Cour d'appel, 5ème Chambre, 19 juin 2024, n° 21/03824

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION M. [X] et Mme [I] indiquent que dès la visite des lieux, le bailleur a demandé un chèque de réservation ainsi qu'une demande de réservation, qu'ils ont donné congé à leur bailleur respectif. Ils signalent que l'état des lieux était déjà pré-rempli par M. [E] et signé le 5 juin 2017 après une brève visite. Ils s'estiment avoir été piégés en raison du congé donné à leurs bailleurs précédents. Ils affirment que M. [E] a donné un coup de peinture avant leur entrée dans les lieux, et que le bailleur leur a demandé de faire une fausse déclaration de sinistre concernant le toilette du bas, ce qu'ils ont refusé. Ils font état d'un premier sinistre le 29 août 2017 (un écoulement d'eau de pluie par la gaine du luminaire du plafond des toilettes du rez de chaussée en dessous du toit-terrasse. Ils indiquent que cette infiltration n'est pas nouvelle pour avoir été subie par un précédent locataire. Ils estiment que M. [E] n'a pas entretenu la toiture. Ils prétendent que, par la suite, ils ont constaté de nouvelles traces de moisissures sur les plafonds et les murs et que l'expert, mandaté par leur assurance, a mis en évidence une défaillance de la VMC et une absence de grille d'entrée d'air dans les menuiseries du rez de chaussée. Ils considèrent que ce problème d'humidité est récurrent dans le logement. Ils arguent d'un second sinistre le 3 octobre 2017 (remontée d'humidité dans les cloisons de la salle de bains). Ils écrivent que le bailleur a refusé de remplir ses obligations en ne réalisant pas les travaux nécessaires. Ils exposent que leurs meubles ont été dégradés par la moisissure et qu'ils ont dû les jeter. Ils contestent avoir saboté la VMC et ne pas avoir chauffé le logement. M. [X] et Mme [I] entendent mettre en avant l'absence de DPE. Ils précisent que : - les télécommandes des velux ont été oxydées par l'humidité, - ils ont souffert (comme leurs enfants) de cette humidité, - les enfants ont mal vécu le conflit avec leur bailleur, - leur préavis réduit est valide en application des articles 6 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, - dans son décompte, M. [E] ne prend pas en compte les allocations logement. Ils invoquent les dépôts de plainte et accusations calomnieuses de M. [E] et accusent ce dernier de fabriquer des faux SMS, ou messages Facebook. En réponse, M. [E] se prévaut du comportement des locataires qu'il considère être du harcèlement. Il conteste qu'il y ait eu des désordres de construction dans le logement et indique que les affirmations de M. [X] ne sont corroborées par aucun élément. Il prétend que M. [X] a dégradé la VMC en débranchant les gaines. Selon M. [E], l'état des lieux de sortie réalisé par un huissier ne met pas en évidence le fait que le logement n'aurait pas été décent et qu'il y aurait eu des problèmes d'humidité. Pour l'absence de DPE, M. [E] souligne que M. [X] n'en a pas demandé la communication et que ce DPE n'a pas vocation à démontrer une éventuelle humidité. Il signale une absence de procédure engagée par la préfecture pour déclarer le logement insalubre. Il fait état de l'absence de tout élément probant sur les problèmes allégués sur la surface d'une des chambres. Il précise que pour les problèmes de santé allégués, il n'est pas justifié que l'état du logement aurait entraîné toutes les consultations médicales. Il discute tous les préjudices invoqués. Il réclame le paiement des deux mois de préavis qui n'ont pas été effectués. Il conteste l'expertise de la société Lerti ou de M. [O] sur les SMS échangés. - Sur le logement. En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant l'état du bail. L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 précise : Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1° il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 2° il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. 3° les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage, 4° la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, 5° les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement, 6° le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, 7° les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. En préliminaire, la cour constate que M. [X] et Mme [I] n'ont pas alerté les services compétents pour faire constater le caractère indécent allégué du logement. La cour note également que dans le dispositif des conclusions des appelants, il n'est pas fait mention de ce caractère indécent. Ensuite, la cour écarte les photographies de M. [X] et Mme [I] objets de leurs pièces 17 à 22 à défaut de déterminer les circonstances et les modalités de ces prises de vue. M. [X] et Mme [I] font état d'une infiltration d'eau de pluie dans les toilettes du rez de chaussée (infiltration ancienne selon les appelants) Or l'expert mandaté par l'assureur des locataires indique qu'aucune fuite n'est descellée dans le WC du rez de chaussée en dessous du toit-terrasse. Ils reprochent au bailleur de louer une chambre dont la superficie est inférieure à 9 m² sans aucune preuve. M. [X] et Mme [I], qui supportent la charge de la preuve de leurs allégations, se plaignent d'une humidité prégnante dans l'ensemble des pièces de la maison sans communiquer la moindre mesure d'un quelconque taux d'humidité. L'état des lieux d'entrée du 3 juin 2017, qui a été accepté par les locataires, mentionne des traces de moisissures sur le mur des sanitaires, sur le plafond côté fenêtre de la chambre et de la salle de bain du rez de chaussée. Il s'agit de traces. L'état des lieux d'entrée ne fait aucune remarque sur le fonctionnement de la VMC, présumant ainsi son bon fonctionnement. M. [X] et Mme [I] écrivent, dans leur courrier du 3 octobre 2017, que la VMC 'ne fonctionne que sur la fonction 2" alors que l'expert mandaté par leur assureur signale que les locataires ont constaté, courant octobre 2017, que la gaine de la VMC raccordant le groupe situé dans le grenier à la bouche du WC était débranchée. Ces contradictions sont accentuées par la lecture de l'attestation de M. [K], gérant de la société Le Carré-[K] qui consigne : je (...) certifie que suite à un dégât des eaux survenu courant octobre 2017 (...) je suis venu faire des joints de silicone autour de la baignoire. Ce jour là, j'ai également dû contrôler la VMC dans les combles. À l'issue de ce contrôle, celle ci fonctionnait très bien sur les deux vitesses. Lors de mon retour dans cette maison le samedi 14 avril 2018, je constate que tout le scotch entourant chacune des gaines connectées au groupe VMC a été enlevé faisant apparaître des traces de colle résiduelles sur le groupe. Au début de mon inspection de la VMC, j'ai noté que la gaine de sortie du groupe n'était plus raccordée (...) Ainsi la VMC ne pouvait pas fonctionner sans que ce défaut ne puisse être imputé au bailleur qui n'a pas accès au logement. L'affirmation des appelants selon laquelle les traces de moisissures autour des bouches de la VMC démontrent que l'équipement était défaillant avant leur entrée dans les lieux n'est corroborée par aucune pièce objective et probante. M. [X] et Mme [I] ne prouvent pas l'existence d'une défaillance technique de la VCM imputable au bailleur. M. [K], de la société Le Carré-[K] a observé, le 14 avril 2018, des moisissures importantes dans la chambre, la salle de bains et le WC du rez de chaussée supposant ainsi une aggravation de la situation. Les affirmations des appelants sur le fait que la VMC ne pouvait pas fonctionner correctement parce que les menuiseries du rez de chaussée ne disposent pas d'entrée d'air ne sont corroborées par aucune pièce objective, technique et probante. À défaut de prouver que les traces de moisissures ou que l'humidité ambiante alléguée sont imputables au bailleur, le logement ne peut être considéré comme indécent. S'agissant des joints de la baignoire, l'état des lieux d'entrée signale 'joint à voir (silicone blanc) autour de la baignoire'. M. [K], de la société Le Carré-[K], a attesté avoir fait les joints en octobre 2017. La pièce 77 des appelants, soit une photocopie d'une photographie en noir et blanc, ne démontre pas l'allégation des appelants selon laquelle les joints n'auraient pas été refaits. Les locataires ne démontrent pas que la baignoire était inutilisable et leurs propos selon lesquels l'eau s'infiltre inévitablement par les joints de ciment entre les carreaux de faïence ne sont justifiés par aucune pièce technique objective. Concernant l'absence de DPE, les écritures de M. [X] et Mme [I] selon lesquelles cette absence est équipollente à un dol, ayant pour objet la dissimulation de l'état du logement constituent une affirmation non prouvée par des documents objectifs. La demande de paiement d'une somme de 1 000 euros au titre d'une surconsommation d'électricité n'est en rien justifiée par les pièces versées au dossier. Comme l'a indiqué le premier juge, les causes de l'humidité peuvent être multiples ; elles peuvent être dues aux conditions d'occupation du logement en ne chauffant pas assez ou en aérant insuffisamment les pièces. M. [X] et Mme [I] sont déboutés de leur demande au titre du préjudice matériel résultant de la dégradation de leurs meubles en raison de l'humidité, à défaut de démontrer la cause exacte du développement des moisissures. M. [X] et Mme [I] soutiennent que l'humidité du logement a provoqué des problèmes de santé pour les membres de leur famille. S'ils versent au dossier de nombreuses ordonnances de médecin, aucune pièce objective ne permet d'établir un lien direct et certain entre les problèmes de santé et l'humidité alléguée. La demande au titre du préjudice de jouissance est également écartée à défaut de déterminer les causes exactes de l'humidité alléguée. - Sur le préavis et la dette locative. Au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire ; le délai de préavis est toutefois d'un mois pour le locataire dont l'état de santé constaté par un certificat médical justifie d'un changement de domicile ; pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. M. [X] et Mme [I] ont, par courrier du 27 février 2018, avisé leur bailleur de leur intention de quitter les lieux à la fin d'un délai d'un mois en indiquant que leur départ était lié 'aux nombreux défauts de jouissance' et en transmettant un certificat médical selon lequel 'l'état de santé actuel de M. [T] [X] et de sa fille [M] nécessite l'attribution d'une maison de plain pied'. La cour remarque que, pour le congé délivré à leur précédent bailleur, M. [X] et Mme [I] avaient communiqué un certificat médical de leur médecin daté du 15 avril 2017 selon lequel 'l'état de santé de M. [X] nécessitait un changement de domicile afin d'avoir accès à une chambre au rez de chaussée. La maison de M. [E] correspondait donc parfaitement à la situation médicale de M. [X]. Les appelants versent aux débats un certificat médical du 21 novembre 2019 du docteur [G] précisant : 'en raison de son état de santé, mon patient nécessite une maison de plein pied. Par ailleurs en raison des problèmes de santé de sa fille [X] [M], diagnostiquée depuis le 19 février 2018, il est souhaitable que M. [X] puisse avoir une chambre voisine de celle-ci'. Le certificat médical du 3 juin 2021 rectifie ce certificat médical et indique 'l'état de santé de son patient nécessite une maison de plain pied' et 'il est nécessaire que M. [X] dispose d'une chambre voisine de celle de sa fille [M] [X] pour des raisons de sécurité.' La succession de ces certificats interrogent, mais des pièces versées au dossier, il résulte que M. [X] disposait d'une chambre en rez de chaussée comme recommandé dans le premier certificat, que le second certificat ne mentionne aucune obligation d'avoir une chambre voisine à côté de celle de sa fille en 2019. Ainsi le motif médical ne peut être retenu pour un préavis réduit à un mois ; il peut d'autant moins être retenu que depuis 2019, M. [X] loue à [Localité 6] une maison comportant des chambres à l'étage. M. [X] et Mme [I] doivent donc payer le loyer jusqu'à la fin du mois de mai 2018, soit 1 580 euros. Il reste dû une somme de 790 euros au titre du loyer d'octobre 2017, dont le paiement n'est pas démontré par les locataires. La taxe d'ordures ménagères pour l'année 2017 et 2018 est due (elle n'est pas contestée par M. [X] et Mme [I]) soit 80,05 euros et 35,85 euros. Il a été justement déduit par le premier juge le rappel d'allocation logement Les appelants ne démontrent pas que M. [E] a perçu les APL pendant les mois d'avril et mai 2018. Devant la cour, M. [E] ne réclame rien au titre des réparations locatives, ni au titre des frais de l'état des lieux de sortie. Après déduction du dépôt de garantie, M. [X] et Mme [I] sont redevables d'une somme de 1 602,90 euros. - Sur le préjudice moral. Il ne peut être contesté que les relations passées et à venir entre les parties sont pour le moins conflictuelles. Sur la fabrication de faux SMS ou de manipulation des réseaux sociaux par M. [E], à défaut de déterminer les modalités de l'examen du téléphone portable de M. [X] par un laboratoire, et par M. [O], il n'est pas tenu compte de ces analyses sans qu'il ne soit besoin d'écarter une quelconque pièce du dossier, ni d'ordonner une expertise qui n'est pas utile et ce d'autant plus que M. [X] a fait réinitialiser son portable à son état d'usine. Cette 'bataille de SMS et d'image' n'apporte rien à la résolution du présent litige. M. [X] et Mme [I] sont déboutés de leurs demandes à ce titre en rejet de pièce, d'injonction de communication de SMS et messages Facebook et en expertise, ainsi que de leur demande au titre d'un préjudice moral à défaut de le justifier par des pièces objectives. M. [X] et Mme [I] ont déposé plainte à de nombreuses reprises contre M. [E] ainsi qu'à l'encontre des personnes qui ont témoigné dans ce dossier telles que M. [K], M. [R], le père de M. [E] et dont les témoignages ne convenaient pas aux locataires. Aucune de ses plaintes n'a été retenue par le procureur de la république. Il n'est pas contesté que M. [X] a fait l'objet d'un rappel à la loi à la suite de la plainte de M. [E] pour harcèlement et chantage et quoiqu'en dise M. [X], ce rappel à la loi est une alternative pour éviter un procès pénal et constitue un avertissement contre l'auteur d'une infraction. Des pièces versées au dossier, il résulte que M. [X] a eu un comportement similaire avec Mme [C] et M. [B], anciens bailleurs. Il n'est pas contesté que M. [E] a subi un syndrome anxio-dépressif réactionnel. La somme de 500 euros telle qu'allouée par le premier juge indemnise très justement le préjudice moral de M. [E]. - Sur les autres demandes. Succombant principalement en cause d'appel, M. [X] et Mme [I] sont déboutés de leur demande en frais irrépétibles et sont condamnés à payer à M. [E] la somme de 3 500 euros, ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.