Cour d'appel, Chambre 3-4, 27 juin 2024, n° 23/12302

Faits et procédure

*** EXPOSE DU LITIGE Dans le cadre d'un projet de renforcement de l'attractivité de son centre-ville notamment lié à l'événement '[Localité 5] capitale européenne de la culture 2013", la ville de [Localité 5] a consenti un bail emphytéotique administratif à la société Cathédrale [7] portant sur des ensembles immobiliers, dont l'un se situant sous l'esplanade et le parvis de la cathédrale de [4] dénommé 'les Voûtes de [4]'. Depuis le 1er août 2018, les sociétés Patrimmo commerce et Cathédrale [7] sont les bailleresses en indivision de l'ensemble immobilier les Voûtes de [4], lequel inclut les locaux commerciaux objets du litige. Les sociétés Patrimmo commerce et Cathédrale [7] souhaitaient réhabiliter l'ensemble immobilier les Voûtes de [4] pour le transformer en un site notamment commercial d'une surface au sol de 4260 mètres carrés. Le site les Voûtes de [4], qui devait être inauguré en avril 2013, ne le sera finalement qu'en septembre 2015. Le 4 juillet 2012, la société Cathédrale [7] a donné à bail sous conditions suspensives, avec effet au 5 août 2014, à la société SO. ME. PRO.D, preneuse, des locaux commerciaux situés au sein de l'ensemble immobilier les Voûtes de [4]. Les locaux commerciaux litigieux portaient les numéros 32 et 33 et étaient situés [Adresse 1] à [Localité 6]. Le bail stipulait un loyer de 116 900 euros et un montant prévisionnel de charges de 6680 euros HT. La société preneuse exerçait sous l'enseigne « L'esperantine de [Localité 5]'; une activité de production et de Distribution d'une recette exclusive de chocolats, depuis le mois de janvier 2008. La société preneuse est entrée dans les lieux le 5 août 2014. Des avenants successifs relatifs aux loyers, qui comportaient tous une franchise de loyer pour la preneuse, ont été conclus entre les parties. La franchise de loyer a cessé à compter du 1er janvier 2017, les bailleresses ont facturé au preneur les loyers et provisions. La société preneuse n'est pas parvenue à régler tous les loyers dus. Un litige s'est noué entre les parties concernant plusieurs points particuliers : -de supposés manquements de la preneuse concernant un défaut de paiement des loyers, -de supposés manquements contractuels du bailleur. Le preneur a reproché à ce dernier d'être à l'origine de l'échec du site de les voûtes de [4] et à l'origine de ses difficultés financières, la bailleresse ayant inauguré le site avec retard, ayant livré un site peu fréquenté et dont la majeure partie des locaux demeure vide ou ne sont pas loués à des commerces des standing élevé. Le 15 février 2018, la société la Cathédrale Sainte Marie de la Majeure a fait délivrer à la société preneuse un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et indiquant un arriéré locatif et de charges de 64.089, 14 euros. Par acte d'huissier de justice du 14 mars 2018, la société SO.ME.PRO.D a fait assigner la société la Cathédrale Sainte Marie de la Majeure devant le tribunal judiciaire de Marseille notamment en annulation du commandement de payer en rejet de la demande en paiement à hauteur de 64 089 euros au titre des loyers impayés et en indemnisation par le bailleur. A titre subsidiaire, la preneuse invoquait le bénéfice de l'exception d'inexécution et une compensation des créances. A titre infiniment subsidiaire, la preneuse sollicitait la suspension des effets de la clause résolutoire. Au cours de l'instance au fond pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille, la société preneuse a pris des conclusions contenant une demande de réduction du loyer annuel avec effet rétroactif au 1er janvier 2017. Par jugement du 7 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a statué en ces termes : -se déclare matériellement incompétent pour statuer sur la prétention de la société par actions simplifiée SO.ME.PRO.D tendant à voir 'réduire le montant du loyer annuel du preneur à la somme de 29.278 euros HT/HC, avec effet rétroactif au1er janvier 2017 et le fixer, pour l'exercice en cours et les exercices à venir à la somme de 53.300 euros HT/HC ', -se déclare matériellement incompétent pour statuer sur la prétention de la société par actions simplifiée à associé unique La Cathédrale Sainte-Marie de la Majeure et la SCI de placement immobilier Patrimmo commerce tendant à voir déclarer irrecevable la prétention de la société par actions simplifiée SO.ME.PRO.D quant à la révision du loyer, -renvoie les prétentions qui précédent devant la troisième chambre section C du tribunal judiciaire de Marseille, juge des loyers commerciaux, -sursoit à statuer sur la totalité des autres prétentions, -dit que l'instance reprendra, quant aux prétentions sur lesquelles il est sursis à statuer, à la demande de la partie la plus diligente, lorsque la décision du juge des loyers commerciaux aura été rendue et sera devenue définitive , -réserve les frais irrépétibles et les dépens, -dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. Pour se déclarer incompétent matériellement concernant les demandes de la preneuse de réduction rétroactive des loyers et concernant la fin de non-recevoir de la bailleresse relativement à cette dernière demande, le tribunal judiciaire de Marseille retenait que : -il résulte des articles L145-38 et R 145-20 du code de commerce que la demande en révision du loyer ne peut être formée par le locataire d'un bail commercial que suivant une procédure que ces articles prévoient et que devant un juge que ces articles désignent, soit le juge des loyers commerciaux, -la compétence du juge des loyers commerciaux, quant à la révision du loyer, est exclusive et d'ordre public. Pour ordonner le sursis à statuer concernant les autres prétentions ne relevant pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, le tribunal judiciaire relevait que lesdites prétentions soit dépendaient de la décision qui serait prononcée par le juge des loyers commerciaux, soit avaient un intérêt à être tranchées en même temps que le reste du litige. La société la Cathédrale [7] et la société Patrimmo commerce ont formé un appel intégral le 2 octobre 2023 à l'encontre du jugement au fond du tribunal judiciaire de Marseille prononcé le 7 septembre 2023. Par acte d'huissier du 26 octobre 2023, la société la Cathédrale [7] et la société Patrimmo commerce ont fait assigner la société SO. ME. PROD à jour fixe devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence. PRÉTENTIONS ET MOYENS Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, la société la Cathédrale [7] et la société Patrimmo commerce demandent à la cour de : vu les articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1353 et 1719, 2044s, 2052 du code civil, vu les articles 9, 83 et suivants, 122, 488 du code de procédure civile, vu les articles L.145-38, L.145-40-2, R.145-20, R.145-23 et R.145-36 du code de commerce, -infirmer le jugement statuant sur la compétence, sans trancher le fond du litige, rendu le 07 septembre 2023 en ce qu'il : -se déclare matériellement incompétent pour statuer sur la prétention de la société par actions simplifiée SO.ME.PRO.D tendant à voir « réduire le montant du loyer annuel du preneur à la somme de 29.278 euros HT/HC, avec effet rétroactif au 1 janvier 2017 et le fixer, pour l'exercice en cours et les exercices à venir à la somme de 53 300 euros HT/HC», -se déclare matériellement incompétent pour statuer sur la prétention de la société par actions simplifiée à associé unique La Cathédrale [7] et la société civile de placement immobilier Patrimmo commerce tendant à voir déclarer irrecevable la prétention de la société par actions simplifiée SO.ME.PRO.D quant à la révision du loyer , -renvoie les prétentions qui précèdent devant la troisième chambre section C du tribunal judiciaire de Marseille, juge des loyers commerciaux, sursoit à statuer sur la totalité des autres prétentions, -dit que l'instance reprendra, quant aux prétentions sur lesquelles il est sursis à statuer, à la demande de la partie la plus diligente, lorsque la décision du juge des loyers commerciaux aura été rendue et sera devenue définitive, -réserve les frais irrépétibles et les dépens , -dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. et, il sera demandé à la cour, statuant de nouveau, de : -déclarer compétent le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de statuer sur l'ensemble des demandes formulées par les parties, -révoquer le sursis à statuer injustifié, -évoquer la présente affaire au fond, au regard des dispositions de l'article 88 du code de procédure civile et d'une bonne administration de la Justice, -recevoir ainsi les sociétés Patrimmo commerce et Cathédrale [7] en leurs demandes et les dire bien fondées, par conséquent, -sur les indemnités sollicitées par le preneur à hauteur de 478.500 euros et 50.000 euros -constater que les demandes indemnitaires du preneur portent sur la période comprise entre 2013 et 2015, -déclarer irrecevables toutes demandes du preneur relatives à de prétendus manquements du bailleur pour la période antérieure au 19 septembre 2017, dont la prétendue prise d'effet du bail retardée, au regard des avenants du 05 août 2014, et du 19 septembre 2017 ce dernier constituant une transaction, -subsidiairement à ce titre,déclarer irrecevables toutes demandes du preneur en vertu du principe de l'estoppel, à hauteur de 298 541,86 euros, -plus subsidiairement à ce titre, réduire à la somme de 298 541,86 euros, toute éventuelle condamnation du bailleur à payer, ou restituer une somme d'argent au preneur, -dire que le bailleur n'a manqué à aucune de ses obligations, qu'elles soient légales ou conventionnelles, -débouter la société SO. ME. PRO.D de toutes ses demandes fins et conclusions, Sur la demande de réduction du loyer par le preneur -déclarer irrecevable et en tout cas infondée la demande de révision du loyer, faute de respecter le formalisme de sa mise en 'uvre, ni la condition de variation de 10% de la valeur locative précitée causée par celle de la modification des facteurs locaux de commercialité, subsidiairement à ce titre, dire que le preneur ne rapporte pas la preuve d'une valeur locative moindre que celle du loyer contractuel, plus subsidiairement à ce titre, dire que toute révision du loyer ne pourrait prendre effet qu'à compter du 15 novembre 2020 date de la formation de la demande par voie de conclusions, sur la demande de limitation des charges locatives du preneur -rejeter toutes demandes du preneur relatives à une limitation des charges locatives, et au remboursement d'un trop perçu, -donner acte au bailleur de ce qu'il a transmis au preneur les pièces justificatives liées aux charges des années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, à titre reconventionnel : Sur la question du commandement de payer -dire et juger que le commandement de payer délivré le 15 février 2018 à la société SO. ME. PRO.D ne souffre d'aucune nullité, et qu'il est demeuré infructueux plus d'un mois, en conséquence, -constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 15 mars 2018 (un mois après le commandement de payer resté infructueux), -donner acte au bailleur de ce qu'il ne s'oppose pas, à ce que les effets de la clause résolutoire comme du constat de la résiliation judiciaire, soient suspendus puisque le preneur a respecté les délais de paiements octroyés par les décisions de référé des 05 septembre 2018 et 03 octobre 2019, -donner acte au bailleur de qu'il reconnaît que la dette du preneur pour la période du 1 er janvier 2017 et le 30 septembre 2018, a été soldée par le dernier paiement du 14 octobre 2020, -condamner SO.ME.PRO.D à payer la somme de 76.848,05 euros au titre des loyers et charges relatifs à la période échue entre le 1 er octobre 2018 et le 30 juin 2024, -prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inexécution de l'obligation de payer les loyers et charges dus entre le 1 er octobre 2018 et le 30 juin 2024, -dire et juger, si des délais de paiement étaient accordés, que le défaut de règlement d'une seule mensualité ou du loyer courant : - rendra exigible l'arriéré locatif ainsi que l'expulsion de la société SO. ME. PRO.D ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, et d'un serrurier sous astreinte de 300 euros par jour de retard, au terme d'un délai d'un mois à compter de la notification de la décision à venir, - autorisera le bailleur à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et les séquestrer aux frais, risques et périls de la société SO. ME. PRO.D, - contraindra la société SO. ME. PRO.D au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 7.942,56 euros TTC correspondant au montant du dernier loyer, en tout état de cause : -débouter la société SO.ME.PRO.D de l'intégralité de ses demandes, -condamner la société SO. ME. PRO.D au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, la société SO. ME . PRO. D demande à la cour de : vu les articles L.145-11, L. 145-33 du code de commerce, articles 1104, 1112-1, 1133 et suivants, 1241, 1343-5 du code civil, article 44 de la loi n°73-1193 du 27 décembre 1973, à titre principal : -infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau de : -déclarer compétent le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de statuer sur l'ensemble des demandes formulées par les parties, -révoquer le sursis à statuer injustifié, -évoquer la présente affaire au fond, au regard des dispositions de l'article 88 du code de procédure civile et pour une bonne administration de la justice, -recevoir ainsi la Société SO ME PRO.D en ses demandes, et les dire bien fondées, et par conséquent : -juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 février 2018 est nul et de nul effet, faute de réunir les conditions nécessaires à sa validité et son bien-fondé, -juger que le bailleur a manqué à ses obligations légales et conventionnelles et plus particulièrement à son obligation de loyauté et de bonne foi envers le preneur, -juger qu'eu égard aux fautes commises par le bailleur, le preneur est bien fondé à se prévaloir d'une exception d'inexécution et à solliciter le rééquilibrage des forces contractuelles, -déclarer recevables toutes les prétentions du preneur, y compris celles relatives à la réparation du préjudice né du retard pris dans l'inauguration de l'ensemble commercial et celles fondées sur les manquements commis par le bailleur avant la signature de l'avenant en date du 19 septembre 2017, -constater que le préjudice du preneur s'élève a minima à la somme de 587.082,30 euros, -et, en conséquence : -constater que la clause résolutoire prévue au contrat de bail initial ne saurait être acquise et produire effet, -constater que la prétendue créance d'un montant de 298.541,86 euros au titre des loyers et charges jusqu'au 31 décembre 2016, a été « abandonnée » au titre de l'avenant en date du 19 septembre 2017, -réduire le montant du loyer annuel du preneur à la somme de 29.278,00 euros HT/HC, avec effet rétroactif au 1 er janvier 2017 et le fixer, pour l'exercice en cours et les exercices à venir à la somme de 53 300 euros HT/HC , -juger que la participation aux charges communes du preneur se limitera à la somme de 6.680 euros HT/an (8.016 euros TTC), avec effet rétroactif au 1 er janvier 2017, eu égard à la faute contractuelle commise par le bailleur dans l'évaluation de ces dernières , -condamner solidairement les sociétés requises à rembourser au preneur le trop-perçu au titre des loyers et des charges à compter du premier janvier 2017 , -constater que le preneur est à jour des loyers et charges courants et qu'il a versé au bailleur un trop perçu 27 766,47 euros en exécution de l'ordonnance de référé au jour des présentes, par conséquent : -dire n'y avoir lieu à prononcer l'acquisition de la clause résolutoire, -ordonner la révision du loyer à hauteur de la valeur locative pour l'avenir, -condamner le bailleur à restituer le trop-perçu de 27 766,47 euros, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail , -autoriser la Société SO.ME.PRO.D à se libérer de sa dette en 24 mensualités, -débouter le bailleur du surplus de ses demandes , -débouter le bailleur de sa demande de résiliation judiciaire du bail -débouter le bailleur de ses entières demandes, fins et conclusions, à titre subsidiaire : -infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Marseille, en ce qu'elle a sursis à statuer concernant les demandes indemnitaires, et statuant à nouveau : -condamner solidairement les sociétés requises à verser à la société SO.ME.PRO.D la somme : 478.750 euros au titre du préjudice subi , 50 000 euros au titre des travaux imputables au bailleur , -confirmer la décision pour le surplus. En tout état de cause : -condamner solidairement les sociétés requises au paiement de la somme de 10.000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile , -condamner solidairement les sociétés requises aux dépens distraits, -ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.