Cour d'appel, 1ère chambre civile B, 28 mai 2024, n° 23/07688

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée du jugement du 12 septembre 2017 Mme [U] soutient que les demandes formées par l'Asl sont irrecevables en raison de l'autorité de chose jugée attachée au jugement du 12 septembre 2017, qui l'a déboutée de sa demande tendant à la voir condamner sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à remettre en état la clôture et l'accès de son lot et supprimer les logements supplémentaires construits afin qu'il n'en reste plus qu'un. Réponse de la cour Selon l'assignation délivrée le 14 septembre 2018, l'ASL demande dans la présente procédure, la condamnation sous astreinte de Mme [U] à: - supprimer les logements de son immeuble situé [Adresse 2] afin qu'il n'en reste plus qu'un, - supprimer les boîtes aux lettres, les accès intérieurs et extérieurs et les alimentations et compteurs d'eau en électricité de telle sorte qu'il n'en reste plus qu'un. Le dispositif du jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 12 septembre 2017, qui est seul revêtu de l'autorité de la chose jugée, déboute l'ASL de sa demande. Les motifs de la décision, qui éclairent le dispositif, révèlent que le tribunal a statué sur la demande de l'ASL de condamnation de Mme [U], sous astreinte, à remettre en état la clôture et l'accès de son lot. Si d'autres demandes sont mentionnées dans l'exposé du litige, force est de constater qu'elles ne sont pas examinées dans les motifs de la décision, de sorte qu'il ne peut être considéré qu'en déboutant l'ASL « de sa demande », le tribunal a statué dessus. Par ailleurs, si Mme [U] produit les conclusions de l'ASL devant le tribunal judiciaire de Lyon dans cette précédente instance, il manque la page énonçant les prétentions au dispositif qui seul saisit la juridiction. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir que le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 12 septembre 2017 n'a pas statué sur les demandes ci-dessus rappelées de l'ASL, qui doivent en conséquence être déclarées recevables. Le jugement est confirmé de ce chef. 2. Sur la caducité de la disposition du cahier des charges relative au nombre de logements Mme [U] soutient que la disposition du cahier des charges relative au nombre de logements autorisés par lot est caduque. Elle fait notamment valoir que: - l'article L442-9 du code de l'urbanisme dispose que les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges, sont caduques de plein droit dans un délai de 10 ans, - seules les dispositions du cahier des charges ne présentant pas le caractère de règles d'urbanisme peuvent perdurer au-delà ou si les colotis ont exprimé une volonté de contractualiser les règles, - l'article 1102 du cahier des charges sur lequel s'est fondé l'Asl pour solliciter la suppression des logements constitue une règle d'urbanisme, dès lors qu'elle encadre la constructibilité des sols, sans qu'il ne ressorte d'éléments permettant de caractériser la volonté des colotis de contractualiser cette stipulation, - la caducité de cette stipulation doit être prononcée. Réponse de la cour Selon l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Il en résulte que les dispositions de l'article L. 442-9, alinéa 1, du code de l'urbanisme ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement et que ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. En l'espèce, l'article 11 du cahier des charges du lotissement du 9 mars 1984 intitulé « modification ou extension du lotissement » - 1102 « subdivision des lots », stipule que « toute subdivision tendant à augmenter le nombre d'habitations prévu dans le présent projet est interdit, même dans le cas d'une indivision. Les copropriétaires ne pourront se prévaloir de l'article 815 du code civil pour déroger à ce principe ». Au demeurant, l'article 2301, qui stipule que les constructions à édifier dans le lotissement forment un ensemble à usage principal d'habitation, dont l'esthétique devra être maintenue, recourt à un critère esthétique pour régir les constructions sans faire référence à des règles d'urbanisme, ce qui corrobore le caractère contractuel de ces stipulations contenues dans le cahier des charges. Enfin, les articles 2001 et 2002 énoncent expressément le caractère obligatoire des stipulations du cahier des charges en mentionnant que « la signature des actes de vente entraîne adhésion complète »  à ses dispositions. En conséquence, il convient de débouter Mme [U] de sa demande tendant à voir constater la caducité des stipulations du cahier des charges interdisant les constructions de nouvelles habitations. 3. Sur le caractère disproportionné de la démolition des habitations Mme [U] soutient que la démolition des constructions demandée par l'ASL est disproportionnée. Elle fait notamment valoir que: - le permis de construire lui a été accordé le 12 août 2012, a été régulièrement affiché sans qu'aucun des colotis ne le conteste, - à ce jour les logements ont été donnés à bail, - l'exécution de la décision viendrait directement porter atteinte aux droits fondamentaux des locataires, - l'Asl n'invoque aucun préjudice découlant de la violation du cahier des charges en ce qui concerne le nombre de logements. Réponse de la cour Ainsi qu'il a été précédemment vu, la construction de nouveaux logements est interdite par le cahier des charges, de sorte que les modifications réalisées par Mme [U] sur son habitation n'étaient pas permises, en ce qu'elles portent atteinte à la division du lotissement. Néanmoins, et alors que l'ASL n'invoque aucun préjudice à l'appui de sa demande de démolition, Mme [U] fait valoir qu'aucun des colotis n'a contesté le permis de construire qui lui a été accordé le 12 août 2012 et établit que les logements litigieux sont actuellement pris à bail par des locataires qui en ont fait leur habitation principale. Alors que les constructions ont été autorisée par l'administration et que l'ASL, qui ne les a pas contestées avant qu'elles ne soient intégralement réalisées, n'invoque aucun préjudice, étant ajouté que les logements sont tous loués, il apparaît une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. Ainsi, la demande d'exécution en nature doit être rejetée. Le jugement est donc infirmé de ce chef. 4. Sur les autres demandes Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure. La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [U] et condamne l'ASL à lui payer la somme de 3.000 euros à ce titre. Les dépens de première instance et d'appel sont à la charge de l'ASL.