Cour d'appel, Chambre civile 1-3, 10 octobre 2024, n° 22/03346

Faits et procédure

FAITS ET PROCEDURE : Aux termes d'une promesse de vente datée du 29 mai 2019, M. [G] [R] et Mme [I] [D] son épouse (ci-après les époux [R]) s'engageaient à vendre à M. [U] [A] et son épouse Mme [W] [Y] (ci-après les époux [A]) une maison située [Adresse 2] au [Localité 9], cadastrée section Z n°[Cadastre 4]. La vente était réitérée par acte authentique reçu par Me [V] le 23 septembre 2019, moyennant le prix de 449 000 euros, incluant 19 000 euros de frais d'agence mis à la charge des vendeurs. L'acte reprenait notamment les dispositions de l'article L.125-5 du code de l'environnement portant sur les risques naturels et technologiques et comportait une clause intitulée "absence de sinistres avec indemnisation" aux termes de laquelle les vendeurs déclaraient qu'à leur connaissance, l'immeuble n'avait pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L.125-2 et ou de l'article L.128-2 du code des assurances. Un arrêté du 18 juin 2019 publié en juillet 2019 reconnaissait pour la commune du [Localité 9] l'état de catastrophe naturelle pour les dommages causés par les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et la réhydratation entre les mois de juillet et octobre 2018. A la suite de la publication de cet arrêté, une déclaration de sinistre était effectuée par les époux [R] à leur assureur, la Matmut, le 26 juillet 2019 pour des dégâts sur la baie vitrée de leur salon, qui n'est plus hermétique et qui laisse passer l'air par des fentes de chaque côté. Soutenant avoir découvert, peu après la signature de l'acte authentique, que le bien avait subi un sinistre sécheresse de nature à expliquer que la porte-fenêtre du séjour, précédemment masquée par des doubles-rideaux, ne fermait plus, les époux [A], demandaient à leurs vendeurs, le 28 octobre 2019 par l'intermédiaire de leur conseil, de procéder à l'annulation amiable de la vente. Les époux [R], par l'intermédiaire de leur conseil, s'y opposaient le 27 novembre suivant. Aussi, en l'absence de tout accord amiable, les époux [A], par acte d'huissier en date du 19 décembre 2019, assignaient les époux [R] devant ce tribunal en résolution de la vente. L'assignation était publiée au service de la publicité foncière de Rambouillet le 22 mars 2021. Par jugement du 7 avril 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a : - prononcé la résolution de la vente conclue le 23 septembre 2019 entre les époux [O], d'une part, et les époux [A], d'autre part, portant sur une maison située [Adresse 2] au [Localité 9], cadastrée section Z n°[Cadastre 4], - condamné les époux [R] in solidum à restituer aux époux [A], la somme de 449 000 euros au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2019, - dit que les époux [A] devront restituer réciproquement la propriété de l'immeuble et faire publier le présent jugement au service de la publicité foncière de Rambouillet, - condamné in solidum les époux [R] à payer aux époux [A] les sommes de : * 31 819,40 euros au titre des frais notariés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 7 avril 2022, * 2 160 euros au titre des frais exposés pour l'abattage et le dessouchage des arbres du jardin, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - rejeté le surplus des demandes indemnitaires, - condamné in solidum les époux [R] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Chevillard-Buisson, avocat aux offres de droit, - condamné in solidum les époux [R] à payer aux époux [A] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire de cette décision est de droit. Par jugement rectificatif en date du 20 mai 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a rectifié la mention portant sur l'exécution provisoire de droit de la précédente décision du fait de la version antérieure applicable au litige de l'article 514 du code de procédure civile. Par acte du 17 mai 2022, les époux [R] ont interjeté appel de la décision. Par dernières écritures du 30 janvier 2024, les époux [R] prient la cour de : - les recevoir en leur appel, les y déclarer bien fondés et y faire droit, - juger qu'en l'absence d'indemnité versée aux époux [R] et dans la mesure où le défaut d'information s'est limité à un arrêté de reconnaissance de catastrophe naturelle, la résolution de la vente ne pouvait être prononcée, - infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a écarté certaines des demandes indemnitaires des époux [A], - débouter les époux [A] de leur appel incident, Et statuant à nouveau, - rejeter l'intégralité des demandes des époux [A], - condamner in solidum les époux [A] à verser aux époux [R] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance, - condamner in solidum les époux [A] à verser aux époux [R] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel, - condamné in solidum les époux [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la société Feugas Avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. Par dernières écritures du 10 octobre 2022, les époux [A] prient la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : * prononcé la résolution de la vente conclue le 23 septembre 2019 au visa des articles L.125-5 du code de l'environnement, L.271-4 et L.271-5 du code de la construction et de l'habitation, * condamné les époux [R] in solidum à restituer aux époux [A], la somme de 449 000 euros au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2019, * dit que les époux [A] devront restituer réciproquement la propriété de l'immeuble et faire publier le jugement au service de la publicité foncière de Rambouillet (depuis fusionné avec celui de Versailles) * condamné in solidum les époux [R] à payer aux époux [A] les sommes de : * 31 819,40 euros au titre des frais notariés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, * 2 160 euros au titre des frais exposés pour l'abattage et le dessouchage des arbres du jardin, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, * condamné in solidum les époux [R] à payer aux époux [A] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, A titre subsidiaire, vu l'article 1137 du code civil, - prononcer l'annulation de la vente en date du 23 septembre 2019, En conséquence, - condamner solidairement les époux [R] à rembourser aux époux [A] le prix de vente, d'un montant de 449 000 euros, ainsi que les frais de notaire, d'un montant de 31 019,40 euros, - dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2019 en application de l'article 1352-7 du code civil, - condamner solidairement les époux [R] à verser aux époux [A] la somme de 22 160 euros, à titre de dommage et intérêts, - dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, A titre infiniment subsidiaire, vu les articles 1641 et suivants du code civil, - prononcer l'annulation de la vente en date du 23 septembre 2019, En conséquence, - condamner solidairement les époux [R] à rembourser aux époux [A] le prix de vente, d'un montant de 449 000 euros, ainsi que les frais de notaire, d'un montant de 31 819,40 euros, - dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2019 en application de l'article 1352-7 du code civil, - condamner solidairement les époux [R] à verser aux époux [A] la somme de 22 160 euros, à titre de dommage et intérêts ; - dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [A] de leur demande d'indemnisation à titre de dommages et intérêts, En tout état de cause, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [A] de leur demande de dommages et intérêts, - condamner solidairement les époux [R] à verser aux époux [A] la somme de 20 000 euros, à titre de dommages et intérêts ; - condamner les époux [R] à régler aux époux [A] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - les condamner aux entiers dépens d'appel. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 avril 2024. EXPOSE DES MOTIFS Sur la demande de résolution de la vente et l'étendue de l'obligation d'information des risques catastrophes naturelles dans l'acte de vente Le tribunal a considéré que le défaut d'actualisation de l'état des risques naturels dans le cadre de la vente par les époux [R] était constitutif d'un défaut d'information qui justifiait la résolution de la vente conclue entre les parties le 23 septembre 2019. Pour contester cette décision, les époux [R] exposent que leur obligation d'information prévue par l'article L125-5 IV du code de l'environnement n'existait qu'en cas de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application des articles L125-2 et L 128-2 du code des assurances, de sorte que le tribunal en répondant que l'absence d'indemnité ne s'expliquait que " par le caractère trop récent du sinistre et non par son absence de gravité ", a violé le code des assurances. Ils soutiennent que le sinistre qu'ils ont déclaré après la promesse de vente n'était pas suffisamment important pour mériter de dresser un état estimatif des biens endommagés et des pertes subies pour ensuite donner lieu à une indemnisation. Ils expliquent en effet que leur sinistre était circonscrit à la baie vitrée du séjour et qu'il ne s'agissait pas d'un " sinistre sécheresse ", de sorte qu'ils doivent être considérés comme de bonne foi dans leur déclaration de sinistre car ils n'ont rien cherché à dissimuler. Ensuite, ils font valoir que l'obligation d'information ne porte que sur le plan de prévention des risques naturels ou le plan de prévention des risques technologiques et non l'existence d'un arrêté de reconnaissance de catastrophe naturelle. Enfin, ils soulignent que l'obligation pesait sur le notaire, contre lequel ils ont par ailleurs engagé une action, et que l'absence de communication de cet arrêté ne permet pas de considérer que les époux [A] ont été trompés dans les relations contractuelles. Les époux [A] soutiennent que les époux [R] ne pouvaient ignorer l'existence de l'arrêté de catastrophe naturelle dès lors que l'avis de réception de la déclaration de sinistre effectuée par ces derniers visait expressément cet arrêté et qu'ils ont rempli un questionnaire " évènements climatiques " mentionnant l'arrêté, à la suite de cette déclaration. Ils font valoir que la l'acte authentique aurait dû être mis à jour au regard de l'existence de l'arrêté de catastrophe naturelle. En réponse à la question de savoir si le sinistre déclaré a donné lieu à une indemnité, les époux [A] exposent que si aucune indemnité n'a encore été versée par l'assureur, c'est que l'instruction est toujours en cours, car ils ont fait procéder à l'abattage des arbres selon les préconisations de l'expert et que la maison est sous observation avant matage/harpage des fissures extérieures. Sur ce, Il résulte de l'article L.125-5 du code de l'environnement que " I. - Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques. (') III. - Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte. IV.- Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. V.- En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. (') " L'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation, qui renvoie à l'article L.125-5 du code de l'environnement, dispose qu'" I. En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (') 5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article (') II.- (') En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. " Enfin, l'article L.271-5 du même code précise en son dernier alinéa que " Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement ou l'arrêté préfectoral prévu au III du même article fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant. " Il résulte de la combinaison de ces trois textes que la résolution de la vente peut être poursuivie par les acquéreurs lorsque le dossier de diagnostic technique comprenant l'état des risques naturels et technologiques, n'est pas mis à jour entre la promesse de vente et l'acte authentique alors que la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels ou encore par l'arrêté préfectoral prévu à l'article L125-5 III du code de l'environnement. En l'espèce, comme relevé à juste titre par le tribunal et non contesté par les époux [R], l'état des risques naturels et technologiques n'a pas été mis à jour entre la promesse vente conclue le 29 mai 2019 et l'acte authentique signé le 23 septembre 2019. En effet, l'état des risques annexé à l'acte authentique de vente par application des articles L.125-5 et R.125-26 du code de l'environnement mentionne plusieurs arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, et notamment des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, pour les années 1991, 1993, 1996, 1999, 2010 et 2016. Il ne mentionne pas l'arrêté n°78PREF20190083 en date du 18 juin 2019, publié au journal officiel (JO) du 17 juillet 2019, constatant l'état de catastrophe naturelle pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2018 sur l'ensemble de la commune du [Localité 9]. Tant l'article L125-5 du code de l'environnement que l'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation font peser l'obligation de produire l'état des risques et l'information des acquéreurs sur le vendeur. Or, d'une part, il est produit au débat le formulaire de déclaration de sinistre des époux [R] en date du 26 juillet 2019 dont le titre mentionne " évènement climatique " et dans laquelle ces derniers mentionnent " année de survenance : 2018. Précision : constatation du sinistre fin 2018 quand il a commencé à faire froid et que nous avons ressenti des courants d'air " et " [Localité 9] a été reconnue (sic) en état de catastrophe naturelle par arrêté du 18 juin 2019 paru au JO N0164 du 17 juillet 2019. Pour nous, cela a provoqué des dégâts sur la baie vitrée du salon qui n'est plus hermétique et qui laisse passer l'air par des fentes de chaque côté en haut à droite et en bas à gauche " (pièce 4 des époux [A]). Par ailleurs, à la suite de cette déclaration un questionnaire intitulé " questionnaire suite à déclaration sécheresse " du 4/09/2019 mentionne que les dégâts sont nouveaux, que la date d'apparition des dommages a été détectée " fin 2018 " et que les dommages constatés consistent en des " fentes dans la baie vitrée du séjour laissant passer l'air " (pièce n°2 des époux [R]). D'autre part, la Matmut, assureur tant des acquéreurs que des vendeurs aux termes des courriers adressés aux parties, a fait diligenter une expertise amiable, laquelle mentionne que plusieurs désordres (garage et cave, affaissement du dallage de la salle à manger, fissures dans la chambre 3) sont liés à des mouvements structurels légers consécutifs à des libérations de contraintes pouvant être dues à des variations dimensionnelles à la jonction des matériaux différents et que ces désordres sont " structurels et n'ont pas pour cause déterminante les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et la réhydratation des sols de l'année 2018 ". L'assureur précise que: " En revanche, l'expert constate des désordres en façade nord-est qu'il impute à un tassement des fondations de langue nord. Il estime que ce tassement est en lien avec les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols de l'année 2018 aggravés par la végétation à proximité immédiate de l'ouvrage. (') en pompant l'eau, l'arbre accentue en profondeur le phénomène de dessication des sols entraînant des dommages à la construction. Par conséquent il est nécessaire de procéder à l'abattage des arbres qui ne respectent pas la distance indiquée (') À l'issue de l'abattage de ces arbres, les travaux sur votre maison pourront être réalisés. Nous solliciterons une entreprise spécialisée dans ce type de pathologie pour traitement par matage / harpage des fissures. " (pièce n°9 des époux [A]). Il ressort de ces éléments d'une part que la sécheresse a eu un impact sur le terrain causant des désordres sur la maison vendue par les époux [R] aux époux [A] et d'autre part que l'information des acquéreurs était déterminante, afin de permettre à ceux-ci d'être éclairés, dans le cadre de la vente, sur les risques encourus en achetant le bien et qui se sont concrétisés en l'espèce. Enfin, la cour relève qu'aux termes d'un courrier de l'assureur, une période d'observation avant d'effectuer des travaux était nécessaire de sorte que toute prise en charge de ces travaux restait suspendue à " l'absence de réactivation des fissures " après ce délai d'observation d'une année (pièce n°15 des époux [A]), sans que le versement d'une indemnité soit nécessaire à la reconnaissance d'un sinistre directement lié aux risques naturels et technologiques visés par le code de l'environnement. Cette circonstance de paiement de l'indemnité est en effet indépendante de l'obligation d'information pesant sur les époux [R] quant aux risques naturels et technologique, qui en l'espèce a fait défaut. En conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a, conformément aux articles précités, estimé que les époux [R] avait manqué à leur obligation d'information par la mise à jour de l'état des risques naturels et technologiques entre la promesse de vente et la signature de l'acte authentique. C'est par ces motifs ajoutés à ceux du tribunal, la cour confirme le jugement qui a ordonné la résolution de la vente conclue entre les parties le 23 septembre 2019. Sur les conséquences de la résolution de la vente Les époux [A] sollicitent la confirmation du jugement qui a condamné les époux [R] à la restitution du prix de vente de 449 000 euros, aux frais de notaires acquittés pour 31 819,40 euros, avec intérêts au taux légal sur ces sommes à compter de la date du jugement. Les époux [R] ne répondent rien à ces demandes. Ils font valoir toutefois que la résolution de la vente aurait des conséquences désastreuses pour eux dans la mesure où ils ont immédiatement réinvesti l'argent de la vente dans l'achat de leur résidence principale pour se rapprocher de leur famille dans le calvados. En l'absence d'élément nouveau soutenu devant la cour, le jugement est confirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts liés au déménagement et à l'abattage des arbres Les époux [A] sollicitent la condamnation des époux [R] au paiement de dommages et intérêts, correspondant à la somme de 2 160 euros au titre de l'abattage des arbres et 20 000 euros au titre du préjudice constitué par la nécessité de supporter un nouveau déménagement et de devoir faire l'acquisition d'un nouveau logement. Les époux [R] ne répondent rien à cette demande. Le tribunal a condamné les époux [R] au paiement des frais exposés par l'abattage et le dessouchage es arbre du jardin, dont la facture était versée aux débats, en ce qu'ils constituaient une dépense manifestement utile à la conservation du bien, sur le fondement de l'article 1352-5 du code civil. Il a débouté les époux [A] de leur demande au titre des frais de déménagement faute d'éléments justificatifs. En l'absence d'élément nouveau soutenu devant la cour, le jugement est confirmé de ce chef. Sur les autres demandes Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. Les époux [R] succombant, ils sont condamnés à verser ensemble la somme de 4000 euros aux époux [A] au titre de ses frais irrépétibles engagés Ils sont condamnés également aux dépens de l'appel.