En-tête
04/06/2024 ARRÊT N° 212 N° RG 23/02085 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PQCR IMM / CD Décision déférée du 27 Novembre 2018 - Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER - 16/05945 M. MONTEIL [U], [A], [J] [T] [M], [C], [Y] [T] C/ SAS LES CATTLEYAS SELARL FHB CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 2ème chambre *** ARRÊT DU QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE SAISINE SUR RENVOI APRES CASSATION *** DEMANDEURS SUR RENVOI APRES CASSATION Monsieur [U], [A], [J] [T] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE Représenté par Me Eric NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame [M], [C], [Y] [T] [Adresse 4] [Localité 7] Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE Représentée par Me Eric NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER DEFENDEURS SUR RENVOI APRES CASSATION SAS LES CATTLEYAS prise en la personne de son représentant légal domicilié au dit siège social [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 6] Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE Représentée par Me Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER SELARL FHB agissant en la personne de Me [P] en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SAS LES CATTLEYAS [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE Représentée par Me Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, Conseillère, chargée du rapport et S. MOULAYES, Conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : V. SALMERON, présidente I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère S.MOULAYES, conseillère Greffier, lors des débats : A. CAVAN ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre.
Faits et procédure
Exposé des faits et procédure : Par acte du 28 avril 1995, renouvelé le 1er avril 2004, [X] (décédée le 17 mai 2017), [U] et [M] [T] (les bailleurs) ont donné à bail commercial à la société Les Cattleyas un ensemble immobilier affecté à l'activité de camping, hôtellerie de plein air, alimentation, restaurants et commerces annexes. La société Les Cattleyas a bénéficié d'une procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 22 septembre 2014, Me [E] [B] étant désigné mandataire judiciaire et Me [H] [P], administrateur avec mission d'assistance. Un plan de continuation a été arrêté par jugement du 3 juin 2016, la Selarl FHB étant désignée commissaire à l'exécution du plan. Les bailleurs ont donné congé à effet du 31 mars 2013 avec offre de renouvellement et par jugement du 2 mai 2017, le tribunal de grande instance de Montpellier a, sur le rapport d'expertise de M.de [F], fixé loyer du bail renouvelé à la somme de 58 800 euros HT. Par jugement du 3 juin 2016, le tribunal a arrêté le plan de redressement de la société les Cattleyas et désigné la Selarl FHB en qualité de commissaire à l'exécution du plan. Par exploit en date du 15 septembre 2016, les bailleurs ont assigné la locataire et le commissaire à l'exécution aux fins de résiliation du bail pour manquements contractuels, en visant notamment un défaut d'assurance et de contrat d'entretien du réseau d'assainissement, la réalisation de travaux non autorisés par les bailleurs, l'exercice d'une activité relative aux mobil homes non conforme aux clauses du bail (accroissement du nombre et activité de revente) Par jugement du 27 novembre 2018, les bailleurs ont été déboutés de leurs demandes et une expertise a été ordonnée relative aux travaux de mise en conformité. Par arrêt du 4 novembre 2021, la cour d'appel saisie par les bailleurs a confirmé ce jugement. Par arrêt du 6 avril 2023, la troisième chambre civile de la cour de cassation a : - cassé et annulé mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. [T] et de Mme [T], l'arrêt rendu le 4 novembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; - Remis, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse. La cour de cassation a censuré la cour d'appel en lui reprochant d'avoir retenu que la vente de mobil-homes ne constituait pas une activité interdite sans mentionner l'existence, ni analyser la clause du bail destinant les lieux loués exclusivement aux activités qui y sont mentionnées, précisant qu'il lui appartenait de rechercher la portée de cette clause au regard de l'éventuelle gravité de l'activité de revente de mobil-homes reprochée à la locataire. Par déclaration en date du 7 juin 2023, [U] et [M] [T] ont saisi la cour d'appel de Toulouse. Dans le même temps, les bailleurs ont saisi le tribunal de grande instance de Montpellier pour qu'il statue sur la charge des mises aux normes et reprise du réseau des RIA. Par jugement du 7 juillet 2022, actuellement frappé d'appel, le tribunal a condamné la société les Cattleyas a faire exécuter les travaux de mise aux normes, après réalisation d'une étude par un BET. La clôture est intervenue le 22 janvier 2024 Prétentions et moyens des parties : Vu les conclusions notifiées le 27 septembre 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation de [U] et [M] [T] demandant de : - Déclarer la déclaration de saisine recevable et bien fondée ; - Rejeter l'exception de connexité, mais évoquant ; - Reformer Ie jugement dont appel et statuant à nouveau ; - Déclarer Ies demandes des consorts [T], bailleurs, recevables et bien fondées, et en conséquence, - Déclarer que Ia société Les Cattleyas a manqué gravement à ses obligations contractuelles telles que figurant au contrat de bail entre parties, En conséquence, - Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial entre les consorts [T], bailleurs, et Ia société Les Cattleyas, preneur, a compter de I'assignation introductive d'instance du 16 mars 2016 et à défaut à compter de la décision à intervenir, déclarer la décision commune et opposable a la société FHB, - Déclarer et condamner en tant que de besoin, qu'à défaut, pour Ia société Les Cattleyas d'avoir volontairement libéré Ie bien loué deux mois après la signification du jugement à intervenir d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et aux transports des meubles laisses dans les lieux aux frais de Ia personne expulsée dans tel garde meuble désigné par cette dernière ou à défaut par les bailleurs ; - Condamner la société Les Cattleyas à leur payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient dus en cas de non résiliation du bail, ce a compter de la date de résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, ces indemnités d'occupation porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ; A titre subsidiaire, -Condamner la société Les Cattleyas à supprimer les installations réalisées sans I'autorisation des bailleurs, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de 30 jours suivants la signification du jugement a intervenir, à savoir: - l'agrandissement du bâtiment de réception, - la construction d'un atelier, - la mise en place d'une chaufferie au gaz impliquant la modification de la façade du bâtiment, - la modification de la façade du local technique de la piscine, - I'aménagement de réseaux souterrains d'alimentation en gaz, électricité et en eau (arrivée d'eau et évacuation) pour les mobil homes, - fresques décoratives sur les façades des sanitaires et restaurant ; En tout état de cause, -Condamner Ia société Les Cattleyas à payer à chacun d'eux la somme de 30.000,00 € a titre de dommages et intérêts, - Condamner Ia société Les Cattleyas à leur payer la somme de 25.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner Ia société Les Cattleyas aux entiers dépens de première instance, et d'appel exposés tant devant Ia première cour que ceux exposés devant la présente cour de renvoi, comprenant en outre Ies frais et honoraires du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [U] [L] du 23 mars 2021 et Ies six procès verbaux de constats d'huissier (pieces 6, 7, 17, 26, 33, 40 a 42 & 54), avec droit de recouvrement direct dans Ies conditions de l'article de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avocat postulant sous signe. Vu les conclusions notifiées le 4 janvier 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la SAS Les Cattleyas et la Selarl FHB, son commIssaire à l'exécution du plan, demandant de : In limine litis et si mieux n'aime la cour, sur la demande en résiliation de bail pour non- conformité du réseau RIA telle que formulée par les Consorts [T] : - surseoir à statuer pour cause de connexité dans l'attente de l'issue définitive de la procédure actuellement pendante devant la cour d'appel de Montpellier sous le numéro de RG 22/04163 sur appel du jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de Montpellier e 7 juillet 2022, sauf à rentrer en voie de rejet pour cause du caractère infondé et abusif d'une telle demande de résiliation tenant l'absence de commandement préalable d'une part et d'autre part l'absence de non-conformité du réseau RIA constatée par ordonnance du conseiller de la mise en état de la cour d'Appel de Montpellier du 28 février 2023, définitive et ayant autorité de chose jugée ou encore au motif qu'en réclamant devant le Tribunal Judiciaire de Montpellier la condamnation de leur preneur à procéder à des travaux de mise en conformité sur le réseau de RIA, les bailleurs ont renoncé à se prévaloir du manquement subséquent tenant à cette non-conformité prétendue, les bailleurs ne pouvant voir condamner le preneur à faire les travaux en même temps que le voir déguerpir pour ne pas avoir fait ces mêmes travaux ; Pour le surplus - Débouter les Consorts [T] de l'intégralité de leurs demandes, fins et écritures devant la Cour de céans comme étant prescrites ou mal fondées: Concernant les manquements prétendus relatifs aux mobil-homes et leur vente, la sous-location de leur emplacement, la gestion de leur sous-location, l'augmentation de leur nombre, leur ancrage au sol tout comme ceux portant sur la transformation des lieux : abattage d'arbres, création d'un local de réception, d'un atelier, d'une fresque, modification des façades de la chaufferie, de celle du mur de la piscine et changement d'usage de l'étage du restaurant : - Juger que le renouvellement du bail au 1er avril 2013 a emporté renonciation par les bailleurs à se prévaloir de ces manquements, tous déjà allégués antérieurement ; Au surplus, - Juger irrecevable la demande en résiliation de bail fondée sur ces manquements pour cause de prescription quinquennale, l'ensemble desdits manquements prétendus ayant été invoqué par ou porté à la connaissance des bailleurs plus de cinq ans avant l'engagement de la présente instance par assignation du 16 septembre 2016 complétée par conclusions du 3 août 2017 puis conclusions devant la Cour de céans du 27 septembre 2023 ; - Juger que les transformations reprochées ont été nécessitées par l'activité du preneur et n'ont pas constitué des constructions nouvelles, seules soumises à autorisation préalable des Bailleurs par application du bail ; En tout état de cause, - Juger qu'aucun des manquements reprochés ne revêt un caractère de gravité susceptible d'entraîner la résiliation du bail ; A titre encore plus subsidiaire : - Sur la vente de mobil-homes : juger que l'activité de vente de mobil-homes est incluse dans celle de « camping hôtellerie de plein air alimentation restaurant et commerces annexes » autorisée au bail et ne modifie pas la destination de celui-ci ; - A titre plus subsidiaire, juger que l'activité de vente de mobil- homes, accessoire, temporaire et limitée en volume et dans le temps, de surcroît arrêtée aujourd'hui et depuis plusieurs années, ne revêt pas un caractère de gravité pouvant entraîner la résiliation du bail, étant à tout le moins une activité complémentaire à l'activité principale du Preneur ; - Sur la sous-location des mobil-homes et / ou de leur emplacement et sa gestion, juger ces griefs non établis en tout état de cause et mal fondés au surplus, la sous-location d'emplacement de mobil-homes participant de l'activité même de camping ; A titre très subsidiaire, juger que les bailleurs n'ont pas respecté l'obligation d'exécution de bonne foi des contrats, s'étant abstenus de notifier ou signifier une mise en demeure, une sommation ou un commandement préalablement à l'engagement de la présente instance aux fins de résiliation de bail, concernant les griefs non visés à la mise en demeure du 13 octobre 2009 et relatifs à : la vente, la location, la sous-location ' et sa gestion ' de mobil-homes ou pour massage, le défaut d'assurance et d'assainissement, l'entretien, le défaut d'exploitation (épicerie, licence IV, bar glacier), le non-respect des normes de sécurité ; - Juger infondés les reproches liés à l'ancrage au sol des mobil-homes tout comme au non-respect prétendu des normes de sécurité, au vu du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [L] du 23 mars 2021 et tenant l'autorité définitive de chose jugée de l'ordonnance du Conseiller de la mise en état de la cour d'Appel de Montpellier du 28 février 2023; A titre encore plus subsidiaire, qu'en réclamant devant le tribunal judiciaire de Montpellier puis la Cour d'Appel de Montpellier la condamnation de la SAS Les Cattleyas d'avoir à réaliser des travaux de mise aux normes du réseau de RIA, les Consorts [T] ont renoncé à se prévaloir du manquement subséquent tenant à cette non-conformité prétendue ; - Juger que par leurs écritures du 27 septembre 2023, les Consorts [T] ont renoncé expressément à se prévaloir du manquement prétendu lié au défaut d'attestation d'assurance et d'entretien ; - Confirmer le jugement déféré en l'intégralité de ses dispositions ; -Condamner les consorts [T] au paiement de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure en résiliation de bail et appel abusifs; - Les condamner à lui payer la somme de 20.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'à prendre en charge les entiers dépens dont le coût de l'expertise de Monsieur [L] tout comme celui des constats d'huissier dressés depuis 2012 en ce compris ceux à la requête de la SAS Les Cattleyas qui en recevra en conséquence remboursement.
Motivation
Motifs Conformément à l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. La cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 4 novembre 2021 mais seulement en qu'il rejette les demandes des consorts [T]. La cour est donc saisie par l'effet de la déclaration de saisine et des conclusions des parties d'une demande formée par les bailleurs en résiliation du bail commercial au visa de l'article 1184 du code civil. Il appartient dès lors aux bailleurs de démonter l'existence d'un ou plusieurs manquements des preneurs, suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail. Au soutien de leurs prétentions, [U] et [M] [T] font valoir que les preneurs ont modifié la destination des lieux loués, sans autorisation du bailleur. Il reprochent à la société Les Catlleyas d'exercer une activité de revente de mobil-homes, de sous- location des emplacements de camping et de sous-louer les lieux pour l'exercice d'une activité de massage. Ils invoquent en outre 'l'installation croissante de nombreux mobil home résidentiels, avec leurs réseaux d'évacuation, ne respectant pas les normes de surface d'emplacement et de densité de mobil homes trop importante créant un danger' ainsi que ' la création de terrasse et auvents et arborés sans autorisation, déplacement impossible' (sic), et reprochent au locataire d'assurer pour le compte des propriétaires de mobil-homes la gestion de la sous-location. Devant la cour de renvoi, ils invoquent une augmentation du nombre de mobil-homes, la transformation du mode d'occupation du restaurant, l'absence d'exploitation de la licence IV, de l'épicerie et du bar-glacier,l'abatage d'arbres sans autorisation, la réalisation de travaux d'extension sans autorisation, et enfin divers défauts d'entretien, y compris un défaut d'élagage des arbres et haies. et enfin le défaut d'exploitation de la licence IV, de l'épicerie et du bar-glacier de la piscine, un défaut d'entretien et le non-respect des normes de sécurité. Les preneurs soutiennent en premier lieu que les griefs émis par les bailleurs étaient connus de ces derniers avant le renouvellement du bail, et qu'ils ont donc été intégralement purgés à la date de ce renouvellement et en second lieu qu'ils sont prescrits, le délai quinquennal étant expiré à la date des demandes. Une partie peut renoncer à un droit. Cette renonciation peut être expresse ou tacite mais doit être claire et non équivoque. En l'espèce, le bail d'origine a été signé le 28 avril 1995, à effet du 1er avril 1995, pour une durée de 9 années, renouvelé depuis successivement et la dernière fois, à effet du 1er avril 2013. Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2012, les bailleurs ont signifié congé avec offre de renouvellement à leur preneur à effet du 1er avril 2013, sans la moindre réserve quant à d'éventuels manquements du preneur. Il convient de déterminer si à la date à laquelle les bailleurs ont offert à leur locataire le renouvellement du bail, ils avaient connaissance des griefs invoqués au soutien de leur demande de résiliation du bail et le cas échéant si l'offre de renouvellement emporte renonciation à se prévaloir de ces griefs. La cour constate en premier lieu que par requête en date du 17 juillet 2012, les consorts [T] ont sollicité du président du tribunal de grande instance de Montpellier au visa de l'article 145 du code de procédure civile, la désignation d'un huissier afin d'être en mesure de ' vérifier les conditions du renouvellement'. Cette requête est ainsi motivée ''il est légitime pour le bailleur, en vertu de son droit de propriété, d'être en mesure d'avoir accès suffisamment tôt aux éléments qui lui permettront d'apprécier les conditions du renouvellement. Que de même, en vertu de l'obligation contractuelle du locataire de respecter la consistance et la destination des lieux loués, le bailleur a corrélativement le droit d'être informé des conditions d'occupation et d'exploitation des lieux ». Pour justifier le caractère non contradictoire de cette procédure, les bailleurs requérants précisaient que des manquements du locataire à son obligation de respect de la consistance et de la destination des lieux loués sont apparus dans le cadre et notamment ' 'l'installation prépondérante de mobil-homes résidentiels, l'adjonction de nouvelles activités de revendeur de mobil-homes et de location à durée déterminée d'emplacements de mobil-homes.' Les parties ont également versé aux débats : - un constat d'huissier du 28 juin 2006 mentionnant l'installation de 39 mobil-homes avec leurs réseaux d'évacuation et d'alimentation et la réalisation de travaux d'extension de constructions existantes ou de nouveaux ouvrage, - Un état des lieux du 17 septembre 2010, faisant état de la présence de 39 mobil-homes avec terrasses et dalles de béton et mentionnant ' qu'il a été constaté que le bailleur exerçait sur le camping une activité de revendeur de mobil-homes IRM' et qu'il 'exerce en outre une activité de location à durée déterminée d'emplacement de mobil-homes'. - un constat du 14 octobre 2010, mentionnant qu'un système de forage non autorisé par le bailleur a été installé sur les lieux loués. - une sommation par huissier adressée par le bailleur aux preneurs par acte du 13 octobre 2010 de 'remettre en état les locaux loués s'agissant d'ouvrages réalisés sans autorisation préalable du bailleur, à savoir la suppression de la transformation de la partie étage du restaurant en local d'habitation, ainsi que la démolition d'un local en dur, situé à l'arrière des locaux techniques de la piscine, servant d'atelier et de dépôt '. Cette sommation faisait également état de la réalisation de travaux d'aménagement et de modification des lieux. Ainsi, à la date à laquelle ils ont offert le renouvellement du bail commercial, les bailleurs avaient connaissance de l'activité de vente de mobil-homes et de celles de location longue durée d'emplacements de mobil-homes. Ils avaient également connaissance des divers travaux de construction et d'aménagements, comprenant l'installation de réseaux pour les mobil-homes ainsi que de la transformation de l'étage du restaurant, qu'ils invoquent au soutien de leur demande de résiliation du bail. En délivrant à leur locataire un congé avec offre de renouvellement, les bailleurs ont renoncé sans équivoque à se prévaloir de ces manquements au bail initial pour en solliciter la résiliation. La société preneuse souligne en outre à juste titre qu'il appartenait aux bailleurs pleinement informés de l'existence de ces activités qu'ils reprochent désormais aux preneurs, lesquelles ont été examinées dans le cadre de la procédure tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé, d'engager leur action dans le délai de la prescription quinquennale. Devant la cour de renvoi, pour la première fois depuis l'introduction de l'instance, les bailleurs reprochent aux preneurs d'avoir sous-loué une partie des lieux loués pour y exercer une activité de massage interdite par le bail. Au soutien de ce grief, il verse aux débats un constat du 21 juillet 2014 par lequel l'huissier a constaté dans le local poste de secours la présence d'une affiche avec le détail de prestation de massage, ainsi que la présence d'un 'drap paraissant dissimuler une table de massage'. Outre que la photographie insérée au constat ne permet pas d'estimer que le drap dissimule effectivement une table de massage, rien ne permet de retenir, ni l'existence d'une sous-location prohibée, ni l'exercice régulier d'une activité de massage non autorisée par le bail. - sur les autres griefs Les bailleurs reprochent à leur locataire, sur la base du constat établi le 21 juillet 2014 'l'installation croissante de nombreux mobil-homes résidentiels, avec leurs réseaux d'évacuation, ne respectant pas les normes de surface d'emplacement et de densité de mobil-homes trop importante créant un danger' ainsi que ' la création de terrasse et auvents et arborés sans autorisation, déplacement impossible' (sic) Le premier juge a relevé par des motifs pertinents que la cour fait siens que les installations visées sont anciennes puisque 39 mobil-homes et 10 bungalows étaient présents sur le site en 2006, certains ayant été installé par les bailleurs lorsqu'ils exploitaient le camping eux-même. Aucun chiffre n'est donné par les bailleurs sur le nombre de mobil-homes actuels et 'l'installation croissante' invoquée n'est donc pas démontrée. De la même façon, la lecture du constat d'huissier auquel les conclusions des bailleurs renvoient pour caractériser l'existence d'une violation du bail ne permet pas de comprendre quelles sont les normes de surfaces et de densité qui n'ont pas été respectées et en quoi elles ont été violées, ce dont l'huissier ne saurait d'ailleurs être juge. Ils soutiennent également que la société les cattleyas assure à la demande des propriétaires de mobil-homes louant un emplacement, la gestion de la sous-location de ces mobil-homes mais ce grief n'est fondé sur aucune des pièces produites et le contrat de location d'emplacement versé aux débats par les preneurs fait obligation aux locataires d'occuper personnellement les lieux à titre de résidence principale ou secondaire, interdisant par la même toute sous-location. Le grief tiré du défaut de la licence IV et du bar-glacier, contesté par la preneuse ne repose sur aucune pièce. La locataire démontre au contraire par une attestation de son expert-comptable exploiter effectivement ces deux activités. Pour la première fois dans leurs dernières écritures, les bailleurs reprochent à la locataire de ne pas exploiter l'activité d'épicerie, sans toutefois établir ce défaut d'exploitation. La cour relève en outre sur ce point que les dispositions du bail ne font pas obligation au preneur d'exploiter l'intégralité des commerces annexes. La résiliation ne peut donc être prononcée pour défaut d'exploitation des locaux loués (Cass. 3e civ. 03.12.2020 n° 19-20.613) . Les bailleurs invoquent également un défaut d'entretien et versent aux débats au soutien de ce grief deux constats d'huissier du 21 juillet 2014 et 17 mai 2017, faisant apparaître un défaut d'entretien de quelques façades, portes et fenêtres. La lecture du rapport d'expertise de M.de [F], expert désigné par le juge des loyaux commerciaux, permet au contraire de retenir que ' le terrain est agréablement boisé ( ..) Le tout est parfaitement entretenu et les mobil-homes sont de belle qualité. Les preneurs versent en outre aux débats un constat d'huissier réalisé à leur demande le 26 janvier 2021 qui ne laisse apparaître aucun défaut d'entretien. Pour établir un défaut d'entretien des arbres et haies, les bailleurs produisent une mise en demeure de procéder à l'élagage des arbres par courrier recommandé du 10 février 2012, mais d'une part cette mise en demeure aujourd'hui ancienne de plus de 12 ans est antérieure à l'offre de renouvellement du bail, et d'autre part le rapport d'expertise réalisé en 2014 mentionne que les emplacements sont délimitées par des haies vives, le tout parfaitement entretenu. S'il est également reproché aux preneurs d'avoir abattu des arbres sans autorisation, cette assertion n'est pas justifiée par les pièces produites. Les bailleurs invoquent enfin le non-respect des normes de sécurité RIA (réseau rampes incendie armées) par le preneur et il n'est pas contesté que les services du SDIS ont relevé diverses non-conformités qui à ce jour n'ont pas été corrigées. La cour observe néanmoins que la cour d'appel de Montpellier est saisie de l'appel du jugement du tribunal judiciaire de Montpellier qui a débouté la société les Cattleyas de sa demande tendant à ce que les travaux de mise aux normes soient mis à la charge des bailleurs et, accueillant la demande de ces derniers, l'a condamnée à faire réaliser ces travaux. La question de la détermination de la partie ayant vocation à supporter la charge des travaux n'est donc pas définitivement tranchée de sorte qu'à ce jour, aucun manquement susceptible de justifier la résiliation du bail ne peut être imputé à la société locataire. Il n'y a donc pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente qu'il ait été statué sur la charge de ces travaux. Le jugement sera en conséquence intégralement confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à résiliation du bail commercial. L'ensemble des modifications dont les bailleurs réclament à titre subsidiaire la suppression sous astreinte sont antérieurs au renouvellement du bail. Elles étaient en outre connues des bailleurs depuis plus de 5 années à la date ou cette demande a été formée, ainsi qu'il est relevé à juste titre par la société locataire. Pour cette raison, il n'y a lieu de faire droit ni à cette demande, ni à la demande indemnitaire formée par les bailleurs. La résistance à une action constitue par principe un droit et ne dégénère en abus qu'en présence d'une intention malveillante qui n'est pas caractérisée en l'espèce. La société Les Catlleyas sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure et appel abusifs. Partie perdante, les consorts [T] supporteront les dépens comprenant en application de l'article 639 du code de procédure civile, les dépens d'appel ainsi que ceux afférents à l'instance devant la cour d'appel de Montpellier ayant conduit à l'arrêt cassé du 4 novembre 2021 et devront indemniser la société les Cattleyas des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer.
Dispositif
Par ces motifs Vu l'arrêt de la troisième chambre civile en date du 6 avril 2023, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Monsieur [U] [T] et Madame [M] [T] épouse [V] de leur demande de suppression des modifications sous astreinte, ainsi que de leur demande indemnitaire. Déboute la société Les Cattleyas de sa demande e dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamne Monsieur [U] [T] et Madame [M] [T] épouse [V] aux dépens d'appel ainsi qu'à ceux afférents à l'instance devant la cour d'appel de Montpellier ayant conduit à l'arrêt cassé du 4 novembre 2021, Condamne Monsieur [U] [T] et Madame [M] [T] à payer à la société Les Cattleyas la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier La présidente .