Cour d'appel, 1ère Chambre, 24 septembre 2024, n° 23/00351

Faits et procédure

EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier dénommé Résidence [9] situé sur la commune de [Localité 4] (65) est composé de 680 appartements, d'un hôtel de 50 chambres et d'une galerie commerciale. L'immeuble a été divisé lors de sa construction, en 1970, en : - une copropriété horizontale (dite principale) dénommée [9], - cinq copropriétés verticales (dites secondaires) dénommées [8], [10], [7], [5] et [6]. Au sein de la copropriété [6], Madame [B] [N] veuve [C] est usufruitère et Monsieur [I] [C] est nu-propriétaire des lots 205, 487, 721 et 916 constitués par un appartement, un cellier, un casier à ski et un parking. Selon assemblée générale des copropriétaires de la résidence [6] du 31 janvier 2015, les copropriétaires ont voté la dissolution du syndicat au profit du syndicat principal de la résidence [9]. Par ordonnance du 9 décembre 2016, le président du tribunal de grande instance de Tarbes a désigné Me [F] [D] en qualité d'administrateur judiciaire de la copropriété de la résidence [6], pour les besoins de sa liquidation. Par ordonnance du 3 avril 2017, confirmée par arrêt de la cour d'appel de Pau du 31 octobre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Tarbes a étendu la mission de Me [D] en ce qu'il pourra notamment exercer "tous les pouvoirs du syndic, l'ensemble des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires à l'exception de ceux prévus au a) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les pouvoirs du conseil syndical". Par acte d'huissier de justice du 6 août 2020, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par Me [D], a fait assigner M. [I] [C] et Mme [B] [C] devant le tribunal de grande instance de Tarbes en paiement de charges de copropriété à hauteur de 24 949,55 euros, et d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Suivant jugement contradictoire du 7 mai 2021 (RG n° 20/01030), le tribunal judiciaire de Tarbes a : - déclaré recevables les demandes de Me [F] [D] ès qualités, - condamné solidairement M. et Mme [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], les sommes suivantes : * 24 949,55 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 1er juillet 2020, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 6 août 2020, * 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, * 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - enjoint à Me [F] [D] ès qualités de procéder à la régularisation des charges relatives aux consommations d'eau et aux escaliers, - débouté M. et Mme [C] de leurs demandes reconventionnelles, - débouté Me [F] [D] ès qualités de ses autres demandes, - condamné solidairement M. et Mme [C] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Les motifs du tribunal sont les suivants : L'article 8 du règlement de copropriété du syndicat principal [9] prévoit que les copropriétaires doivent participer aux charges du syndicat principal et l'article 12 du règlement intérieur du SDC [6] stipule que tous les copropriétaires participent à hauteur de 18170/100000èmes aux charges générales du syndicat principal. Dès lors, les demandes formulées par Me [D] ès qualités de liquidateur du SDC [6] pour agir en recouvrement des charges de copropriété du SDC principal [9] sont recevables. En application des articles 10 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et en considération des pouvoirs conférés à Me [D], confirmés par l'ordonnance du 3 avril 2017 devenue définitive, l'ensemble des appels de fonds ont été établis sur la base de budgets provisionnels établis par le cabinet L'Immeuble puis Foncia et validés par l'administrateur provisoire. Me [D] a produit l'ensemble des documents justifiant de la dette de la SCI Lola depuis le 1er juillet 2017. Les provisions pour charges dues au SDC [9] appelées par le SDC [6] qui les reverse ensuite au SDC principal sont conformes aux dispositions du règlement de copropriété. Les appels de charges établis respectent les règlements de copropriété et ne procèdent pas d'une globalisation de budget. Le fait que les régularisations ne soient pas encore intervenues au titre des consommations d'eau ne dispense pas les copropriétaires de payer les charges de copropriété à ce titre. M. et Mme [C] n'ont réglé aucune charge de copropriété depuis le 1er juillet 2017, et ne peuvent se prévaloir d'une éventuelle exception d'inexécution pour se dispenser de payer leurs charges. Sur le fondement de l'article 1236-1 du code civil, le refus systématique de M. et Mme [C] de payer leurs charges de copropriété depuis plus de trois ans est constitutif d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il n'est pas possible pour le tribunal, au regard des éléments produits, de connaître avec certitude la nature et l'ampleur des désordres subis par les consorts [C] et au titre desquels ils sollicitent l'octroi de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériel et de jouissance qu'ils ne caractérisent pas et dont ils n'expliquent pas le chiffrage. De plus, le non-paiement des charges de copropriété et l'importance de leur dette mettent gravement en péril la trésorerie du Syndicat des copropriétaires, plaçant celui-ci dans l'impossibilité de financer les travaux indispensables à l'entretien de l'immeuble. M. [I] [C] et Mme [B] [C] ont relevé appel par déclaration du 22 juin 2021, critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire. Par conclusions d'incident transmises le 20 décembre 2021, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] a saisi le magistrat de la mise en état en vue de la radiation de l'affaire du rôle de la cour faute d'exécution du jugement assorti de l'exécution provisoire. Par ordonnance du 14 décembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a fait droit à cette demande et a ordonné la radiation de l'appel formé le 22 juin 2021 par M. et Mme [C], enregistré sous le numéro RG 21/2080. Suivant conclusions du 31 janvier 2023, M. et Mme [C] ont sollicité la réinscription de l'affaire au rôle de la cour suite à l'exécution du jugement dont appel. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/00351. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2023, Madame [B] [N] veuve [C] et Monsieur [I] [C], appelants, entendent voir la cour : - réformer le jugement en ce qu'il a : - déclaré recevables les demandes de Me [F] [D] ès qualités, - condamné les consorts [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6], les sommes suivantes : * 24 949,55 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 1er juillet 2020, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 6 août 2020, * 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, * 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les consorts [C] de leurs demandes reconventionnelles, - condamné les consorts [C] aux dépens, - constater que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] pris en la personne de Me [D] ne peut recouvrer les charges de copropriété du Syndicat des copropriétaires [9], qu'il n'a pas qualité à agir, - prononcer en conséquence l'irrecevabilité des demandes, - déclarer la demande en paiement irrecevable et infondée, - constater que les justificatifs ne sont pas fournis, et sont insuffisants, - condamner Me [D] ès qualités à procéder à la régularisation de l'ensemble des charges sous astreinte de 200 euros par jour de retard, - débouter Maître [D] ès qualités de l'intégralité de ses demandes, - condamner Maître [D] ès qualités à leur restituer les sommes versées dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement du 7 mai 2021, - constater que Maître [D] ès qualités a engagé sa responsabilité au vu du défaut d'entretien des parties communes, - condamner Me [D] ès qualités à procéder à la réfection de la toiture sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, - dispenser les consorts [C] du paiement des charges de copropriété jusqu'à la réalisation des travaux, - condamner Me [D] ès qualités à payer aux consorts [C] la somme de 15 000 euros pour la réfection de leur appartement, - condamner Maître [D] ès qualités à leur payer la somme de 250 000 euros en raison du préjudice de jouissance subi, En tout état de cause, - compenser les sommes dues, - condamner Maître [D] ès qualités au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Maître [D] ès qualités aux entiers dépens en ce compris le coût des deux constats d'huissier. Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 : - que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [9] n'est pas dans la cause, alors que l'article 8 du règlement de copropriété du syndicat principal n'autorise pas le syndicat secondaire [6] à appeler les charges du syndicat principal, et qu'il n'a donc pas qualité à agir, d'autant que les syndicats des copropriétés verticales ne sont pas les copropriétaires du syndicat principal, - que les justificatifs des sommes appelées au titre des charges de copropriété de la résidence principale ne sont pas produits, de sorte qu'aucune somme ne saurait être allouée au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], d'autant que les sommes appelées sont exorbitantes et sans commune mesure avec ce qui est pratiqué dans la copropriété voisine, tant au niveau des travaux, que des charges courantes, que des litiges prud'homaux invoqués, - qu'il est impossible de savoir si les charges appelées sont celles de la résidence [9] ou d'[6], alors que seul le Syndicat [9] peut fixer ses propres charges, et qu'il ne peut y avoir de globalisation des charges, - que l'eau est facturée aux tantièmes, sans qu'aucune régularisation ne soit intervenue, - que Me [D] a reconnu ne faire aucune distinction entre les charges de la copropriété [6] qui sont réparties en catégories A, B par bâtiment et C par cages d'escalier, - que le décompte de Me [D] fait apparaître des travaux sans justificatifs et qui relèveraient du syndicat horizontal, - que l'ensemble de ces erreurs démontre qu'il est impossible de connaître les sommes qu'ils doivent réellement, - que des anomalies et dysfonctionnements existent et persistent dans la gestion de la copropriété par l'administrateur, comme l'a relevé le cabinet L'Immeuble, sapiteur désigné par Me [D], le conseil syndical de la résidence [7], et de nombreux copropriétaires, - qu'aucune régularisation des charges n'est intervenue depuis cinq ans, malgré la décision de première instance et plusieurs relances en ce sens, ce qui leur est préjudiciable, - que leur refus de paiement est justifié au vu des anomalies de gestion, de l'état de leurs lots, de l'absence de jouissance possible et des relances adressées au Syndicat des copropriétaires, et ne saurait générer des dommages et intérêts au titre d'une procédure abusive, - que leurs paiements partiels ne sont pas la cause de l'état de la copropriété qui résulte des défaillances de gestion du Syndicat des copropriétaires, qui a engagé sa responsabilité, - que leur appartement subit des désordres du fait du défaut d'entretien des parties communes, générant notamment des infiltrations d'eau en toiture, de sorte que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires est engagée, du seul fait de l'existence et de la constatation des dommages, - que leur préjudice de jouissance est caractérisé par le fait que leurs lots sont inhabitables et ne peuvent donc pas être loués. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son administrateur provisoire, Me [F] [D], intimé et appelant incident, entend voir la cour : - débouter les consorts [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement en ce qu'il a : - déclaré recevables les demandes de Maître [F] [D] ès qualités, - condamné solidairement les consorts [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] l'arriéré de charges dû postérieurement au 1er juillet 2017, avec intérêt au taux légal à compter du 6 août 2020, - débouté les consorts [C] de leurs autres demandes reconventionnelles, - condamné solidairement les consorts [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] des dommages et intérêts complémentaires, - condamné solidairement les consorts [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, - réformer le jugement sur le montant de l'arriéré dû, la date du début des intérêts au taux légal, et le montant des dommages et intérêts alloués, Statuant à nouveau, - condamner solidairement les consorts [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par Me [D] ès qualités la somme de 36 180,95 euros correspondant à l'arriéré de charge dû postérieurement au 1er juillet 2017, arrêté au 1er janvier 2024, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 13 février 2018, date de la première mise en demeure, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, - condamner solidairement les consorts [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par Me [D] ès qualités la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Y ajoutant, - condamner solidairement les consorts [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par Me [D] ès qualités la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner solidairement les consorts [C] aux entiers dépens d'appel. Au soutien de ses demandes, il fait valoir, sur le fondement des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du code civil : - que le Syndicat de la résidence [6] est chargé d'appeler auprès des copropriétaires le montant des charges générales revenant au syndicat principal, et les charges spécifiques au Syndicat de la résidence [6], ce fonctionnement étant prévu par les règlements de copropriété, s'appliquant dès avant la désignation de l'administrateur provisoire et n'ayant jamais été remis en cause par les juridictions, de sorte que les demandes présentées par le Syndicat de la résidence [6] sont recevables sans que le syndicat principal n'ait à être partie à la procédure, - que la présente instance ne concerne que les appels de fonds établis au nom du Syndicat de la résidence [6], et seulement à compter du 1er juillet 2017, de sorte que les consorts [C] ne sauraient se prévaloir des errements et anomalies qu'ils auraient constaté dans les comptes ou dans la tenue des assemblées par le syndic en place jusqu'à cette date, - que Me [D] détient tous les pouvoirs du syndic, de l'assemblée générale sauf ceux prévus à l'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965, et du conseil syndical, de sorte que les charges qu'il appelle doivent être considérées comme approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires et ainsi immédiatement exigibles, - qu'il résulte des pièces et décomptes produits que les consorts [C] sont redevables envers le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] d'une somme de 24 949,55 euros arrêtée au 1er juillet 2020, actualisée à 36 180,95 euros au 1er janvier 2024, après paiement des causes du jugement, - que le fait que les régularisations de charges ne soient pas encore intervenues n'empêche pas les copropriétaires d'avoir à régler les charges appelées, - que les règlements qu'ils allèguent ne sauraient être pris en compte puisque la saisie effectuée sur le compte de Mme [C] en avril 2015 a fait l'objet d'une main levée, - que sont produits les appels de fonds, les appels de budget, les décomptes actualisés, les budgets prévisionnels, les règlements de copropriété, les devis et factures de travaux, et les relances adressées aux consorts [C], - que les appels de charges ont été établis sur la base de budgets provisionnels établis par des sapiteurs dont Me [D] s'est adjoint l'assistance, - que le montant élevé des appels de charges est justifié par l'ampleur des travaux à réaliser dans l'immeuble, que Me [D] tente de mettre en place depuis sa désignation ; que les courriers du cabinet L'Immeuble et des autres syndics de copropriété secondaires résultent d'un litige avec Me [D], - que les constats d'huissier produits par les consorts [C] au soutien de leurs demandes relatives aux désordres affectant leurs lots ne sont pas probants ; qu'ils ont déjà été déboutés de ces mêmes demandes par ordonnance du 16 août 2019 ; que l'origine exacte et l'imputabilité des infiltrations n'est pas déterminée ; qu'ils ne produisent aucun devis ni ne démontrent l'état de leur appartement avant les désordres allégués, et ne justifient pas de l'absence de prise en charge des désordres par leur assureur, - que les consorts [C] ne peuvent se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'abstenir de payer les charges de copropriété dans la mesure où aucun travaux ne pourraient être engagés si les copropriétaires ne s'acquittent pas de leurs charges de copropriété, - que le préjudice de jouissance invoqué n'est pas justifié dès lors que les consorts [C] n'habitent pas les lieux, et qu'ils ne justifient aucunement de leur préjudice locatif, qui ne peut s'analyser qu'en un préjudice de perte de chance de louer le bien, - que les consorts [C] imposent à la copropriété, par leurs refus de paiement, de faire l'avance des sommes dues afin de compléter les budgets annuels, mettant en péril le fonctionnement de la copropriété [6] et de l'ensemble des copropriétés. La clôture de l'affaire a été fixée au 10 janvier 2024. Par conclusions d'incident notifiées par RPVA le 9 janvier 2024, les consorts [C] ont sollicité le rejet des conclusions et pièces notifiées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] le 4 janvier 2024, en méconnaissance du principe du contradictoire. Par conclusions de procédure en réplique notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] a conclu au débouté de la demande de l'appelante. Par ordonnance du 24 janvier 2024, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions et nouvelles pièces notifiées le 4 janvier 2024 par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6]. Par arrêt du 9 avril 2024, la cour d'appel de Pau, saisie sur requête en déféré du Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], a annulé l'ordonnance du 24 janvier 2024. Par conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 7 février 2024, les consorts [C] sollicitent le rejet des conclusions du 1er février 2024 notifiées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cause grave au soutien de sa demande de rabat de l'ordonnance de clôture. L'affaire a été fixée à l'audience du 11 juin 2024 pour y être plaidée.