Cour d'appel, 1ère CHAMBRE CIVILE, 14 octobre 2024, n° 22/00394

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'indemnisation au titre de la maison édifiée le 15 décembre 2007 Aux termes de l'article 555 du code civil, 'Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent'. M. [V] [C] et Mme [P] [R] épouse [C], appelants, soutiennent qu'ils ont édifié la maison de bonne foi et qu'ainsi, les époux [J] et [N] [R], parents de [P] [C], sont tenus de les indemniser. Ils font valoir qu'il résulte des attestations de la soeur de Mme [R] et du frère de M. [R], que les intimés leur avaient laissé croire à la donation de la parcelle sur laquelle l'immeuble litigieux a été édifié. Ils font valoir que les plans produits à la procédure démontrent le projet de portail d'accès pour le bien en cause situé au [Adresse 1] et ainsi l'intention des époux [R] de le désenclaver. Enfin, ils soutiennent que l'autorisation de demander un permis de construire donnée par le propriétaire d'un terrain peut constituer un titre putatif de propriété pour le constructeur de bonne foi. M. [J] [R] et Mme [N] [A] épouse [R] font valoir que les époux [C] n'ont pas procédé seuls au financement de l'immeuble et de son équipement, qu'ils ne paient pas d'impôt foncier sur cette édification et que l'état de réception du chantier mentionne expressément le nom des intimés. Les époux [R] soutiennent également que les appelants ne démontrent pas leur volonté d'indemnisation et font valoir que le permis de construire a été déposé au nom de Mme [C] et en leur nom, ce qui démontrerait l'absence de volonté de donation avant la construction de la maison. Ils demandent la confirmation du jugement qui a ordonné la démolition de l'immeuble litigieux et sollicitent que cette condamnation soit assortie d'une astreinte. Les dispositions de l'article 555 du code civil régissent exclusivement le cas où le constructeur n'est pas, avec le propriétaire du sol, dans les liens d'un contrat se référant aux ouvrages élevés. En l'espèce, il n'est pas contesté que la maison litigieuse a été édifiée le 15 décembre 2007, pour être l'habitation principale des époux [C], sur un terrain appartenant aux époux [R], en vertu d'un permis de construire demandé par [N], [J] et leur fille [P] [R], ainsi que cela figue sur ledit permis produit en pièce n°1 par les intimés. La déclaration d'achèvement de travaux du 15 décembre 2007, produite en pièce n°4 par les appelants est également libellée aux mêmes noms. En outre, il résulte des pièces versées à la procédure que la maison en cause a été édifiée au moyen d'un prêt d'un montant de 50 000 euros souscrit par les époux [C], destiné au financement d'une partie des travaux. Néanmoins, quelle que soit la participation financière des époux [R] dans l'achat de matériaux, il résulte des éléments produits que les époux [C] ne sont pas liés avec les propriétaires du sol par un contrat se référant aux ouvrages élevés, de sorte que les appelants ont bien la qualité de tiers au sens de l'article 555 du code civil, lequel est applicable à l'espèce. En application de ces dispositions, le propriétaire du fonds sur lequel un tiers a construit dispose de deux options et peut, soit en conserver la propriété à charge d'indemniser le tiers constructeur, soit demander la démolition de la construction nouvelle. Cependant, lorsque le tiers évincé est de bonne foi, le propriétaire ne peut exiger la démolition de l'ouvrage en cause et doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouve la construction. Il est constant que la bonne foi du constructeur au sens de l'article 555 du code civil s'entend par référence à l'article 550 du même code et concerne celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices, ou qui invoque l'existence d'un titre putatif, auquel il a légitimement pu croire. Sur ce point, si l'autorisation de construction au nom du seul propriétaire du sol est insuffisante pour établir la bonne foi du constructeur, il est cependant constant que l'autorisation de demander un permis de construire donnée par le propriétaire d'un terrain à une personne désirant l'acquérir peut constituer un titre putatif pour le bénéficiaire, qui a cru, de bonne foi, avoir un titre l'autorisant à bâtir en qualité de propriétaire avant même que l'acte de vente soit signé (Civ. 3e, 3 mai 1983, n°81-14.989). En l'espèce, les époux [C], qui ne justifient pas d'un titre translatif de propriété portant sur la parcelle sur laquelle a été édifiée la maison litigieuse, invoquent l'existence d'un titre putatif, faisant valoir que les époux [R] leur avaient laissé croire à la donation de ladite parcelle à leur profit. Ils produisent en ce sens une attestation de Mme [L], soeur de la propriétaire et tante de [P] [C], ainsi qu'une attestation de M. [Z] [R], frère du propriétaire et oncle de [P] [C]. L'attestation rédigée par Mme [W] [Y] épouse [L] le 17 mai 2020, produite par les appelants en pièce n°1, indique en ces termes que les époux [R] s'étaient engagés à faire donation du terrain sis [Adresse 1] [Localité 4] à leur fille [P] pour équilibrer avec une autre donation faite à leur fils [I] : 'Au cours de plusieurs discussions, ma soeur [R] [N] a parlé de faire donation de la parcelle du terrain à sa fille Mme [C] [P] pour équilibrer avec son fils M. [R] [I] la donation de la maison faite pour lui'. Par une seconde attestation produite en pièce n°6 par les appelants, Mme [Y] épouse [L] certifie que les époux [R] ont proposé à leur fille et leur beau-fils de leur donner une partie de leur terrain afin d'y construire leur maison et ce, bien avant le début de la construction. Elle ajoute : 'Cette donation devait se faire dès la fin de la construction car [I] [R], frère de [P], devait quant à lui récupérer la maison familiale ainsi que la maison construite pour lui sur le même terrain. Mon beau-frère et ma soeur [les époux [R]] s'étaient engagés à faire cette donation rapidement, c'est la raison pour laquelle [P] et [V] ont accepté ce projet de construction. Ils devaient être propriétaires de leur maison et du terrain dès la fin des travaux.' Enfin, M. [Z] [R], frère de M. [J] [R], dans une attestation produite en pièce n°18, certifie également que les époux [R] souhaitaient faire à leur fille une donation devant notaire pour la parcelle de terrain en cause et que sans cette promesse, Mme [P] [C] n'aurait jamais commencé les travaux. Il convient par ailleurs de rappeler que le permis de construire de la maison litigieuse a été demandé et accordé par l'administration aux noms de [N], [J] et [P] [R], pour une 'occupation personnelle' et à destination de 'résidence principale' et que les époux [C] ont vécu près de 11 ans avec leurs enfants dans la construction nouvelle au [Adresse 1], qui était leur résidence principale, celle des époux [R] étant située au [Adresse 8]. La déclaration d'achèvement de travaux du 15 décembre 2007 est faite aux mêmes noms et l'état de réception de chantier du 5 juin 2007 émis par la Société d'Etude Pilotage Réalisation d'Aquitaine est quant à lui libellé au seul nom de Mme [P] [R]. En outre, les plans produits par les époux [R] avec la demande de permis de construire en pièce n°1, portent la mention 'PROJET PORTAIL ACCES 101 BIS', correspondant à un projet d'accès autonome depuis la voie publique pour la maison édifiée par les époux [C]. Enfin, ces plans indiquent d'une part, sous la maison des époux [R], la mention 'succession [I]' et d'autre part, sous la maison édifiée par les époux [C], la mention 'future maison [P]', ceci correspondant à l'intention des époux [R], décrite dans les attestations, d'équilibrer, par une donation au profit de leur fille, les libéralités consenties à leur fils sur leur propre maison et celle qu'ils ont édifiée pour lui. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les attestations produites sont concordantes avec la demande de permis de construire et l'attestation de fin de travaux et corroborent la volonté qu'avaient les époux [R] de faire donation du terrain en cause à leur fille. Dès lors, le permis de construire, délivré notamment au nom de [P] [R], qui pensait acquérir le terrain par l'intermédiaire d'une donation ultérieure à son profit, a constitué pour elle un titre putatif, de sorte que les époux [C] ont cru de bonne foi avoir un titre les autorisant à bâtir en qualité de propriétaires, avant même que l'acte de donation ne soit signé. En conséquence, le jugement qui a débouté les époux [C] de leurs demandes sur le fondement de l'article 555 du code civil et les a condamnés solidairement à démolir la maison litigieuse à leurs frais, devra être infirmé et les époux [R] seront condamnés à les indemniser selon l'option prévue à l'alinéa 4 de l'article 555 du code civil. Sur l'option ouverte aux propriétaires du fonds En application des dispositions de l'article 555 du code civil, alinéas 3 et 4, si les constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, mais il aura le choix de rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. En l'espèce, les époux [C] produisent une seule estimation de la maison, datée du 20 juin 2018, retenant une valeur vénale de 237 400 euros, somme à laquelle ils retranchent 44 970 euros correspondant à leur chiffrage de la valeur du terrain d'une superficie de 299,80 m². Ils estiment ainsi que la valeur dont le fonds a augmenté correspond à la somme de 192 430 euros, que les époux [R] devront être condamnés à leur payer s'ils choisissaient le remboursement de la somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur. S'agissant de l'option de remboursement du coût des matériaux et du prix de la main-d'oeuvre, les époux [C] établissent avoir réglé à la société SEPRA Aquitaine la somme de 39 135,31 euros TTC selon facture du 5 avril 2007 pour la construction hors d'eau et hors d'air de la maison. Pour financer ces opérations, les époux [C] rapportent la preuve qu'ils ont contracté auprès du Crédit Agricole le 24 avril 2007 un emprunt de 50 000 euros pour lequel les époux [R] se sont portés caution et qui a été débloqué le 16 mai 2007 selon le tableau d'amortissement produit. S'ils ont été informés en leur qualité de caution des échéances impayées par le débiteur principal, les époux [R] n'établissent pas qu'ils ont, en qualité de caution, réglé le Crédit Agricole au titre des échéances impayées par leur fille. Les virements qu'ils ont effectués sur le compte bancaire de leur fille sont datés de novembre 2004 et avril 2005, soit antérieurement au prêt contracté. Concernant les travaux réalisés dans la maison à la suite des opérations de construction hors d'eau et hors d'air, les appelants, qui soutiennent avoir effectués eux-mêmes l'équipement et les finitions de la maison, produisent en pièce n°10 un chiffrage détaillé de l'installation d'une maison après hors d'eau et hors d'air établi par la société Therm33, qui s'élève au 10 avril 2019 à la somme de 64 779,30 euros TTC. Néanmoins et ainsi que le font valoir les époux [R], il n'est nullement établi que ce devis corresponde aux installations qui équipent effectivement la maison, dont aucune photographie intérieure n'est produite et pour laquelle aucun justificatif des équipements n'est fourni. Cependant, s'il n'est pas contesté que les époux [C] ont employé leur propre main d'oeuvre pour la réalisation des travaux sus-décrits, le coût horaire pratiqué par une entreprise, qui est contrainte à des charges, ne saurait être égal au coût horaire indemnisant un particulier pour sa main d'oeuvre, de sorte qu'il sera retenu, pour calculer le coût de la main d'oeuvre des appelants, le montant hors taxes de la main d'oeuvre chiffrée au présent devis, soit la somme de 27 629 euros. Enfin, les tickets de caisse Brico Dépôt produits par les époux [C] sont illisibles, ne sont pas nominatifs et ne permettent pas, ainsi que le soulèvent les intimés, d'imputer le règlement de ces achats aux appelants, de sorte qu'ils seront rejetés. En conséquence de ces éléments, le montant retenu au titre de l'option de remboursement par les propriétaires du fonds du coût des matériaux et du prix de la main-d'oeuvre s'établit à la somme de 66 764,31 euros. La cour enjoint par conséquent les époux [R] à exercer l'option prévue à l'article 555, alinéa 4, du code civil dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, et les condamne à payer, à leur choix, aux époux [C], soit la somme de 192 430 euros correspondant à l'estimation de la valeur dont le fonds a été augmenté, soit la somme de 66 764,31 euros correspondant au coût des matériaux et de la main d'oeuvre. Sur la demande des époux [C] au titre du préjudice moral Les appelants font valoir qu'ils se trouvent sans patrimoine alors qu'ils s'étaient investis physiquement et financièrement dans la construction de la maison litigieuse, qu'ils ont été contraints de s'installer dans un logement insalubre avec leurs deux enfants, qu'ils ont fait l'objet d'une saisie des rémunérations pour rembourser l'emprunt contracté pour édifier la maison et qu'ils continuent de payer l'assurance habitation du bien non occupé. Ils sollicitent l'allocation d'une somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral. Il est établi que les époux [C] se trouvent dans une situation financière difficile, notamment au vu de l'obligation de rembourser un crédit pour la construction de la maison litigieuse et celle de régler un loyer pour leur logement actuel. Néanmoins, pour prospérer en leurs demandes, les époux [C] doivent démontrer que les époux [R] ont commis une faute à l'origine du préjudice moral qu'ils invoquent. Or, les appelants n'allèguent ni ne démontrent aucune faute de leurs parents en lien avec leur préjudice moral, la seule situation dans laquelle ils se trouvent actuellement ne permettant pas d'établir une telle faute. Au surplus, la bonne foi procédurale qui est reconnue aux appelants, leur permettant d'éviter la démolition de l'immeuble, ne constitue pas nécessairement les intimés de mauvaise foi. Le jugement sera confirmé sur ce point et ce chef de demande sera rejeté. Sur la demande des époux [R] pour procédure abusive Au terme des éléments ci-dessus développés, il a été pour partie fait droit aux demandes des appelants, de sorte que les intimés seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, confirmant le jugement sur ce point par substitution de motifs. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il y a lieu d'infirmer le jugement du 14 décembre 2021 en ses dispositions relatives au dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, les époux [R] seront condamnés à payer aux époux [C] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, les époux [R] supporteront la charge des dépens.