En-tête
ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05305 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OYRB Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 NOVEMBRE 2020 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN N° RG 18/01788 APPELANTE : SARL SNOW représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 4] [Localité 13] Représentée par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Jean VILLACEQUE, avocat au barreau de PERPIGNAN INTIMES : Madame [P] [D] épouse [C] née le 22 Juin 1966 à [Localité 16] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 7] et Monsieur [J] [D] né le 15 Juin 1971 à [Localité 17] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 6] et Madame [M], [P], [A] [D] née le 10 Novembre 1944 à [Localité 15] de nationalité Française [Adresse 10] [Localité 3] et Madame [Y] [I] épouse [D] née le 12 Juin 1940 à [Localité 12] de nationalité Française [Adresse 11] [Localité 8] Représentés par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER Maître [X] [L] Notaire associé de la SCP MARCUELO-[L]- ROUDIERES de nationalité Française [Adresse 14] [Localité 2] Représenté par Me Rémy GARCIA de la SELARL ACCORE AVOCATS, avocat au barreau de NARBONNE INTERVENANTE SUR APPEL PROVOQUE: SCP ANCELY ARNAL-DERVIEUX FERRET prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 9] [Localité 16] Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 05 Mars 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 mars 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Fabrice DURAND, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 13 juin 2024 et prorogée au 19 septembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
Faits et procédure
* * * EXPOSE DU LITIGE Madame [M] [D] et monsieur [O] [D], coindivisaires d'un bien immobilier sis à [Localité 13], ont pris acte de la cession du fonds de commerce exploité dans cet immeuble intervenu le 29 septembre 2016 entre la SARL Mar blue et la SARL Snow. Le 9 novembre 2016, la SARL Snow a reçu de maître [X] [L], notaire des consorts [D], une notification d'intention de vente du local loué pour la somme de 60 000 euros. La SARL Snow a manifesté son intention d'acquérir le bien, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 2 décembre 2016, précisant que le financement serait assuré à l'aide d'un emprunt bancaire. Monsieur [O] [D] est décédé le 16 février 2017. Le 24 avril 2017, maître [X] [L] a notifié à la SARL Snow la caducité de l'acceptation de l'offre de vente à l'expiration d'un délai de quatre mois, faute pour elle d'avoir justifié d'un quelconque concours bancaire. Le 24 mai 2017, l'immeuble a été vendu par l'indivision [D] à maître [L], l'acte authentique ayant été dressé par la SCP Ancely Arnal ' Andrieux Ferret. Maître [L] a informé la SARL Snow de la vente ainsi intervenue le 1er juin 2017. Par acte d'huissier en date des 16, 17 et 19 avril 2018 et 5 mai 2018, la SARL Snow a fait assigner les vendeurs et l'acquéreur du local commercial devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins d'annulation de la vente et d'allocation de dommages et intérêts. Par acte d'huissier du 13 novembre 2018, les consorts [D] ont assigné la SCP Ancely Arnal ' Andrieux Ferret en garantie. Les deux instances ont été jointes. Par jugement en date du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment débouté les parties de leurs demandes, condamné la SARL Snow à payer la somme de 1 500 euros aux consorts [D] et la somme de 1 500 euros à maître [X] [L] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la SARL Snow aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Par acte en date du 26 novembre 2020, la SARL Snow a régulièrement interjeté appel de cette décision. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 8 février 2024, la SARL Snow sollicite de voir infirmer la décision dont appel. Elle demande à la cour de : - dire et juger irrégulière, nulle et de nul effet la notification d'intention de vente du 9 novembre 2016 comme émanant d'un seul indivisaire et comme faisant mention de frais surévalués, - subsidiairement, dire et juger la vente intervenue en fraude de ses droits et l'annuler, - dire que l'arrêt à intervenir vaudra titre de propriété à son profit, à charge pour elle, aux frais des intimés, tenus solidairement et conjointement, de le publier au fichier immobilier de l'administration fiscale des Pyrénées Orientales, - condamner solidairement et conjointement les intimés à lui restituer les loyers versés à tort , soit la somme de 52 523,12 euros arrêté au mois de février 2024 et à parfaire par l'arrêt à intervenir et subsidiairement de condamner solidairement et conjointement [J] [D], [P] [D], [K] [D] et [Y] [D] à lui payer les loyers pour la période de décembre 2016 à avril 2017, soit la somme de 3 324,40 euros, et [X] [L] pour la période de mai 2017 à février 2024, soit la somme de 49 198,72 euros à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir, - condamner conjointement et solidairement [X] [L], [J] [D], [P] [D], [K] [D] et [Y] [D] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner conjointement et solidairement [X] [L], [J] [D], [P] [D], [K] [D] et [Y] [D] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Auché-Hédou, et à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 20 avril 2021, monsieur [J] [D], madame [P] [D] épouse [C], madame [M] [D] et madame [Y] [D] sollicitent de voir confirmer la décision dont appel. Subsidiairement, ils demandent à la cour de condamner maître [L] à les relever et garantir de toute condamnation, de condamner la SARL Snow à payer à maître [L] la somme de 60 000 euros et de débouter la SARL Snow de sa demande de restitution de loyers. Reconventionnellement, ils demandent à voir infirmer la décision concernant le préjudice moral et à voir condamner la SARL Snow à leur payer, à chacun, la somme de 5 000 euros pour le préjudice moral subi. Ils sollicitent en outre la condamnation de la SARL Snow aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Negre, et à leur payer la somme de 6 000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 22 juin 2021, la SCP Ancely Arnal ' Dervieux Ferret sollicite de voir confirmer la décision dont appel, de débouter les consorts [D] de leur demande d'injonction. Elle sollicite la condamnation de condamner la SARL Snow aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Maître [X] [L] a constitué avocat le 22 décembre 2020 mais n'a pas conclu. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 mars 2024. Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré.
Motivation
MOTIFS Sur la demande en nullité de la notification d'intention de vente Le tribunal a considéré que la notification d'intention de vente n'était pas nulle, bien que seul le nom de [M] [D] y soit , dans la mesure où les coindivisaires n'en ont pas contesté la validité et où les ayants droits de [O] [D], autre coindivisaire, ont ratifié le mandat de vente. La SARL Snow prétend pour sa part que la preuve d'un mandat de [O] [D] à sa s'ur [M] pour vendre, au moment de l'acte, fait défaut, alors qu'il s'agit d'un acte de disposition qui nécessite le consentement de tous les indivisaires. De ce fait, la déclaration d'intention ne pouvait selon elle valablement être notifiée et ne pouvait faire courir le délai de préemption. Les consorts [D] quant à eux estiment que [O] [D], malade, avait donné à sa s'ur un mandat tacite aux fins de vente. Ils soulignent que, par la suite, ses héritiers ont validé la démarche en signant l'acte de vente. C'est également la position de la SCP Ancely Arnal-Dervieux Ferret. La notification d'intention de vente n'émane que de [M] [D] alors qu'il s'agit d'un acte de disposition au sens de l'article 815-3 du code civil nécessitant l'accord de tous les coindivisaires, donc en l'espèce de [O] [D]. Cependant, la nécessité du consentement de tous les coindivisaires se justifiant par la nécessité de préserver les droits de chacun des coindivisaires en évitant par exemple qu'un bien ne soit vendu alors que certains coindivisaires s'y opposeraient, cette notification n'est entachée de nullité qu'à l'égard des coindivisaires eux-mêmes. Or, [O] [D], de son vivant, n'a jamais contesté la validité de cette notification et, par la suite, ses ayants droit ont ratifié le mandat de vente. Dans ces conditions, la notification n'est pas entachée de nullité et le jugement sera confirmé. Sur la demande en nullité du fait de la violation des dispositions du code de commerce Le tribunal a retenu que le formalisme de l'article L 145-46-1 du code de commerce avait été respecté. Pour la SARL Snow, au contraire, ce n'est pas le cas puisque le courrier de maître [L] du 9 novembre 2016 énonce un prix de vente (60 000 euros) et des frais, droits et émoluments pour 6 000 euros (évaluation), alors que ces frais se sont élevés au final à la somme de 3 484 euros seulement. Pour elle, il y a eu là une volonté manifeste de l'induire en erreur, d'autant que maître [L] était l'acquéreur initial du bien. La SARL Snow souligne le comportement déontologiquement critiquable de maître [L]. Les consorts [D] soutiennent quant à eux que le prix et les conditions de vente étant précisés, aucun motif de nullité n'affecte l'intention de vente. L'article 145-46-1 du code de commerce impose au notaire de notifier les conditions et le prix de la vente. En l'espèce, le notaire a notifié un prix de vente à 60 000 euros, ce qui s'est avéré exact, mais a précisé qu'il convenait d'ajouter à ce prix les frais, droits et émoluments évalués à la somme de 6 000 euros, et ce alors qu'en réalité lesdits frais se sont élevés au final à la somme de 3 484 euros (pièce 1 de la SARL Snow). Or, d'une part la somme de 6 000 euros n'est pas annoncée par le notaire comme étant définitive mais correspondant à une simple évaluation, d'autre part la différence entre les deux sommes, à savoir 2 516 euros, est relativement minime et ne saurait être de nature à modifier radicalement un positionnement quant à l'achat projeté. Le jugement sera par conséquent confirmé. Sur le délai pour préempter La SARL Snow persiste à soutenir en appel qu'elle a manifesté dans le délai sa volonté d'acquérir le bien et a fait parvenir au notaire en temps et en heure l'accord de la banque pour le prêt. Elle ajoute que l'un des coindivisaire, [O] [D], étant décédé, le délai s'est trouvé suspendu. Elle affirme enfin que maître [L] n'a transmis que tardivement à son confrère perpignanais intervenant à la demande de la SARL Snow les procurations des vendeurs, les diagnostics et les états civils des vendeurs. Aux termes de l'article 145-46-1 du code de commerce, l'acte de vente doit intervenir dans les quatre mois de l'intention d'acquérir. En l'espèce, l'intention d'acquérir ayant été effectuée par courrier recommandé du 30 novembre 2016 (pièce 2 de la SARL Snow), le délai expirait le 30 mars 2017. Or, l'accord de prêt concernant la SARL Snow n'est intervenu que le 24 avril 2017, soit après l'expiration de ce délai, l'accord de la banque le 28 mars 2017, dans les délais requis, étant en l'espèce inopérant car concernant une autre société (la SCI Charlie). Par ailleurs, le décès de [O] [D] n'est pas de nature à suspendre le délai précité, cette circonstance ayant éventuellement pour seul effet de ne pouvoir régulariser la vente que lorsque la succession aura été réglée (pièce 12 de la SARL Snow). De même, la transmission de pièces par notaires en vue de l'acte authentique de vente est étrangère aux diligences demandées à l'acquéreur aux fins d'obtention d'un prêt. Dans ces conditions, le jugement sera confirmé. Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL Snow à l'encontre de maître [L] et des consorts [D] La SARL Snow, comme en première instance, soutient que l'action concertée du notaire [L] et des consorts [D] est constitutive d'une faute au sens de l'article 1240 du code civil et l'a privée de devenir propriétaire à compter du mois d'avril 2017. S'il peut être déploré que maître [L] ait dressé l'attestation immobilière dans le cadre d'une vente dans laquelle il se portait acquéreur, contrevenant ainsi à l'article 13 4° du décret du 26 novembre 1971, et si cette situation justifie que la présente décision soit communiquée au parquet général près la cour d'appel de Montpellier, pour autant cet état de fait est sans influence sur l'inobservation, par la SARL Snow, du délai de quatre mois requis pour l'obtention de son prêt, de sorte que cette faute est sans incidence sur la perte de chance d'acquérir le bien pour la SARL Snow. Concernant les consorts [D], la SARL Snow n'invoque aucune faute à son encontre qui pourrait être à l'origine de sa perte de chance d'acquérir le bien litigieux. Dans ces conditions, le jugement sera confirmé. Sur la vente en faveur de la SARL Snow, la demande en restitution des loyers et la demande de garantie à l'égard de la SCP Ancely Arnal-Dervieux Ferret Le jugement étant confirmé, ces demandes se trouvent sans objet. Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [D] Les consorts [D] font valoir qu'ils subissent un préjudice moral du fait de la présente procédure, qui est devenue source de tensions au sein de leur famille. Ainsi que parfaitement analysé par le premier juge, la circonstance que la procédure ait causé des tensions familiales ne saurait suffire à établir l'existence d'un préjudice moral ouvrant droit à réparation. Dans ces conditions, le jugement sera confirmé. Sur les demandes accessoires La SARL Snow succombant, le jugement de première instance sera confirmé. En cause d'appel, la SARL Snow sera condamnée à payer à monsieur [J] [D], madame [P] [D] épouse [C], madame [M] [D], madame [Y] [I] épouse [D] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à la SCP Ancely Arnal ' Dervieux Ferret, l'appel en garantie étant la résultante de l'action de la SARL Snow, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera par ailleurs condamnée aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP Negre, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Dispositif
PAR CES MOTIFS La cour, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Perpignan, Y ajoutant, Condamne la SARL Snow à payer à monsieur [J] [D], madame [P] [D] épouse [C], madame [M] [D], madame [Y] [I] éposue [D] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL Snow à payer à la SCP Ancely Arnal ' Dervieux Ferret la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL Snow aux dépens dont distraction au profit de la SCP Negre, par application de l'article 699 du code de procédure civile ; Ordonne la communication du présent arrêt à monsieur le Procureur Général près la cour d'appel de Montpellier. Le greffier, Le président,