Cour d'appel, Chambre 1-7, 26 septembre 2024, n° 24/00435

Motivation

- ordonner l'expulsion de Madame [M] des lieux loués. - condamner solidairement Monsieur [V] et Madame [M] au paiement de la somme de 1.798 euros au titre des arriérés locatifs augmentés des loyers échus impayés jusqu'à la décision à intervenir avec intérêts au taux légal sur le fondement de l'article 1153 du Code civil. *condamner solidairement les requis et par provision au paiement d'une indemnité mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges et ce, à compter de la décision à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux loués. - condamner solidairement les requis au paiement d'une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner solidairement les requis aux entiers dépens. L'affaire était évoquée à l'audience du 28 février 2023. Monsieur [Y] concluait au débouté des demandes de Madame [M] et demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance, actualisant la dette locative à la somme de 5.352 euros. Il sollicitait également la condamnation solidaire de Monsieur [V] et Madame [M] au paiement de la somme de 1.200 € correspondant au remboursement des 200 € de remise mensuelle accordée sans aucune justification à Madame [M] de janvier 2021 à juin 2021 outre la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [M] concluait au débouté de l'ensemble des demandes de Monsieur [Y] et à titre reconventionnel, demandait au tribunal de condamner le bailleur à faire effectuer les travaux tendant à rendre le logement décent, de répondre aux propositions techniques sollicitées par la CAF pour remédier aux dysfonctionnements de manière définitive et assortir la condamnation d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement. A titre subsidiaire, elle sollicitait une expertise et demandait au tribunal de l'autoriser à suspendre le paiement du loyer depuis février 2023 dans l'attente du rapport d'expertise et jusqu'à l'achèvement des travaux, de réduire le loyer mensuel à 500 € hors charges rétroactivement à compter de juin 2022,date de la mise en demeure jusqu'à janvier 2023 inclus, date du relogement en urgence de Madame [M] et de condamner par conséquent son bailleur à lui verser la différence. Elle sollicitait enfin la condamnation de Monsieur [Y] au paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts outre celle de 1.200 € au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux entiers dépens Monsieur [V] n'était ni présent, ni représenté. Par jugement réputé contradictoire en date du 17 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Aubagne a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : *déclaré l'acte de cautionnement signé par Monsieur [V] nul pour non respect du formalisme des textes. *débouté Madame [M] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions comme étant infondées et injustifiées. *constaté les manquements graves de Madame [M] à ses obligations en sa qualité de locataire. *constaté acquis au profit de Monsieur [Y] la clause résolutoire insérée au bail. *prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 septembre 2020 entre Monsieur [Y] et Madame [M] pour manquement grave à ses clauses et obligations. *ordonné l'expulsion passé le délai prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution des lieux loués de Madame [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique si nécessaire et d'un serrurier. * condamné Madame [M] à payer à Monsieur [Y] une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable à compter du terme du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés et débarrassage des meubles et effets personnels et ce à titre d'indemnité d'occupation, provision pour charges en sus et régularisable annuellement conformément à la loi. *condamné Madame [M] à payer à Monsieur [Y] la somme de 4.268 € au titre des arriérés locatifs selon décompte arrêté en novembre 2022 avec intérêts au taux légal. *condamné Madame [M] au paiement de la somme de 900 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. *rejeté toutes autres demandes des parties plus amples ou contraires. *condamné Madame [M] aux entiers dépens de l'instance comme en matière d'aide juridictionnelle. Suivant déclaration en date du 11 janvier 2024, Madame [M] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : - déclare l'acte de cautionnement signé par Monsieur [V] nul pour non respect du formalisme des textes. - déboute Madame [M] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions comme étant infondées et injustifiées. - constate les manquements graves de Madame [M] à ses obligations en sa qualité de locataire. - constate acquis au profit de Monsieur [Y] la clause résolutoire insérée au bail. - prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 septembre 2020 entre Monsieur [Y] et Madame [M] pour manquement grave à ses clauses et obligations. - ordonne l'expulsion passé le délai prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution des lieux loués de Madame [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique si nécessaire et d'un serrurier. - condamne Madame [M] à payer à Monsieur [Y] une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable à compter du terme du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés et débarras sage des meubles et effets personnels et ce à titre d'indemnité d'occupation, provision pour charges en sus et régularisables annuellement conformément à la loi. - condamne Madame [M] à payer à Monsieur [Y] la somme de 4.268 € au titre des arriérés locatifs selon décompte arrêté en novembre 2022 avec intérêts au taux légal. - condamne Madame [M] au paiement de la somme de 900 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamne Madame [M] aux entiers dépens de l'instance comme en matière d'aide juridictionnelle. Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 16 février 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [M] demande à la cour de : *infirmer le jugement du tribunal de proximité d'Aubagne du 17 novembre 2023 en toutes ses dispositions fins et conclusions. Statuer à nouveau. *réduire le loyer mensuel à 500 € hors charges rétroactivement à compter de juin 2022 jusqu'à janvier 2023 inclus. *suspendre le paiement du loyer dû par Madame [M] du 1er février 2023 jusqu'à la levée de l'insalubrité. *condamner en conséquence le bailleur à verser la différence à Madame [M]. *condamner le bailleur à versé au preneur la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. *condamner le bailleur à payer directement à Maître Corinne HAUMESSER la somme de 2.400 € TTCau titre de la loi de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. *condamner le bailleur aux entiers dépens. À l'appui de ses demandes, Madame [M] indique qu'aucun diagnostic ne lui a été remis lors de la conclusion du bail indiquant que le bailleur s'était engagé à effectuer certains travaux. Elle précise avoir constaté très rapidement des problèmes d'humidité dans plusieurs pièces du logement entraînant moisissures et décollements de peinture, ces désordres ayant conduit les parties à convenir d'un avenant en date du 13 juillet 2021 aux termes duquel le bailleur s'engageait à réaliser certains travaux. Elle soutient qu'en contrepartie le bailleur avait convenu de minorer temporairement le loyer de base hors charge à hauteur de 200 € de réduction, déduction qui viendra à son terme dès lors que les travaux seront réalisés dans leur globalité, ajoutant que seule une partie des travaux avait été effectuée en octobre 2021 mais que le problème d'humidité demeurait toujours. Cependant elle explique qu'en avril 2022, son bailleur l'avait mise en demeure de régler le solde du loyer manquant estimant que les travaux avaient été réalisés dans leur globalité. Tenant la position de ce dernier , Madame [M] avisait les services de la mairie des difficultés rencontrées dans le logement et un signalement était déposé sur la plate-forme HISTOLOGE le 10 juin 2022. Elle fait valoir qu'après une visite des lieux par un agent des services techniques de la mairie de [Localité 4], il avait été constaté que le bien loué ne répondait pas aux caractéristiques d'un logement décent au sens du décret de 2002-120 du 30 janvier 2000. Elle indique qu'elle a alors mis en demeure Monsieur [Y] d'avoir à réaliser les travaux nécessaires dans son logement suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 juin 2022, en vain. Le 27 octobre 2022 un responsable des services techniques de la mairie de [Localité 4] se déplaçait à nouveau et constatait l'existence des désordres comme un agent mandaté de la CAF en janvier 2023. Elle précise qu'à la suite d'un énième dégât des eaux, elle avait été obligée de quitter les lieux qu'elle réintégrait le 17 mai 2023. Le 4 juillet 2023 le Préfet des Bouche-du-Rhône prenait un arrêté d'insalubrité mettant en demeure Monsieur [Y] de réaliser les travaux dans un délai de six mois, lesquels ont commencé en octobre 2023. Aussi elle maintient que le bailleur a manqué à ses obligations légales et contractuelles, les désordres constatés relevant de la responsabilité du bailleur et être légitime dans ses demandes reconventionnelles. Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 15 mars 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [Y] demande à la cour de : *confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité d'Aubagne le 17 novembre 2023 en ce qu'il a. - débouté Madame [M] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles fins et conclusions comme étant infondées et injustifiées. - constaté les manquements graves de Madame [M] à ses obligations en sa qualité de locataire. - constaté acquis au profit de Monsieur [Y] la clause résolutoire insérée au bail. - prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 septembre 2020 entre Monsieur [Y] et Madame [M] pour manquement grave à ses clauses et obligations. - ordonné l'expulsion passé le délai prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution des lieux loués de de Madame [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique si nécessaire et d'un serrurier. - condamné Madame [M] à payer à Monsieur [Y] une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable à compter du terme du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés et débarras sage des meubles et effets personnels et ce à titre d'indemnité d'occupation, provision pour charges en sus et régularisables annuellement conformément à la loi. - condamné Madame [M] au paiement de la somme de 900 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné Madame [M] aux entiers dépens de l'instance comme en matière d'aide juridictionnelle. - rejetté toutes autres demandes des parties plus amples ou contraires. *réformer le jugement rendu par le tribunal de proximité d'Aubagne 17 novembre 2023 en ce qu'il a. - condamné Madame [M] à payer à Monsieur [Y] la somme de 4.268 € au titre des arriérés locatifs selon décompte arrêté en novembre 2022 avec intérêts au taux légal. Statuant à nouveau. *condamner Madame [M] au paiement de la somme de 8.904 € au titre de la dette locative selon décompte arrêté au mois d'octobre 2023. *condamner Madame [M] au paiement de la somme de 36.113,79 € au titre des frais de remise en état du bien donné à bail. *condamner Madame [M] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts. *condamner Madame [M] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. *condamner Madame [M] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jean- Mathieu LASALARIE avocat sur son affirmation de droit. *débouter Madame [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. À l'appui de ses demandes, Monsieur [Y] fait valoir que lors de l'entrée dans les lieux de sa locataire, le bien donné à bail était en parfait état précisant que de nombreux travaux de rénovation avaient été entrepris dans le courant de l'année 2020. Il indique que ses anciens occupants n'ont jamais eu à déplorer le moindre problème d'humidité et qu'à supposer qu'ils soient avérés, Madame [M] est la seule et unique responsable des problèmes d'humidité, n'aérant pas suffisamment le logement. Monsieur [Y] souligne notamment que le chargé de mission mandaté par la CAF a distingué les désordres imputables et à la charge du bailleur de ceux relevant de la responsabilité du locataire qui correspondent à l'immense majorité des désordres identifiés. Par ailleurs ce dernier indique que Madame [M] n'a pas permis l'intervention de professionnels, refusant l'accès à son logement. Quant à l'avenant au contrat de bail signé le 13 juillet 2021, Monsieur [Y] fils indique qu'il en ignorait l'existence mais surtout relève que cet acte a été conclu alors qu'une mesure de protection était sur le point d'être mis en place au bénéfice de son père en septembre 2021. Il ajoute cependant que l'ensemble des travaux ayant été réalisés à la fin du mois d'octobre 2021, cet avenant ne pouvait se poursuivre au-delà. S'agissant de l'arrêté de traitement de l'insalubrité en date du 4 juillet 2023 Monsieur [Y] indique que suite à son prononcé, il a de nouveau fait appel au cabinet EXPERTIS en la personne de Monsieur [F] lequel a pu enfin pénétrer dans les lieux. Il indique que les moisissures et traces d'humidité relevées dans le logement résultent toutes d'un manque d'aération, d'un manque de lumière et d'un défaut d'entretien des systèmes de ventilation, toutes ces causes étant imputables à la locataire. Il rappelle également qu'il s'était proposé de faire installer un poêle à bois au sein de son logement ayant acheté tout le matériel nécessaire, pose qui a été refusée par Madame [M] laquelle faisait savoir que les chauffages électriques lui suffisaient. Enfin il s'estime bien fondé dans ses demandes reconventionnelles indiquant qu'à la suite du départ de sa locataire, il a fait appel à un huissier de justice pour constater l'état déplorable du bien, ajoutant que son assurance avait refusé toute prise en charge des désordres, les dégradations observés résultant de l'usage du bien et des dégradations opérées par sa locataire. ****** Madame [M] a fait signifier à Monsieur [V] sa déclaration d'appel suivant exploit d'huissier en date du 25 janvier 2024. Madame [M] a fait signifier à Monsieur [V] ses conclusions suivant exploit d'huissier en date du 23 février 2024. L'ordonnance de cloture a été prononcée le 19 juin 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 19 avril 2024 et mise en délibéré au 26 septembre 2024. Monsieur [V] n'a pas constitué avocat. ****** 1) Sur l'acte de cautionnement de Monsieur [V] Attendu que Madame [M] a notamment interjeté appel du jugement réputé contradictoire en date du 17 novembre 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Aubagne en ce qu'il a déclaré l'acte de cautionnement signé par Monsieur [V] nul pour non respect du formalisme des textes. Attendu que l'article 954 alinéa 1er du code de procédure civile énonce que 'les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ses prétentions est fondée. Elles comprennent en outre l'indication des pièces invoquées. A cet effet, un bordereau récapitulatif leur est annexé.' Et l'alinéa 2 que 'les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.' Que Madame [M] ne formule aucun demande relative à l'acte de cautionnement de Monsieur [V] dans le dispositif de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 16 février 2024. Qu'il n'y a lieu par conséquent à statuer sur cette prétention. 2°) Sur la résiliation du contrat de bail Attendu qu'il résulte de l'article 1728 du code civil que ' le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.' Attendu qu'il résulte des pièces versées au débat que Monsieur [Y] a fait délivrer à sa locataire un commandement d'avoir à payer la somme de 1.396 euros au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire suivant exploit d'huissier en date du 2 mai 2022. Qu'il est acquis au débat que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de 2 mois. Que Madame [M] soutient avoir toujours payé l'intégralité de ses loyers. Qu'elle précise qu'à la suite de l'avenant conclu avec Monsieur [Y] le 13 juillet 2021, celui-ci s'était engagé à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux problèmes d'humidité et de moisissures qu'elle rencontrait dans l'appartement et avait décidé de minorer temporairement le loyer de base hors charge à hauteur de 200 € de réduction. Qu'elle ajoute qu'il était convenu que cette minoration prendrait fin lorsque les travaux seraient réalisés dans leur globalité. Que malgré ce qui avait été convenu ,courant avril 2022, son bailleur l'a mise en demeure de régler les solde du loyer manquant estimant à tort que les travaux avaient été réalisés dans leur globalité. Qu'elle ajoute que non seulement les travaux n'ont pas été réalisés dans leur intégralité, mais soutient que Monsieur [Y] a failli à ses obligations en donnant un appartement en location qui n'était pas un logement décent. Attendu qu'il résulte en effet de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Conformément au III de l'article 17 de la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019, les présentes dispositions entrent en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2023. Les contrats de location en cours à cette date d'entrée en vigueur demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.' Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats qu'un avenant à bail d'habitation a été conclu le 13 juillet 2021 entre le preneur et le bailleur représenté par à ACS GESTION IMMOBILIERE aux termes duquel il était convenu que' le propriétaire s'engage à réaliser les travaux suivants: -remise en peinture de la salle d'eau et de la cuisine. - remplacement du plan de travail de la cuisine. - remplacement du meuble de la salle d'eau. Dans le cadre de la réalisation de ces travaux, le bailleur convien de minorer temporairement le loyer de base hors charge à hauteur de 200 € par mois de déduction.Cette déduction viendra à son terme dès lors que les travaux sont réalisés dans leur globalité' Que le moyen soutenu par Monsieur [Y] fils selon lequel son père n'a jamais été informé de la conclusion de cet avenant ne saurait prospérer dans la mesure où cet avenant a été conclu avec l'agence en en charge de la gestion du bien. Que Monsieur [Y] soutient que l'ensemble des travaux visés à cet avenant ont été entrepris à la fin du mois d'octobre 2021. Qu'il produit à l'appui de cette affirmation la facture de l'entreprise Provence Maçonnerie en date du 11 octobre 2021, les factures de Leroy Merlin en date du 17 septembre 2021 ainsi que l'attestation de Monsieur [H], maçon, en date du 29 janvier 2023 qui confirme avoir réalisé les travaux convenus en octobre 2021 et d'autres travaux en mars et juillet 2022. Qu'il s'en suit que la minoration consentie sur le loyer devait prendre fin au 1er novembre 2021, Madame [M] étant redevable dès lors de l'intégralité du montant du loyer. Attendu que l'appelante fait valoir que le logement loué n'était pas décent, aucune solution ne lui ayant été proposée pour remédier à la situation. Qu'elle produit à l'appui de ses dires une fiche d'évaluation de l'état d'insalubrité d'un logement établi le 16 juin 2022 par la mairie de [Localité 4], des photographies non datées et non certifiées, le rapport du 16 décembre 2022 suite à la visite du 27 octobre 2022 de la mairie de mairie de [Localité 4], le procès verbal de constat réalisé le 9 février 2023 par Maître [T], commissaire de justice ainsi que l'arrêté d'insalubrité pris par le Préfet des Bouches-du-Rhône du 4 juillet 2023. Attendu que Monsieur [Y] verse l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties le 24 septembre 2020. Que la fiche d'évaluation de l'état d'insalubrité d'un logement établi le 16 juin 2022 par la mairie de [Localité 4] mentionne de nombreuses moisissures, des remontées capillaires dans les chambres, des points thermiques autour des fenêtres ainsi qu'un défaut de ventilation. Que le rapport du 16 décembre 2022 établi à la suite de la visite du 27 octobre 2022 de la mairie de [Localité 4] mentionne la présence de beaucoup d'humidité dans la salle de bain malgré la présence d'une ventilation ce qui entraîné de nombreux désordres ( tiroirs humides et moisis, fenêtres trempées, carrelage de la douche qui se décolle). Qu'il est également mentionné des remontées capillaires dans le couloir avec décollement des plinthes et de la peinture, la présence du tableau électrique dans le couloir humide, la présence de fortes condensations au niveau de la baie vitrée de la chambre malgré la présence d'entrée d'air petites et fermées à l'arrivée du locataire , la présence d'un extracteur d'air sans grille et inefficace dans la cuisine ainsi qu'une prise électrique en mauvais état outre l'existence de quelques fissures dans le salon. Que l'ensemble de ces désordres ont également été constatés par Maître [T], commissaire de justice dans son procès-verbal de constat établi le 9 février 2023. Que l'arrêté d'insalubrité du logement du Préfet des Bouches-du-Rhône en date du 4 juillet 2023 fait quant à lui référence au rapport du directeur général de l'Agence Régionale de Santé daté du 31 mars 2023 lequel avait relevé les désordres suivants : - systèmes de ventilation incohérents et inefficaces. - plusieurs revêtements du logement et de la façade très dégradés ( murs, plafond, façade). - présence de moisissures et de traces d'humidité dans l'ensemble du logement et sur la façade. - manque d'isolation spécifique. - présence d'eau stagnante sur le terrain entraînant la prolifération des moustiques. - absence d'un système d'évacuation des eaux pluviales. - mauvaise évacuation des eaux usées. - installation électrique non sécurisée. - chauffage insuffisant. - infiltrations d'eau. Attendu que Monsieur [Y] verse aux débats le diagnostic technique initial établi par Territoire et Habitat suite à la visite du 12 janvier 2023. Qu'il est ainsi relevé un certain nombre de désordres relevant pour partie du propriétaire et d'autres s'expliquant par le manque d'entretien par le locataire. Qu'il était ainsi listé en page 10 dudit rapport pour chaque dysfonctionnement lequel du bailleur ou du locataire devait en assurer la réparation. Qu'il était par ailleurs indiqué qu'il convenait de rechercher les causes de l'humidité et de faire appel à un professionnel notamment pour remédier de manière définitive aux causes des remontées des eaux et refoulement des mauvaises odeurs au niveau du réseau d'évacuation des eaux usées de la cuisine. Que c'est ainsi que Monsieur [Y] a sollicité le cabinet Expertis en date du 8 février 2023 avec pour mission de procéder à l'examen des désordres liés à l'humidité constatée sur l'ensemble du bien et de déterminer la ou les causes des désordres afin de faire des préconisations. Qu'il convient de souligner que ce rapport a été effectué sur la base de documents et photos fournis par Monsieur [Y] à savoir : - constat de Maître [L], expert en justice en date du 30 janvier 2023, - photos de Maître [T], commissaire de justice en date du 9 février 2023. - procès-verbal de constat de Maître [I], commisssaire de justice en date des 13, 21 et 27 juin 2022, les locataires n'ayant pas accepté son intervention. Que le cabinet Expertis concluait que les dégâts les plus importants survenaient lors de la conjonction de plusieurs défauts (ventilation, aération, manque de lumière),soulignant qu'il était important de rappeler aux usagers quelques règle à respecter pour permettre une bonne gestion de l'humidité comme conserver un bon fonctionnement de la VMC, aérer tous les jours le logement, laisser la lumière entrer dans le logement. Et d'ajouter que la responsabilité des occupants est nécessaire dans la gestion des apports d'humidité ( aération lors de la cuisine et de la toilette par exemple ) ainsi qu'une bonne maintenance des installations de ventilation. Attendu qu'à la suite du rapport du directeur général de l'Agence Régionale de Santé en date du 31 mars 2023 à l'origine de l'arrêté d'insalubrité pris par le Préfet des Bouches-du-Rhône le 4 juillet 2023, Monsieur [Y] sollicitait à nouveau le cabinet Expertis lequel se rendait sur les lieux le 16 octobre 2023 avec pour mission de réaliser un contre expertise des désordres constatés. Que: - s'agissant des systèmes de ventilation incohérents et inefficaces relevés dans le rapport de l'ARS, le cabinet Expertis notait la présence dans la salle de bains de deux extracteurs d'air en état de marche fournissant un débit d'extraction d'air suffisante ,rappelant que l'entretien des ventilations appartenait au locataire, - s'agissant de plusieurs revêtements du logement et de la façade très dégradés ( murs, plafond, façade), le cabinet Expertis relevait la présence de désordres récurrents affectant l'esthétique de la façade ajoutant que les dommages rencontrés étaient liés à l'aspect et n'avaient pas d'incidence sur la qualité et la durabilité de l'enduit. Qu'il expliquait les dégradations par le fait qu'il s'agissait de dépôts naturels de poussière en suspension dans l'atmosphère mais aussi de la suie et du carbone sous l'effet des pressions du vent ainsi que le vieillissement des façades devenues poreuses dans le temps, - s'agissant de la présence de moisissures et de traces d'humidité dans l'ensemble du logement et sur la façade, le cabinet Expertis soulignait qu'il s'agissait d'un appartement non aéré et privé de lumière comme cela résultait à plusieurs reprise du constat d'huissier soulignant que la présence d'humidité combinée à un manque de ventilation favorisait le développement des moisissures. Qu'il ajoutait que l'objet de la ventilation est de maintenir dans les locaux un air sain grâce à son renouvellement en quantité suffisante , constatant ici un défaut d'utilisation et d'entretien de la VMC. Quant à la condensation, phénomène ambiant provoquée par l'activité humaine et naturelle, il rappelait que cette dernière provoquait des dégâts en cas de mauvaise aération ou de trop grande étanchéité du bâtiment. - s'agissant du manque d'isolation spécifique, le cabinet Expertis constatait, lors de sa visite, un logement avec une faible isolation ajoutant que ce logement datant de 1967, aucune norme n'imposait une isolation spécifique soulignant que ce n'est qu'en 1974 que l'Etat avait imposé l'isolation thermique dans les constructions. -s'agissant de la présence d'eau stagnante sur le terrain entraînant la prolifération des moustiques, le cabinet Expertis indiquait qu'il n'y ait pas d'eau stagnante sur l'ensemble du bien et que le terrain était fermé et délimité par une clôture en panneaux rigides. -s'agissant de l'absence d'un système d'évacuation des eaux pluviales, la cabinet Expertis constatait la présence de gouttières et descentes d'eaux pluviales sur le bâtiment ainsi que la présence d'un ruissellement d'eau en bas du mur. Qu'il précisait qu'il était possible que cela génère des désordres et qu'il convenait de prévoir un système d'évacuation des eaux et/ ou éloigner de la façade l'évacuation, précisant que l'ensemble des désordres n'était pas lié à cette problématique -s'agissant de la mauvaise évacuation des eaux usées, le cabinet Expertis indiquait ne pas constater lors de sa visite de désordres au niveau de l'évacuation des eaux usées du WC et de la salle de bains relevant néanmoins une fuite mineure au niveau de l'évacuation de l'évier dans la cuisine mais qui, sans réparation, avait permis une accumulation d'eau participant ainsi au développement des moisissures. - s'agissant de l'installation électrique non sécurisée, le cabinet Expertis relevait la présence de radiateurs posés à même le sol ainsi que des prises arrachées qui présentaient des risques. - s'agissant du chauffage insuffisant, le cabinet Expertis relevait lors de sa visite des moyens de chauffe, certain en état d'usage, d'autres arrachés du mur. Que Monsieur [Y] verse également aux débats un procès-verbal de constat établi par Maître [S], commissaire de justice en date du 21 octobre 2023 lequel a procédé à toutes constatations matérielles utiles quant à l'état du logement avant travaux. Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que si des désordres ont incontestablement affecté le logement donné à bail à Madame [M], certains d'entre eux s'expliquent par un manque d'entretien et une façon de vivre des locataires. Que dés lors Madame [M] ne pouvait pas se prévaloir de l'exception d'inexécution pour arrêter de payer ses loyers. Qu'il s'en suit que les causes de commandement n'ayant pas été réglées dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, il y a lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a constaté acquis au profit de Monsieur [Y] la clause résolutoire insérée au bail et a prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 septembre 2020 entre Monsieur [Y] et Madame [M] à compter du 2 juillet 2022. Qu'il convient également de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné l'expulsion passé le délai prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution des lieux loués de Madame [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique si nécessaire et d'un serrurier et a condamné Madame [M] à payer à Monsieur [Y] une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable à compter du 2 juillet 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés et débarras sage des meubles et effets personnels et ce à titre d'indemnité d'occupation, provision pour charges en sus et régularisables annuellement conformément à la loi. 2°) Sur le paiement de l'arriéré locatif Attendu que l'article 1353 du code civil énonce que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.' Attendu qu'il résulte de l'état des soldes des loyers de Madame [M] versé au débats par Monsieur [Y] que cette dernière restait devoir au 2 juillet 2022, date de résiliation du bail, la somme de 2.500 € au titre des arriérés locatifs avec intérêts au taux légal. Qu'il convient dés lors d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [M] à payer à Monsieur [Y] la somme de 4.268 € au titre des arriérés locatifs selon décompte arrêté en novembre 2022 avec intérêts au taux légal et de condamner l'appelante à payer à Monsieur [Y] la somme de 2.500 € au titre des arriérés locatifs selon décompte arrêté en juillet 2022 avec intérêts au taux légal. 3°) Sur les demandes reconventionnelles de Madame [M] Attendu que Madame [M] soutient avoir vécu dans un logement indécent lequel a présenté une dangerosité avérée pour ses trois enfants et elle même de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter la réduction du loyer initial de 1.150 € hors charges à la somme de 500 € hors charges à compter du 2 juin 2022 à janvier 2023 inclus et la suspension du versement du loyer à compter de février 2023, date du relogement temporaire en appart' hôtel jusqu'à la levée de l'insalubrité Attendu qu'il convient de relever que sur l'ensemble des désordres constatés, très peu relevaient de la responsabilité du bailleur, l'immense majorité des désordres observés résultant de l'usage du bien par Madame [M] ( défaut d'aération, absence de lumière,) et de son manque d'entretien de sorte que sa demande tendant à voir diminuer le loyer n'est pas recevable. Qu'il convient par ailleurs de souligner que Monsieur [Y] a pris en charge le relogement de sa locataire avant d'obtenir la suspension de l'exécution de l'arrêté du 4 juillet 2023 en tant qu'il lui faisait obligation en son article 2 alinéa 2 de reloger Madame [M] tel que cela résulte de l'ordonnance du tribunal administratif en date du 9 janvier 2024 Qu'il s'ensuit que Madame [M] sera déboutée de ses demandes Attendu que Madame [M] sollicite également la condamnation de Monsieur [Y] à lui régler la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts. Qu'il convient cependant de relever que cette dernière a fait obstacle aux tentatives entreprises par Monsieur [Y] pour trouver des solutions amiables à la situation en refusant l'accès de son logement comme relaté par Monsieur [F] du cabinet Expertis dans son rapport en date du 8 février 2023. Qu'elle ne saurait dès lors reprocher à son bailleur de ne pas avoir mis un terme aux désordres dénoncés alors même qu'elle a empêché ce dernier d'agir. Qu'il convient par conséquent de la débouter de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point. 4°) Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [Y] Attendu que Monsieur [Y] demande à la Cour de condamner Madame [M] au paiement de la somme de 36.113,79 € au titre des frais de remise en état du bien donné à bail. Qu'il verse à l'appui de ses demandes le constat établi le 21 octobre 2023 par Maître [S] commissaire de justice avec photographies annexées décrivant les dégradations imputables à Madame [M] ainsi qu'un devis du cabinet Expertis d'un montant de 80.'872,44 € Que le bailleur précise qu'il entend faire supporter à sa locataire uniquement le coût des travaux de remise en état généré par les dégradations qu'elle a occasionnées lorsqu'elle occupait le bien et en aucun cas lui faire supporter les travaux liés à la mise aux normes ou à l'amélioration de son bien tels que réalisés à la suite de l'arrêté préfctoral. Qu'il s'en suit que le coût des travaux de remise en état s'élève à la somme de 36.113,79 €. Qu'il ajoute que son assurance a refusé toute prise en charge des détériorations observées résultant de l'usage du bien et des dégradations opérées par sa locataire, non consécutives à un sinistre dégâts des eaux ponctuel et accidentel tel que cela figure au rapport établi par le cabinet Polyexpert en date du 5 février 2024. Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [Y] est fondé en sa demande. Qu'il convient par conséquent de condamner Madame [M] au paiement de la somme de 36.113,79 € au titre des frais de remise en état du bien donné à bail. Attendu que Monsieur [Y] sollicite la condamnation de Madame [M] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts à titre de préjudice moral. Que cette demande sera rejetée faute de justificatif. 5°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [M] aux dépens en cause d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [M] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel