Cour d'appel, 5e chambre civile, 18 juin 2024, n° 21/02279

Motivation

Motifs : Aux termes d'une assemblée générale extraordinaire qui a eu lieu le 17 décembre 2019, a été votée à la majorité des voix exprimées la résolution n°5 ainsi libellé : 'L'assemblée donne mandat au conseil syndical pour décider du choix des entreprises pour un budget maximal de 200 000euros et autorise le syndic à passer commande en conséquence. Démarrage des travaux prévu à la date du 1er mars 2020. L'assemblée prend acte du montant de la police d'assurance dommages/ouvrages rendue obligatoire en vertu de la loi du 4 janvier 1978 d'un montant de 3 867euros TTC. L'assemblée précise que le coût des travaux ainsi que les frais honoraires assurance y afférent seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense. L'assemblée autorise le syndic à utiliser le fonds travaux loi Alur de l'exercice 2019 pour un montant de 30 000euros pour le règlement de ces travaux. L'assemblée autorise le syndic a procéder à des appels de fonds nécessaires suivant les modalités ainsi définies, un appel de fonds unique de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l'entreprise aux dates convenues dans le marché...'. 1) Sur les modalités de convocation : La SCI [Adresse 4] sollicite l'annulation de cette résolution aux motifs que les documents annexés à la convocation ne permettraient de connaître ni les conditions précises du marché, faute de devis, ni l'ampleur des travaux, la présentation étant sommaire. En application des dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ' sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour... 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée soit appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ; ...' L'article 11- I - 3ième du décret du 17 mars 1967 impose de joindre à l'ordre du jour un certain nombre de documents, ce texte, qui présente un caractère impératif, a également un caractère limitatif et intéresse tous les contrats, devis ou marché relatif à la réalisation de travaux. Il n'est pas contesté par les parties qu'ont été joints à l'ordre du jour adressé aux copropriétaires, l'analyse des offres réalisée par M. [U] Architecte, le tableau récapitulatif des travaux et le cahier des charges avec la description des dits travaux. La SCI [Adresse 4], dûment informée que les travaux portaient sur l'agrandissement des plages de la piscine grâce à la pose d'un plancher en caillebotis et lames de composites sur les puits de lumière, a également eu connaissance d'un tableau récapitulatif des différents coûts des dits travaux selon l'entreprise sélectionnée. La SCI [Adresse 4], qui ne conteste pas avoir reçu les dits documents, dénonce une information jugée par elle trop sommaire. Toutefois il convient de constater que les conditions essentielles des contrats et un tableau récapitulatif des devis réceptionnés et relatifs aux dits travaux ont été annexés à la convocation, de sorte que la SCI [Adresse 4] connaissait parfaitement dés la réception de l'ordre du jour de la nature et le coût des travaux envisagés. Il n'y a pas lieu de prononcer la nullité de la résolution litigieuse à ce titre. 2) Sur la majorité adoptée : En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 'Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ; b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ; c) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;...' La résolution litigieuse n°5 de l'assemblée générale extraordinaire du 17 décembre 2019 a été adoptée à la majorité des voix exprimées conformément aux dispositions de l'article 24. La SCI [Adresse 4] conteste la régularité de ce vote en soutenant qu'il n'est nullement établi que les travaux votés relèveraient d'une mise en conformité imposée alors qu'ils résultent, selon elle, d'un choix de confort et constitue une modification voir une amélioration des lieux et qu'une telle résolution ne pourrait alors être valablement adoptée qu'à la majorité définie à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Les majorités prescrites par les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 qui institue une gradation des majorités selon l'objet de la décision, doivent être respectées à peine d'annulation de la résolution irrégulièrement votée. Le procès verbal de l'assemblée du 17 décembre 2019 indique que la résolution n°5 concerne des ' travaux de remise en conformité de la piscine' tels que présentés dans le récapitulatif des travaux joints à la convocation, pour un budget global d'un montant maximum de 200 000euros A été fourni aux copropriétaires, joint à la convocation, un document établi le 12 novembre 2019 par M. [U], architecte, qui fait état d'un nouvel aménagement de la piscine justifié, selon lui, par les non-conformités et la vétusté affectant les équipements existants. Il relève à ce titre des infiltrations d'eau dans le local commercial présent sous la piscine provenant de la plage et des skimmers, de surcroît en nombre insuffisant au regard de la surface de la piscine qui nécessite également un changement de la bonde pour des raisons de sécurité. Il préconise également le remplacement du faux gazon posé sur la surface entourant la piscine par du carrelage, de la rampe d'accès trop pentue par un escalier et du claustra habillant les murets scindant la piscine, par des tôles afin de supprimer son usage à titre d'échelle. Ces travaux relatifs à l'entretien de la piscine qui comporte des interventions en matière de réparations ou de réfection, relèvent incontestablement des dispositions de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et ce quel que soit le coût de cet entretien. Tel est le cas également des travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants comme l'ajout de skimmers supplémentaires et le changement de la bonde. En raison de l'évolution de la réglementation, les installations devenues vétustes ou inadéquates selon M. [U] architecte doivent être remplacées, non pas à l'identique, mais en intégrant les évolutions en la matière. Ainsi, les travaux ayant pour objet de remplacer le faux gazon de la plage, de la pente par des escaliers, du claustra par des tôles rentrent également dans le champ de l'article 24, nonobstant la transformation ou l'amélioration qu'ils génèrent. Les travaux énumérés ci dessus constituent des travaux d'entretien destinés à assurer la conservation du bien et assurer la sécurité des copropriétaires usagers de la piscine. Ils ne peuvent être qualifiés d'amélioration malgré l'absence de restauration à l'identique puisqu'il s'agit de l'entretien indispensable à utilisation de la piscine sans danger. Le remplacement d'éléments d'équipements obsolètes et susceptibles de présenter un danger par d'autres neufs ne constitue pas une amélioration au sens de l'article 24 de la loi. La pose d'un caillebotis au-dessus des puits de lumière, non pas afin d'assurer la sécurité, mais pour agrandir la surface de la place jugée trop exiguë par rapport à celle du bassin figure parmi les travaux énumérés par M. [U]. Cet ouvrage, qui ne répond à aucune des non-conformités dénoncées, n'est nullement prescrit par l'autorité administrative ainsi que le soutient à tort le syndicat dans ses écritures qui n'en justifie nullement. Or la pose de caillebotis sur des puits de lumière protégés jusqu'alors par un garde corps ainsi que cela résulte du procès verbal dressé le 20 février 2020 par Maître [L] ne peut être analysée comme des travaux d'entretien de la chose. Toutefois, ce poste de travaux mineurs et d'un coût modeste (23 052€ ) par rapport à l'ampleur du chantier (199 580€) n'enlève pas aux travaux entrepris leur caractère d'entretien et de conservation. La dimension d'entretien et conservation l'emportant sur le caractère de modification des travaux intégrés dans une opération globale d'entretien et de conservation d'une partie commune, malgré l'absence de restauration des lieux à l'identique. Enfin l'avant dernier alinéa de l'article 26 interdit toute décision dont le résultat serait d'imposer à un copropriétaire une modification des conditions de jouissance de ses parties privatives telle qu'elles résultent du règlement intérieur. Il convient d'apprécier les modifications apportées aux modalités de la jouissance au regard du règlement de copropriété. Or la SCI [Adresse 4], qui se prévaut d'une violation de ce texte, ne justifie nullement que des stipulations du règlement de copropriété ne se trouveraient pas respectées et elle n'établit pas la réalité de l'existence d'une atteinte à ses modalités de jouissance telles que définies dans le règlement de copropriété, la résolution litigieuse ne limitant en rien de son droit d'accéder à ses lots et d'en jouir. La demande de prononcé de la nullité pour défaut de majorité conforme ne peut prospérer. 3) Sur l'annulation tenant aux conditions du mandat donné aux membres du conseil syndicat : La SCI [Adresse 4] soulève la nullité de la résolution donnant pouvoir au syndic de décider du choix de l'entreprise dans la limite du budget maximal de 200 000euros, faute d'avoir été votée selon les dispositions de l'article 25. L'article 25 a) dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité absolue les décisions concernant tout pouvoir donné au syndic pour prendre un acte ou une décision mentionnée à l'article 24. Dés lors est contraire à la loi du 10 juillet 1965 et doit être annulée la résolution habilitant le conseil syndical à choisir l'entreprise chargée d'effectuer les travaux, adoptée à la majorité de l'article 24 alors qu'une telle délégation de pouvoir doit être adoptée à la majorité de tous les copropriétaires. Il convient dés lors de prononcer l'annulation du mandat donné au conseil syndical. 4) Sur le préjudice : La SCI [Adresse 4] se prévaut des dispositions des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que les travaux généreraient une gêne dans la jouissance de ses parties privatives en raison de la réduction de la luminosité générée par les puits de lumière dont l'obstruction est envisagée. En application des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 'le syndicat de copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou des tiers ayant leur origine dans les parties communes ...' . La pose d'un plancher en caillebotis composé de lames en composite sur des ouvertures à l'air libre entraîne à l'évidence une réduction de la luminosité et de l'aération et donc une gêne pour le propriétaire des lots situés en rez de chaussée à proximité des dits puits de lumière. La facture établie le 26 mai 2023 démontre que les travaux ont effectivement été réalisés dont la pose de lames de composites sur les consoles métalliques installées par le serrurier. La SCI [Adresse 4] ne justifie d'aucun préjudice économique puisqu'elle produit un bail commercial souscrit en novembre 2015, sans justifier de la résiliation anticipée de son locataire dont elle se prévaut. Il convient de lui allouer au titre de la perte de valeur de son bien la somme de 2 500euros. L'équité ne commande nullement de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile