Cour d'appel, CHAMBRE 1 SECTION 1, 19 septembre 2024, n° 22/00656

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], qui sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci l'a déclaré irrecevable en ses demandes en paiement des charges d'entretien antérieures au 21 décembre 2013, fait valoir que le point de départ de la prescription de son action doit être fixé à la mise en demeure préalable qu'elle a adressée aux intimés avant de les assigner, ceux-ci n'ayant jamais auparavant contesté leur obligation de participer à l'entretien de la servitude. M. [J], Mme [G], M. [N], Mme [R], et M. et Mme [C] concluent à la confirmation de la décision entreprise, le point de départ de la prescription quinquennale de droit commun applicable devant être fixé à la date de chaque dépense engagée, de sorte que, l'action ayant été introduite par assignation du 21 décembre 2018, sont prescrites les demandes relatives au recouvrement des dépenses d'entretien antérieures au 21 décembre 2013. Sur ce Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. A cet égard, l'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il est constant que la prescription de l'action en recouvrement d'une créance commence à courir à compter de la date d'exigibilité de cette créance. Il en est ainsi notamment de l'action en remboursement de frais d'entretien d'une servitude introduite par le propriétaire du fonds servant à l'encontre du propriétaire du fonds dominant. En vertu de l'article 2240, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. En l'espèce, c'est à bon droit que le premier juge, ayant constaté que la demande en paiement de charges d'entretien de la servitude introduite par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] par acte d'huissier du 21 décembre 2018 portait sur le remboursement de frais engagés pendant une période comprise entre le 1er juillet 2010 et le 30 juin 2017, a déclaré irrecevables les demandes en paiement des charges d'entretien antérieures au 21 décembre 2013. La cour y ajoute que le syndicat des copropriétaires appelant ne démontre pas que les intimés aient reconnu son droit, ce qui aurait pu être le cas notamment s'ils avaient payé volontairement certains des frais réclamés. La décision entreprise sera confirmée sur ce point. Sur la demande d'annulation du jugement Le syndicat des copropriétaires sollicite tout d'abord l'annulation du jugement entrepris au motif qu'il se contredit dans ses motifs en lui faisant d'abord grief (en p.5) d'avoir installé un portail battant motorisé nécessitant que chaque propriétaire du lotissement soit équipé d'un badge d'accès et d'un interphone avant, dans un second temps, de débouter les intimés de leur demande reconventionnelle aux motifs qu'il n'est nullement démontré que cette installation aurait rendu l'exercice de la servitude plus incommode. Les intimés ne répondent pas sur ce point. Sur ce L'article 455 du code de procédure civile dispose que le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ; que cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date ; que le jugement doit être motivé. S'il est constant que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs, encore faut-il, pour justifier l'annulation de la décision, qu'il s'agisse d'une contradiction flagrante, un simple manque d'harmonie entre les divers motifs n'équivalant pas à une absence de motivation. C'est sans contradiction manifeste que le tribunal a pu, d'une part, dans le cadre de l'examen de la demande principale en participation aux frais d'entretien de la servitude formée par le syndicat des copropriétaires propriétaire du fonds servant, relever que l'installation du portail litigieux à l'entrée de la servitude s'était effectuée de la propre initiative de celui-ci, sans consultation des propriétaires des fonds dominants, et qu'il s'agissait de travaux d'aménagement excédant le simple entretien de la servitude, pour en conclure que ces derniers n'avaient pas à participer à ces frais et, d'autre part, rejeter la demande reconventionnelle des défendeurs tendant au retrait du portail litigieux dès lors qu'il n'était pas établi que celui-ci ait aggravé leur servitude. Il n'y a donc pas lieu d'annuler le jugement entrepris. Sur le fond Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation des intimés au paiement des frais d'entretien de la servitude. Il fait valoir que lorsque les intimés ont fait l'acquisition de leurs biens, la servitude existait déjà et qu'ils en ont pris connaissance dans les actes de vente ; qu'ils ne contestent d'ailleurs pas devoir participer aux frais d'entretien de celle-ci et en ont fait l'aveu judiciaire dans leurs conclusions ; que la mise en place d'un portail automatisé avec commande à distance par des badges et un interphone profite à tous, sécurise et valorise les propriétés de chacun ; que ce portail n'entrave pas l'usage de la servitude de passage. Les intimés font valoir que les frais de mise en place et d'entretien du portail qui commande l'accès à la servitude, pour lesquels ils n'ont pas été consultés par la copropriété, ne leur reviennent pas et ne sauraient s'analyser en des frais d'entretien de la servitude. Sur ce L'article 647 du code civil dispose que tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l'exception portée en l'article 682, lequel prévoit que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. Il s'ensuit que le propriétaire d'un fonds grevé d'une servitude de passage conserve le droit de se clore à la condition de ne pas porter atteinte au droit de passage et de ne pas en rendre l'exercice plus incommode. En vertu de l'article 686 de ce code, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après. L'article 696 précise que quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Les articles 697 et 698 ajoutent que celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver et que ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire. Enfin, en vertu de l'article 701, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. ** La servitude de passage litigieuse, constituée par actes notariés reçus par Me [E] [O] le 18 juillet 2003 et Me [U] [Y] le 22 septembre 2004, a pour objet la création de la voirie du lotissement afin de permettre l'accès aux terrains lotis, les fonds dominants étant les parcelles cadastrées BS numéros [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] et le fonds servant la parcelle cadastrée section BS numéro [Cadastre 10]. Il est stipulé dans l'acte que : 'La Sarl de la Métairie concède une servitude de passage à titre gratuit, réelle et perpétuelle, qui grèvera son fonds et bénéficiera aux acquéreurs des différents lots du lotissement dans les conditions d'exercice déterminées ci-après. Charges et conditions communes aux servitudes : La présente constitution de servitude a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière, et particulièrement sous les conditions et modalités d'exercice suivantes, savoir : - le droit de passage pourra être exercé en tout temps et à toute heure, de jour comme de nuit, sans aucune restriction, - les propriétaires des fonds dominants et du fonds servant se répartiront l'obligation d'entretien et de réparation. La présente servitude de passage est constituée à titre gratuit, sans aucune indemnité.' La mention de cette servitude est reprise dans les titres de propriété des consorts [J]-[G], [C] et [R]-[N], propriétaires des lots n°1, 2 et 3 du lotissement, fonds dominants, qui ont respectivement fait l'acquisition de leurs lots les 18 juillet 2003, 18 juillet 2012 et 15 février 2013. Il résulte du règlement de copropriété en date du 22 décembre 2015 de l'ensemble immobilier '[Adresse 16]' érigé sur les parcelles [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 14], constituant le lot n°4 du lotissement, que constituent des parties communes de l'immeuble la voirie desservant la propriété à partir de la [Adresse 17] jusqu'à la raquette de retournement et ses équipements (éclairage, grille et ses accessoires), étant observé que cette voirie est érigée sur la parcelle [Cadastre 10] grevée de servitude. Par ailleurs, l'article 15.1 de ce règlement, relatif au 'cas particulier de la desserte arrière de la copropriété', stipule que : '1- Exposé préalable : la voirie d'accès, ses équipements (éclairage, grille et accessoires) ne sont utilisés que par les lots 1, 2 et 3 du lotissement et les lots 8 à 19 inclus du présent règlement de copropriété [les garages] ; 2- Il est constaté que chaque parcelle du lotissement possède deux emplacements de stationnement ; 3- Les frais de réalisation de la grille, d'entretien de la grille, de la voirie et de ses équipements, et des espaces d'agréments seront répartis au prorata des emplacements de stationnement ci-dessous, étant précisé que les quote-parts de frais de réalisation de la grille sont inclues dans les prix de vente des lots de copropriété.' Ce règlement de copropriété, bien que publié au bureau des hypothèques de [Localité 15] n'a cependant pas force obligatoire auprès des propriétaires des lots n° 1, 2 et 3 du lotissement, qui n'appartiennent pas à la copropriété, et ne peut donc créer d'obligations à leur égard. En l'absence de convention entre le syndicat des copropriétaires, fonds servant, et les propriétaires des parcelles bénéficiaires de la servitude, fonds dominants, il convient, pour dégager les modalités de la répartition des 'frais d'entretien et de réparation' de la servitude tels que mentionnés dans l'acte constitutif de celle-ci, de déterminer, d'une part, ce qui constitue des frais d'entretien et de réparation par opposition aux travaux de plus grande ampleur et, d'autre part, de déterminer cette participation en fonction de l'utilité qu'en tirent les différents utilisateurs de la parcelle grevée de servitude, étant précisé que les lots n°8 à 19 de la copropriété que sont les garages en profitent également. Sur le premier point, il est manifeste que les frais de déplacement du portail et du portillon, d'un montant de 9 925,44 euros, engagés par le syndicat des copropriétaires en 2011 sans consultation préalable des autres propriétaires du lotissement - lesquels sont en tout état de cause atteints par la prescription relevée plus haut - ne peuvent s'analyser en de simples 'frais d'entretien et de réparation' au sens de l'acte constitutif de la certitude. Ils relèvent cependant de l'exercice, par le fonds servant, de son droit de se clore, lequel ne doit toutefois pas empiéter sur le droit de passage des fonds dominants et de ne pas rendre l'exercice de ce droit plus incommode. A cet égard, il n'est pas démontré que la mise en place d'un portail automatique rende l'usage de la servitude de passage plus malaisé, quand bien même cela obligerait les bénéficiaires de la servitude à détenir des badges et quand bien même ce dispositif serait ponctuellement sujet à des pannes techniques, dont il n'est pas établi qu'elles aient une fréquence anormalement élevée. Dès lors, les intimés doivent être déboutés de leur demande reconventionnelle tendant à la dépose de ce portail. En revanche, les différents frais d'entretien, de réparation du portail, de consommation d'électricité et d'abonnement au service de maintenance de celui-ci participent bien des frais d'entretien et de réparation nécessaires à l'usage de la servitude et doivent être répartis entre les bénéficiaires de la servitude, d'une part, et les propriétaires des lots numéros 8 à 19 de la copropriété, d'autre part, compte tenu de l'utilité qu'ils tirent respectivement de l'usage de la parcelle grevée de servitude. Il résulte du tableau relatif à ces frais produit par le syndicat des copropriétaires que les dépenses non prescrites, postérieures au 21 décembre 2013, s'élèvent à un montant total de 6 883,58 euros au 30 juin 2017. Sur le deuxième point, la répartition des frais d'entretien de la servitude en fonction de l'utilité qu'en tirent les différents bénéficiaires de la servitude, mais également les propriétaires des lots de garage, membres de la copropriété, peut utilement s'effectuer, à l'instar de la proposition retenue dans le règlement de copropriété, en fonction du nombre de places de stationnement des usagers de la servitude, à savoir 2 parts pour chacun des lots n°1, 2 et 3 du lotissement, et 1 part pour chacun des lots n°8 à 19 inclus de la copropriété, sur un total de 18 parts. En conséquence, il convient de condamner les consorts [C], les consorts [R]-[N] et les consorts [G]-[J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 764,84 euros chacun au titre des frais d'entretien de la servitude arrêtés au 30 juin 2017, le syndicat étant débouté de sa demande au titre de la période postérieure en l'absence de production de tout justificatif des frais engagés. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, qui n'a mis en demeure les intimés que le 26 octobre 2018 avant de les assigner par acte des 21 et 24 décembre 2018, ne démontre pas que c'est de manière abusive qu'ils ont refusé le paiement demandé, dont une partie significative était atteinte par la prescription. La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle l'a débouté de cette demande. Sur les autres demandes M. [P] [J], Mme [I] [G], M. [W] [N], Mme [K] [R], M. [D] [C] et Mme [F] [C] seront condamnés in solidum au dépens de première instance et d'appel. Il convient par ailleurs de les condamner in solidum à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel et de les débouter de leur demande au même titre.