu'un abattement de 40% étant insuffisant s'agissant de terrains nus n'étant pas à bâtir mais il est rappelé que cette dernière qualification n'est pas retenue par la cour. Il a estimé qu'une vente d'un terrain non viabilisé de 2021 avait un prix aberrant au sens statistique et de nature à fausser une moyenne basée sur peu de données et qu'il convenait de ne pas en tenir compte. Cependant, à défaut d'autres éléments contraires déterminants, cette vente ne peut être écartée pour ces motifs au regard des mentions de l'acte de vente faisant effectivement état d'un terrain non viabilisé. S'agissant des ventes réalisées en 2015 et invoquées à nouveau par la commune en appel et résultant de négociations menées par elle dans le cadre de la ZAC, elles ne peuvent être retenues comme termes privilégiés, ne répondant pas aux conditions de l'article L 322-8 du code de l'expropriation, et si elles pourraient néanmoins être prises en compte comme termes de comparaison, leur ancienneté ne permet cependant pas de les retenir à titre d'éléments probants alors que les biens sont estimés à la date de la première instance et que le marché sur la région lyonnaise est en hausse constante. Les termes de comparaison plus nombreux du commissaire du gouvernement portaient initialement sur les années 2016 à 2018 et sur des ventes intervenues soit dans le périmètre de la [Adresse 23], soit hors [Adresse 23] sur les communes de [Localité 17], d'[Localité 14] et de [Localité 19] (communes ayant des caractéristiques proches en banlieue de [Localité 22]) et ont été actualisés par de nouvelles ventes plus récentes. Ces comparaisons plus nombreuses et récentes sont pertinentes et adaptées à l'espèce. Les terrains vendus viabilisés ont été affectés par le commissaire du gouvernement d'un abattement de 40% pour tenir compte des frais de viabilisation alors que la commune se prévaut d'un abattement supérieur de 71%. C'est cependant de manière justifiée que les expropriés et le commissaire du gouvernement soutiennent que le prix de vente d'une parcelle viabilisée ne se compose pas uniquement du prix de la parcelle nue non viabilisée auquel on ajoute le coût des viabilisation mais qu'il comporte également des frais supplémentaires tenant aux frais de commercialisation, publicité, marge commerciale et autres. C'est donc à tort que le jugement a retenu un abattement pour viabilisation tenant à la seule différence entre le prix d'achat d'une parcelle nue et son prix de revente après aménagement. L'abattement proportionnel de 40% retenu par le commissaire du gouvernement dans ses termes de comparaison apparaît plus juste que celui revendiqué par la commune et il est cohérent avec les données ressortant, tant de la convention de projet urbain partenarial conclu entre la commune et l'aménageur pour la [Adresse 24] que du traité de concession de la [Adresse 23] versés aux débats. Les éléments de comparaison produits par le commissaire du gouvernement permettent ainsi de retenir une moyenne des cessions de terrains viabilisés après déduction des fris de viabilisation de 133,68 euros et du montant arrondi de 120 euros pour les terrains situés sur la commune de [Localité 17]. Il est cependant plus juste de retenir les termes de comparaison situés sur cette seule commune de [Localité 17] afin de tenir compte des nécessaires spécificités locales par rapports aux communes limitrophes tenant à l'impact de l'existence de deux ZAC à [Localité 17], ce qui a limité l'évolution des prix de cession. Le montant de 120 euros du m² pour un terrain à bâtir non viabilisé doit ainsi être retenu. Le jugement sera réformé et l'indemnité principale doit être fixée à la somme de 120 x 13.130 m² = 1.575.600 euros. S'agissant de l'indemnité de remploi, son calcul ne fait pas débat de sorte qu'elle est fixée à 157.560 euros, tenant compte du montant sollicité par les appelants. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les dépens d'appel sont à la charge de la commune de [Localité 17] qui versera en outre aux consorts [V] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Les dépens de première instance et l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile sont confirmés.