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REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2024 (n° 238/2024, 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 22/14224 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGH5P Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 juin 2022 - tribunal judiciaire d'Evry (8ème chambre) RG n° 20/04660 APPELANTE S.C.I. NAPALS Immatriculée au R.C.S. d'[Localité 6] sous le n° 527 515 407 Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCAT ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau de l'Essonne INTIMEE S.A.S. ASDIA Immatriculée au R.C.S. de Strasbourg sous le n° 509 180 709 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Cécile MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocat au barreau de l'Essonne Assistée de Me Damien GIRARD, subtituant en qualité de collaborateur Me Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de Lyon, toque : 1787 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 29 mai 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
Faits et procédure
FAITS ET PROCÉDURE Selon contrat du 5 avril 2012, la société Proxilio a pris à bail auprès de la SCI Napals des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de 9 ans, à compter du 1er avril 2012 jusqu'au 31 mars 2021, avec faculté de résiliation triennale. Le loyer était initialement fixé trimestriellement à la somme de 7.500 euros HT, avec 690 euros HT de charges en sus et 1.385 euros de taxe foncière, soit un total trimestriel de 9.575 euros HT, soit 11.451,70 euros TTC. Un état des lieux d'entrée a été établi le 21 mai 2012. Par avenant en date du 13 novembre 2014, il a été convenu la modification de la durée du bail portée à une durée de 9 ans à compter du 31 janvier 2015 jusqu'au 31 janvier 2024, avec faculté de résiliation triennale pour le preneur, ainsi qu'une modification du montant du loyer comme suit : - de 2015 à 2017, une somme de 36.778 euros HT par an, soit 9.194,50 euros HT par trimestre ; - de 2018 à 2020, une somme de 31.778 euros HT par an, soit 7.944,50 euros HT par trimestre ; - à partir de 2021, une somme de 29.778 euros HT par an, soit 7.444,50 euros HT par trimestre. Par avenant en date du 20 juillet 2017, la fin du bail a été modifiée et prévue au 31 janvier 2021, avec possibilité pour le preneur d'une rupture anticipée au 31 janvier 2020 et une modification des loyers convenue comme suit : - de 2015 à 2017, une somme de 36.778 euros HT par an, soit 9.194,50 euros HT par trimestre ; - de 2018 à 2019, une somme de 32.778 euros HT par an, soit 8.194,50 euros HT par trimestre ; - à partir de 2020, une somme de 29.778 euros HT par an, soit 7.444,50 euros HT par trimestre. Le 3 décembre 2018, la société Proxilio, preneuse à bail, a été dissoute et absorbée par la société Asdia. Un incendie en date du 25 février 2019 s'est déclaré sur un terrain jouxtant les locaux loués. Par courrier du 25 février 2019, la SCI Napals a informé officiellement la société Asdia de la « présence de fibres d'amiante de type chrysotile » dans les locaux loués. Selon courrier officiel du 3 avril 2019, confirmé par un courrier du 2 mai 2019, la société Asdia a demandé à la SCI Napals de prendre acte de la résiliation du bail commercial dont l'effet devait commencer au 31 mai 2019. Par courrier officiel du 18 novembre 2019, la SCI Napals a indiqué au défendeur qu'elle ne reconnaissait pas la résiliation anticipée du bail commercial. Par exploit d'huissier du 2 septembre 2020, la SCI Napals a fait assigner la société Asdia devant le tribunal judiciaire d'Évry aux fins de dire que la rupture unilatérale du bail était infondée et solliciter le paiement de réparations locatives, outre le paiement des loyers dus. Par jugement du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire d'Évry a : - prononcé la résiliation anticipée au 31 mai 2019 du bail commercial conclu le 5 avril 2012 entre la SCI Napals et la société Asdia ; - débouté la SCI Napals de sa demande de paiement au titre des loyers ; - condamné la société Asdia à payer à la SCI Napals la somme de 3.420,30 euros (trois mille quatre cent vingt euros et trente centimes) au titre des travaux de réfection des locaux ; - débouté la SCI Napals de ses autres demandes ; - condamné la SCI Napals à rembourser à la société Asdia la somme de 7.500 euros au titre du dépôt de garantie ; - débouté la société Asdia de ses autres demandes ; - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens Par déclaration du 26 juillet 2022, la SCI Napals a interjeté appel partiel du jugement. Par conclusions déposées le 6 décembre 2022, la société Asdia a interjeté appel incident partiel du jugement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 février 2024. MOYENS ET PRÉTENTIONS Aux termes de ses conclusions notifiées le 12 mai 2023, la SCI Napals, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - prononcé la re'siliation anticipe'e au 31 mai 2019 du bail commercial conclu le 05 avril 2012 entre la SCI Napals et la société Asdia ; - débouté la SCI Napals de sa demande de paiement au titre des loyers ; - condamné la société Asdia a' payer a' la SCI Napals la somme de 3.420,30 € au titre des travaux de re'fection des locaux ; - débouté la SCI Napals de ses autres demandes ; - condamné la SCI Napals a' rembourser a' la société Asdia la somme de 7.500 € au titre du de'pôt de garantie ; - dit n'y avoir lieu a' application de l'article 700 du code de procédure civile et que dit que chaque partie conservait la charge de ses de'pens ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Asdia de ses autres demandes ; Et statuant à nouveau : - déclarer recevable et bien fonde'e la SCI Napals en ses demandes fins et conclusions ; - débouter la socie'te' Asdia de l'inte'gralite' de ses demandes ; - déclarer la rupture unilate'rale du bail commercial par la socie'te' Asdia non fonde'e en droit et contractuellement ; - condamner la socie'te' Asdia a' payer a' la SCI Napals la somme totale de 28.481,50 € indexe'e sur le coût de la construction, au titre des re'parations dues par le locataire ; - condamner la socie'te' Asdia a' payer a' la SCI Napals la somme totale de 86.006,40 euros au titre des loyers restant dus ; - condamner la socie'te' Asdia a' payer a' la SCI Napals la somme totale de 50.000 euros au titre de la rupture contractuelle, tout pre'judice confondu ; - dire n'y avoir lieu a' e'carter l'exe'cution provisoire de droit ; - condamner la socie'te' Asdia a' payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de proce'dure civile ; - condamner la socie'te' Asdia aux entiers de'pens de l'instance. Au soutien de ses prétentions, la SCI Napals fait valoir : - sur la rupture unilatérale du bail commercial effectuée par l'intimée, qu'après l'incendie du 14 janvier 2019, la présence de fibres d'amiante de type chrysotile a été constatée, de sorte que par mesure de sécurité et de santé pour l'ensemble des usagers, le bailleur a indiqué au preneur de bien vouloir interdire l'accès du site jusqu'au désamiantage de pollution total ; qu'à aucun moment le bailleur n'a résilié conventionnellement le bail commercial d'autant plus que les traces d'amiante ne concernaient que le parking et non le bâtiment lui-même ; que les premières diligences ont débuté moins d'un mois après l'incendie, étant précisé que la concluante produit au débat l'intégralité des justificatifs du désamiantage qui a eu lieu ; qu'aux termes de l'article 1722 du code civil, la chose louée n'a pas été détruite en totalité de sorte qu'il n'y a pas d'impossibilité absolue et définitive d'en user ; qu'aucune inexécution contractuelle et aucune faute grave du bailleur ne peut justifier la résiliation judiciaire anticipée du bail, dans la mesure où lorsqu'il a eu connaissance de l'incendie et des potentielles traces d'amiante dans les locaux occupés par la société Asdia, le bailleur lui a immédiatement écrit en lui demandant de prendre soin de ne plus occuper les lieux pour la santé des usagers ; - sur le montant des loyers dus, que le conseil de la société Asdia a fixé dans son courrier du 3 avril 2019 la date de fin de contrat au 31 mai 2019 ; que le bail devait se poursuivre jusqu'au 31 janvier 2021 tel que le prévoyait l'avenant n° 2 du 20 juillet 2017 (2ème § dans la partie durée) ; qu'ainsi la société Asdia sera condamnée aux loyers de juin 2019 inclus jusqu'au 31 janvier 2021 inclus soit un total de 20 mois ; que les loyers mensuels d'avril 2019 à mars 2020 étaient de 34.573,48 HT HC : 12 soit 2.881,12 euros x 10 = 28.811,20 HT & HC ; que pour 2020 et 2021, le compte s'établit de la manière suivante 29.778 HT & HC : 12 soit 2.481,54 euros x 13 =32.260,04 HT & HC ; que la provision pour charge était en 2019 de 230,00 HT mensuel et de 461,67 € HT pour la taxe foncière soit la somme 691,67 HT par mois sur une période de 20 mois soit 13.833,40 euros ; - sur le préjudice de la SCI Napals, que selon l'acte de vente en date du 12 mai 2020, la concluante a bien été contrainte de céder une partie de sa propriété, à défaut de locataire ; que la cession à 430.000 euros n'a pas été une cession au meilleur prix compte tenu du contexte ; qu'il en résulte des préjudices spécifiques à hauteur de 50.000 euros, notamment en raison de la rupture brutale sans respect du délai de 6 mois prévu par la loi pour un congé et devant la conséquence de devoir vendre une partie de son patrimoine immobilier ; - sur les dégradations locatives et les réparations dues, que le 29 juin 2017, la société Proxilio, aux droits de laquelle est venue la société Asdia, a dégradé le portail d'entrée de la propriété de la concluante ; que le montant des réparations s'élève à 6.149,40 euros à la date du 13 juillet 2018 ; qu'après avoir quitté les lieux le preneur n'a pas procédé aux réparations ou remises en état à sa charge, à savoir la suppression de la dalle de béton armé, la suppression des aménagements et différentes réparations, tel que cela ressort du constat établit par Maître [D] [S] le 30 juillet 2019 ; que la concluante a fait établir un devis par la société MGE Services en date du 20 mai 2019 pour un montant de 22.332,10 euros TTC ; - sur la restitution du dépôt de garantie, que compte-tenu des sommes dues au titre des réparations locatives et dégradations locatives ainsi que les arriérés de loyers, la société Asdia est mal venue de venir réclamer un dépôt de garantie d'un montant de 7.500 euros HT, alors même que celle-ci est redevable d'une somme totale de 114.487,90 euros au titre des réparations dues et des loyers restants dus ; - sur le préjudice subi par la société Asdia, que la somme réclamée n'est pas justifiée ; - sur le préjudice suivi pour procédure abusive, qu'elle n'a fait que prendre les mesures qui étaient nécessaires au vu de l'incendie et du risque résultant de présence d'amiante dans les locaux loués. Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 avril 2023, la société Asdia, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de : - infirmer le jugement du 23 juin 2022 enregistre' sous le n° RG 20/04660 en ce qu'il a : - condamné la société Asdia a' payer a' la SCI Napals la somme de 3.420,30 € au titre des travaux de re'fection des locaux ; - débouté la société Asdia de ses autres demandes ; - dit n'y avoir lieu a' application de l'article 700 du code de procédure civile et que chaque partie conservait la charge de ses de'pens ; - rejeté le surplus des demandes des parties ; - confirmer le jugement du 23 juin 2022 enregistre' sous le n° RG 20/04660 en ce qu'il a : - prononcé la re'siliation anticipe'e au 31 mai 2019 du bail commercial conclu le 05 avril 2012 entre la SCI Napals et la société Asdia ; - débouté la SCI Napals de sa demande de paiement au titre des loyers ; - débouté la SCI Napals de ses autres demandes ;condamné la SCI Napals a' rembourser a' la société Asdia la somme de 7.500 € au titre du de'pôt de garantie ; Et statuant a' nouveau : - rejeter l'ensemble des demandes formule'es par la SCI Napals ; - condamner la SCI Napals a' re'gler a' la socie'te' Asdia la somme de 50.000 € au titre du pre'judice subi ; - condamner la SCI Napals a' re'gler la somme de 5.000 € a' la Socie'te' Asdia pour proce'dure abusive ; - condamner la SCI Napals a' verser a' la Socie'te' Asdia la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de proce'dure civile, outre les entiers de'pens, comprenant les frais d'exe'cution, distraits au profit de Maître Ce'cile Moncalis, avocat, sur son affirmation de droit et les frais de proce's-verbal de constat d'huissier. Au soutien de ses prétentions, la SAS Asdia oppose : - sur l'appel principal de la SCI Napals, - sur la résiliation anticipée du bail, que le procès-verbal de constat d'huissier du 19 février 2019 révèle la présence de nombreuses particules et morceaux d'amiante sur l'ensemble de la parcelle, sur le toit du bâtiment ainsi qu'à l'intérieur du bâtiment, au niveau des sols, des murs et de la climatisation des bureaux ; que, par le courrier du 25 février 2019, la SCI Napals a sollicité formellement l'évacuation des lieux pour une durée indéterminée jusqu'à leur désamiantage ; qu'aucun désamiantage des lieux n'a été effectué par la SCI Napals pendant la durée du contrat de bail, rendant ainsi les lieux totalement et définitivement inaccessibles ; que ce désamiantage serait intervenu 6 mois après l'incendie de sorte que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance pendant toute cette période ; que la pollution du site doit être assimilée à une destruction totale des lieux loués compte tenu, d'une part, du coût excessif des travaux de désamiantage et, d'autre part, de l'impossibilité permanente d'user de la chose conformément à sa destination ; que la SCI Napals n'a jamais apporté de réponse aux courriers du conseil de la société Asdia adressés en avril et mai 2019, sur les intentions de quitter les lieux ; - sur les demandes financières, que la concluante est à jour des paiements au moment de la résiliation ; qu'aux termes de l'article 1219 du code civil, la SCI Napals n'avait pas exécuté son obligation contractuelle dans la mesure où les locaux étaient totalement inaccessibles compte tenu de la présence d'amiante sur le site qu'elle n'a pas pris le soin de dépolluer, empêchant la société Asdia d'user du bien loué ; que compte tenu des projets de déménagement pour des locaux plus grands, les parties avaient convenu aux termes de l'avenant n° 2 du contrat, d'une résiliation anticipée au 31 janvier 2020 sur demande du preneur, de sorte qu'aucun loyer, charge et taxe foncière ne peut être réclamé au-delà de cette date ; que la vente à un meilleur prix s'analyse en une perte de chance qui en l'espèce n'est pas démontrée ; - sur l'absence de dégradations et de réparations locatives, que la concluante n'a pas été invitée à participer au constat du 30 juillet 2019 qui a donc été réalisé de façon non-contradictoire ; qu'il a été établi deux mois après le départ des lieux de la locataire, de sorte que les dégradations ne sont pas nécessairement imputables à l'occupation des lieux par la concluante ; que l'état des lieux d'entrée ne faisait aucune constatation extérieure, de telle sorte que la SCI Napals ne démontre pas que le portail était en état de fonctionnement initialement et que la locataire serait à l'origine de son dysfonctionnement ; - sur la restitution du dépôt de garantie, que conformément au bail commercial du 5 avril 2012, un dépôt de garantie de 7.500 € HT a été réglé à la SCI Napals, correspondant à trois mois de loyer, qui doit être restitué, en fin de jouissance du locataire ; - sur l'appel incident de la société Asdia, - sur la condamnation au paiement de la somme de 3.420,30 euros, qu'aucune preuve n'est rapportée pour démontrer la réalisation des travaux ; que la SCI Napals n'étant plus propriétaire dudit bien immobilier et n'ayant engagé aucun frais au titre de ces prétendus désordres, elle est irrecevable en sa demande, n'ayant plus de droit à agir à l'encontre de la société Asdia conformément aux dispositions de l'article 122 du code de procédure civile ; - sur le préjudice subi par la société Asdia, qu'elle s'est retrouvée brutalement privée d'accès à ses locaux commerciaux, suite à la pollution de son site par l'amiante, ce pour une durée indéterminée ; que l'impossibilité d'accéder aux lieux loués ainsi que le déménagement en urgence a gravement impacté et perturbé l'activité de la société Asdia d'un point de vue organisationnel et financier ; que cet incident a porté atteinte à son image de marque et à sa réputation auprès des pouvoirs publics, de ses clients et de ses partenaires justifiant une indemnisation à hauteur de 50.000 euros ; - sur le préjudice subi pour procédure abusive, qu'aux termes des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l'appelante a engagé une action à l'encontre de sa preneuse et ce alors qu'elle lui avait causé un préjudice « très conséquent », par son comportement fautif, son désintérêt total quant au maintien de son activité, la santé de ses patients et son refus de prendre en charge les travaux qui lui incombaient. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
Motivation
SUR CE, Sur la résiliation anticipée du bail L'article1103 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L'avenant n° 2 au bail en date du 5 avril 2012, signé le 20 juillet 2017, a permis « une résiliation à l'amiable anticipée au 31 janvier 2020, période intermédiaire aux échéances triennales » pour un bail à échoir au 31 janvier 2024. En effet, aux termes de l'article 1, le bailleur s'est engagé à accepter « sur demande du preneur ['] une date de rupture anticipée au 31 janvier 2020. Aucune autre demande de versement des loyers restant dus ne sera demandée pour la période allant jusqu'au 31 janvier 2021[']. Sans cette demande, le bail triennale (sic) d'origine restera appliqué jusqu'au 31 janvier 2021. Le preneur aura seul la faculté de mettre fin au présent bail à l'expiration de chaque période triennale ['] et à l'échéance du bail en donnant congé par acte d'huissier au moins six mois à l'avance. » L'article 1722 du code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. » Au cas d'espèce, dans les suites de l'incendie survenu le 13 janvier 2019 à proximité des locaux litigieux et de l'intervention de l'assureur du bailleur sur les lieux, le conseil de la SCI Napals a, le 25 février 2019, promptement informé le preneur des résultats des prélèvements effectués de poussière et matériaux provenant d'un bâtiment tiers incendié révélant « la présence d'amiante sur le bâtiment et ses alentours [laissant] supposer une présence dans le bâtiment et à défaut une pollution découlant des aller-venus depuis l'extérieur contaminé », et l'a prié d'évacuer le bâtiment « par mesure de sécurité et de santé pour l'ensemble des usagers » « jusqu'à dépollution/désamiantage totale » et de lui confirmer l'interdiction de l'accès aux lieux jusqu'à la fin desdits travaux. L'huissier mandaté par le bailleur a, par ailleurs, constaté « la présence d'amiante sur les poubelles, de la poussière importante au niveau de la climatisation des bureaux ». Le rapport d'analyse d'amiante dans les matériaux effectué par la société Eurofins le 14 février 2019 atteste de la présence d'amiante en « E11 ' débris plaque FC » et « E12 ' Lingette toiture », le plan annexé permettant d'identifier le « E11 » comme étant l'extérieur du bâtiment et le « E12 » comme étant la toiture. Il s'infère de ces éléments que la contamination extérieure des lieux et la pollution du bâtiment par voie aérienne par des fibres d'amiante de type chrysotile n'est pas contestable. Contrairement à ce que soutient la société Asdia et ce qu'a retenu le premier juge, il ressort des pièces versées par le bailleur que les premiers devis de travaux ont été fournis quelques jours après l'incendie, soit le 17 février 2019 par la société Belfort, des réunions d'expertise se sont tenues sur site à la demande de l'assureur du bailleur les 6 février, 26 avril et 13 mai 2019, les premiers devis de travaux ont en conséquence été actualisés au 30 avril 2019, de sorte qu'il ne saurait être fait à la SCI Napals grief d'avoir tardé dans la gestion des suites de l'incendie et dans la réalisation des travaux de désamiantage, lesquels ont été effectués entre le 7 et le 14 juin 2019. Au demeurant, il ne peut être considéré que les lieux aient été impropres à leur destination dès lors que la destruction totale, au sens de l'article susvisé, suppose l'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination, ce qui n'est pas le cas en l'espèce l'impossibilité d'accès ayant duré moins de 4 mois et les travaux de dépollution une semaine, et que la destruction partielle implique la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose, ce qui n'est pas le cas en l'espèce au regard du coût des travaux de dépollution d'un peu plus de 50.000 euros alors que la bâtiment sera vendu 430.000 euros en mai 2020. Il s'en déduit qu'à l'issue des travaux de désamiantage, la société Asdia était en mesure d'occuper à nouveau les locaux de sorte qu'aucune inexécution contractuelle ou faute grave du bailleur ne saurait être reproché à ce dernier. En outre, la résiliation anticipée ayant été souhaitée par le preneur au 31 mai 2019, soit en-dehors de la période contractuellement prévue, c'est à tort que le tribunal a considéré que la société Asdia était légitime à la demander. Le jugement sera donc infirmé de ce chef. Sur le préjudice subi au titre de la rupture contractuelle Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur de la chose louée est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus. La SCI Napals sollicite le paiement de la somme de 86.006,40 euros au titre des loyers dus sur la période d'avril 2019 à janvier 2021. Cependant, outre que la SCI Napals ne verse aucun décompte à jour justifiant de cette demande, la société Asdia ne peut être tenue du paiement des loyers que pour la période comprise entre son départ, soit le 31 mai 2019, et la vente de l'immeuble par la SCI Napals, soit le 12 mai 2020, date au-delà de laquelle le bailleur n'avait plus qualité à percevoir un loyer, et non à janvier 2020 comme soutenu par le preneur au regard du caractère irrégulier de la résiliation anticipée. Le jugement sera donc infirmé de ce chef et la société Asdia condamnée à payer à la SCI Napals 11 mois et 12 jours du montant du loyer, taxes et charges tels que fixé par l'avenant n° 2 au bail du 5 avril 2012. En revanche, c'est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a considéré que la SCI Napals ne justifiait d'aucun préjudice particulier tiré du départ anticipé de son locataire, ni du lien entre ce départ et la vente de son bien à un prix inférieur au prix du marché. Au demeurant, la SCI Napals ne justifie pas davantage devant la cour de recherche d'autres locataires qui seraient restées infructueuses et ne caractérise pas plus le lien entre ce départ et la vente de l'immeuble de surcroît à un prix inférieur au prix du marché de sorte qu'elle échoue à démontrer l'existence d'un préjudice distinct de celui de la perte de loyer. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur les dégradations locatives Il ressort des articles 1730 et 1732 du code civil que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure et qu'il répond des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Il en résulte que l'indemnisation du bailleur à raison des dégradations conséquences de l'inexécution par le preneur des réparations locatives lui incombant n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations ni à l'engagement effectif de dépenses dès lors que l'existence du dommage est établie. Le tribunal a relevé que chacune des parties a versé aux débats un procès-verbal qu'elle a pris soin de faire dresser, la société Asdia le 3 juin 2019 avec convocation de la SCI Napals et cette dernière le 30 juillet 2019 par Maître [D] [S] ; cependant, devant la cour, le procès-verbal du 3 juin 2019 bien que figurant au bordereau de communication de pièces en pièce n° 10 ne figure pas dans le dossier de plaidoirie de l'intimé, la pièce n° 10 étant un courrier en date du 10 mai 2019 du conseil de la société Asdia à Citya Immobilier, ni sous un autre numéro de sorte que la cour retiendra, à titre de simple renseignement, le procès-verbal en date du 30 juillet 2019 établi de façon non contradictoire et plus de deux mois après le départ du preneur par le bailleur. C'est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a rejeté partiellement les demandes de la SCI Napals de remise en état des locaux au regard, d'une part, d'absence de renseignement dans l'état des lieux d'entrée sur l'extérieur du bâtiment et du caractère non probant des attestations versées concernant le portail qui sont antérieures à la date de la dégradation alléguée, laquelle est le fait d'un livreur et non d'un salarié de la société Asdia, d'autre part, des dispositions de bail relatives en son article 3 relatif à la clause d'accession. Contrairement à ce que soutien de la société Asdia, le droit à indemnisation du bailleur n'est pas subordonné à la justification de la réalisation effective des travaux. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu le poste de travaux de réfection des locaux contenu dans le devis n° 201677 de la société MGE Services en date du 20 mai 2019 à hauteur de 3.420,30 euros, qui apparaît justifié au regard de l'état d'entrée dans les lieux et l'état d'usure des locaux. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur la restitution du dépôt de garantie L'article 14 du bail prévoit le versement d'une garantie au paiement « des loyers et accessoires et de l'entière exécution de toutes charges et conditions du bail » et acte du versement au jour de sa signature de la somme de 7.500 euros par le preneur à titre de dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyer en principal. C'est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a fait droit ordonné la restitution du montant du dépôt de garantie à hauteur de la somme versée, les condamnations en paiement prononcées à l'encontre de la société Asdia justifiant que la compensation de droit entre les créances respectives des parties soit prononcée. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur le préjudice subi par la société Asdia Aux termes de l'article 1147 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. » La société Asia soutient avoir subi un préjudice résultant de la nécessité de louer des locaux dans l'urgence. Au cas d'espèce, la demande faite par la SCI Napals à son locataire d'avoir à évacuer provisoirement les lieux ne résulte pas de son propre fait mais d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée au sens de l'article susvisé de sorte qu'aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée outre que, comme vu précédemment, l'impossibilité temporaire de jouir des locaux du fait des travaux de désamiantage ne peut être, au cas d'espèce, assimilée à une perte partielle de la chose louée. Ainsi, c'est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a relevé, outre l'absence de faute du bailleur dans la gestion des suites de l'incendie, l'absence de justification par le preneur de l'existence d'un préjudice financier ou d'une perte d'exploitation. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur la procédure abusive Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière abusive ou dilatoire peut être condamné à une amende civile...sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés... ». Le droit d'agir qui est l'expression d'une liberté fondamentale n'est pas pour autant discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier de ce fait réparation. Toutefois, les éléments soulevés par la société Asdia sont insuffisants à caractériser une faute de la SCI Napals faisant dégénérer le droit d'agir de ce dernier en abus de droits. Elle sera donc déboutée de ses demandes. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Chaque partie succombant partiellement en ses demandes conservera la charge de ses propres dépens d'appel et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
Dispositif
PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 23 juin 2022 en ce qu'il a prononcé la résiliation anticipée au 31 mai 2019 du bail commercial conclu le 5 avril 2012 entre la SCI Napals et la société Asdia et débouté la SCI Napals de sa demande en paiement au titre des loyers ; Le confirme en ses autres dispositions non contraires au présent arrêt ; Statuant de nouveau, Condamne la société Asdia à payer à la SCI Napals 11 mois et 12 jours du montant du loyer, taxes et charges tels que fixé par l'avenant n° 2 au bail du 5 avril 2012 ; Ordonne la compensation de droit entre les créances respectives des parties ; Y ajoutant, Rejette la demande de la société Asdia au titre de le procédure abusive ; Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Laisse à chacune des parties la charge des dépens d'appel qu'elle a exposés. La greffière, La présidente,