Cour d'appel, 1ère Chambre, 4 juin 2024, n° 21/04030

Motivation

MOTIFS DE L'ARRÊT 17. À titre liminaire, il convient de noter que les appelantes abandonnent leur demande d'accès au bien objet de la promesse de vente et de délai complémentaire pour permettre la levée de l'option. Elles ne demandent donc pas le prononcé de la vente parfaite. 1) Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture 18. La sci [Adresse 8] reproche à la sarl Gestimmo Capital Partners et à la sccv Cliss'Rénov d'avoir substitué en cause d'appel à la pièce n° 42 initialement communiquée en première instance et constituée de 12 devis une nouvelle pièce pareillement numérotée 42 constituée cette fois d'une définition de la préposition 'pour' sans toutefois signaler le changement de ce contenu de sorte qu'elle estime que les appelantes n'ont pas collaboré à la manifestation de la vérité. La sci [Adresse 8] sollicite de pouvoir communiquer les 12 devis en cause d'appel qu'elle soutient avoir été déloyalement retirés des débats. 19. Les sociétés Gestimmo Capital Partners et Cliss'Rénov n'ont pas conclu sur ce point. 20. Sur ce, en application de l'alinéa 1er de l'article 10 du code civil, 'Chacun est tenu d'apporter son concours à la justice en vue de la manifestation de la vérité.' L'article 9 du code de procédure civile dispose que les parties ont la charge de prouver conformément à la loi les faits nécessaires aux succès d leurs prétentions tandis que l'article 16 du même code consacre le principe fondamental du contradictoire en toutes circonstances. 21. De même, l'article 803 du code de procédure civile retient que 'L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.' 22. En l'espèce, les appelantes ont communiqué en première instance, selon bordereau de communication, 42 pièces numérotées de 1 à 42. 23. La pièce n° 42 communiquée en première instance s'intitulait 'Surcoût des travaux' et était constituée de 12 devis, à savoir : 'a) Devis de la société Sachot ' Ascenseur b) Devis de la société Saged ' Plomberie ' électricité c) Devis de la société Aerfluid, Climatisation ventilation désenfumage d) Devis de la société Abak Ingénierie ' Diagnostic structure e) Devis de la société Quiétude ' Audit acoustique f) Devis de la société Inteco ' Assistance à maîtrise d'ouvrage g) Devis de la société Gueber ' Couverture h) Devis de la société MB Menuiserie ' Menuiseries extérieures i) Devis de la société MB Menuiserie ' Menuiseries intérieures, j) Devis de la société Entreprise AF ' Curage et terrassement k) Devis de la société Jobard ' Revêtement de sol l) Devis de la société BS Rénov ' Peinture et échafaudage.' 24. Le bordereau de communication des pièces produites en appel par les appelantes contient 56 pièces, numérotées de 1 à 56. Il substitue toutefois à l'ancienne pièce 42 susvisée, et ce sans mention de signalisation de cette modification en marge, une nouvelle pièce 42 intitulée : 'Définition de la préposition 'pour' du dictionnaire Larousse', et en s'y référant dans le corps des conclusions en mentionnant 'La préposition 'pour' ('la réalisation de divers devis') indique le but [']', de sorte qu'au vu de cette assertion dans le corps des conclusions, les intimées, dont l'attention n'a pas été appelée sur la substitution de contenu de la pièce n° 42, ont été conduites à penser qu'il était fait référence à l'ancienne pièce 42 constituée des 12 devis de travaux alors que tel n'était pas le cas. 25. Ce procédé s'analyse en un manquement contraire à la loyauté du procès et doit conduire, en application des textes susvisés et compte tenu de la gravité du motif découvert après l'ordonnance de clôture du 19 décembre 2023, à la révocation de celle-ci afin de permettre à la sci [Adresse 8] de communiquer sa pièce n° 51 constituée des 12 devis de travaux irrégulièrement retirés des débats. 2) Sur la demande de nullité de la promesse de vente 26. La sci [Adresse 8] soutient que faute pour les avenants n° 1, 2, 3 et 4 d'avoir été publiés, la promesse de vente est nulle en application de l'article 1589-2 du code civil. 27. La sarl Gestimmo Capital Partners et la sccv Cliss'Rénov soutiennent que cet article ne vise que la promesse de vente et non ses avenants et qu'en tout état de cause, l'avenant n° 5 a été enregistré. 28. En droit, en application de l'article 1589-2 du code civil, 'Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.' 29. En l'espèce, le 1er avenant des 20 et 27 janvier 2020 a fixé la date maximale d'obtention des financements au 26 février 2020 et la date maximale de réalisation de la promesse de vente au 6 mars 2020. 30. Le 2ème avenant du 3 mars 2020 a fixé forfaitairement le montant de la dépollution à l'amiante à la somme de 170.000 € dont 90.000 € à la charge du vendeur et a reporté la date de signature de l'acte authentique au 31 mars 2020 au plus tard. 31. Le 3ème avenant des 24 et 25 mars 2020 et le 4ème avenant des 9 et 11 mai 2020 ont prorogé la durée de la promesse de vente au 15 mai 2020 puis au 15 juin 2020 en raison de l'état d'urgence sanitaire. 32. Le 4 septembre 2020, un 5ème avenant a baissé le prix de vente initialement convenu de 922.500 € à 625.000 €, a supprimé un certain nombre de conditions suspensives et particulières, à l'exception des conditions relatives à l'obtention des prêts et l'obtention de l'accord de la banque des territoires, et a ajouté de nouvelles conditions suspensives : - résiliation du bail commercial en cours, - transfert au bénéficiaire ou toute personne substituée de la licence IV exploitée par la sas [5] pour un montant maximum de 10.000 €, En précisant que : - la vente du matériel d'exploitation de la sas [5] placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 2 septembre 2020 devait être réalisée par le mandataire liquidateur dans le cadre de la réalisation de l'actif, - le montant de la commission d'intermédiaire était porté à 17.000 € et mis à la charge du bénéficiaire, - le bénéficiaire prenait à sa charge le coût de l'intervention de la société dénommée ADX, initialement mis à la charge du promettant, - une nouvelle déclaration d'aliéner devait être déposée à la mairie de [Localité 4] compte tenu des modifications indiquées ci-avant, - la signature de l'acte authentique était fixée au plus tard le 10 novembre 2020. 33. Par des motifs que la cour adopte, le tribunal a retenu que l'article 1589-2 du code civil ne visait que les promesses unilatérales de vente et les cessions et ne devait pas être étendu, dans le cadre d'une interprétation littérale et conforme à l'objectif du texte, aux avenants de sorte qu'il n'y avait pas lieu de considérer que les 4 avenants litigieux, dont il est ici ajouté qu'ils n'ont pas modifié l'économie substantielle de la promesse de vente, étaient assujettis à la formalité de l'enregistrement édictée par l'article 1589-2 du code civil et encouraient la nullité de ce chef, d'autant que le 5ème avenant, reprenant les termes des avenants précédant mais modifiant substantiellement l'économie de la promesse de vente, a pour sa part été dûment enregistré. 34. Il n'y a donc pas lieu de déclarer nulle la promesse unilatérale de vente du 24 octobre 2019. 35. Le jugement, qui n'a pas fait droit dans sa motivation à la demande de nullité de la promesse de vente, sera confirmé sur ce point, le rejet de cette demande étant expressément repris au dispositif du présent arrêt. 3) Sur la caducité de la promesse de vente 36. La sarl Gestimmo Capital Partners et la sccv Cliss'Rénov soutiennent : - que dès lors que l'acte authentique pouvait être signé jusqu'au 10 novembre 2020, la levée d'option pouvait selon elle intervenir jusqu'à cette date, le tribunal n'ayant pas précisé le délai conventionnel pour lever l'option, - que la promesse contenait bien un accord de la part de la sci [Adresse 8] pour la réalisation de sondages dans le but de travaux de mises aux normes dont le promettant connaissait l'existence, parmi lesquels la mise en 'uvre d'un ascenseur nécessitant de réaliser des sondages du sol, cette opération ayant été assortie d'une consignation d'un montant de 3.000 €, - que les accords définitifs de financement supposaient la communication d'un descriptif précis et chiffré des travaux à réaliser dans le bien immobilier objet de la promesse unilatérale de vente, condition idoine à l'obtention de prêts bancaires portant sur des travaux immobiliers, - que la sci [Adresse 8] ayant refusé l'accès au bien pour la réalisation des essais pressiométriques avant le 10 novembre 2020, elle a empêché le chiffrage des travaux et donc la levée de l'option par les appelantes, - que la caducité de la promesse implique que la somme de 30.500 € séquestrée auprès de maître [N], notaire, lui soit restituée, - que la sci [Adresse 8] n'a pas respecté ses engagements contractuels en supprimant les revêtements muraux, en ne s'assurant pas dela conformité des opérations de désamiantage, et alors que la société Gestimmo Capital Partners a multiplié les démarches pour poursuivre la vente, - que la faute commise par la sci [Adresse 8] dans l'inexécution de la promesse de vente leur a occasionné des préjudices d'un montant de 160.052 € au titre des frais engagés et d'un montant provisionnel de 186.173 € au titre de la perte de chance de réaliser l'opération immobilière projetée, dont elles demandent l'indemnisation à due concurrence dans l'attente d'une expertise à ordonner pour chiffrer le gain manqué, outre le sort des frais de diagnostic pour un montant de 23.870,40 € restant à régler. 37. La sci [Adresse 8] soutient : - que la sarl Gestimmo Capital Partners, représentée par M. [Z] [K], a 'joué la montre' pour soumettre M. et Mme [W] à une pression financière dont il tirera profit en faisant baisser le prix et en tentant de faire financer par la sci promettante une partie des travaux, notamment de diagnostics, - qu'elle a fait faire, sans avoir levé l'option et par une société appartenant au même groupe, des travaux de démolition, transformant l'hôtel en un véritable chantier (dépose des lambris, des revêtements, des luminaires, des fils électriques, démolition du carrelage à la perceuse'), avec envoi de la facture correspondante d'un montant de 15.918 € à la sci promettante, - qu'en qualité de promettante, elle était en droit de refuser des essais pressiométriques, sondages destructifs, qui n'étaient aucunement justifiés avant la vente, d'autant que la promesse indiquait en page 34 'qu'aucun travaux ne devra être entrepris dans les lieux acquis avant la vente définitive', et que le bénéficiaire pourrait avoir accès au bien notamment pour la réalisation de divers devis. - qu'aucun justificatif d'obtention d'un prêt conforme aux spécifications de la promesse de vente n'a été transmis alors que la société bénéficiaire était en possession des devis nécessaires à sa demande de prêt, - que cette dernière n'était pas assurée que la vente aille à son terme et que, de ce fait, elle aurait dû limiter les dépenses, celles-ci étant susceptibles de rester à sa charge en cas de caducité de la promesse, comme en l'espèce, outre que ces dépenses ont été engagées en vue de la réalisation d'une opération de promotion immobilière de sorte qu'elle est à l'origine du préjudice dont elle fait état et n'est pas en droit d'en demander réparation au promettant, - que c'est finalement la sccv Cliss'Rénov, qui s'est substituée à la sarl Gestimmo Capital Partners, qui a déposé la demande de prêt. 38. Le tribunal a retenu : - qu'aux termes du 5ème avenant du 4 septembre 2020, la condition suspensive d'obtention de prêts devait être levée 'au plus tard dans un délai de 45 jours à compter de la signature des présentes' et que la signature de l'acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 10 novembre 2020, - que les essais pressiométriques n'avaient été pas prévus dans la promesse unilatérale de vente du 24 octobre 2019 qui interdisait au contraire tous travaux de sorte que la sci [Adresse 8] était fondée à refuser l'accès du bien pour réaliser trois trous de pressiométrie, peu important que la sarl Gestimmo Capital partners se fût engagée à remettre en état le bien ou que ces sondages conditionnent l'octroi du prêt, - que la société bénéficiaire n'a pas justifié dans le délai de 45 jours à compter du 4 septembre 2020 de l'obtention d'un ou plusieurs prêts conformes aux caractéristiques convenues entre les parties, ni levé l'option dans le délai conventionnel, - que la défaillance de la condition suspensive a entraîné la caducité de la vente, - que l'absence de levée de l'option n'est donc pas la résultante du comportement de la sci [Adresse 8] qui était fondée à refuser l'accès du bien pour un motif non prévu par la promesse et que le bénéficiaire et son substitué n'ont pas réalisé la condition suspensive de prêts, sans y renoncer. 39. En droit, les articles 1188 et 1189 du code civil disposent que 'Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.' 40. Par ailleurs, les articles 1192, 1193 et 1194 du code civil précisent que 'On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.' 'Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.' 'Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi.' 41. De même, il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 42. Aux termes de l'article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 43. Il résulte de cette disposition que si le promettant s'engage à vendre à des conditions d'ores et déjà fixées avec le bénéficiaire, ce dernier dispose d'un droit d'option lui conférant la faculté de contracter. La levée de l'option par le bénéficiaire a pour effet de rendre la vente parfaite. A défaut de levée d'option dans les termes du contrat, la promesse de vente devient caduque. 44. Enfin, l'acceptation de la promesse est distincte de la levée de l'option : l'acceptation engage le promettant et ouvre au bénéficiaire le droit d'option ; la levée de l'option emporte la formation de la vente. 45. En l'espèce, la promesse unilatérale de vente conclue le 24 octobre 2019 a fait l'objet de 5 avenants dont le dernier du 4 septembre 2020 qui a prévu que les conditions afférentes à l'obtention des prêts et à l'accord de la banque des territoires étaient maintenues et devaient 'être levées au plus tard dans un délai de quarante-cinq jours (45) à compter de la signature des présentes' tandis que le délai de réitération de la vente par acte authentique était prolongé jusqu'au 10 novembre 2020 au plus tard. 46. Ainsi la sarl Gestimmo Capital Partners ou la sccv Cliss'Rénov dûment substituée devaient-elles justifier au plus tard le 19 octobre 2020 de l'obtention des prêts et de l'accord de la banque des territoires pour ne pas encourir la caducité de la promesse de vente. 47. La promesse de vente a encore prévu en page 7 que 'En l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai, au cas où le BENEFICIAIRE n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le BENEFICIAIRE' et que 'La carence s'entend ici du manquement fautif par l'une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente.' 48. Pour prétendre s'exonérer de la responsabilité de l'échec de la promesse, la sarl Gestimmo Capital Partners et la sccv Cliss'Rénov soutiennent qu'elles ont été empêchées d'établir les mesures pressiométriques leur permettant de chiffrer les travaux d'installation d'un ascenseur pour répondre à l'exigence de mise aux normes de l'établissement, objet de la promesse. 49. Toutefois, ainsi que l'a retenu le tribunal, par des motifs que la cour adopte, la promesse unilatérale de vente du 24 octobre 2019 n'a autorisé l'accès à l'établissement par le bénéficiaire que pour la réalisation de divers devis selon la clause 'Conventions particulières ' Information des parties' qui prévoit expressément que 'Également, le BENEFICIAIRE pourra avoir accès au BIEN notamment pour la réalisation de divers devis, dès lors que ce dernier respecte un délai de prévenance de quarante-huit heures auprès du PROMETTANT, et que la visite demandée intervient en dehors des heures de service du restaurant.' 50. Par ailleurs, la promesse de vente contient en page 34 la mention selon laquelle 'Aucun travaux ne devra être entrepris dans les lieux acquis avant la vente définitive.' 51. Ces clauses sont claires et n'appellent pas d'interprétation : seuls sont autorisés au titre d'un accord pour un accès au bien immobilier les devis de travaux et non les sondages, a fortiori destructifs. 52. De même, si les 'sondages et recherches' avaient été autorisés lors de la promesse de vente du 24 octobre 2019, ce n'était qu'au titre de la condition suspensive de l'obtention d'un diagnostic de recherche de pollution et en aucun cas pour sonder les sols en vue de réaliser une fosse pour ascenseur. Du reste, cette condition suspensive n°2 a été expressément supprimée lors de l'avenant n° 5 du 4 septembre 2020. 53. Enfin, contrairement ce que soutiennent la sarl Gestimmo Capital Partners et la sccv Cliss'Rénov, elles ne justifient pas d'un accord donné hors cadre de la promesse de vente par la sci [Adresse 8] quant aux modalités précises de réalisation de ces sondages destructifs des sols et quant au chiffrage des reprises après destruction : si la somme de 3.000 € a été consignée par les appelantes, il reste que ce versement est insuffisant à caractériser un accord de la promettante sur des travaux destructifs non chiffrés dans leur exécution, non définis dans leurs modalités et non planifiés dans leur remise en état, le tout dans un contexte de défiance aigüe entre les parties après de nombreuses démolitions, non contestées, déjà entreprises dans les lieux par la société bénéficiaire en l'absence de toute levée des conditions suspensives. 53. C'est donc à raison et sans dénaturer les termes de la promesse de vente que le tribunal a retenu que la sci [Adresse 8] était fondée à refuser l'accès du bien pour un motif non prévu par ladite promesse. 54. Il s'ensuit que c'est également à juste titre qu'il a retenu que le non dépôt de la demande de prêt relevait de la seule responsabilité de la sarl Gestimmo Capital Partners et que, faute pour elle d'avoir levé dans les 45 jours suivant le 4 septembre 2020 les deux conditions suspensives de prêt et de validation par la banque des territoires, ou d'avoir renoncé à ces conditions suspensives, les appelantes se sont trouvées déchues du bénéfice de ladite promesse qui est devenue caduque. 55. Le jugement, qui a prononcé la caducité de la promesse de vente, sera confirmé sur ce point. 4) Sur les conséquences de la caducité de la promesse de vente - Sur la demande d'expertise formée par les appelantes 56. Compte tenu de ce qui précède, les appelantes conserveront par devers elles la charge des frais engagés en vue de la réalisation de la promesse de vente tandis que leur demande au titre de la perte de chance de concrétiser l'opération immobilière projetée sera rejetée. Il n'y a pas lieu à désigner un expert pour chiffrer leurs demandes rejetées. - Sur la restitution des sommes séquestrées 57. Il n'est pas contesté qu'il a été versé par la sarl Gestimmo Capital Partners le 31 octobre 2019 la somme de 27.000 € entre les mains du notaire au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre celles de : - 300 € le 28 octobre 2019, - 200 € le 7 septembre 2020, - 3.000 € le 15 octobre 2020 au titre d'une consignation, Soit un total de 30.500 €, dont les appelantes sollicitent la restitution. 58. La sci [Adresse 8] ne conclut pas sur ce point. 59. Le tribunal judiciaire n'en était pas saisi. 60. Sur ce, la promesse de vente du 24 octobre 2019 dispose en page 11 que le sort de l'indemnité d'immobilisation est réglé selon les hypothèses envisagées : 'Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise. Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE, dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance / non-réalisation dûment justifiée de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées à l'acte, ou en cas d'exercice d'un droit de préemption, et ce même en cas d'annulation ou renonciation à ladite préemption par son bénéficiaire. Cette restitution interviendra dans un délai de DIX (10) jours suivant run desdits évènements ci-avant. Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.' 61. Ainsi, dès lors qu'en l'espèce, les conditions suspensives ne sont pas réalisées, cette indemnité d'immobilisation doit, par application de la clause convenue entre les parties, être restituée au bénéficiaire, si elle ne l'a pas déjà été. 62. Du reste, la sci [Adresse 8] n'en réclame pas le paiement à son profit. 63. Il convient donc de dire que le notaire restituera la somme de 30.500 € à la sarl Gestimmo Capital Partners, sans qu'il y ait lieu à prononcer une condamnation à paiement de ce chef contre la sci [Adresse 8] dont il n'est pas démontré par les appelantes qu'elle est en possession effective de cette somme. 5) Sur les dépens et les frais irrépétibles 64. Succombant, la sarl Gestimmo Capital Partners et la sccv Cliss'Rénov supporteront in solidum les dépens d'appel. 65. Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance. 66. Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner la sarl Gestimmo Capital Partners et la sccv Cliss'Rénov in solidum à payer à la sci [Adresse 8] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par elle en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. 67. Le jugement sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de la sarl Gestimmo Capital Partners ou la sccv Cliss'Rénov de ce chef seront rejetées.