Cour d'appel, 1ère Chambre, 24 septembre 2024, n° 21/02084

Faits et procédure

EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] situé sur la commune de [Localité 1] (65) est composé de 680 appartements, d'un hôtel de 50 chambres et d'une galerie commerciale. L'immeuble a été divisé lors de sa construction, en 1970, en : - une copropriété horizontale (dite principale) dénommée [Adresse 6], - cinq copropriétés verticales (dites secondaires) dénommées [Adresse 5], [Adresse 7], [Adresse 4], [Adresse 3] et [Adresse 8]. Au sein de la copropriété [Adresse 8], la SCI Lola est propriétaire des lots 101 à 107, et des lots 109, 111 et 722, correspondant à des commerces et réserve. Selon assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] du 31 janvier 2015, les copropriétaires ont voté la dissolution du syndicat au profit du syndicat principal de la résidence [Adresse 6]. Par ordonnance du 9 décembre 2016, le président du tribunal de grande instance de Tarbes a désigné Me [I] [B] en qualité d'administrateur judiciaire de la copropriété de la résidence [Adresse 8], pour les besoins de sa liquidation. Par ordonnance du 3 avril 2017, confirmée par arrêt de la cour d'appel de Pau du 31 octobre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Tarbes a étendu la mission de Me [B] en ce qu'il pourra notamment exercer "tous les pouvoirs du syndic, l'ensemble des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires à l'exception de ceux prévus au a) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les pouvoirs du conseil syndical". Par acte d'huissier de justice du 6 août 2020, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par Me [B], a fait assigner la SCI Lola devant le tribunal de grande instance de Tarbes en paiement de charges de copropriété à hauteur de 24 378,19 euros, et d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Suivant jugement contradictoire du 7 mai 2021 (RG n° 20/01029), le tribunal judiciaire de Tarbes a : - déclaré recevables les demandes de Me [I] [B] ès qualités, - condamné la SCI Lola à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], les sommes suivantes : * 24 378,19 euros au titre des appels de charges dû postérieurement au 1er juillet 2017, arrêté au 30 juin 2020, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 6 août 2020, * 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, * 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - enjoint à Me [I] [B] ès qualités de procéder à la régularisation des charges relatives aux consommations d'eau et aux escaliers, - débouté la SCI Lola de ses demandes reconventionnelles, - débouté Me [I] [B] ès qualités de ses autres demandes, - condamné la SCI Lola aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Les motifs du tribunal sont les suivants : L'article 8 du règlement de copropriété du syndicat principal [Adresse 6] prévoit que les copropriétaires doivent participer aux charges du syndicat principal et l'article 12 du règlement intérieur du SDC [Adresse 8] stipule que tous les copropriétaires participent à hauteur de 18170/100000èmes aux charges générales du syndicat principal. Dès lors, les demandes formulées par Me [B] ès qualités de liquidateur du SDC [Adresse 8] pour agir en recouvrement des charges de copropriété du SDC principal [Adresse 6] sont recevables. En application des articles 10 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et en considération des pouvoirs conférés à Me [B], confirmés par l'ordonnance du 3 avril 2017 devenue définitive, l'ensemble des appels de fonds ont été établis sur la base de budgets provisionnels établis par le cabinet L'Immeuble puis Foncia et validés par l'administrateur provisoire. Me [B] a produit l'ensemble des documents justifiant de la dette de la SCI Lola depuis le 1er juillet 2017. Les provisions pour charges dues au SDC [Adresse 6] appelées par le SDC [Adresse 8] qui les reverse ensuite au SDC principal sont conformes aux dispositions du règlement de copropriété. Les appels de charges établis respectent les règlements de copropriété et ne procèdent pas d'une globalisation de budget. Par ailleurs, en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété peut contraindre un copropriétaire à payer des charges d'équipement qui ne lui sont d'aucune utilité dès lors qu'il énumère cet équipement dans la liste des « parties communes générales » du bâtiment et qu'il prévoit que tous les copropriétaires participent à l'entretien. En l'espèce, les lots et tantièmes participant à cette dépense sont conformes au règlement de copropriété du 4 janvier 1971 dans lequel sont indiqués les lots concernés par les charges E (Chauffage), d'autant plus qu'aucun modificatif ne mentionne que des lots ne sont plus raccordés au chauffage. Dès lors, rien ne justifie que le tribunal répute non écrites les clauses qui imputent des charges de chauffage aux lots non reliés à la chaudière. La SCI Lola n'a réglé aucune charge de copropriété depuis le 1er juillet 2017, le tribunal considère donc la créance de Me [B] ès qualités bien fondée. Sur le fondement de l'article 1236-1 du code civil, le refus systématique de la SCI Lola de payer ses charges de copropriété depuis plus de trois ans est constitutif d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. En application du dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, bien que le manque d'entretien des copropriétés ne soit pas contestable, la SCI Lola ne justifie pas le chiffrage de son préjudice. De plus, le non-paiement des charges de copropriété et l'importance de sa dette mettent gravement en péril la trésorerie du Syndicat des copropriétaires, plaçant celui-ci dans l'impossibilité de financer les travaux indispensables à l'entretien de l'immeuble. La SCI Lola a relevé appel par déclaration du 22 juin 2021 (RG n° 21/02084), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, la SCI Lola, appelante, entend voir la cour : - réformer le jugement en ce qu'il a : - déclaré recevables les demandes de Me [I] [B] ès qualités, - condamné la SCI Lola à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], les sommes suivantes : * 24 378,19 euros au titre des appels de charges dû postérieurement au 1er juillet 2017, arrêté au 30 juin 2020, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 6 août 2020, * 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, * 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SCI Lola de ses demandes reconventionnelles, - condamné la SCI Lola aux dépens, - constater que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] pris en la personne de Me [B] ne peut recouvrer les charges de copropriété du Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], qu'il n'a pas qualité à agir, - prononcer en conséquence l'irrecevabilité des demandes, - dire et juger que la demande de paiement est irrecevable et infondée, - constater que les justificatifs ne sont pas fournis, et sont insuffisants, - réputer non écrites les clauses du règlement de copropriété qui imputent des charges de chauffage aux lots non reliés à la chaudière collective, - ordonner que les lots de copropriété dont est propriétaire la SCI Lola ne sont pas redevables des charges de copropriété relatives au chauffage, - condamner Me [B] ès qualités à procéder à la régularisation de l'ensemble des charges sous astreinte de 200 euros par jour de retard, - débouter Maître [B] ès qualités de l'intégralité de ses demandes, - condamner Maître [B] ès qualités à restituer à la SCI Lola les sommes versées dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement du 7 mai 2021, - constater que Maître [B] ès qualités a engagé sa responsabilité au vu du défaut d'entretien des parties communes, - condamner Maître [B] ès qualités à payer à la SCI Lola la somme de 50 000 euros au titre du préjudice subi, En tout état de cause, - compenser les sommes dues, - condamner Maître [B] ès qualités au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Maître [B] ès qualités aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 : - que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] n'est pas dans la cause, alors que l'article 8 du règlement de copropriété du syndicat principal n'autorise pas le syndicat secondaire [Adresse 8] à appeler les charges du syndicat principal, et qu'il n'a donc pas qualité à agir, d'autant que les syndicats des copropriétés verticales ne sont pas les copropriétaires du syndicat principal, - que les justificatifs des sommes appelées au titre des charges de copropriété de la résidence principale ne sont pas produits, de sorte qu'aucune somme ne saurait être allouée au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], d'autant que les sommes appelées sont exorbitantes et sans commune mesure avec ce qui est pratiqué dans la copropriété voisine, tant au niveau des travaux, que des charges courantes, que des litiges prud'homaux invoqués, qui auraient pu être évités, - qu'il est impossible de savoir si les charges appelées sont celles de la résidence [Adresse 6] ou d'[Adresse 8], alors que seul le Syndicat [Adresse 6] peut fixer ses propres charges, - qu'il ne saurait être imputé aux lots de parking et ceux n'étant pas reliés à la chaudière collective des charges de chauffage, ce qui est contraire au critère de l'utilité de la charge prévu à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, - que l'eau est facturée aux tantièmes, sans qu'aucune régularisation ne soit intervenue, - que Me [B] a reconnu ne faire aucune distinction entre les charges de la copropriété [Adresse 8] qui sont réparties en catégories A, B par bâtiment et C par cages d'escalier, - que le décompte de Me [B] fait apparaître des travaux sans justificatifs et qui relèveraient du syndicat horizontal, - que l'ensemble de ces erreurs démontre qu'il est impossible de connaître les sommes réellement dues par la SCI Lola, - que des anomalies et dysfonctionnements existent et persistent dans la gestion de la copropriété par l'administrateur, comme l'a relevé le cabinet L'Immeuble, sapiteur désigné par Me [B], le conseil syndical de la résidence [Adresse 4], et de nombreux copropriétaires, - qu'aucune régularisation des charges n'est intervenue depuis cinq ans, malgré la décision de première instance et plusieurs relances en ce sens, - que son refus de paiement est justifié au vu des anomalies de gestion, et ne saurait générer des dommages et intérêts au titre d'une procédure abusive, - que ses paiements partiels ne sont pas la cause de l'état de la copropriété qui résulte des défaillances de gestion du Syndicat des copropriétaires, qui a engagé sa responsabilité, - qu'elle ne peut jouir paisiblement se des lots en raison des dégâts des eaux récurrents, d'un incendie qui a eu lieu, et de l'absence de réalisation des travaux d'entretien et de réparation de la résidence. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son administrateur provisoire, Me [I] [B], intimé et appelant incident, entend voir la cour : - débouter la SCI Lola de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement en ce qu'il a : - déclaré recevables les demandes de Maître [I] [B] ès qualités, - condamné la SCI Lola à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] l'arriéré de charges dû postérieurement au 1er juillet 2017, - condamné SCI Lola à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SCI Lola de ses autres demandes reconventionnelles, - condamné la SCI Lola à l'intégralité des dépens, - condamner la SCI Lola à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 97.618 euros correspondant à l'arriéré de charges dû postérieurement au 1er juillet 2017, arrêté au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2021, date de la mise en demeure, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Lola à indemniser le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] au titre de sa résistance abusive à régler les charges de copropriété, - l'infirmer en son montant alloué à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Statuant à nouveau, - condamner la SCI Lola à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par Me [B], la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamner la SCI Lola au paiement d'une somme supplémentaire de 6 000 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par Me [B] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Lola à l'intégralité des dépens d'appel. Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : - que la SCI Lola ne justifie pas de circonstances particulières empêchant le respect du principe du contradictoire, dès lors que les conclusions déposées le 4 janvier 2024 ne contiennent pas de moyens nouveaux ou de demandes nouvelles, mais uniquement une actualisation du montant de l'arriéré de charges dues par la SCI Lola n'appelant pas de réponse du contradicteur ; que les pièces n° 38 à 45 notifiées le même jour sont pour l'essentiel déjà connues de la SCI Lola avant même leur notification et n'appellent pas plus de réponse que les conclusions ; et que la SCI Lola disposait, au besoin, d'un temps suffisant pour répliquer à ces écritures et pièces d'actualisation, qui ont été notifiées plus de 72 heures avant la date de la clôture et plus d'un mois avant la date des plaidoiries, - que le Syndicat de la résidence [Adresse 8] est chargé d'appeler auprès des copropriétaires le montant des charges générales revenant au syndicat principal, et les charges spécifiques au Syndicat de la résidence [Adresse 8], ce fonctionnement étant prévu par les règlements de copropriété, s'appliquant dès avant la désignation de l'administrateur provisoire et n'ayant jamais été remis en cause par les juridictions, de sorte que les demandes présentées par le Syndicat de la résidence [Adresse 8] sont recevables sans que le syndicat principal n'ait à être partie à la procédure, - que la présente instance ne concerne que les appels de fonds établis au nom du Syndicat de la résidence [Adresse 8], et seulement à compter du 1er juillet 2017, de sorte que la SCI Lola ne saurait se prévaloir des errements et anomalies qu'elle aurait constaté dans les comptes ou dans la tenue des assemblées par le syndic en place jusqu'à cette date, - que Me [B] détient tous les pouvoirs du syndic, de l'assemblée générale sauf ceux prévus à l'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965, et du conseil syndical, de sorte que les charges qu'il appelle doivent être considérées comme approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires et ainsi immédiatement exigibles, - qu'il résulte des pièces et décomptes produits que la SCI Lola est redevable envers le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] d'une somme de 24 378,19 euros arrêtée au 1er avril 2020, actualisée à 97 618,09 euros au 1er janvier 2024, - que le fait que les régularisations de charges ne soient pas encore intervenues n'empêche pas les copropriétaires d'avoir à régler les charges appelées, - que les règlements que la SCI Lola aurait effectués ont servi à régler les appels de charges antérieurs au 1er juillet 2017, et qu'aucun règlement n'est intervenu depuis cette date, - que sont produits les appels de fonds, les appels de budget, les décomptes actualisés, les budgets prévisionnels, les règlements de copropriété, les devis et factures de travaux, et les relances adressées à la SCI Lola, - que les appels de charges ont été établis sur la base de budgets provisionnels établis par des sapiteurs dont Me [B] s'est adjoint l'assistance, - que les anomalies soulevées par la SCI Lola sont des prétextes pour ne pas régler ses charges alors que le montant élevé des appels de charges est justifié par l'ampleur des travaux à réaliser dans l'immeuble, que Me [B] tente de mettre en place depuis sa désignation ; et que les courriers du cabinet l'Immeuble et des autres syndics de copropriété secondaires résultent d'un litige avec Me [B], - que les lots parkings et ceux qui n'ont pas de radiateur se voient imputer des charges de chauffage conformément au règlement de copropriété de la résidence [Adresse 8], et que l'utilité du chauffage collectif s'entend comme une utilité potentielle à l'égard de chaque lot sans prendre en compte l'utilisation effective réalisée, - que s'agissant de la facturation d'eau, les provisions sont appelées en charges générales et ne sont individualisées selon les compteurs qu'à la régularisation selon un mode de calcul de répartition inscrit dans le règlement de copropriété ; le fait que les régularisations de charges ne soient pas encore intervenues n'empêche pas les copropriétaires d'avoir à régler les charges appelées, - que la distinction entre les charges B et C est effectuée lors de la régularisation au réel, et n'empêche pas les copropriétaires d'avoir à régler les charges appelées, - que la demande de dommages et intérêts de la SCI Lola n'est pas justifiée dès lors que ce n'est pas à Me [B] d'assumer les conséquences de la gestion de la copropriété par l'ancien syndic, qu'il n'est pas responsable de l'arrêté de fermeture des établissements recevant du public au sein de la résidence, et que ces allégations ont été tranchées par une ordonnance de référé du 23 avril 2019 qui a débouté la SCI Lola de ses demandes, - que Me [B] a accompli toutes diligences pour permettre la réalisation d'importants travaux suite à la gestion défaillante de l'ancien syndic, mais que d'autres travaux de mise aux normes sont prévus et doivent nécessairement être répercutés sur les copropriétaires, - que la SCI Lola fait preuve de résistance abusive et impose à la copropriété, par ses refus de paiement, de faire l'avance des sommes dues afin de compléter les budgets annuels, mettant en péril le fonctionnement de la copropriété [Adresse 8] et de l'ensemble des copropriétés. La clôture de l'affaire a été fixée au 10 janvier 2024. Par conclusions d'incident notifiées par RPVA le 9 janvier 2024, la SCI Lola a sollicité le rejet des conclusions et pièces notifiées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] le 4 janvier 2024, en méconnaissance du principe du contradictoire. Par conclusions de procédure en réplique notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a conclut au débouté de la demande de l'appelante. Par ordonnance du 24 janvier 2024, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions et nouvelles pièces notifiées le 4 janvier 2024 par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]. Par arrêt du 9 avril 2024, la cour d'appel de Pau, saisie sur requête en déféré du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], a annulé l'ordonnance du 24 janvier 2024. Par conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 6 février 2024, la SCI Lola sollicite le rejet des conclusions du 1er février 2024 notifiées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cause grave au soutien de sa demande de rabat de l'ordonnance de clôture. L'affaire a été fixée à l'audience du 11 juin 2024 pour y être plaidée après renvoi en raison des incidents de procédure.