Cour d'appel, EXPROPRIATIONS, 29 mai 2024, n° 23/00009

Motivation

MOTIVATION DE LA DÉCISION 1. Selon l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, outre leur desserte effective aux réseaux, sont un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 du même code ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, et quelle que soit leur utilisation, situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune. 2. Le premier juge a considéré que la parcelle expropriée était constructible et a appliqué une plus-value de 20% à la valeur du bien en s'appuyant sur un projet de révision d'un plan de prévention des risques inondation, engagé le 2 mars 2012 et qui avait vocation à reclasser le bien de Mme [R] en zone verte d'aléa faible. Mme [R] soutient devant la cour de renvoi que sa parcelle n'est pas située en zone rouge de ce PPRI et que le risque a évolué favorablement dans le secteur considéré. 3. Il convient de relever, après la cassation intervenue de l'arrêt d'appel qui avait validé l'invocation de ce projet de nouveau plan, que le 'porter à connaissance' de celui-ci n'était qu'un acte préparatoire sans portée réglementaire, ayant seulement un caractère informatif et que le PPRI approuvé le 7 juillet 2005 et toujours en vigueur à la date de référence, justement fixée au 24 février 2017, demeure le seul document opposable en l'espèce 3.1. En effet, le juge doit fonder son analyse sur les documents d'urbanisme concernant le bien à la date de référence, sans pouvoir tenir compte des travaux réalisés de sorte qu'est sans portée la circonstance selon laquelle ce bien se situerait dans une zone de risque faible compte tenu des travaux de busage et d'empierrement effectuées au droit du ruisseau Estey de Franc et de surcroît non datés. 3.2. Il résulte des éléments du dossier qu'était annexé au PLU à la date de référence le plan de prévention des risques inondation approuvé le 7 juillet 2005 et qui revêt un caractère de document d'urbanisme par l'effet même de son annexion. 3.3. Les documents graphiques des plans de prévention des risques naturels prévisibles doivent, au même titre que les documents d'urbanisme, être suffisamment précis pour permettre de déterminer les parcelles concernées par les mesures d'interdiction et les prescriptions qu'ils prévoient et, notamment, d'en assurer le respect lors de la délivrance des autorisations d'occupation ou d'utilisation du sol. Ces dispositions n'ont, toutefois, ni pour objet ni pour effet d'imposer que ces documents fassent apparaître eux-mêmes le découpage parcellaire existant. Se prévalant d'une rapport unilatéral établi par un expert foncier considérant 'qu'il est impossible de déterminer avec précision si la parcelle est concernée par la zone rouge ou à tout le moins quel est le pourcentage de la parcelle concerné par ce risque (qualité médiocre de la carte graphique)' et que l'échelle au 1/25000ème était trop grande pour affirmer le positionnement réel de celle-ci, Mme [R] discute finalement la localisation de son bien dans la zone inconstructible. Toutefois, il résulte de la pièce n° 38 du dossier de la société intimée et portant la carte de zonage réglementaire du PPRI pour la commune de [Localité 21], établie à l'échelle 1/10 000ème et annexée au PLU 3.1 [Localité 22] Métropole fait apparaître l'insertion de la propriété de Mme [R] dans le périmère de la zone rouge située, cette zone tout comme la parcelle [Cadastre 20] suivant le long du ruisseau comme le montrent clairement les photographies figurant en pièce n° 13 du même dossier confirmant l'extrait cartographique du PPRI à l'échelle 1/500ème (pièce n° 14) traité à partir des données du site gouvernemental 'géorisques.gouv.fr' ayant valeur de référence et accessible au public. Il n'est produit à l'endroit de ces éléments aucune critique exprimée autrement qu'en des termes généraux ou dubitatifs. 3.4. Il ressort de l'ensemble de ces éléments qui ne sont pas laissés à la seule discrétion de l'autorité expropriante que le bien se trouve situé dans sa quasi-totalité dans la zone inconstructible délimitée de manière suffisamment précise par les documents graphiques du plan de prévention des risques naturels prévisibles de type inondation. Il s'en suit que la valeur du bien exproprié sera déterminée en considération de son inconstructibilité à la date de référence. 4. Le juge de l'expropriation fixe souverainement le montant de l'indemnité due à l'exproprié en choisissant les termes de comparaison qui lui apparaissent les meilleurs et les mieux appropriés, compte tenu des caractéristiques et de la situation des biens expropriés en précisant les termes retenus. 4.1. Il ressort des constatations du juge de l'expropriation et des pièces du dossier que la parcelle expropriée d'une contenance totale de 2 928 m² est située sur la commune de [Localité 21] en limite de la commune de [Localité 28] en bordure de la ligne du tram C et du lycée [27], en retrait de la [Adresse 25], axe routier à fort trafic, reliant la rocade depuis la sortie [Localité 24]. Très bien desservie par les transports en commun, elle se trouve en contrebas de la station de tramway dont elle est séparée par une barrière végétale et par ailleurs surplombée par le lycée avec internat qui est à proximité immédiate. Elle comporte une grande maison d'habitation de 220 m² avec rez-de-chaussé et un étage, construite dans les années 1960, entourée d'un jardin arboré de différentes essences et traversé d'une allée de platanes. L'immeuble dont la description intérieure fait apparaître un niveau d'entretien de bonne tenue dans l'ensemble avec une cuisine équipée refaite en 2016, des embellissements mais révélant aussi des finitions inachevées. 4.2. La FAB propose les transactions faites par elle relativement à : - la parcelle [Cadastre 19], [Adresse 10] le 13 décembre 2018 pour un prix de 400 000 euros soit 858 euros le m² bâti. Ce bien comprenant une maison d'habitation et situé à 240 mètres environ de la propriété de Mme [R], - la parcelle [Cadastre 18], [Adresse 2] le 7 octobre 2019 pour un prix de 443 500 euros soit 2 450 euros le m² bâti comprenant sur un terrain de 1 020 m² une maison d'habitation de type T5 en R+1 avec dépendances aménageables, jardin d'agrément et situé à 230 mètres environ de la propriété de Mme [R], et les transactions réalisées entre particuliers à proximité de la zone expropriée : - la parcelle [Cadastre 14], [Adresse 6] le 18 mai 2017 pour un prix de 335 000 euros soit 2 030 euros le m² bâti. Ce bien comprenant une maison d'habitation et dépendances dans un jardin est situé à 290 mètres environ de la propriété de Mme [R], - la parcelle [Cadastre 13], [Adresse 5] le 27 décembre 2016 pour un prix de 285 000 euros soit 2 336 euros le m² bâti. Ce bien comprenant une maison d'habitation et dépendances dans un jardin est situé à 450 mètres environ de la propriété de Mme [R], - la parcelle [Cadastre 15], [Adresse 26] le 25 novembre 2016 pour un prix de 195 000 euros soit 1 218 euros le m² bâti. Ce bien comprenant une maison d'habitation de neuf pièces, des dépendances et un puits dans un jardin est situé à 550 mètres environ de la propriété de Mme [R], - la parcelle [Cadastre 16], [Adresse 4] le 19 septembre 2017 pour un prix de 330 000 euros soit 2 481 euros le m² bâti. Ce bien comprenant une maison d'habitation R+1 et un garage indépendant dans un jardin est situé à 750 mètres environ de la propriété de Mme [R], - la parcelle [Cadastre 17], [Adresse 3] le 27 décembre 2016 pour un prix de 335 000 euros soit 1 810 euros le m² bâti. Ce bien comprenant une maison d'habitation R+1 avec un garage et annexe est situé à 800 mètres environ de la propriété de Mme [R], - la parcelle [Cadastre 12], [Adresse 1] le 27 mars 2017 pour un prix de 210 000 euros soit 2 234 euros le m² bâti. Ce bien comprenant une maison d'habitation R+1 et un garange non attenant dans un jardin est situé à 1,4 km environ de la propriété de Mme [R], - la parcelle [Cadastre 11], [Adresse 8] le 19 septembre 2016 pour un prix de 304 000 euros soit 1788 euros le m² bâti. Ce bien comprenant une maison d'habitation R+1 et un garange non attenant dans un jardin est situé à 1,3 km environ de la propriété de Mme [R]. La FAB demande la fixation de l'indemnité principale à hauteur de la somme de 528.000 euros sur la base de 2 400 euros le m² bâti. 4.3. Le références produites par le commissaire du gouvernement avant cassation ne peuvent être reprises dès lors qu'elles visent des terrains à bâtir. 4.4. Mme [R] invoque la situation privilégiée de son bien. Se référant aux travaux de l'expert foncier qu'elle a mandaté, l'appelante sollicite la détermination de l'indemnité principale à hauteur de la somme de : 2.928 m² x 521 € = 1.525.48,00 €, arrondie à 1.526.000,00 € en visant cinq termes de comparaison de terrain à bâtir qui permettent d'observer des prix au m² de superficie de terrains situés dans la même zone UM13 d'urbanisme et à proximité du bien exproprié compris entre 282 €/m² et 623 €/m². Elle a contesté la valorisation des seuls 220 m² bâtis et tendant à considérer les 2 928 m² 'de surplus' de la parcelle en zone UM13 comme du terrain d'agrément. Elle a insisté sur la méthode avec détachement parcellaire aux fins de valoriser le surplus du terrain à bâtir. 4.5. Les terrains qui, à la date de référence à prendre en considération, ne répondent pas aux conditions pour constituer un terrain à bâtir mais présentent des caractéristiques attractives peuvent effectivement donner lieu à une évaluation prenant en considération leur situation privilégiée. Il doit être rappelé à cet égard que les indemnités d'expropriation doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Force est de constater en l'espèce que s'il est indéniable que le bien est situé dans une zone particulièrement bien desservie en transports en commun, son environnement immédiat ne peut être qualifié de calme comme Mme [R] le prétend, dès lors qu'au regard de la situation de l'immeuble entre une voie de circulation très passante et un établissement scolaire imposant, l'avantage ainsi créé par son accessibilité aux services doit être relativisé par son contexte d'isolement dans une zone d'activité intense et bruyante. Il convient également de relever que Mme [R] raisonne exclusivement en termes de constructibilité de la quasi totalité de sa parcelle non bâtie en contradiction avec le caractère inconstructible du terrain à la date de référence ainsi qu'il vient d'être jugé. Les termes de comparaison opposés par l'appelante ne peuvent donc être pris en considération. 4.6. La cour retient que pour l'évaluation, dans un tel contexte, de la valeur vénale du bien, la méthode de comparaison sur la base de la surface bâtie et non à bâtir, est pertinente sauf à tenir compte de la superficie du terrain arboré, en l'espèce le plus important de tous les éléments de comparaison produits, justifiant qu'il soit appliqué, pour répondre à l'obligation d'indemnisation intégrale de l'exproprié, une majoration de 20 % pour tenir compte de la qualité particulière tout à la fois de l'immeuble en bon état général et de facture architecturale de caractère et de l'importance de l'espace arboré disponible peu fréquent en zone urbanisée et difficile à retrouver dans les éléments de comparaison conformes aux critères d'évaluation liés à la situation de l'immeuble à la date de référence. 4.7. En l'espèce, au regard des éléments de comparaison communiqués par l'expropriant, les plus proches géographiquement et ne pouvant être pris dans dans la zone UM13 non soumise au PPRI, il peut être retenu une valeur 2 500 au m² bâti en tenant compte de la proximité du bien exproprié de celle du bien sis [Adresse 2] et présentant les plus grandes similitudes de volume et d'espace en cohérence avec la valeur des transactions entre particuliers concernant des maisons de volumes approchants ([Adresse 4] et [Adresse 1]). En appliquant une majoration de 10 % pour intégrer les qualités propres au bien expropriés non entièrement retrouvés dans les éléments de comparaison pertinent, l'indemnité principale sera arrêtée sur la base de 2 750 euros au m² bâti, de la manière suivante : 220 m² x 2 750 € = 605 000 euros. 4.8. L'indemnité de remploi sera quant à elle fixée corrélativement au montant de 60.500 euros. 4.9. Les sommes réglées directement par la FAB le 7 janvier 2021 à Mme [R] en exécution du jugement du 13 février 2020 s'élèvent à la somme totale de 707 761 euros et excèdent ce montant, la FAB réclame la restitution du trop perçu soit la somme de 42 261 euros. Cependant, le présent arrêt constituant le titre exécutoire impliquant la restitution des sommes éventuellement réglées en exécution du jugement infirmé, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de restitution de la FAB. 5. La FAB qui estime avoir satisfait à ses obligations en matière d'offre de relogement laissée sans réponse de l'expropriée dans le délai prévu par la loi, a demandé la condamnation de Mme [R], toujours occupante des lieux après paiement des indemnités d'expropriation exigibles à lui payer une indemnité d'occupation de 60 000 euros correspondant aux 30 mois de maintien dans les lieux à parfaire à la date où la cour statuera. 5.1. Le dispositif des conclusions de Mme [R] ne comprend aucune demande tendant à voir prononcer l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en appel bien que cette question ait été furtivement évoquée en une ligne en page 32 de ses écritures. Cette irrecevabilité ne saurait être prononcée d'office dès lors qu'en vertu des dispositions des articles 564 et 566 du code de procédure civile, la FAB peut comme toute partie à l'instance d'appel ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire s'agissant en l'espèce de la liquidation de l'indemnisation de l'exproprié à laquelle l'expropriant à intérêt à opposer compensation sur base d'un élément nouveau né postérieurement au jugement comme en l'espèce l'occupation des lieux postérieurement au paiement de l'indemnité exigible par provision. 5.2. Considérant que la FAB n'a pas notifié d'offres de relogement avant la fixation de l'indemnité d'expropriation et selon des propositions de bien a minima disponibles sur le marché pendant une période de deux mois, qu'elle n'a jamais renoncé au bénéfice des dispositions légales et réglementaires relatives à son relogement, Mme [R] a conclu au rejet de cette demande. 5.3. Selon l'article R. 423-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : «Il ne peut être offert un local de relogement à un propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre a été acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d'expropriation, afin de permettre au juge et, le cas échéant, à la cour d'appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités d'expropriation. » L'article L.231-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose pour sa part que « Dans le délai d'un mois, soit du paiement de l'indemnité ou, en cas d'obstacle au paiement, de sa consignation, soit de l'acceptation ou de la validation de l'offre d'un local de remplacement, les détenteurs sont tenus de quitter les lieux. Passé ce délai qui ne peut, en aucun cas, être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l'expulsion des occupants. » L'article L.423-2 du même code précise que « S'il est tenu à une obligation de relogement, l'expropriant en est valablement libéré par l'offre aux intéressés d'un local correspondant à leurs besoins et n'excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré. Lorsque l'expropriation a porté sur une maison individuelle, le relogement est, si cela est possible, offert dans un local de type analogue, n'excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré et situé dans la même commune ou dans une commune limitrophe.» L'article L. 314-2 du code de l'urbanisme dispose : « Si les travaux nécessitent l'éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d'habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d'eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d'habitabilité définies par application du troisième alinéa de l'article L. 322-1 du code de la construction et de l'habitation et aux conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ; ils bénéficient, en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L. 423-1 à L. 423-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, même dans le cas où ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également, à leur demande, d'un droit de priorité pour l'attribution ou l'acquisition d'un local dans les immeubles compris dans l'opération ou de parts ou actions d'une société immobilière donnant vocation à l'attribution, en propriété ou en jouissance, d'un tel local. » Enfin, l'article L. 314-7 alinéa 1 du Code de l'urbanisme précise : « toute offre de relogement, définitive ou provisoire, doit être notifiée au moins six mois à l'avance. L'occupant doit faire connaître son acceptation ou son refus dans un délai de deux mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté l'offre ». 5.4. Par ailleurs, l'article L. 231-1 du code de l'expropriation détermine le moment auquel l'expropriant peut prendre possession des lieux en précisant que, une fois le transfert de propriété opéré comme en l'espèce par l'effet de l'ordonnance d'expropriation, les détenteurs de droits sont tenus de quitter les lieux dans le délai d'un mois à compter soit du paiement de l'indemnité soit de sa consignation en cas d'obstacle au paiement. La mise en 'uvre effective du droit au relogement de l'exproprié dans les conditions prévues par les textes précités est toutefois une condition préalable à toute demande visant à voir déterminer une indemnité d'occupation dans l'attente d'une décision définitive sur l'indemnité d'expropriation sauf renonciation expresse de la partie expropriée à l'exercice de ce droit. 5.5. En l'espèce, il résulte des pièces versées au dossier que le 27 novembre 2020, La FAB a adressé à Mme [R] trois offres de relogement portant des biens situés à [Localité 21] et [Localité 28] soit : - une maison d'une surface habitable de 201 m² sur un terrain de 1000 m² avec notamment une cuisine équipée, 8 pièces, un garage, - une maison d'une surface habitable non précisée sur un terrain de 450 m² avec une cuisine américaine, 5 chambres et un garage, - une maison d'une surface habitable de 190 m² sur un terrain de 670 m² avec une cuisine équipée, 5 chambres dont 3 dans une partie principale et deux dans un sous-sol aménagé, cuisine d'été et terrasse, un grand garage. Ces offres ont été communiquées au conseil de Mme [R] le 3 décembre 2020 qui a demandé, le 29 janvier 2021, à la FAB de lui préciser les dates et heures de visite de ces biens. Expliquant que deux des maisons avaient déjà été vendues depuis l'offre du 27 novembre 2020, la FAB a adressé à Mme [R] et à son conseil trois nouvelles propositions de relogement et justifie avoir versé le 7 janvier 2021 à Mme [R], sans consignation préalable, l'indemnité d'expropriation définie selon une décision judiciaire exécutoire même non définitive puis avoir ultérieurement consigné une somme complémentaire en exécution de la décision d'appel, par la suite cassée (pièce n° 37 du dossier de la FAB). 5.6. La cour ne peut que constater que, si l'allégation de renonciation à l'exercice du droit au logement par Mme [R] avant ce premier versement de l'indemnité ou même la conformité du formalisme suivi pour faire ces offres de relogement pouvaient faire l'objet d'une discussion, la production par la FAB d'un acte authentique daté du 7 janvier 2021 et signé par Mme [R] par lequel 'd'un commun accord entre les parties, il est convenu que l'exproprié abandonnera les lieux au plus tard le 31 mars 2021 à minuit ainsi qu'il s'y engage expressément' (pièce n° 18 du dossier de la FAB) caractérise une renonciation à se prévaloir passé le 31 mars 2021, des dispositions légales et réglementaires quant au droit au relogement ainsi que d'un droit au maintien dans les lieux dans l'attente d'une décision définitive sur le montant de l'indemnité d'expropriation,dès lors qu'il est constaté que l'ordonnance d'expropriation portant transfert de propriété est définitive. Mme [R] ne formule d'ailleurs aucune observation sur la portée de ce titre conférant à l'autorité expropriante, devenue propriétaire des lieux, le droit de solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation en cas d'inexécution de l'obligation contractée par l'expropriée. 5.7. Au regard de la nature du bien exproprié tel que précédement décrite, l'indemnité d'occupation doit être fixée à hauteur de la somme mensuelle sollicitée à savoir 2 000 euros, soit une somme liquidée au montant 60 000 euros au 30ème mois en janvier 2024. La cour étant saisie d'une demande d'actualisation à la date où elle statuera, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [R] à la somme de 68 000 euros. 6. Il suit du tout que le jugement entrepris doit être infirmé à l'exception de ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. 7. Mme [R], partie échouant en son appel, sera condamnée aux dépens d'appel exposés devant la cour d'appel de renvoi comme devant la cour d'appel dont la décision a été cassée, conformément aux dispositions de l'article 639 du code de procédure civile. 8. La FAB est en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens. Mme [R] sera tenue de lui régler la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.