Cour d'appel, Chambre 1-8, 18 septembre 2024, n° 23/10196

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Sur la demande en paiement L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercice précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. L'article 10 de la même loi prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipement, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépense. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses. L'article 10-1 de la même loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10 sont imputables au seul copropriétaire concerné : a)les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : -le relevé de propriété, -la fiche d'immeuble, -l'acte notarié du 7 juin 2001, -le contrat de syndic, -les PV des AG du 18 septembre 2019, du 15 juillet 2020, du 18 mai 2021, du 17 juin 2022 et du 30 septembre 2022, -les appels de fonds travaux du 1er octobre 2020, -les appels de fonds 2021, 2022, 2023, -le décompte individuel de charges 2019, 2020, 2021 -les mises en demeure, -le commandement de payer, -le décompte du 4 août 2023. Les charges correspondent à celles votées par les AG du 18 septembre 2019, du 15 juillet 2020, du 18 mai 2021 et des 17 juin et 30 septembre 2022 au cours desquelles les comptes des exercices précédents ont été régulièrement approuvés et les budgets votés. Il résulte des pièces versées aux débats et notamment le PV de l'AG du 18 septembre 2019 résolution 10, que le quantum des charges appelées était connu à savoir : - 92 860€ correspondant au coût des travaux, - 46 951,91€ correspondant au coût des honoraires de maîtrise d'oeuvre, - 28 431,89€ au titre des honoraires du syndic, outre le coût de l'assurance dommage ouvrage et du contrôle technique. En outre, la ventilation qui a été faite est conforme à la loi et au règlement de copropriété. En effet, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans le lot de chaque copropriétaire, autrement dit aux tantièmes généraux sauf dispositions contraires du règlement. Le règlement de copropriété ne prévoit de clé de répartition spéciale que pour les cages d'escalier et les terrasses, de sorte que les frais de ravalement de façade sont des charges communes, à ventiler comme indiqué ci-dessus tout comme les frais d'architecte, de syndic ou d'assurance. Par ailleurs, l'AG du 15 juillet 2020 a décidé de la répartition appliquée par un vote que l'intimée, opposante, n'a pas contesté dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, le jugement entrepris est infirmé et la société IMMOBILIERE GROUPE CASINO est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 498,27€ au titre des charges échues comptes arrêtés au 4 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022, date du commandement de payer. Sur les autres demandes La société IMMOBILIERE GROUPE CASINO est condamnée à 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.