Cour d'appel, 1ere Chambre, 28 mai 2024, n° 22/03882

Faits et procédure

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES Suivant acte authentique du 24 avril 2020 régularisé par Me [J] [W], les époux [G] [U]/[V] [P] ont vendu, dans un ensemble immobilier soumis à la copropriété sur la commune de [Localité 3], aux consorts [C] [R]/[K] [D] les lots 2 et 9 à usage d'appartement de 4 pièces avec une pièce aménagée en dessous accessible par une trémie d'escalier située dans le salon du logement, outre jouissance d'une cour, moyennant le prix de vente de 289.000€. Invoquant un vice caché tenant à l'illégalité des travaux relatifs à la pièce située en sous- sol du salon, les consorts [R]/[D] ont, selon exploit d'huissier du 2 septembre 2020, poursuivi les époux [S], Me [W] et la SCP [J] et Robert [W]-Carine Ianello-Elodie Philip en résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés et en responsabilité délictuelle. Par jugement du 29 septembre 2022 assorti de l'exécution provisoire de droit, le tribunal judiciaire de Grenoble a: - déclaré les consorts [R]/[D] recevables en leur action, - débouté les consorts [R]/[D] de l'ensemble de leurs prétentions tant à l'encontre de leurs vendeurs, que du notaire et de la SCP notariale, - débouté les époux [P] de leur demande en dommages-intérêts au titre d'un préjudice moral, - condamné les consorts [R]/[D] à payer d'une part, aux vendeurs et, d'autre part, au notaire et à la SCP une indemnité de procédure de 1.500€, - condamné les consorts [R]/[D] aux dépens de l'instance. Suivant déclaration du 27 octobre 2022, les consorts [R]/[D] ont interjeté appel de cette décision. Par conclusions récapitulatives du 29 janvier 2024, les consorts [R]/[D] demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré et de: 1) à titre principal, - prononcer la résolution de la vente immobilière et, à défaut, sa nullité, - condamner in solidum les époux [P] à leur restituer le prix de vente de «'308.500€'» contre restitution du bien, - déclarer responsables Me [W] et la SCP notariale, - condamner in solidum les époux [P], Me [W] et la SCP à leur payer les sommes de: 15.000€ pour préjudice de jouissance et d'anxiété, 1.500€ à parfaire au titre des frais de déménagement à prévoir, 1.315,14€ au titre des intérêts bancaires à parfaire, outre le remboursement des charges de copropriété, des impôts locaux et de toute dépense d'entretien indispensable engagée par eux, à parfaire, au jour de la restitution du bien, 2) subsidiairement en l'absence de résolution, condamner Me [W] et la SCP à leur payer des dommages-intérêts de 50.000€, 3) en tout état de cause, - condamner in solidum les époux [P], Me [W] et la SCP à leur payer une indemnité de procédure de 5.000€, - condamner in solidum les époux [P] et Me [W] aux entiers dépens. Ils font valoir que: sur la responsabilité des vendeurs - les dispositions du PPRI du 4 juin 2007 proscrivant la transformation des sous-sols en pièce d'habitation sur le risque inondation ne sont pas respectées, - le PPRI vaut servitude d'utilité publique et est opposable aux époux [P], - les travaux sont illicites et non régularisables, - le plancher habitable de la construction ne respecte pas les conditions d'édification étant situé en dessous du terrain naturel, - la seule ouverture de la pièce se situe également en dessous du niveau naturel du sol, - ainsi l'existence du vice et son antériorité sont démontrées, - la hauteur sous plafond est également inférieure à 2,20 mètres et revêt donc un caractère par nature contraire à l'habitation, - c'est pourquoi aux termes de l'arrêté du 22 juin 2023, il a été refusé la délivrance d'une déclaration de travaux, - l'arrêté préfectoral du 19 novembre 1980 portant règlement sanitaire départemental est également violé, - l'inspecteur a conclu le 20 janvier 2023 que la pièce enterrée sous le salon revêt un caractère par nature impropre à l'habitation et que par application de l'article L 1331-23 du code de la santé publique, elle ne doit pas être mise à disposition aux fins d'habitation, - les travaux sont également non conformes au PPRI du Drac de mai 2018, - la pièce litigieuse leur a été vendue comme une chambre et ils n'ont jamais été avertis de l'impossibilité de l'occuper de façon permanente, - les époux [P] se sont abstenus de requérir la délivrance des déclarations nécessaires à la réalisation des travaux, - les dispositions de l'article R 421-17 du code de l'urbanisme imposaient la déclaration préalable aux travaux non soumis à permis de construire et les changements de destination des constructions existantes portant création soit d'une emprise au sol soit d'une surface de plancher supérieure à 5m2 et inférieure à 20m2, - la surface au sol de la pièce litigieuse est de 22,52m2, - la gravité du vice en terme d'inondation est établie, - au regard de la clause insérée en page 26 à l'acte selon laquelle il n'y avait eu aucun travaux depuis 10 ans, le vice leur était caché, - l'illégalité d'une construction la rend nécessairement impropre à sa destination, - subsidiairement, il sera retenu la violation de l'obligation de délivrance et l'erreur sur les qualités essentielles, - la pièce vendue comme une chambre n'est pas habitable, de sorte qu'il ne leur a pas été vendu un appartement avec trois chambres mais seulement deux, - la résolution de la vente sera prononcée et, à défaut, sa nullité au regard du vice de leur consentement, sur la responsabilité du notaire et de la SCP - Me [W] avait déjà vendu le bien litigieux aux époux [P] alors qu'il ne comportait que deux chambres, - le notaire aurait du s'informer sur cette transformation, sur le changement de superficie et sur l'incohérence de la déclaration selon laquelle aucun travaux n'avait été réalisé dans les 10 années passées, - le notaire disposait d'informations précises lui permettant de vérifier la véracité des déclarations des vendeurs, - il a ainsi failli à son obligation de conseil et ne peut s'en dédouaner en invoquant la nécessité pour les acquéreurs de vérifier les risques encourus. Par écritures récapitulatives du 7 février 2024, les époux [P] demandent à la cour de: 1) à titre liminaire: - déclarer irrecevables les appelants faute de publication de l'assignation, - condamner les appelants à leur payer des dommages-intérêts de 10.000€ en réparation de leur préjudice moral, 2) à titre subsidiaire, débouter les consorts [R]/[D] de l'ensemble de leurs demandes, 3) plus subsidiairement si la résolution de la vente était prononcée: - condamner Me [W] et la SCP à les relever et garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à leur encontre, - condamner Me [W] à leur payer la différence entre le prix de restitution dû aux consorts [R]/[D] et le prix de revente du bien, outre tous dommages-intérêts auxquels ils seraient tenus, - condamner Me [W] et la SCP à leur payer une indemnité de procédure de 5.000€, 4) en tout état de cause, débouter les consorts [R]/[D] de l'ensemble de leurs demandes et les condamner in solidum à leur payer une indemnité de procédure de 3.500€, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Ils expliquent que: sur la légalité des travaux et l'absence d'impropriété à usage - les consorts [R]/[D] confondent changement de destination et changement d'usage, - il n'y a eu aucun changement de destination des lieux puisque l'ensemble de l'immeuble est à usage d'habitation depuis son édification et depuis le règlement de copropriété datant de 1938, - la destination avant travaux était l'habitation et les travaux réalisés n'ont pas modifié cette destination, - le règlement de copropriété ne fait pas figurer les planchers de l'immeuble, qui sont des planchers à voutain et non une dalle, dans les parties communes, - ainsi, ils ont pu réaliser les travaux et jouir de leur partie privative sans qu'aucune atteinte ne soit portée à la solidité de l'immeuble conformément à l'article 9 de la loi de 1965, - au regard des dispositions d'urbanisme en vigueur au 31 janvier 2012, les travaux n'ont pas créé de superficie de plancher supplémentaire, - les travaux ayant été réalisés au printemps 2012, il faut se référer aux dispositions d'urbanisme applicables à cette date, - en aucun cas, la pièce en sous-sol ne peut être considérée comme une chambre puisqu'elle ne correspond pas à la définition d'une chambre, - le bien qui leur a été vendu n'est qu'une pièce, - il appartient aux acquéreurs d'en faire un usage conforme à la réglementation, - il n'y a aucune impropriété à usage et aucun empêchement de jouir de leur bien, toute action étant prescrite, les travaux ayant été réalisés il y a plus de 10 années, - la cave est un élément d'une habitation et en 2012, il n'y avait aucune interdiction à l'aménagement des sous-sols, - les travaux étaient conformes au PLU applicable à l'époque, - le PPRI n'a été applicable que 6 années plus tard, - les travaux sont en règle avec la copropriété qui n'a jamais émis de contestation, - il n'y a pas de vice caché au titre de l'aménagement d'une pièce en pièce sous-sol qui est expressément visée à l'acte et qui a été visitée par les consorts [R]/[D], - le PPRI est bien visé à l'état des risques naturels annexé à la promesse de vente, - concernant la question de la délivrance, la réception sans réserve de la chose vendue couvre les défauts apparents de conformité, - la pompe de relevage d'un coût de 456€ n'a nullement vocation à drainer les eaux du Drac ou de l'Isère mais seulement vocation à évacuer les eaux usées, - depuis des années, il sont importunés par les consorts [R]/[D] pour une action judiciaire sans fondement juridique sérieux, - ils vivent depuis des années avec une épée de Damoclès au dessus de leur tête, ce qui justifie leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive. En dernier lieu le 8 février 2024, Me [W] et la SCP [J] et Robert [W]-Carine Ianello-Elodie Philip demandent à la cour de confirmer le jugement déféré, débouter les consorts [R]/[D] et les époux [P] de l'ensemble de leurs prétentions et de condamner les consorts [R]/[D] à leur payer une indemnité de procédure globale de 4.000€, outre aux entiers dépens de l'instance. Ils précisent que: - il n'est pas contesté que les consorts [R]/[D] ont visité l'appartement et ont été informés des transformations de la cave réalisés en avril 2012, - les époux [P] n'ont jamais été confrontés à la moindre difficulté et les consorts [R]/[D] n'ont pas rencontré eux-mêmes de problème depuis leur emménagement en 2020, - il n'est nullement démontré que lors de leur réalisation en 2012 les travaux étaient illégaux, - la correspondance du 25 juin 2020 adressée par les services de l'urbanisme fait état des contraintes découlant du PPRI en vigueur, - l'inspection par le service de santé a été réalisée suite à des fissures de l'immeuble et nullement en rapport avec les travaux de transformation et rappelle que la pièce en sous-sol ne peut être donnée à la location mais n'empêchent nullement les consorts [R]/[D] d'user de l'intégralité de leur bien, - dès lors, les dispositions du règlement sanitaire départemental de l'Isère ne peuvent être invoquées en vue de remettre en cause l'habitabilité du bien, - il n'appartient nullement au notaire de visiter un bien immobilier, - le notaire n'avait pas davantage à s'inquiéter de la régularité des travaux régularisés en 2012 qui n'ont fait l'objet d'aucune remise en cause, - de plus, les vendeurs ont déclaré qu'il n'y avait eu aucune construction depuis 10 ans, - un modificatif de l'état descriptif de division a été réalisé et avant celui-ci des échanges sont survenus sans la moindre critique, - si la résolution était prononcée, l'obligation de restitution du prix ne peut incomber qu'aux vendeurs, - la SCP n'a commis aucune faute, - l'obligation d'investigation et d'information incombant au notaire ne saurait excéder ce qui est raisonnable compte tenu des éléments en sa possession, - c'est à bon droit que le tribunal a retenu que les acquéreurs avaient été informés des transformations de l'appartement et des risques naturels encourus au regard des caractéristiques du bien, - les demandes indemnitaires des consorts [R]/[D] ne constituent pas des préjudices indemnisables, le dommage n'étant ni certain ni actuel, - les époux [P] échouent tout autant à démontrer un manquement du notaire, - même si la résolution était prononcée, il n'en résulterait aucun préjudice pour les époux [P] qui se verraient restituer le bien. La clôture de la procédure est intervenue le 5 mars 2024.