Cour d'appel, Chambre 1-8, 29 mai 2024, n° 21/17339

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'il y a lieu de déclarer recevable l'intervention volontaire de M. [O] [V] qui vient aux droits de son épouse Mme [T] [Z] épouse [V] décédée le 13 décembre 2022; Attendu qu'il n'est pas contesté que la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur, a pris à bail un appartement sis à [Adresse 5], pour une durée de trois ans à compter du 1er mai 1997 et un emplacement de parking pour une durée d'une année à compter de la même date; Qu'en réalité cette location a bénéficié à M. [M] [H] et à Mme [R] [H] qui avaient un lien de parenté avec les associés de cette société; Que le contrat de location lui-même, même s'il établit comme locataire la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur dont le siège social est situé à [Localité 4], comporte bien la mention ' habitation principale '; Que c'est dans ces conditions que Mme [T] [V] devant faire face à in impayé de loyers a dû faire délivrer un commandement de payer à M. [M] [H] le 18 mai 2018; Attendu que par jugement rendu le 25 novembre 2021, le Tribunal de Proximité de CANNES a prononcé la résiliation des baux conclus à effet au 1er mai 1997 entre Mme [T] [V] et l'Agence Immobilière de la Côte d'Azur, condamné la société AICA ( Agence Immobilière de la Côte d'Azur ), M. [M] [H] et Mme [R] [H] au paiement de la somme de 42 773,37 € au titre de l'arriéré locatif et des charges arrêté au mois de septembre 2021 inclus, les a condamnés à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1 030 € jusqu'à libération effective des lieux, ordonné leur expulsion et les a condamnés au paiement de la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens; Attendu que M. [M] [H] et Mme [R] [H] qui sollicitent aujourd'hui leur mise hors de cause prétendant ne pas être les locataires de Mme [V], ont en réalité toujours été les véritables occupants des lieux loués et ont reconnu être redevable de la dette locative comme cela a été justement rappelé par le premier juge; Que si la novation du contrat ne peut être spécifiquement établie, le Tribunal de Proximité a retenu à juste raison une délégation imparfaite, le consentement du délégué étant établi puisque les époux [H] ont bien reconnu dans leurs écritures occuper les lieux à titre d'habitation principale depuis l'origine et avoir réglé l'intégralité des loyers pendant plus de 10 ans avant de rencontrer des difficultés financières les ayant conduits à verser le loyer de façon irrégulière; Qu'ainsi la demande des époux [H] tendant à leur mise hors de cause ne saurait être accueillie; Attendu que les appelants invoquent la prescription des demandes au titre des loyers et des charges; Qu'il est exact que selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit; Qu'en l'espèce la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur soutient que les demandes formulées au titre des loyers, charges locatives et ordures ménagères antérieures au 29 janvier 2018 seraient prescrites compte tenu de la délivrance de l'assignation le 29 janvier 2021; Que cependant, comme l'a exactement rappelé le premier juge, il convient de tenir compte des différents paiements opérés par les époux [H] qui sont intervenus pour régler au fur et à mesure les dettes les plus anciennes et que les premiers impayés de loyers remontant au mois de mai 2018 soit postérieurement au 29 janvier 2018, aucune prescription n'est de ce fait encourue; Attendu que les appelants invoquent également la prescription des demandes au titre de la révision des loyers, soutenant que seraient prescrites toutes les demandes de révision des loyers de l'appartement antérieure au 1er mai 2017 et entre le 1er mai 2018 et le 1er mai 2020; Qu'ils font valoir que la première manifestation de volonté de Mme [V] tendant à voir appliquer la clause de révision du loyer résulterait de son courrier du 7 août 2017 sans autre manifestation de sa part avant la délivrance de l'assignation du 29 janvier 2021; Mais attendu que selon les premiers juges, il ne peut être retenu comme manifestation certaine de volonté de la part de Mme [V] de voir réviser le loyer que ce courrier du 7 août 2017, le courrier précédent du 2 avril 2015 n'ayant été adressé selon eux qu'à M. [M] [H] et non à la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur; Qu'à ce moment-là le loyer de l'appartement est donc passé de 716,51 € à 722,97 € sachant que le loyer du parking est demeuré à 45,73 €, faute de clause d'indexation spécifique; Qu'une deuxième révision du loyer a été opérée à la suite de l'envoi par Mme [T] [V] d'un nouveau courrier en date du 13 avril 2020 tant aux époux [H] qu'à la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur, le loyer de l'appartement passant de 722,97 € à 726,31 €, le loyer du parking étant demeuré constant faute d'indexation: Qu'il apparaît pourtant que le courrier du 2 avril 2015 a bien été également adressé aux époux [H] mais également à la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur ce qui fait que le décompte réactualisé devra prendre en compte une révision depuis 2015 et que le jugement devra être réformé sur ce point; Attendu que les époux [H] et la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur soutiennent encore que les charges locatives et les demandes au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères seraient prescrites pour celles antérieures au 29 janvier 2018 en raison de l'assignation délivrée le 29 janvier 2021; Que les premiers juges ont exactement retenu qu'en application des dispositions de l'article 1342-10 du Code Civil qui permet l'imputation d'un paiement sur la dette la plus ancienne, il apparaissait que les sommes réclamées au titre des charges avaient été réglées au fur et à mesure par les époux [H] et ne faisait l'objet en conséquence d'aucune prescription; Qu'ils prétendent également que la régularisation annuelle des charges n'aurait pas été effectuée régulièrement, les décomptes par nature de charges ne lui ayant été adressés que le 7 août 2017 pour la période de 2012 à 2016 inclus; Que si effectivement Mme [V] ne justifie pas avoir adressé chaque année un décompte par nature de charges avant d'effectuer la régularisation annuelle des charges, la demande de déduction des charges formulée par les appelants se heurte à la prescription de 3 ans de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 alors qu'ils reconnaisent que les charges locatives postérieures à 2018 sont bien dues; Attendu que les époux [H] et la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur ne réglant pas leur dette locative, c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation des baux conclus à effet au 1er mai 1997, les a condamnés au peiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 030 € charges comprises à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, ordonné leur expulsion, et condamné au peiement de la somme de 1 200 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens; Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 novembre 2021 par le Tribunal de Proximité de CANNES à l'exception du calcul sur l'indexation des loyers et de celui sur le total des sommes dues; Attendu que s'agissant du montant des sommes dues, il ressort des pièces versées aux débats, après déduction d'un paiement sur saisie-attribution le 29 mai 2005 de 6 443,30 €, un règlement en août et septembre 2019 d'un montant total de 12 203,40 €, un règlement du 26 octobre 2020 de 10 000 € et divers règlements dans le courant de l'année 2022 pour un montant global de 7 000 €, que la dette locative des appelants s'élève à la somme de 63 745,01 €; Qu'il convient en conséquence de réformer sur les deux points évoqués la décision appelée et de condamner les époux [H] et la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur à payer à M. [O] [V] la somme de 63 745,01 € au titre de l'arriéré locatif et de charges arrêtée au 26 mai 2023; Attendu que la demande de délais de grâce formulée par les appelants fondée sur les dispositions des articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil, qui n'est pas étayée par des éléments suffisants, sera rejetée; Attendu qu'il sera alloué à l'intimé, qui a dû mettre avocat à la barre pour assurer sa représentation en justice, la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; Attendu que la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur et les époux [M] [H], qui succombent, supporteront les dépens d'appel;