Cour d'appel, Chambre 1-5, 19 septembre 2024, n° 21/03618

Faits et procédure

*** EXPOSE DU LITIGE Monsieur [H] [KK] et Madame [N] [KK] sont propriétaires des parcelles cadastrés section D[Cadastre 6], D[Cadastre 7], D[Cadastre 8], D[Cadastre 16] Madame [Y] [S] est propriétaire des parcelles cadastrées sous le numéro de section D[Cadastre 10], D[Cadastre 13], D[Cadastre 12], D[Cadastre 16], D[Cadastre 11], D[Cadastre 14] et D[Cadastre 15], situées sur la commune du [Localité 2]. Faisant valoir l'état d'enclave de leurs propriétés et en l'absence d'accord amiable, ils ont sollicité la désignation d'un expert auprès du juge des référés. Par ordonnance en date du 12 novembre 2013 le juge des référés a ordonné une expertise et désigné pour y procéder Monsieur [I] [K]. Le rapport d'expertise a été déposé le 3 juillet 2017. Par actes d'huissiers des 27 et 28 septembre 2019 Monsieur [H] [KK], Madame [N] [KK], Mme [Y] [S] ont assigné Monsieur [C] [F], Madame [G] [O] épouse [F], Monsieur [R] [V], Madame [E] [W] épouse [V], La SCI MARCO POLO LE COMPTOIR, l'association syndicale libre dénommée « [Adresse 29] », Monsieur [D], [B] [Z], et Madame [X] [J] devant le tribunal de Nice aux fins de voir constater l'état d'enclave. Par décision du 12 février 2021, le tribunal judiciaire de Nice a statué en ces termes : DEBOUTE Monsieur [H] [KK], Madame [N] [KK] et Madame [Y] [S] de leurs demandes, DIT n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire, CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [KK], Madame [N] [KK] et Madame [Y] [S] à verser la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) à monsieur [F] [C] et madame [O] épouse [F], la somme de 2000 euros (deux mille euros) à monsieur [D] [Z] et madame [X] [J], la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) à la SCI MARCO POLO LE COMPTOIR prise en la personne de son représentant légal en exercice sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [KK], Madame [N] [KK] et Madame [Y] [S] aux dépens. Pour statuer en ce sens le tribunal a considéré que le terme de construction mentionné dans l'attestation notariale du 7 mars 1997 est imprécis, qu'aucun élément ne permet de caractériser que les lieux sont à usage d'habitation, que l'accès aux parcelles peut se faire à partir de la [Adresse 31] par un chemin piétonnier, que l'état d'enclave n'est pas caractérisé. Par acte du 10 mars 2021 [H] [KK], [N] [KK] et [Y] [S] ont interjeté appel de la décision. Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024 [H] [KK], [N] [T] épouse [KK], [Y] [S] demandent à la cour de: Prononcer le rabat de la clôture prononcée avant le délai fixé par le conseiller de la mise en état permettant de recevoir et juger recevables les écritures notifiées par les concluants. Réformer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Nice en date du 12 février 2021 en ce qu'il a - Débouté les requérants de leurs demandes, - Condamné les requérants au paiement d'un article 700 CPC au profit des parties requises, - Condamné les requérants au paiement des dépens, Et statuant à nouveau HOMOLOGUER la solution n°1 telle que préconisée par Monsieur [K] dans son rapport déposé le 3 juillet 2017 qui consiste à prolonger l'accès carrossable existant sur les parcelles cadastrées D [Cadastre 18] et [Cadastre 19] (propriété [Z]-[J]), D [Cadastre 20]([F]), D[Cadastre 22], D[Cadastre 24]([V]), et D [Cadastre 23], D [Cadastre 25] (Monsieur [A]). JUGER que la décision à intervenir sera opposable à l'ASL [Adresse 29] en sa qualité de gestionnaire des parties communes aux parcelles D [Cadastre 18], D [Cadastre 19],D [Cadastre 20], D [Cadastre 22], D [Cadastre 23] D [Cadastre 24],D[Cadastre 25], JUGER que les requérants offrent de régler les indemnités proportionnées aux dommages de la solution adoptée telle que chiffrées par l'expert [K] dans son rapport soit les sommes suivantes - aux consorts [Z]-[J] : 8644,50 € - aux époux [V] : 5247,25 € -aux époux [F] : 4190,25 € - à la SCI MARCO POLO LE COMPTOIR ou aux consorts [A]-[P], en fonction de leurs accords : 5760,65 € CONDAMNER en outre les requis qui s'opposent au désenclavement in solidum à payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile aux époux [KK] et à Madame [S]. CONDAMNER les requis aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP ROUILLOT-GAMBINI, représentée par Maître Maxime ROUILLOT, Avocat aux offres de droit. [H] [KK], [N] [T] épouse [KK], [Y] [S] font valoir : -que les parcelles concernées sont devenues constructibles, - qu'en 1972 ils ont été autorisés à agrandir le plancher de la construction, - que les documents fiscaux démontrent le caractère d'habitation - que l'accès actuel est insuffisant depuis la voie publique par rapport à la destination d'habitation des parcelles permise depuis la modification des règles d'urbanisme - que la Mairie de [Localité 2] a établi une attestation en date du 9 février 2024 permettant d'établir que la prétendue route privée [Adresse 31] est en réalité classée dans le domaine public communal, - que la solution numéro 2 dont il est sollicité l'instauration par certaines des parties requises ne pourra être mise en 'uvre dans la mesure où, outre le fait que l'expert indique clairement aux termes de son rapport que cette solution est techniquement irréalisable, l'on rappellera que la commune de [Localité 2] a d'ores et déjà mis en garde les requérants sur le refus systématique d'octroyer une autorisation d'urbanisme dans l'hypothèse où les conditions du règlement du PLU ne seraient pas respectées et notamment l'article UC 3 concernant l'accès de la parcelle à la voie publique soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin au titre de l'article 682 du code civil. Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2021 [D] [Z], [X] [J] demandent à la cour de : -A TITRE PRINCIPAL, SUR L'OPPOSITION AU DROIT DE PASSAGE -confirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a débouté les consorts [KK]-[S] de leur demande de droit de passage. -A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR L'INDEMNISATION DU DROIT DE PASSAGE DES CONSORTS [KK]-[S] - fixer l'indemnité due par les consorts [KK]-[S] pour la création du droit de passage à la somme de 15.000€ pour les consorts [Z]-[J]. Condamner les consorts [KK]-[S] à participer aux frais d'aménagement de la voie d'accès d'ores et déjà réalisée au profit de l'ASL dénommée « [Adresse 29] », à charge pour l'ASL de déterminer le montant de leur participation. -EN TOUT ETAT DE CAUSE, Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [KK]-[S] de leurs demandes de condamnation des requis aux dépens et aux frais irrépétibles. Et y ajoutant, condamner les consorts [KK]-[S] au paiement de la somme de 3.500,00€ au titre des frais irrépétibles engagés par les consorts [Z]-[J]. Ils répliquent: - qu'à l'origine le bâtiment est à usage de bergerie et pas d'habitation, - que la déclaration de travaux concerne la rénovation de la toiture ; - que par courrier du 18 avril 2014, la Mairie de [Localité 2] a expressément indiqué qu'aucune demande d'autorisation d'urbanisme n'avait été déposée pour ces parcelles. - qu'aucune demande de changement de destination n'a été déposée par les consorts [KK]-[S], - qu'une servitude de passage ne peut déboucher que sur la voie publique alors que la solution proposée débouche sur un chemin privé ; - qu'en changeant la nature du terrain sur lequel les consorts [KK]-[S] font construire, sans s'assurer préalablement de la desserte du terrain vers la voie publique, ils créent volontairement l'état d'enclave dans lequel ils se trouvent. - que l'indemnisation n'est pas proportionnée aux dommages causés aux consorts [Z]-[J]. Par conclusions notifiées le 3 mai 2024 [C] [F] et [G] [O] épouse [F] demandent à la cour : A TITRE PRINCIPAL, DEBOUTER les consorts [KK]-[S] de leur demande de droit de passage et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur et Madame [F] A TITRE SUBSIDIAIRE, ALLOUER à Monsieur et Madame [F] une indemnité qui ne saurait être inférieure à la somme de 14.000 € en application de l'article 682 du Code civil CONDAMNER les consorts [KK]-[S] à participer aux frais d'aménagement de la voie d'accès d'ores et déjà réalisée au profit de l'ASL « [Adresse 29] », qui déterminera le montant de leur participation. DEBOUTER les consorts [KK]-[S] de l'ensemble de leurs demandes tendant à voir Monsieur et Madame [F], condamner aux dépens et à l'article 700 du CPC CONDAMNER les Consorts [KK] [S] à la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Ils répliquent : - que les appelants tentent de justifier leur demande de désenclavement par leur volonté de réaliser une opération de construction d'habitation. - que sur ces parcelles a été édifié, initialement, une bergerie non habitable. - qu'aucun acte administratif ou de propriété faisant état d'un bâtiment à usage d'habitation. - que l'utilisation de la bergerie ne nécessite pas de bénéficier d'un droit de passage sur la propriété d'autrui permettant d'y accéder en automobile. - que la déclaration préalable concerne la rénovation d'une toiture ; - que le fait d'acquérir sciemment un bien non habitable et connu comme étant une bergerie constitue un acte volontaire d'enclave. - que le demandeur à l'origine de la situation d'enclavement ne peut se prévaloir d'un droit de passage. - que le désenclavement sollicité débouche sur le chemin privé [Adresse 31] et aucunement sur la voie publique. - que le document produit par la mairie en cause d'appel n'est pas probant, - que l'indemnisation est insuffisante ; Par conclusions notifiées le 2 mai 2024 [R] [V] et [E] [W] épouse [V] et l'Asl [Adresse 29] demandent à la cour de : A TITRE PRINCIPAL, SUR L'ABSENCE D'ETAT D'ENCLAVE confirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a débouté les consorts [KK]-[S] de leur demande de droit de passage. A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR L'INDEMNISATION DU DROIT DE PASSAGE DES CONSORTS [KK]-[S] fixer l'indemnité due par les consorts [KK]-[S] pour la création du droit de passage à la somme de 15.000 euros pour les époux [V]. fixer l'indemnité due par les consorts [KK]-[S] en réparation des préjudices de jouissance et de dépréciation de leur bien subis par les époux [V] à la somme de 15.000 euros. Condamner les consorts [KK]-[S] à participer aux frais d'aménagement de la voie d'accès d'ores et déjà réalisée au profit de l'ASL dénommée « [Adresse 29] », à charge pour l'ASL de déterminer le montant de leur participation. EN TOUTE HYPOTHESE Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [KK]-[S] de leurs demandes de condamnation des requis aux dépens et aux frais irrépétibles. Et y ajoutant, condamner les consorts [KK]-[S] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés par les époux [V] d'une part et celle de 2.000 Euros au titre des frais irrépétibles engagés par l'ASL [Adresse 29] d'autre part, en cause d'appel, outre les entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, sur son offre de droit. ils soutiennent : - que pour que le désenclavement soit justifié et accordé, il faut que le passage envisagé débouche sur une voie publique et qu'il ait pour objet l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de la copropriété ou la réalisation d'une opération de construction. - que le désenclavement sollicité par les appelants (projet n°1) débouche sur le chemin privé [Adresse 31] et non sur une voie publique. - que le bâtiment n'est pas à usage d'habitation ; - que la trop forte déclivité de la voie telle que constatée par l'expert est manifestement contraire à la réglementation en vigueur et représente un risque pour la sécurité de ses usagers, de telle sorte que toute demande de permis de construire ne pourra qu'être refusée par l'autorité administrative. - que l'indemnisation est insuffisante Par conclusions notifiées le 1er septembre 2021 la Sci Marco Polo le Comptoir demande à la cour de : CONDAMNER les consorts [KK] et [S] à indemniser la SCI MARCO POLO en sa qualité de fonds servant et en réparation de son préjudice subi à hauteur de la somme de 9000 euros. CONDAMNER Les consorts [KK] - [S] à indemniser l'ASL [Adresse 29] suite aux travaux déjà réalisés et payés à hauteur d'une somme de 46.942,63 € en cas de désenclavement et d'un droit de passage d'une parcelle et à la somme de 93 885.25 € pour le désenclavement et l'obtention d'un droit de passage pour deux parcelles si emprunt de la route déjà existante de l'ASL. A TITRE SUBSIDIAIRE CONDAMNER les consorts [KK] - [S] à payer à la SCI MARCO POLO la somme de 16.447,63 € au titre de sa participation de la route dans l'ASL [Adresse 29] suite aux travaux déjà réalisés en cas de désenclavement et d'un droit de passage d'une parcelle et à la somme de 26.721,56 € pour le désenclavement et l'obtention d'un droit de passage pour deux parcelles si emprunt de la route déjà existante de l'ASL. CONDAMNER Les Consorts [KK] [S], en cas d'attribution d'un droit de passage sur la route de l'ASL, à participer aux frais d'entretien et de conservation de la route en leur qualité de fonds dominant ; CONDAMNER les consorts [KK] - [S] ou tout succombant au paiement d'une somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du CPC en cause d'appel à la SCI MARCO POLO CONFIRMER le jugement du 12 février 2021 du TJ de NICE ayant alloué la somme de 1500 euros à la SCI MARCO POLO. CONDAMNER les consorts [KK] et [S] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise. Elle soutient : - qu'elle s'en rapporte à justice et ne s'oppose pas à la demande de passage ; L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 mai 2024 a été révoquée avec l'accord exprès de toutes les parties, par mention au dossier et une nouvelle clôture est intervenue à l'audience du 21 mai 2024 avant l'ouverture des débats. [U] [A] et [L] [P] acquéreurs des parcelles D [Cadastre 23] et D [Cadastre 25] appartenant à la Sci Marco Polo le Comptoir, assignés à personne en intervention forcée le 20 février 2024, n'ont pas constitué avocat. L'arrêt sera qualifié de réputé contradictoire.